【正文】 程 3, 3, 　七、不可預見費 　八、投資合計 23, 2, 2, 　6 / 5531, ? 可研階段規(guī)劃面積為 118,，項目可售面積為 122,，增幅 %,單方造價增加 ，增幅為 %，主要在土建、配套成本的增加較大，占 %。? 地下室、會所及停車位均沒有在可研階段中予以計算，共計 ，占增長金額的 %。項目整體銷售預計如下：可研階段 項目實際序號 建筑形態(tài)預計可售 預計均價 預計總價 可售面積 目前均 價 總價1 普通住宅 113, 2, 30, 120, 3052 36,2 商業(yè) 3, 2, 2, 5399 1,3 地下室 小計 122, 3143 38,4 停車位（個） 36801 1,5 / 55合計 117, 31, 122, 3229 39,? 可研階段時住宅、商業(yè)網(wǎng)點按照項目總體均價 2700元/平米測算，總體售價為39,，目前總房款為 ，增長金額 ，上漲幅度%。隨著大量高品質(zhì)經(jīng)濟適用房的規(guī)劃和推出加上全國房地產(chǎn)形勢的影響，在 08年下半年，項目銷售出現(xiàn)了一定的困難，我公司及時調(diào)整價格策略，保證了項目回款，避免了經(jīng)營風險。東營房地產(chǎn)市場在一定程度上也受到了影響，但作為三四線城市，影響相對較小。商品房銷售面積由 05年的 08那年的 。? 在 2022～2022 年項目主要發(fā)展期內(nèi)，東營市主要宏觀經(jīng)濟指標表現(xiàn)良好：? GDP與人均可支配收入穩(wěn)步增長，分別由 2022年的 1166 億元和 64907元/人增長至 2022年的 2052億元和 102741元/人；? 發(fā)展期內(nèi)東營市人口變動較平穩(wěn)，全市總人口由 05年的 08年底的 ；? 良好的宏觀經(jīng)濟發(fā)展帶動下，房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年高速增長態(tài)勢，由 2022年4 / 55的 47億元增至 2022年的 68億元。但銷售員的能力有待進一步提高，品牌宣傳能力也需要系統(tǒng)持續(xù)改進。? 銷售階段，產(chǎn)品定位中目標客戶定位、產(chǎn)品定位細節(jié)的推敲及價格的定位，再到營銷推廣中推售時機的選擇、價格策略的制訂等大方向來看，海信盈城項目整體運營及操作較為成功。? 盈城項目客戶目標群定位準確，產(chǎn)品定位符合市場需求，在東營市保持了較快的銷售速度。 項目綜合評估? 東營房地產(chǎn)市場自 2022年以來步入了高速發(fā)展階段，為海信盈城項目的成功開發(fā)和銷售提供了良好的市場契機。 項目開發(fā)周期? 海信盈城項目于 2022年 7月通過公開拍賣獲取土地，截止到 2022年 6月全面交付，項目發(fā)展總周期為 3年。? 東營區(qū)政府在 05年底遷移到離本項目不足 1公里處，且東臨耿井水庫有較好的自然資源，未來發(fā)展?jié)摿^大。3 / 55【項目概況及評估綜述】 項目概況? 東營海信盈城項目是海信地產(chǎn)東營公司首次以公開拍賣方式于 2022年 7月 9日在東營市國土資源局以 。對當?shù)赝临|(zhì)、建材、建筑環(huán)境的不了解導致了成本的大幅增加?？偨Y投訴情況，為以后工程質(zhì)量管理提供了較好的經(jīng)驗。? 海信盈城項目建設過程中，具有環(huán)境惡劣，外部干擾大，分包多，時間緊，成品保護困難等特點，通過實施加強外部協(xié)調(diào)，嚴密組織工序穿插，及時調(diào)整分包標段，現(xiàn)場管理高效靈活等方法，較好的實現(xiàn)了工程管理和質(zhì)量控制，為今后工程提供了寶貴經(jīng)驗。海信地產(chǎn)首次進入東營市場，我們承擔的不僅僅是項目建設任務，更重要的是品牌的樹立和維護。營銷人員只能在遇到問題的情況下請教研究中心和項目部，造成一定的簽約延誤，甚至客戶放棄購買。? 銷售人員綜合能力較弱，隨著客戶購買越來越偏重理性消費、維權意識越來越高，業(yè)務員銷售知識是否全面將直接影響成交量的高低?！緺I銷工作評估】? 東營盈城項目作為我公司在東營市的第一個項目，銷售速度在東營市西城區(qū)一直名列前茅。規(guī)劃設計工作過程中，概念設計與市場定位相吻合，充分挖掘項目的客觀及主觀優(yōu)勢，并在規(guī)劃設計、戶型設計、立面設計、景觀設計、賣場包裝等方面都得以很好的貫徹和體現(xiàn)。另外，管理費用率、營業(yè)費用率遠超出公司的控制水平，導致項目利潤總額大幅度下降。其中的問題值得在今后的項目中進一步關注和研究：如何在可研、規(guī)劃和銷售階段客觀合理的評價當?shù)厥袌霭l(fā)展趨勢、價格承受能力、客戶喜好，配置合理的物業(yè)類型比例，從而獲得項目整體開發(fā)銷售進度的最優(yōu)化和收益的最大化。通過徹底反思項目前期可研、規(guī)劃、工程、銷售等開發(fā)各流程，對于了解當?shù)氐慕ò渤杀?、建筑環(huán)境、市場情況均具有重大的參考價值和意義。目 錄核心內(nèi)容提要 ..................................................................................................................2【項目概況及評估綜述】 ................................................................................................4【項目投資管理評估】 ...................................................................................................4【項目設計工作評估】 ...................................................................................................7【項目營銷工作評估】 .................................................................................................10【項目進度、工程管理評估】 .......................................................................................15【項目成本管理評估】 .................................................................................................18案例匯總： ...................................................................................................................221 / 55核心內(nèi)容提要【投資管理評估】? 東營海信盈城項目是海信地產(chǎn)東營公司首次以公開拍賣方式于 2022年 7月 9日在東營市國土資源局競得的耿井 5號地塊項目。1 / 55 東營【海信盈城】項目后評估報告東營盈城項目后評估工作小組二○○九年五月0 / 55東營【海信盈城】項目后評估報告前言：東營海信盈城項目于 2022年 7月 9日通過公開市場以拍賣的方式獲取土地，并于 ，至 2022年 6月 20日全面交付?；趯椖窟M行經(jīng)驗總結和失敗教訓的吸取之目的，希望本后評估報告能為今后開發(fā)的類似項目提供一定的借鑒。? 該項目為海信地產(chǎn)在東營市的首個項目。經(jīng)過 3 年半的經(jīng)營建設，目前該項目已經(jīng)基本銷售完畢，銷售良好，各項財務指標表現(xiàn)尚可，項目的戰(zhàn)略意義基本實現(xiàn)?！矩攧展芾碓u估】? 該項目收入指標完成并不理想，收入增幅低于成本增加幅度，收入增加同比增長的營業(yè)稅金沖抵收入增加帶來的效益,導致營業(yè)利潤下降。【規(guī)劃設計工作評估】? 本項目位于東營西部舊城區(qū)與東部新城區(qū)交界處，規(guī)劃設計為多層及小高層住宅社區(qū)。? 本項目規(guī)劃設計工作緊密結合市場定位和地域特點，在住宅產(chǎn)品的概念策劃、規(guī)劃布局、單體設計、銷售推廣、成本控制等方面取得了一定的成績，得到了市場的認可，并為公司在東營地區(qū)項目的規(guī)劃設計工作積累了寶貴經(jīng)驗。從目標客戶定位及價格的定位，再到營銷推廣中各物業(yè)推售策略、推售時機的選擇、價格策略的制訂等大方向來看，盈城項目整體運營及操作較為成功。目前，業(yè)務員自身的專業(yè)知識不夠豐富，對部分客戶提出的一些問題無法及時準確地予以回答，特別是關于建筑、景觀設計、產(chǎn)權辦理、相關施工材料等方面的一些問題。? 項目推廣及品牌建設方面需進一步加強，房地產(chǎn)品牌建設不同于其他商品，他需要很固定的認知渠道和廣泛的美譽度支撐?！景l(fā)展進度、工程管理評估】? 項目發(fā)展周期總體控制超出拿的土地時指定的計劃要求，其中，高壓線實際遷移時2 / 55間比計劃遷移時間整整延誤了 14個月，是造成實際開發(fā)周期遠遠超過計劃周期的主要原因；惡劣的建筑市場環(huán)境，也造成了工程施工階段的工期延誤，以上兩方面因素，不但造成了開發(fā)周期的遠遠滯后，嚴重壓縮了有效工期，為以后的工程管理帶來了較大困難，特別是為質(zhì)量管理帶來了很大的困難。? 海信盈城項目工期緊，壓力大，在此情況下，在制定搶工計劃的同時，項目部制定了嚴密的質(zhì)量控制措施，但終因現(xiàn)場管理人員力量薄弱，使得質(zhì)量管理措施未能得到很好的落實，工程交付后，投訴較多?！境杀竟芾碓u估】? 項目可研階段測算建安成本為 ，實際本項目發(fā)生建安成本為，超出前期測算金額的 ％。建議后續(xù)拓展新城市時成本預測人員一定要深入了解當?shù)亟ㄖI(yè)情況，給出相對準確的成本。項目位于東營西城西一路以西，西五號路（規(guī)劃中）以南，菏澤路以北，東區(qū)六路（規(guī)劃中）以東，用地總面積 ，出讓面積（凈面積） 公頃，規(guī)劃用途為住宅用地。 項目經(jīng)濟技術指標? 項目技術經(jīng)濟指標：用地總面積 ，出讓面積（凈面積） 公頃，多層及小高層住宅建筑面積：95047㎡；退臺式花園洋房建筑面積： 21887㎡；商業(yè)及綜合樓面積： 2743㎡，物業(yè)用房面積： 470㎡，總建筑面積： ㎡，停車位：地面 356個，容積率： ，綠地率： %，建筑密度： %。其中無高壓線區(qū)建筑施工周期分別為 1年零 5個月有高壓線區(qū)施工周期為 1年零 2個月。海信盈城項目是海信地產(chǎn)在東營獲取的第一個項目，較好的實現(xiàn)了海信地產(chǎn)省域化發(fā)展的戰(zhàn)略任務。? 在工程實施階段，對當?shù)亟ㄖh(huán)境的不熟悉及對政府的過度信任（高壓線問題）導致了項目開發(fā)周期的嚴重滯后及成本的大幅增長，對質(zhì)量把控不嚴使得后續(xù)出現(xiàn)了地下室、屋頂、門窗等漏水現(xiàn)象，一定程度上影響了項目的形象。準確把握銷售時機，樹立了項目在東營的高端品質(zhì)形象，得到了行業(yè)內(nèi)和消費者的認可?！卷椖客顿Y管理評估】項目發(fā)展期內(nèi)東營市宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回顧? 東營海信盈城項目于 2022年 7月 9日通過公開市場以拍賣的方式獲取土地，2022年 9月 23日海信盈城一期組團正式開盤銷售，至 2022年 6月 20日項目全面交付。? 商品房銷售額由 2022年的 2022年的 。? 20222022年是全國房地產(chǎn)市場的調(diào)控年，國家從各個方面陸續(xù)出臺了一系列的調(diào)控政策，并在 08年下半年，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了量價齊跌的拐點。0507 年在油田經(jīng)濟適用房不確定時期，我公司項目實現(xiàn)了較好的銷售業(yè)績。項目整體情況如下：序號 項目 可研階段 項目實際 差異 備注1 銷售收入 31, 39, 7, 　2 總投資 23, 31, 7, 　3 營業(yè)稅金及附加 1, 2, 　4 期間費用 1, 1, 　5 利潤總額 4, 3, 　6 所得稅 1, 　7 凈利潤 3, 2, 　8 銷售利潤率 % % 降低 　9 投資利潤率 % % 降低 　? 總體情況完成并不理想，利潤總額實現(xiàn) ，銷售利潤率比預期降低，投資利潤率比預期降低 ，銷售收入增加 ，上漲幅度%，總投資增加 ，上漲幅度 %；營業(yè)稅金同比增加 萬，上漲幅度 %。? 盈城一期建筑形態(tài)涵蓋普通多層、小高層、院景 HOUSE，商業(yè)網(wǎng)點、閣樓、會所等，權屬面積為 （不含地下室、車位）具體組成如下：序號 建筑形態(tài) 可售套數(shù) 可售面積 目前均價 總價1 多層 77, 3100 24,2 小高層 9, 3107 2,3 院景 HOUSE 21, 3264 7,4 商業(yè) 1, 5517 5 閣樓 10, 2228 2,6 幼兒園 7 地下室 6, 852 8 會所 5000 9 停車位（個） 36801 1,　 合計 1, 122, 3229 39,? 閣樓比可研階段均價低 %，但高于盈城首期開盤預測價格 2150元/平米，主要因為前期銷售的帶動以及品牌的影響，其次層高及戶型的人性化，舒適度較高。? 多層住宅、小高層及院景 HOUSE、網(wǎng)點價格均高于可研階段均價 2700元/平米。土地及前期費用增加差異主要在對容積率的把握不夠，超規(guī)劃面積導致土地出讓金及配套費用的增長（273 萬左右） ，建安成本的增加主要因為超規(guī)劃面積導致。另一方面成本的控制、預測能力的滯后，變更追加導致建安成本增加 ，漲幅達 %項目綜合評價：? 銷售收入? 項目發(fā)展期內(nèi)東營市場雖受到國家宏觀調(diào)控政策的部分影響，但總體上仍保持快速發(fā)展的態(tài)勢，在此宏觀環(huán)境下，本項