【正文】 否滯留）。 2．交通條件： 在選址附近有三條以上通達(dá)商業(yè)中心、火車站、汽車站的公交站線。以下從三個方面闡述酒店區(qū)域的特點： 1．地理位置： ①靠近文教區(qū)、大型工業(yè)區(qū)、商貿(mào)中心、批發(fā)市場、展覽中心、大型娛樂場所等區(qū)域。 本項目所處于的 “土地混合開發(fā)地段”，在打造商業(yè)CBD的同時，也安排了適量的住宅、酒店、休閑、綠化和公共設(shè)施，從而使中心區(qū)保持永續(xù)的活力和繁華。 新都市主義的城市建設(shè)理念，所有主張的背后都蘊含著一個極其重要的思想，即人文關(guān)懷。 ８．重視古建筑保護(hù) 新都市主義認(rèn)為，古建筑是城市文明不可缺失的一部分，它們構(gòu)成城市的文脈和記憶，是人類文明進(jìn)化的縮影。 ７．多元兼容的城市發(fā)展理論 新都市主義雖然是對現(xiàn)代主義的反動，但并沒有完全否定現(xiàn)代主義。城市品質(zhì)主要取決于規(guī)劃是否合理、設(shè)施是否先進(jìn)、管理是否有序，而不是取決于密度的大小。 ５．強調(diào)城市片區(qū)的有機聯(lián)系和街區(qū)的合適尺度 新都市主義反對現(xiàn)代主義以快速干道和高速公路分割城市的做法，主張加強城市各片區(qū)之間的聯(lián)系；同時強調(diào)街區(qū)規(guī)劃應(yīng)尺度適宜，與人的活動協(xié)調(diào)一致，不能忽視人的存在和尊嚴(yán)。 ３．重視城市步行系統(tǒng)與現(xiàn)代主義 強調(diào)私人汽車交通工具不同，新都市主義重視步行系統(tǒng)在城市格局中的作用，主張人們以步行方式到達(dá)目的地；并且目的地的分布半徑，其步行時間最好在１０分鐘以內(nèi)。新都市主義具有如下共同主張： １．街區(qū)功能復(fù)合化 在城市功能劃分與布局上，新都市主義主張同一街區(qū)應(yīng)集合多種功能的建筑，如商業(yè)、辦公、公建、居住和休閑娛樂應(yīng)混合布置，不應(yīng)將不同功能建筑分別布于不同的街區(qū)，以避免造成街區(qū)功能的單一化和簡單化。 ◎ 新都市主義發(fā)展地帶。 4. 地形地貌價值 ◎ 頂級商業(yè)地段向次級商業(yè)地段過渡的輻射地帶。當(dāng)?shù)氐臓I銷策略主要以房屋預(yù)售登記認(rèn)購為主，到開盤后集中簽約。XX城市居民生活方式上相對落后，缺乏將餐飲、娛樂、購物、休閑一體化的“一站式服務(wù)” ，如能加強這方面的整體配套，定能將其打造成為昆山的新型物業(yè)。目前XX市民的投資意識很濃，就這一點來說我們注意差異化投資，就項目本身可以從前期的招商工作開始，進(jìn)行統(tǒng)一招商統(tǒng)一規(guī)劃，使得本項目在投資理念方面有較大的提升。這就給我們在創(chuàng)造市場的新型不動產(chǎn)品種提供了機會與空間。 3. 創(chuàng)造市場機會發(fā)現(xiàn) ◎ 新不動產(chǎn)品種創(chuàng)造的市場機會。 ◎ 新生代滋生的生存、休閑、投資空間的現(xiàn)實需求。 2．新生代市場機會發(fā)現(xiàn) ◎ 政治、經(jīng)濟、文化、藝術(shù)和社會環(huán)境變化帶來的需求，如：XX市與上海、蘇州形成的“洼地效應(yīng)”，“城市規(guī)劃發(fā)展輻射效應(yīng)”，“商業(yè)、生活發(fā)展意識形態(tài)” 等。項目位于昆山的市中心，處于昆山市頂級商業(yè)地段向次級商業(yè)地段過渡的邊緣地帶，商業(yè)、商務(wù)及休閑的需求能夠得到最大化的體現(xiàn)。從目前各熱銷的商鋪物業(yè)以及投資者的區(qū)域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表現(xiàn)在：一是地段和人氣，地段和人氣是決定商鋪租金的重要因素，人流量大、道路暢通、能夠留住行人和有穩(wěn)定消費群體的區(qū)域等都是投資考慮的主要因素；二是新的商業(yè)模式和經(jīng)營理念，XX當(dāng)前的商業(yè)模式開始從條狀商業(yè)街向集聚式商業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)化，綜合性的“商業(yè)步行街”、“一站式購物”的大買場等新的經(jīng)營管理模式所帶來的影響是不言而喻的；三是產(chǎn)品和配套，商鋪產(chǎn)品的設(shè)計和周邊能源狀況，包括面寬、進(jìn)深、層高及對消費的有效引導(dǎo)，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對商鋪的功能影響很大，投資者考慮范圍較大。 5. 綜合分析 從市場調(diào)研結(jié)果分析、本項目的優(yōu)劣勢比較，機會和風(fēng)險并存。那時，本項目還是具有一定市場競爭的風(fēng)險性。 隨著城市的發(fā)展和知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢必然會帶來人氣的上升，而本項目開發(fā)周期估計完全可以“借勢造勢”，為增加項目開發(fā)的安全性打下良好的基礎(chǔ)。因此，以超前的決策意識，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給需求”，便可以搶占“先機”。柏廬路也因地處城市新軸線中心的緣故，商業(yè)地位迅速上升。 3. 機會點 柏廬路地位的提升，與其說是開發(fā)商著力打造的結(jié)果，還不如說是XX城市規(guī)模擴大、核心商業(yè)圈對外延伸的必然。 ，商業(yè)活動便捷 商業(yè)買家較多，商業(yè)炒家占了相當(dāng)比例 2. 項目劣勢 ，從某種程度上分流消費群體。公交車有：2路、3路、5路、9路、18路、104路、106路等。 n 通過適當(dāng)靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。 n 注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝。 2 商業(yè)房地產(chǎn)《XX商業(yè)廣場》整合策劃方案 發(fā)布時間：2004321 10:38:31 五、項目開發(fā)總建議 n 引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計好項目的業(yè)態(tài)組合。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。 品牌經(jīng)營與消費者處于動態(tài)的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經(jīng)營者，經(jīng)營者對房地產(chǎn)品牌進(jìn)行維護(hù)與調(diào)整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。 四、核心目標(biāo)——樹立品牌 原理：達(dá)到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界 品牌時代需要有品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是“房地產(chǎn)品牌語言與品牌運營規(guī)則”。 ，永泰田房地產(chǎn)公司確立在昆山房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。 總銷售額、回款額、銷售進(jìn)度、利潤目標(biāo)的合理實現(xiàn)。 本地塊總面積為11400㎡，其中出讓面積9327㎡，規(guī)劃區(qū)間道路面積2073㎡，區(qū)間道路由受讓方按規(guī)劃要求建造。 3. 創(chuàng)新超越：每一個地產(chǎn)項目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領(lǐng)域的積極開拓，不僅為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。商業(yè)房地產(chǎn)《XX商業(yè)廣場》整合策劃方案 目 錄 第一章 總體策劃思路 一、策劃的定位、總體思路 二、項目背景 三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標(biāo)的界定 四、核心目標(biāo)——樹立品牌 五、項目開發(fā)總建議 六、項目的優(yōu)劣勢SWOT分析 七．市場機會發(fā)現(xiàn) 第二章 市場調(diào)研分析 一、XXXX房地產(chǎn)市場發(fā)展概述 二、市場消費心理 三、區(qū)域價格及決定因素 四、對配套的市場需求 第三章 項目產(chǎn)品的定位開發(fā)報告 一、項目總體資金預(yù)算 二、效益控制 三、首期資金投入計劃 四、項目產(chǎn)品進(jìn)入市場的時機建議 五、項目產(chǎn)品開發(fā)策略 六、項目產(chǎn)品定位策略 第四章 對當(dāng)前規(guī)劃設(shè)計的建議 一、 整體規(guī)劃的調(diào)整意見 二、 項目策略總建議： 附：產(chǎn)品建議 三、配套的調(diào)整建議 第五章 項目整體組合營銷策略設(shè)計報告 一、項目總體整合營銷思路 二、總體操盤計劃、步驟 三、資源整合、資本運營計劃 四、營銷團(tuán)隊搭建建議 五、信心、決心和實現(xiàn) 第六章 開盤前期營銷推廣策略設(shè)計報告 一、項目營銷推廣主題的確定 二、項目營銷推廣主題的內(nèi)涵 三、項目營銷推廣節(jié)奏 四、項目營銷推廣模式 五、項目營銷推廣執(zhí)行方案 附件：XXXX廣場項目市場調(diào)研報告 第一章 總體策劃思路 一、 策劃的總體思路 1. 全面把握：首先是建立在對當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍先求不敗而后求全勝。 2. 項目對接：強調(diào)對項目所在區(qū)域及個性特點詳盡深入的調(diào)查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進(jìn)行判斷與整合，從而實現(xiàn)最優(yōu)模式與項目自身進(jìn)行完美對接。 二、 項目背景 本地塊為國土資源局代號為“市物資再生公司地塊用地”，規(guī)劃用地位于XXXX西路北側(cè)，XXX路東側(cè)、XX中路西，北至金鳳凰廣場。 l 商業(yè)形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局 l 住宅形式：小戶型酒店式公寓布局（不含返遷樓） ：約15000㎡ ： 銷售住宅：約17000㎡ 返遷住宅面積：約10000㎡ ㎡（包括平臺綠化） ：約6000㎡ XX市規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計要點（略） （見附件） 三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標(biāo)的界定 效益和品牌 1. 項目銷售按目標(biāo)計劃順利完成 ，順利渡過項目風(fēng)險期，實現(xiàn)資金流的良性運作，確保后續(xù)開發(fā)資金。 2. 項目對企業(yè)品牌及后續(xù)項目的拉動和貢獻(xiàn)。 綜合提升XXXX房地產(chǎn)公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。品牌時代的消費者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是房地產(chǎn)品牌，品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學(xué)會生產(chǎn)房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會運用“房地產(chǎn)品牌運營”的規(guī)則生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)品牌。所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費者客戶價值、項目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。最終達(dá)到財富涌流、社會進(jìn)步的全新局面。 n 通過前期招商，引進(jìn)眾多國內(nèi)、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆舊有商業(yè)格局。 n 通過超常規(guī)宣傳，通過事件營銷進(jìn)行造勢炒作，讓該項目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費用。 六、項目的SWOT分析 1. 項目優(yōu)勢 ，商圈人氣興旺 XXX廣場位于XX市中心地帶，屬于人民路頂級商業(yè)中心向次級商業(yè)中心過渡的邊緣地帶，距人民路僅500米，緊鄰震川路、柏廬路主干道，交通便利。是目前XX市城區(qū)內(nèi)最后一塊商業(yè)用地。 雖然本項目具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但是與XX市人民路商業(yè)區(qū)比較相對滯后，缺乏相應(yīng)的市政配套設(shè)施，導(dǎo)致本項目自身的商業(yè)氛圍不濃，因此必須依托高檔次商業(yè)購物中心的連動，共同打造震川路柏廬路路口商業(yè)區(qū)。隨著XX經(jīng)濟的飛速發(fā)展，城市東擴飛速進(jìn)行，目前已形成南北以前進(jìn)路為軸，東西以柏廬路為軸的新格局。 目前XX市房地產(chǎn)市場已日漸成熟，該項目的地理區(qū)位優(yōu)勢必然會贏得較大的發(fā)展趨勢。 本項目對面的萊茵廣場已經(jīng)落成，據(jù)悉，怡景灣的住客有40%都是臺灣人，如能完善和補充萊茵廣場的商業(yè)缺陷就更能發(fā)揮優(yōu)勢，降低運作成本，實現(xiàn)本項目物業(yè)潛在價值最大化，使發(fā)展商充分兌現(xiàn)效益。 4. 風(fēng)險 從目前XX市的房地產(chǎn)市場看，項目競爭同質(zhì)化開始，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認(rèn)識到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。 本項目對面的萊茵廣場與XX的其他商鋪已經(jīng)有強烈的對比，假如本項目沒能創(chuàng)新超越萊茵廣場的話，銷售的風(fēng)險性和困難度是顯而易見的。唯一的辦法就是尊重市場、適應(yīng)市場，順應(yīng)消費者的心愿，整合與項目有關(guān)的各種要素，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給需求的完善性，使項目達(dá)到預(yù)期的市場期望值。 3 商業(yè)房地產(chǎn)《XX商業(yè)廣場》整合策劃方案 七．市場機會發(fā)現(xiàn) 市場機會將包括對商業(yè)、酒店、公寓、辦公、住宅、休閑娛樂等多元的需求構(gòu)成，市場機會有以下三部分構(gòu)成： ◎ “傳統(tǒng)都市區(qū)域”自然形成的不動產(chǎn)需求（自用和投資），商業(yè)、商務(wù)及休閑需求。 ◎ 本區(qū)域類比高水準(zhǔn)的精品商住項目有效供應(yīng)不足形成的差異性顯示需求。 ◎ 城市建設(shè)和發(fā)展，交通的全面改善，其他城市區(qū)域價值和格局變化帶來對本區(qū)域的新需求。XX是個年輕的城市，24~40歲的人口占40%以上，而這個年齡段的消費以相對的中、高檔消費為主體。VV目前的商業(yè)業(yè)態(tài)，多以中、低檔次商品為主，并且XX市固有的商業(yè)格局和發(fā)展模式已明顯的顯示出其相對落后的商業(yè)特征，具體表現(xiàn)為：（1）商業(yè)核心區(qū)相對較為集中，但就城市各區(qū)域的發(fā)展需求來說商業(yè)區(qū)域相對偏少，目前僅以“人民路”和“亭林路”為主，且“亭林路”商業(yè)繁華程度較弱；（2）商業(yè)表現(xiàn)形式以沿街鋪面為主，城市整體缺乏具有一定規(guī)模的集購物、休閑、娛樂為一體的綜合性商業(yè)場所；（3）商業(yè)層次相對較低，市場缺乏高檔性、主導(dǎo)性以及綜合性的商業(yè)氛圍；（4）商鋪經(jīng)營的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場的調(diào)節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。 ◎ 新投資方式創(chuàng)造的市場機會。 ◎ 新生活方式創(chuàng)造的市場機會。 ◎ 新營銷策略創(chuàng)造的市場機會。而我們在具體運作中可以將一些新的操盤手法融入其中。就土地價值分析，XXX廣場所處的位置和環(huán)境都具備相當(dāng)大的升值潛力，這種潛力通過我們的充分挖掘分析出內(nèi)部的潛在價值就能夠充分放大。新都市主義