【正文】 呈現(xiàn)出房產(chǎn)預售增速高于投資增速，商品房同期銷售面積大于竣工面積，說明天津房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)局部的供不應(yīng)求現(xiàn)象。依靠大規(guī)模拆遷的直接拉動，房地產(chǎn)投資和開發(fā)的各項主要指標均呈現(xiàn)出大幅度增長趨勢。在 2022 年以前，天津房地產(chǎn)的投資額度、施工房屋面積、竣工房屋面積、銷售房屋面積均保持低速增長。鑒于天津市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好環(huán)境，結(jié)合天津市城市功能的定位和發(fā)展方向，我們有理由相信“十五”時期，天津房地產(chǎn)市場將進入快速上升通道。根據(jù)國內(nèi)主要城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展軌跡來看，人均 GDP 達到 3000 美元3 / 58（人民幣 24000 元左右）時，房地產(chǎn)需求會有明顯的增長。圖 1－ 2 天 津 市 1999——2022年 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資 情 況%%%%204060801001201401601801999年 2022年 2022年 2022年（億元 ）%%%%%%%%%開 發(fā) 投 資 額 度 房 地 產(chǎn) 投 資 占 固 定 資 產(chǎn) 投 資 比 重但是與上海、北京等城市較為成熟的房地產(chǎn)市場相比，天津房地產(chǎn)市場仍然處于起步階段。根據(jù)天津市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報顯示，2022 年天津市房地產(chǎn)投資額同比增長 ％，施工面積同比增長 %，竣工面積同比增長 %；在此基礎(chǔ)上，2022 年全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積同比增長 ％，竣工面積同比增長％。（二）房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展， “十五”將進入快速上升通道“九五”期間，天津房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，固定資產(chǎn)投資規(guī)模穩(wěn)步擴大，房地產(chǎn)增加值對 GDP 的貢獻率、房地產(chǎn)投資額度及其所占固定投資比例逐年上升。尤其是在 2022 年以前，天津要“建成現(xiàn)代化國際港口大都市和我國北方重要的經(jīng)濟中心，建立比較完善的社會主義市場經(jīng)濟體制，成為率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的地區(qū)之一” ，實現(xiàn)這個目標需要堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)作為支持。在“九五”社會經(jīng)濟快速發(fā)展的基礎(chǔ)上，2022 年天津市經(jīng)濟總量實現(xiàn)新突破，GDP 達到 億元，按可比價格計算，比 2022 年增長 ％，增速連續(xù)第二年位于全國各省市之首；人均 GDP 由上年的 20224 元增加到 22068 元，比 2022 年增長 ％。天津正坤房地產(chǎn)愷撒莊園可行性研究報告編制單位：天津市正坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二零零三年九月二十日目錄第一章 項目建設(shè)的必要性 1一、天津市經(jīng)濟和房地產(chǎn)發(fā)展概況 ..............................................................................1二、天津房地產(chǎn)發(fā)展特征分析 ......................................................................................3三、武清區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況 ..............................................................................................5四、天津宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征對本項目的影響 ..........................................6第二章 項目法人概況 9一、項目名稱 ..................................................................................................................9二、項目法人的組建 ......................................................................................................9第三章 項目選址 14一、項目地址概述 ........................................................................................................14二、項目所在地交通狀況 ............................................................................................14三、商服及綜合配套設(shè)施 ............................................................................................16四、項目發(fā)展構(gòu)想 ........................................................................................................18第四章 市場分析 19一、天津市別墅市場分析 ............................................................................................19二、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 ............................................................................................20三、項目的市場定位與產(chǎn)品定位 ................................................................................22四、目標客源定位 ........................................................................................................22第五章 規(guī)劃設(shè)計設(shè)想 23一、設(shè)計概述 ................................................................................................................23二、規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思 ........................................................................................................23三、項目品質(zhì)定位 ........................................................................................................25四、道路交通系統(tǒng) ........................................................................................................26五、建筑單體設(shè)計 ........................................................................................................26六、可持續(xù)發(fā)展思想 ....................................................................................................27七、主要技術(shù)經(jīng)濟指標 ................................................................................................28八、住宅戶型表 ............................................................................................................28九、配套設(shè)施 ................................................................................................................29十、環(huán)境工程 ................................................................................................................30第六章 節(jié)能和環(huán)保措施 35一、措施依據(jù) ................................................................................................................35二、環(huán)境對設(shè)計的要求 ................................................................................................35第七章 建設(shè)方式及工程進度 363 / 58一、設(shè)計單位 ................................................................................................................36二、施工及監(jiān)理單位 ....................................................................................................36三、開發(fā)模式及營銷組織 ............................................................................................36四、工程進度安排 ........................................................................................................38第八章 投資估算 39一、土地費用 ................................................................................................................39二、項目開發(fā)成本及費用 ............................................................................................40三、建設(shè)投資估算 ........................................................................................................43第九章 項目經(jīng)濟效益評價 45一、經(jīng)濟效益分析 ........................................................................................................45二、總項目的現(xiàn)金流量分析 ........................................................................................47第十章 不確定性分析 49一、盈虧平衡分析 ........................................................................................................49二、敏感性分析 ............................................................................................................49三、不確定性分析結(jié)論 ................................................................................................51第十一章 結(jié)論和建議 53一、結(jié)論 ........................................................................................................................53二、幾點建議 ................................................................................................................53 項目建設(shè)的必要性一、天津市經(jīng)濟和房地產(chǎn)發(fā)展概況（一）經(jīng)濟發(fā)展狀況良好， “十五”保持強勁上升勢頭“九五”以來，天津經(jīng)濟和社會發(fā)展取得重大成就，經(jīng)濟實力有一定的增強，人民生活水平穩(wěn)步提高。 “九五”期間國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）年均增長速度高達 ％，其中 2022 年的 GDP 達到 億元。根據(jù)《天津國土規(guī)劃》 ，天津的發(fā)展定位是“建設(shè)現(xiàn)代化國際港口大都市和我國北方重要的經(jīng)濟中心；具有較強國際競爭力、充滿生機與活力的東北亞區(qū)域重要的中心城市；資源有效利用、生態(tài)環(huán)境良好、舒適安全、有利于個性發(fā)揮的理想家園” 。圖 1－ 1 天 津 市