【正文】 厲的調(diào)控政策，旨在維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，抑制房價快速上漲。 長期以來武清開發(fā)區(qū)優(yōu)質(zhì)住宅項目欠缺，致使許多高科技企業(yè)高管難以就地安居置業(yè)，更難以為這些來自海內(nèi)外的財智人士提供宜居購物的商業(yè)氛圍。建區(qū)以來，累計實現(xiàn)稅收130多億元，年上繳稅金占武清區(qū)財政收入的一半以上；，帶動配套企業(yè)200多家，間接就業(yè)3萬多人。 　　建區(qū)以來，武清開發(fā)區(qū)共吸引投資總額400億元（其中外資35億美元），引入50個國家和地區(qū)的企業(yè)近1000家，其中有美國艾默生和英格索蘭、日本東棉和住友、韓國LG、中糧等世界500強企業(yè)14家，有丹佛斯、天獅、南玻、信義、娃哈哈、戴納派克、EKC工業(yè)等50余家國內(nèi)外行業(yè)龍頭企業(yè)?；A(chǔ)功能設(shè)施完備，達(dá)到“十一通一平”。 自然生態(tài)環(huán)境良好，綠化率達(dá)到40%以上，在質(zhì)量管理和環(huán)境管理方面通過了ISO國際標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證。 開發(fā)區(qū)所在區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，距北京市區(qū)71公里，天津市區(qū)25公里，首都國際機場90公里，規(guī)劃中的首都第二機場50公里，天津濱海國際機場35公里，天津港71公里。位于京津之間，規(guī)劃面積30平方公里，遠(yuǎn)期控制規(guī)劃總面積93平方公里。古老的京杭大運河蜿蜒而過，物華天寶、人杰地靈，歷來享有“京津走廊”的美譽。它位于環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心，是中國北方最大的沿海開放城市、近代工業(yè)的發(fā)源地、近代北方最早對外開放的沿海城市之一、我國北方的海運與工業(yè)中心。綜上所述，金僑大道項目不論從自身角度還是所在區(qū)域未來規(guī)劃角度均具有其他項目不具備的天然優(yōu)勢，并由此形成了自身較強的綜合競爭能力。本項目在商業(yè)配套上追求更大的時尚與舒適，能夠有效提升整個高新區(qū)的生活質(zhì)量。、商業(yè)及相應(yīng)配套設(shè)施。項目建設(shè)涉及的施工、設(shè)計等單位均通過程序招標(biāo)確定，符合項目建設(shè)要求。用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、環(huán)評批復(fù)、項目施工許可證正在辦理當(dāng)中。為武清乃至天津的城市形象增添新光彩。 為滿足購房消費者日益理性的購房需求，本項目按照現(xiàn)代商業(yè)及住宅模式構(gòu)建優(yōu)良的住宅環(huán)境和商業(yè)環(huán)境、配置完善的配套服務(wù)設(shè)施以及極具文化內(nèi)涵的中高檔物業(yè)。天津金僑大道項目作為天津金僑城投資有限公司在武清開發(fā)區(qū)開發(fā)的大型商業(yè)居住區(qū)。項目西部為中國水電集團開發(fā)建設(shè)的武清開發(fā)區(qū)西區(qū)核心部位，也是武清區(qū)近幾年的重點城建工程，建成后將使武清主城區(qū)西擴成為現(xiàn)實，并為武清主城區(qū)的發(fā)展提供更大的空間。隨著開發(fā)區(qū)行政經(jīng)濟中心西移，新的高新區(qū)管委會大廈正在規(guī)劃設(shè)計中，預(yù)計2013年可入駐。離武清高鐵站12公里。項目緊臨亞洲超大購物小城——弗羅倫薩小鎮(zhèn)和超級游樂中心“凱旋王國”，建成后將成為天津武清新城市核心。第二章 項目概況 項目位于武清開發(fā)區(qū)三期西側(cè)，屬于城市西擴區(qū)域。 集團董事長、法定代表人任玉奇為十屆、十一屆全國人大代表，所提交的《取消農(nóng)業(yè)稅》等45份議案被全國人大常委會立案。投資近5億建設(shè)湖南軟件職業(yè)學(xué)院，可容納來自全國各地的25000名學(xué)生就讀；投資2000多萬元建設(shè)金僑醫(yī)院，解決當(dāng)?shù)剞r(nóng)民就醫(yī)難問題，?？铺厣坏嬜u三湘四水，還輻射到新疆、北京、上海、廣州、深圳、臺灣等全國20多省市及地區(qū)；先后捐資數(shù)百萬元，扶孤助殘、修建農(nóng)村公路；慰問西北廣大農(nóng)村貧困家庭上百萬元；捐資贊助湖南教育基金會，投資建立湖南軟件職業(yè)學(xué)院愛心基地；2008年1月，湖南遭遇50年一遇的冰雪災(zāi)害，集團捐資100萬元抗冰賑災(zāi)；集團先后捐贈600萬元，贊助“八一”足球聯(lián)賽及在湘潭舉行的第11屆省運會，為湘潭文體事業(yè)的發(fā)展做出了重要貢獻。金僑人用責(zé)任心樹立公信力，用對社會的貢獻體現(xiàn)金僑的企業(yè)價值。 集團連續(xù)獲得“湖南省誠信企業(yè)”、“湖南省銀行業(yè)系統(tǒng)守信用企業(yè)”、“湖南省重信用守合同企業(yè)”等多項榮譽稱號。其中高級職稱83人，中級職稱206人，長年從業(yè)人員近兩萬人。集團還在北京拓展文化傳媒產(chǎn)業(yè)，在北京、上海、天津、湖南等地投資拓展業(yè)務(wù)，即將在香港、臺灣注冊公司。國家住建部授予金僑集團國家一級房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、國家一級建筑總承包資質(zhì)和國家一級物業(yè)管理資質(zhì)。其母公司金僑投資控股集團，成立于1991年。天津金僑城投資有限公司成立于2011年9月，注冊資金5000萬元，在職員工36人，系金僑投資控股集團全資子公司，其主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。從企業(yè)經(jīng)濟效益分析，由于區(qū)域市場對住宅、商業(yè)用房有著較為旺盛的需求，本項目的投資建設(shè)面臨著良好的市場環(huán)境，具備較強的盈利空間，對于企業(yè)的利潤增加及資本金積累有著較好的推動作用。武清未來的整體規(guī)劃中，本項目所在區(qū)域內(nèi)的商業(yè)以及市政公共設(shè)施都會有極大的提升。且隨著開發(fā)區(qū)大批企業(yè)進駐，預(yù)計本地人口將迅速增長，隨之對房屋的剛性需求也將快速增長，對區(qū)域房地產(chǎn)銷售將有極大的促進作用。這與作為國家級開發(fā)區(qū)的地位并不相稱，因此在本輪調(diào)控中本區(qū)域房價并未出現(xiàn)大的波動。具體到位于京津之間的天津市武清開發(fā)區(qū)，作為武清區(qū)乃至天津市的對外開放窗口，正處于快速擴張期。調(diào)控政策對2011乃至2012年天津房地產(chǎn)市場走勢產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，成交量與成交均價等市場指標(biāo)，較2010年度出現(xiàn)明顯的滯漲局面。2012年3月溫家寶總理在會見中外記者時指出房地產(chǎn)價格水平尚未回歸合理水平。一系列政策的出臺對房地產(chǎn)市場的影響較為明顯，2011年天津房地產(chǎn)市場成交量與成交均價等指標(biāo)出現(xiàn)明顯的滯漲局面。工程先期進行金僑大道南區(qū)項目的建設(shè)，、商業(yè)及相應(yīng)配套設(shè)施，申請銀行貸款25000萬元。天津武清開發(fā)區(qū)金僑大道南區(qū)住宅工程項目第一章、總論為積極配合與支持天津市武清開發(fā)區(qū)整體發(fā)展規(guī)劃，天津金僑城投資有限公司通過審慎的市場研究，擬開發(fā)建設(shè)武清開發(fā)區(qū)金僑大道項目。項目處于武清開發(fā)區(qū)未來核心地帶，生態(tài)環(huán)境較好，區(qū)域規(guī)劃已經(jīng)完成，發(fā)展態(tài)勢較好。：天津武清開發(fā)區(qū)金僑大道南區(qū)住宅工程項目單位名稱：天津金僑城投資有限公司單位地址：天津市武清開發(fā)區(qū)福源道北側(cè)高新公寓14棟項目建設(shè)地址：天津市武清開發(fā)區(qū)企業(yè)法定代表人：項目負(fù)責(zé)人：可行性研究報告編制單位名稱：資格證書編號：公司法人：單位地址：天津市河西區(qū)南京路19 號增1號郵政編碼：300203（1）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2）《城市規(guī)劃編制辦法及實施細(xì)則》（1991，1995）（3）《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（G2J13790）（4）《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（G250220－95）（5）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（G250180—93）（6）《住宅設(shè)計規(guī)范》（G250096－1999）（7）《住宅建筑規(guī)范》（G250368－2005）（8）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（G2J16—87）（9）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（G250045—95）（10）《商店建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ4888）（11）《旅館建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ6290）（12）《天津武清金僑大道項目項目規(guī)劃方案征集文件》（13）業(yè)主天津項目考察總結(jié) （14）其它相關(guān)文件圖紙和資料（15）天津市武清區(qū)規(guī)劃和國土資源局行政許可證《建設(shè)項目選址意見書》（16）天津市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（17）業(yè)主提供地形圖及地籍資料自2010年以來，國家針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺了一系列調(diào)控政策，提高二套商品房首付比例、提高按揭貸款的銀行利率、限制三套住房的貸款等，目的是要堅決遏制房價的過快上漲，促使房價回歸合理水平。2011年11月29日，國務(wù)院總理溫家寶在《關(guān)于當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作》指出，調(diào)控決心方向不能動搖，抑制二三線房價過快上漲；11月28日，國務(wù)院副總理李克強表示明年房產(chǎn)調(diào)控會持續(xù)；12月1至2日，國務(wù)院副總理李克強在天津考察時指出，要堅持實施遏制住房價格過快上漲的政策措施。到2012年一季度末，由于受政府調(diào)控政策的影響，多個城市房價出現(xiàn)下跌跡象，特別是一線房價上漲過快的城市更為明顯。另一方面，為了防止一刀切，政府也出臺相關(guān)政策保護并促進首套剛性需求，多家銀行對首套購房實行貸款利率85折優(yōu)惠，一定程度上推動了房地產(chǎn)市場成交量。區(qū)內(nèi)房屋銷售價格和天津市平均價格相比還存在較大差距，即使和同處于武清的其他住宅板塊相比也存在一定的差距。相信在國家大力推進開發(fā)區(qū)建設(shè)整體利好的前提下，區(qū)域房地產(chǎn)價格水平將繼續(xù)整體提高。目前武清開發(fā)區(qū)人口已達(dá)10萬以上，但目前暫無集中式的商業(yè)配套來滿足日益增長的商業(yè)需求。從社會效益角度分析，本項目為該區(qū)域提供高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足區(qū)域市場對于住宅、商業(yè)用房的需求，同時還可進一步繁榮本項目所屬區(qū)域，符合區(qū)域整體發(fā)展規(guī)劃，項目的建設(shè)將帶來較好的社會效益。故不論從社會效益或企業(yè)經(jīng)濟效益分析，本項目的投資有著充分的必要性。作為金僑投資控股集團開拓華北房地產(chǎn)市場而成立的一家開發(fā)公司，天津金僑城投資有限公司肩負(fù)著擴大集團品牌影響力，實現(xiàn)全國戰(zhàn)略布局的重任。在20年的經(jīng)營發(fā)展中，形成了文化、教育、科技、醫(yī)療、服務(wù)、地產(chǎn)、建筑、物業(yè)、金融、投資、證券等板塊。同時，在湖南省人民政府批準(zhǔn)、國家教育部備案，成立了全日制民辦高校湖南軟件職業(yè)學(xué)院?，F(xiàn)有員工近1000人，正副教授56人，具有博士、碩士學(xué)位50人，本科生686人。項目多次被評為“中國?湘潭國際人居環(huán)境小區(qū)”、“湖南名盤”等。迄今為止，累計投資或捐助公益事業(yè)超過6億元。20年來，金僑人在董事長任玉奇的率領(lǐng)下，秉承誠信、開明、創(chuàng)新、奉獻的企業(yè)精神，追求產(chǎn)品質(zhì)量，樹立企業(yè)品牌，提升企業(yè)文化，增強對社會的奉獻力，在文化、教育、醫(yī)療、房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)等領(lǐng)域積累了較豐富的企業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗，金僑的品牌成為社會廣為知曉、享有較高美譽度的品牌。東鄰如樂鋼結(jié)構(gòu)廠，金紅葉紙業(yè)等多家企業(yè)工廠，南鄰福源道，北鄰廣源道，與高新公寓隔路相望。該地塊區(qū)位優(yōu)勢明顯，北靠高新公寓，南臨逸仙工業(yè)園區(qū)，西側(cè)即為104國道，東側(cè)為工業(yè)園區(qū)企業(yè)。國家級重點高中楊村一中新校區(qū)離該項目僅3公里。高新區(qū)成型后南東線將成為貫穿本區(qū)中心的主干道，項目所在位置將成為高新區(qū)的核心地帶，區(qū)位價值會有大幅度的提高，本項目將成為高新區(qū)重要的生活及商業(yè)配套。天津地鐵4號線未來規(guī)劃已正式延伸到武清主城區(qū)，站點位于本地塊南側(cè)；同時北京通州城市軌道交通線也在未來規(guī)劃之中，使得過去由于偏遠(yuǎn)不便的本地塊可因多個工程的竣工而使居住生活交通條件發(fā)生極大變化，房地產(chǎn)及土地的升值潛力明顯增加。、商業(yè)及相應(yīng)配套設(shè)施，具體為：，居住戶數(shù)641戶，居住人數(shù)1795人，機動車停車位614輛，非機動車停車位1211輛。項目建成后將成為武清開發(fā)區(qū)內(nèi)首個住宅及商業(yè)配套項目，滿足區(qū)域市場對于住宅、商業(yè)用房的需求，為開發(fā)區(qū)及周邊常駐人口提升生活品質(zhì)，改善居住環(huán)境做出重大貢獻。該項目已取得發(fā)改委的備案批復(fù)及土地證。項目建筑設(shè)計單位為北京中外建建筑設(shè)計有限公司；施工建筑單位為天元建設(shè)集團有限公司、浙江中聯(lián)建設(shè)集團有限公司。工程已于2011年開工建設(shè)，截止到目前項目進展情況為：樁基礎(chǔ)完成，正在進行基礎(chǔ)施工，定于2012年9月底開始銷售。 詳見項目投資及效益指標(biāo)表：項目投資及效益指標(biāo)表　　序號名 稱數(shù)據(jù)單位一基本數(shù)據(jù)　　1總建筑面積 平方米其中：可出售面積 平方米2項目總投資 萬元3年經(jīng)營收入 萬元4年經(jīng)營成本 　5年土地增值稅、經(jīng)營稅金及附加 萬元6年利潤總額 萬元7年利稅總額 萬元8年稅后利潤 萬元表21 項目投資及效益指標(biāo)表金僑大道作為武清開發(fā)區(qū)內(nèi)首家住宅及商業(yè)配套項目，加上項目周邊的眾多高智企業(yè)與新楊村一中對本樓盤的提升效應(yīng)，很大程度上避免了與區(qū)域內(nèi)其他純住宅項目的同質(zhì)化競爭；從自身角度，金僑有長達(dá)20年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，在項目研發(fā)、戶型設(shè)計、細(xì)節(jié)打造上有著獨特的競爭優(yōu)勢。同時隨著高新區(qū)行政經(jīng)濟中心的西移，本項目將成為開發(fā)區(qū)核心區(qū)域的重要住宅商業(yè)配套。第三章 項目選址及規(guī)劃天津是中國四個直轄市之一，有超過1000萬人居住和生活在這一地區(qū)，市中心距北京137公里，是著名的國際港口城市和生態(tài)城市。武清位于京津兩地之間、環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)中心地帶，在天津北京之間起到了一個相當(dāng)重要的橋梁作用，地理優(yōu)越性突出，交通優(yōu)勢明顯。 中國天津武清開發(fā)區(qū)是1991年12月28日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。、三期15平方公里正在招商。 交通體系開放便捷，周邊10分鐘車程范圍內(nèi)，有京津塘、京津、京滬等高速公路3條、高速公路出入口4個；有京津城際鐵路客運站1處，至北京市區(qū)僅需19分鐘車程，至天津市區(qū)10分鐘車程；有京山鐵路客、貨運站各1處；10104等2條國道在開發(fā)區(qū)內(nèi)通過。 服務(wù)環(huán)境優(yōu)質(zhì)高效，開發(fā)區(qū)管委會對開發(fā)區(qū)實行“封閉式”管理，區(qū)內(nèi)設(shè)有武清區(qū)行政許可服務(wù)中心、海關(guān)、檢驗檢疫局和國際保稅物流園，為企業(yè)提供“一站式”辦公、“一條龍”服務(wù)，提供所有進出口業(yè)務(wù)服務(wù)，同時引進了多家金融、法律、財務(wù)等服務(wù)機構(gòu)。配套功能設(shè)施完善，建有大型商務(wù)寫字樓、星級酒店、溫泉公寓、高級會館、廉租公寓、雙語國際學(xué)校、連鎖超市等。形成了電子信息、機械制造、生物醫(yī)藥、汽車及零部件、新材料、新能源等六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)投資總額和經(jīng)濟效益占到開發(fā)區(qū)總量的70%以上。 　　武清開發(fā)區(qū)已成為武清區(qū)對外開放的窗口，經(jīng)濟發(fā)展的主