【正文】 位置，屬地下建筑，共 計三層，每層平均建筑面積約 平方米，總計約 平方米。 項目經(jīng)南三條市場管委會分行劃市批準，確立為以經(jīng)營 0－ 16歲少 年兒童生活用品為主的專業(yè)批零市場。 二 、市場調(diào)查與分析 市場調(diào)查 （ 1）商業(yè)鋪面市場調(diào)查（南三條周邊商鋪）； （ 2）本項目周邊市場及競爭力市場調(diào)查 注： 以上詳細市調(diào)資料和結(jié)論 請見商業(yè)市調(diào)報告書（已另行提供）。石家莊現(xiàn)有個體戶及私營業(yè)主 萬戶，從業(yè)人員 萬人，年均分別增長 %和 %。 （ 4）威脅點 ； ，可能有著較大的市 場風險性； ，吸引了本項目的部分投資者； 三 、項目推廣定位 品質(zhì)與項目整體定位相吻合，任何一個推廣的表現(xiàn)都是一個產(chǎn)品的形象、開發(fā)商的形象，企業(yè)形象的展示，力求達到品質(zhì)化。理性的事實分析比感性的情感訴求更能夠達到效果。所有的一切都必須要求表現(xiàn)出磅礴的氣勢。這種沉穩(wěn)性不是淺于表面的，而是一種由內(nèi)而外的氣質(zhì)展現(xiàn)。 項目推廣定位： 財富礦脈，無限資本傳奇。其濃厚的 商業(yè)氛圍所帶來的蓬勃力量（商貿(mào)龍卷風）為南三條注入了資本傳奇，從而宣告了一個商業(yè)神話的砰然誕生！一個財富時代的來臨！這里將成為石家莊地區(qū)經(jīng)濟的核動力和新時代的財富新傳奇！而我們的項目正好誕生在這財富脈動點的中心，我們的出現(xiàn)給整個市場帶來新的商機，注入新的資本，創(chuàng)造出新時代的財富。所以項目的形象定位圍繞這一客戶群體的特性，突出 年輕個性時尚一族； 快樂城堡 ， 一個真正屬于年輕人的快樂天堂。 橋東寶藏，一座新興崛起的現(xiàn)代化購物商場，以獨特的區(qū)位優(yōu)勢，便捷的交通網(wǎng)絡， 使之成為石家莊商貿(mào) 中心！ 商場未來的經(jīng)營方向是一家專業(yè)主題化兒童的商場，也是石家莊唯的一家，未來的經(jīng)濟效益和商場的經(jīng)營前景是非常樂觀的。 價格 ： “ 5000 元，鑄就頂級鋪王” 理由：通過商業(yè)市調(diào)調(diào)查我 們得出，我們的價格在所有的同類商品中占有一定的優(yōu)勢。 業(yè)主題定位 及業(yè)態(tài)選擇 ①主題定位：橋東寶藏 快樂城堡 業(yè)態(tài)選擇：第一業(yè)態(tài)，兒童玩具，服裝，童車，鞋帽及各種體育休閑用品；第二業(yè)態(tài)：兒童電教文化用品，科普教育書籍等；第三業(yè)態(tài)：兒童游樂城，攝影城 通過規(guī)劃安排和強有力和經(jīng)營整合，三種業(yè)態(tài)有機統(tǒng)一，共同組成一個有著巨大感召力的購物中心。 定位分析：本案前期的市場定位是樂樂兒童大世界，產(chǎn)品定位是集玩具、兒童衣服、針織、小百貨為一體的倉儲式批發(fā)市場，經(jīng)營品種單一市場規(guī)模小，這樣對今后的商場長久的經(jīng)營下去很不利，同時也給我們今后的銷售帶來一定的困難。而石家莊 014 歲兒童占了整個經(jīng)濟消費的 55%，市場的潛力相當大。真正為少年兒童打造一個屬于他們的快樂城堡。 原 因：該項目有足夠的質(zhì)素支持上述定位 支持點： 本 項目位于 石家莊最大、全國十大批發(fā)市場之一 —— 南三條市場，以本案為中心輻射周邊 成熟的商圈 本 項目 將來 是 南三條首家專業(yè)為兒童服務的主題商場 ，是 最大的支持點，即唯一性。 本項目屬投資的 黃金寶地，多年的商業(yè)積淀，使這里成為石家莊商氣最旺的地方。 客戶群定位 ： （ 1）純投資者 （ 2）自主經(jīng)營者 經(jīng)營者 經(jīng) 營 性 質(zhì) 個人、家庭 日 用 品 百 貨 銷售貿(mào)易 代理經(jīng)營 （ 3）商業(yè)投資者 對南三條商品有一定了解的客戶，這部分客戶屬于大投資者，比如浙江商人、福建商人等。 （ 1）、 “橋東寶藏”物業(yè)投資計劃（以下簡稱“投資計”） 市場投資者情況 社會資金充裕 投資者投資意識強 可分期付款 中小鋪面市場主導 首選一次性付款 項目 描述 年齡 全年齡 職業(yè) 不限 購房動力 投資收益 經(jīng)濟承受力 首付能承受 2 萬左右 區(qū)域 石家莊市 消費心態(tài) 老板 “虛榮心”是購買的重要因素 購買意愿 自愿及跟從 “橋東寶藏”物業(yè)投資計劃 低總價 高回報 零風險 100%產(chǎn)權(quán) 政府工程 本項目供給產(chǎn)品 以上營銷策略的制定既是市場調(diào)查分析得出的結(jié)論，更是保證項目銷售的需要，從長遠發(fā)展的角度看，對本案整體有利。而保障投資者投資回報率最有效的方法就是投資返租。此部分收益屬于額外收益。 為了保證大市場經(jīng)營搞活，長遠發(fā)展，吸引經(jīng)營戶入駐，我們建議成立一家專業(yè)的經(jīng)營管理公司。 營銷企劃重點 1） 以小鋪位和小中型鋪位的規(guī)劃降低各單位銷售總價； 2） 以投資型客戶帶動自用型客戶，以小鋪位的旺銷全面帶動大 鋪位的銷售； 3） 項目銷售分階段進行； 4） 不同的銷售階段有不同的主賣點； 5） 針對不同的客戶群用不同的媒介組合 五、產(chǎn)品建議 根據(jù)以上營銷計劃，我們建議對現(xiàn)有產(chǎn)品進行調(diào)整，以適應銷售需要。 ②市場配套建議：提供休息區(qū)，增加商場里的燈光效果。 2. 成立專業(yè)的經(jīng)營管 理公司（具體詳見市調(diào)報告） 六、價格策略 “ 低開中走 ” 策略，先以較低價入市，再根據(jù)銷售情況調(diào)整價格。 保證品牌支撐，預留樓盤銷售力。 ，以低于同行價格的價格銷售來吸引更多客戶。 (2)因本項目與周邊競爭對手相比， 存在著產(chǎn)品的不同， 因此，唯有給予客戶靈 活 輕松的付款方式和在投資回報上給予客戶以較高回報和較低風險，方是本項目從市場突圍的突破口。舉例說明如下： ● 總價： 100000 元 ● 首付： 40000 元（ 40%） ● 按揭： 60000 元（ 60%） ● 4 年租金： 100000 9% 4=36000元 ● 客戶實際首付： 4000元 價格建議 ● B1： 8000 元 /㎡ ● B2： 6000 元 /㎡ ● B3： 4000 元 /㎡ 甲方收益計算 A、銷售收益 樓 層 面 積 單 價 總 銷 返祖租金 4 年租金 實際收益 B1 ㎡ 8000 元 / 4194000 3774600 1509840 2684160 ㎡ 元 元 元 元 B2 5527 ㎡ 6000 元 /㎡ 3316200元 2984580元 1193832元 2122368元 B3 4972 ㎡ 4000 元 /㎡ 1988800元 1789920元 7159680元 1272832元 合計 ㎡