【正文】 6801 1,　 合計 1, 122, 3229 39,? 閣樓比可研階段均價低 %，但高于盈城首期開盤預測價格 2150元/平米，主要因為前期銷售的帶動以及品牌的影響，其次層高及戶型的人性化，舒適度較高。0507 年在油田經濟適用房不確定時期，我公司項目實現了較好的銷售業(yè)績。? 商品房銷售額由 2022年的 2022年的 。準確把握銷售時機，樹立了項目在東營的高端品質形象，得到了行業(yè)內和消費者的認可。海信盈城項目是海信地產在東營獲取的第一個項目，較好的實現了海信地產省域化發(fā)展的戰(zhàn)略任務。 項目經濟技術指標? 項目技術經濟指標：用地總面積 ，出讓面積（凈面積） 公頃，多層及小高層住宅建筑面積：95047㎡；退臺式花園洋房建筑面積： 21887㎡；商業(yè)及綜合樓面積： 2743㎡，物業(yè)用房面積： 470㎡，總建筑面積： ㎡，停車位：地面 356個，容積率： ，綠地率： %，建筑密度： %。建議后續(xù)拓展新城市時成本預測人員一定要深入了解當地建筑業(yè)情況，給出相對準確的成本。? 海信盈城項目工期緊，壓力大，在此情況下，在制定搶工計劃的同時，項目部制定了嚴密的質量控制措施，但終因現場管理人員力量薄弱，使得質量管理措施未能得到很好的落實，工程交付后，投訴較多。? 項目推廣及品牌建設方面需進一步加強，房地產品牌建設不同于其他商品，他需要很固定的認知渠道和廣泛的美譽度支撐。從目標客戶定位及價格的定位，再到營銷推廣中各物業(yè)推售策略、推售時機的選擇、價格策略的制訂等大方向來看，盈城項目整體運營及操作較為成功。【規(guī)劃設計工作評估】? 本項目位于東營西部舊城區(qū)與東部新城區(qū)交界處，規(guī)劃設計為多層及小高層住宅社區(qū)。經過 3 年半的經營建設，目前該項目已經基本銷售完畢，銷售良好，各項財務指標表現尚可，項目的戰(zhàn)略意義基本實現?；趯椖窟M行經驗總結和失敗教訓的吸取之目的，希望本后評估報告能為今后開發(fā)的類似項目提供一定的借鑒。目 錄核心內容提要 ..................................................................................................................2【項目概況及評估綜述】 ................................................................................................4【項目投資管理評估】 ...................................................................................................4【項目設計工作評估】 ...................................................................................................7【項目營銷工作評估】 .................................................................................................10【項目進度、工程管理評估】 .......................................................................................15【項目成本管理評估】 .................................................................................................18案例匯總： ...................................................................................................................221 / 55核心內容提要【投資管理評估】? 東營海信盈城項目是海信地產東營公司首次以公開拍賣方式于 2022年 7月 9日在東營市國土資源局競得的耿井 5號地塊項目。其中的問題值得在今后的項目中進一步關注和研究：如何在可研、規(guī)劃和銷售階段客觀合理的評價當地市場發(fā)展趨勢、價格承受能力、客戶喜好，配置合理的物業(yè)類型比例，從而獲得項目整體開發(fā)銷售進度的最優(yōu)化和收益的最大化。規(guī)劃設計工作過程中，概念設計與市場定位相吻合，充分挖掘項目的客觀及主觀優(yōu)勢，并在規(guī)劃設計、戶型設計、立面設計、景觀設計、賣場包裝等方面都得以很好的貫徹和體現。? 銷售人員綜合能力較弱，隨著客戶購買越來越偏重理性消費、維權意識越來越高，業(yè)務員銷售知識是否全面將直接影響成交量的高低。海信地產首次進入東營市場，我們承擔的不僅僅是項目建設任務，更重要的是品牌的樹立和維護?？偨Y投訴情況，為以后工程質量管理提供了較好的經驗。3 / 55【項目概況及評估綜述】 項目概況? 東營海信盈城項目是海信地產東營公司首次以公開拍賣方式于 2022年 7月 9日在東營市國土資源局以 。 項目開發(fā)周期? 海信盈城項目于 2022年 7月通過公開拍賣獲取土地，截止到 2022年 6月全面交付，項目發(fā)展總周期為 3年。? 盈城項目客戶目標群定位準確，產品定位符合市場需求，在東營市保持了較快的銷售速度。但銷售員的能力有待進一步提高，品牌宣傳能力也需要系統持續(xù)改進。商品房銷售面積由 05年的 08那年的 。隨著大量高品質經濟適用房的規(guī)劃和推出加上全國房地產形勢的影響，在 08年下半年，項目銷售出現了一定的困難，我公司及時調整價格策略，保證了項目回款，避免了經營風險。? 地下室、會所及停車位均沒有在可研階段中予以計算，共計 ，占增長金額的 %。與此同時，可研階段各部門參與度缺乏，測算漏項如土地使用稅及耕地占用稅（76 萬）缺物業(yè)管理基金（ 萬） ?！卷椖吭O計工作評估】1. 項目基本情況? 項目規(guī)劃設計情況介紹? 規(guī)劃設計共包括建筑物 38棟，除另行報建的商業(yè)組團（即包括位于西一路人行出入口及步行商業(yè)街南側的獨立商業(yè)樓（下稱南商業(yè)樓即 7號樓） ，位于商業(yè)街北側帶底層商鋪的住宅樓（下稱北商住樓即 6號樓）及位于商業(yè)街東端的綜合樓(即12號樓)）外，本部分包括位于小區(qū)北側西五號路主要出入口兩側的帶底層配套公共設施用房的９層小高層住宅２棟，以及其余的住宅樓共 33棟，每棟２４個單元，其中４５層逐層退臺的花園洋房７棟，４5 層磚混結構多層住宅２６棟。? 交樓標準：室內毛坯交樓；采用聚苯乙烯外保溫；采暖房間布置地暖采暖；電話及 ADSL寬帶接入；有線電視接入；小區(qū)設可視對講系統；周界及主要道路出入口安裝攝像頭、圍墻設紅外對射；入戶門為鋼質門，其余外門窗為斷橋隔熱塑鋼門窗；小高層電梯入戶。? 規(guī)劃設計的整合? 總體規(guī)劃以營造安全便捷、健康舒適及景觀變化豐富的高品質居住環(huán)境為規(guī)劃目標，布局上采取小組團圍合中心公共開敞空間的布局形式，形成相互聯系緊密、空間層次有序而又變化豐富的空間結構。? 南北臥室設計凸窗，增大空間使用面積。? 預留太陽能管井，方便使用太陽能。? 精裝設計? 盈城項目樣板間及售樓處精裝設計在以現代風格為主的情況下，偏重美式鄉(xiāng)村、歐式及純現代簡約等風格，樣板間已經銷售完畢，得到了當地居民的認可。? 在項目銷售階段，與營銷進行配合，提供銷售附圖，配合項目推介會進行規(guī)劃設計的講解推廣，并對銷售過程中出現的業(yè)主疑問等問題進行技術支持。? 在樣板區(qū)建成之后，在保證整體效果不發(fā)生大的變化的前提下，對外飾面材料進行了進一步的精簡和替換，如：取消南北立面的凸窗木質百葉、減少仿面磚的用量、簡化室內外欄桿做法等；門窗的設計上也進行優(yōu)化調整，在滿足立面效果和設計規(guī)范的前提下對窗扇大小、開啟扇大小進行了調整，降低整體造價。? 建筑外立面風格的確定? 住宅樓立面設計采用經典的歐式三段式外觀模式，通過不同飾面材料及其色彩、質感的組合搭配、陽臺等的挑空處理、建筑體量及屋頂形式的錯落變化等形成既經久耐看又富于變化的立面效果。坡屋頂檐溝被老虎窗打斷成多段不連貫，導致每段檐溝都需設置雨水管，致使雨水管過多影響立面，后期變更為相鄰段檐溝公用一根雨水立管，此問題需在后續(xù)項目中尤其重視。? 景觀設計問題? 景觀設計團隊不合適，外地設計公司對東營本地常用樹種、地域特性、鋪裝材料等了解不夠深入，導致在設計過程中進行多次調改變更且后期服務不及時；設計院基于地域特殊性，對景觀配套中水、電、排堿分項進行了另行委托；但在我方得到的圖紙中發(fā)現景觀地面排水全部缺項，經核實屬設計院委托闡述不明，且其雙方無法達成一致，經我方多番督促，方補全缺項圖紙。? 精裝部分? 樣板間部分：①戶型自身采光不好，整體顏色過重：在 13樓一層現代簡約風格（偏中式古典風格）的樣板間中，因其院景 House的建筑特性，戶型本身的采光就出現問題。②13樓一層現代簡約風格（偏中式古典風格）的樣板間為一層帶地下室戶型，地下室的樓梯凈尺寸僅有 ，進出地下室都非常不方便。②13樓四層帶閣樓現代簡約風格（偏美式鄉(xiāng)村風格）樣板間。? 售樓處部分：①未考慮空調插座的位置，后期增加時只能采用明線處理，降低了售樓處的檔次。所選燈具在夏天容易藏蚊蟲，因層高過高，不易清潔。? 2022年市場特征 2022年席卷全國的房地產宏觀調控開始影響東營，調控成效顯現，房地產投資下降 %，房地產銷售面積僅增長 %，銷售額增長由 05年的 %回落至 %。同時，東營市西城居住用地供應量加大，東城中心城區(qū)地塊土地價格上漲明顯。房產投資、銷售面積、銷售額增長速度都維持在個位數。9 月第一次開盤，推售的節(jié)點處于油田經濟適用房停止供應階段，市場剛性需求急劇爆發(fā)，比較符合市場需求，時機把握較好。? 四批次推售時間 2022年 7月，四批次推售時，市場處于熱銷階段，市場上各項目的成交量均呈現火爆的形勢，消費需求仍然較高。原因如下：? 二房：功能齊全，南北通透，經濟實用，總價控制較好，且朝向最好，所以每批次一經推出即銷售完畢，是最暢銷的房型。從房型、面積與實際銷售走勢角度對比分析：項目中小三房的市場需求較大，雖然總量較多，但仍然無法滿足市場的需求；大三房源配比不多，但定位過大，消化速度較慢；兩房單位房源與面積配比適中；四房房源配置合理但面積定位偏小，影響居住舒適性。主要原因有：? 土地拍賣時本項目初步規(guī)劃全部為多層，且未考慮商業(yè)、儲藏室、車位等業(yè)態(tài)的價格及收入情況。價格策略的成功運用，對最終實現較高的銷售價格產生了直接的影響。銷售一年半之后仍剩余 17套。? 職業(yè)? 從成交客戶的職業(yè)來看，油田從業(yè)人員是購買的主力軍，占成交量的 75%，這一部分客戶看重的是項目所處位置后期的發(fā)展?jié)摿爸苓叚h(huán)境。項目東臨耿井水庫，東邊無建設居住區(qū)的前景，空氣濕度及溫度調節(jié)對居住舒適度的作用較大。? 商業(yè)物業(yè)定位根據本項目的區(qū)域市場特征、商業(yè)地產開發(fā)模式，并充分預估商業(yè)發(fā)展中可能出現的問題，結合項目自身特點，本項目商業(yè)分布在項目東門進入的位置：? 商業(yè)物業(yè)銷售階段面臨的問題? 區(qū)域商業(yè)環(huán)境不成熟，項目商業(yè)體量小：區(qū)域內消費者消費意識不成熟，消費力也較低，需要一定時間的培養(yǎng)和帶動；? 金融政策影響：隨著央行貸款政策的進一步緊縮，各商業(yè)銀行將繼續(xù)加大對商業(yè)貸款的控制力度，貸款利率將有可能上揚，商業(yè)投資貸款的審批程序也將更加嚴格，這對商業(yè)投資者將形成一定打擊。? 盈城一期作為一個住宅商業(yè)復合的地產項目，如何對各功能板塊的推售時機進行把握，是我們不得不面對的問題。? 值得借鑒和推廣的經驗因商業(yè)銷售較慢，無法達到提升項目人氣的目的，制定了可租售的政策，提高商業(yè)人氣，從而提高項目入住率。? 東營市場上沒有銷售露天車位的項目，消費者對車位銷售的抵觸情緒較高，且車位的定價在 ，與其他項目的車庫價格相差較少，車位的認可度較低。? 推廣要點? 集團強大的背景支持? “以作家電的精細做地產”的開發(fā)理念? 宣傳手段? 硬廣、廣播、電視、戶外等全方位宣傳? 品牌建設的實際效果? 企業(yè)品牌美譽度持續(xù)提高：通過盈城兩年多的銷售，減少了當地消費者對混合結構住宅的心理抗性，成為目前東營又一高檔居住區(qū)。? 品牌整合力度不夠：推廣過程中的手段較單一，且一定時間內以某一種推廣手段為主，沒有形成整合的推廣力，削弱推廣力度。【項目進度、工程管理評估】1. 項目發(fā)展進度執(zhí)行及管理? 項目開發(fā)周期 005年 8月開始規(guī)劃設計方案；2022 年 1月完成規(guī)劃單體設計方案開始報建； 2022年 4月完成規(guī)劃許可證報批； 2022年 10月完成請照施工圖設計；2022年 3月破土動工本項目同時開發(fā)。? 與公司各部門的協調力度不足，對工期造成了一定的影響，主要體現在以下幾方面：? 環(huán)境工程招標階段，向總部反映當地市場情況不全面，導致選擇中標單位時未充分考慮施工單位的綜合實力，只注重投標價格，因此，中標單位進場兩個月后，因不能適應當地惡劣的市場環(huán)境而中途退場，影響工期打兩個月之久；? 未能協調采購部及時確定地暖、塑鋼窗等分包單位，延誤工期達兩個月；? 水泥等材料供應不及時，累計影響工期達兩個月；? 變更不及時，影響工期，如：環(huán)境工程施工圖變更時間長達 5個月?！卷椖砍杀竟芾碓u估】1. 建安成本分析? 成本變動的具體原因本項目前期測算建安成本為 ，實際本項目發(fā)生建安成本為，超出前期測算金額的 ％。