【正文】 整理分享 湖心島位置絕佳，景觀較好，湖心島引入雅蘭酒店代為管理且能提供代租服務，給了投資客戶一個投資回報的選擇。即發(fā)展商售出物業(yè)時，為業(yè)主提供各種形式的投資租賃服務。投資增值銷售模式案例：開盤時間：2022923銷售數(shù)量：236套銷售均價：13000元/平方米物業(yè)管理：雅蘭酒店 銷售情況：市場投資氛圍濃厚，項目銷售較好，開盤即售出155套，此 后在保持較高價位的同時，一直處于銷售旺盛狀態(tài)。特點分析：項目特色突出，個性十足，戶型及營銷理念非常有特色。需解決的問題:(1)服務水平的提高。 可見在保證經(jīng)營利潤的情況下，給予客戶一定的回報才是公寓類物業(yè)順利經(jīng)營的有力保障。但是因價格和物業(yè)管理費較高，且面積較小，只有少數(shù)人會作為居家之用，而是投資目的居多。對比因素 產(chǎn)權式酒店 酒店式公寓產(chǎn)權 業(yè)主 業(yè)主物業(yè)用途 基本不自住 可自住，亦可出租配套設施 標準酒店設施生活 配套齊全經(jīng)營管理 委托酒店管理公司經(jīng)營和出租由專業(yè)物管公司提供酒店式物業(yè)管理，或者與酒店合作，委托管理物管費 高 較住宅高，較產(chǎn)權式酒店低價格 較高 較住宅高，較產(chǎn)權式酒店低發(fā)展商資金回籠 較快 依營銷方式而不同業(yè)主獲利方式 客房利潤分紅或返 利租金或返利業(yè)主投資風險 可控性高 可控性低投資回報 有投資回報 方案依協(xié)議不同而不同主要影響因素 酒店品牌及經(jīng)營狀況 地段 完美 WORD 格式 整理分享 酒店式公寓一般采用豪華裝修，折合人民幣 1000－2022 元/平方米。 ◇ 提供酒店式服務和管理既可出租，亦可自用，簡而言之，所謂酒店式公寓是指提供酒店式管理服務的公寓。酒店式公寓： 其本質(zhì)上仍是公寓，是一種配有全套家私的、提供基本酒店服務，有些會配有全套廚房設備的住宅公寓。 這種酒店往往位于旅游區(qū)或者人氣旺盛地帶，有充足的客源，因此，客房年度分紅通常可以抵消分期付款的費用。 ◇ 酒店式管理，管理費用往往較高 投資者獲取產(chǎn)權，擁有所有權，但是沒有經(jīng)營權，產(chǎn)權往往只有40年。特征：它是將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)和旅游業(yè)結合在一起的商業(yè)業(yè)態(tài)。 定義：現(xiàn)有管理配置：NO 崗位名稱 工作內(nèi)容 人數(shù) 備注1 店長 酒店日常全面管理、經(jīng)營、工作安排，客戶投訴等全面管理?？蛻羧后w： 中資產(chǎn)階級投資客戶此部分客戶所空閑資金不會太多，屬于中資產(chǎn)階段，注重于短期回報； 地產(chǎn)投資客戶此部分客戶專注于房地產(chǎn)房屋投資，屬于專業(yè)投資型客戶，此類型客戶購買量大，注重于長遠的回報； 常駐**** 機構的商務人員、管理人員、技術人員常駐****的機構規(guī)模較小、派駐人員較少的，往往將居住空間與辦公室空間合為一體，所需的戶型面積較小，酒店式公寓亦可滿足他們的要求。 完美 WORD 格式 整理分享 酒店式公寓物業(yè)管理方案 項目地址： 投 資 方： 編 制 人： 編制時間： 完美 WORD 格式 整理分享 目 錄第一章 ****酒店公寓概況…………………………………………………….2第二章：物業(yè)管理服務模式…………………………………………………….8第三章 管理目標及服務承諾………………………………………………….16第四章 前期介入管理方案…………………………………………………….17第五章 入伙管理方案…………………………………………………..…….33第六章 公寓組織架構…………………………………………………..…….38第七章 員工培訓管理……………………………………………………..….44第八章 日常服務方案……………………………………………………..….53第九章 突發(fā)應急事件處理程序……………………………………………….65第十章 費用測算方案………………………………………………………….92 完美 WORD 格式 整理分享 第一章：****酒店公寓模式概述****酒店公寓概況：以產(chǎn)權分割出售形成的產(chǎn)權式酒店，公司可經(jīng)營收費客房 99 間，為返租銷售模式。由底層兩層商業(yè)商場、8 層酒店公寓及外圍廣場構成。 居家自住者帶有廚房、衛(wèi)生間甚至陽臺，居住功能齊全的酒店式公寓也可用于家庭居住，但其單價、總價和物業(yè)管理費都相當高，只有少數(shù)人會作為純粹居家之用。1 人 行政班（根據(jù)工作需要調(diào)配）2 保安 夜間安保、樓宇巡視、廣場衛(wèi)生打掃1 人 夜班：24:0008：003 保潔 公共區(qū)域衛(wèi)生、客戶有償服務、客戶房間約定服務、水電抄表等2 人4 管家 租聘管理、客戶接待、客戶服務溝通等2 人工作時間：08:0016:00、16:0024:005 其它 物業(yè)配套設施和設備檢修保養(yǎng)、消防管理、電梯保養(yǎng)0 公司分配管理6 合計 6 名 完美 WORD 格式 整理分享 1．1 公寓酒店分析主要營銷模式的分類小戶型度假公寓產(chǎn)權式酒店酒店式公寓產(chǎn)權式酒店： 本質(zhì)上仍是酒店，具體指開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨立產(chǎn)權出售給投資者，投資者將客房委托酒店經(jīng)營管理，取得投資回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權。購買目的: 獲取客房利潤分紅獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權。 ◇ 業(yè)主擁有酒店獨立產(chǎn)權 產(chǎn)權式酒店也是酒店的一種，提供各種酒店服務，與傳統(tǒng)酒店并無二致，其管理費也較高。 ◇ 兼有居住度假和投資兩種功能 完美 WORD 格式 整理分享 在實際操作中，業(yè)主通?？梢垣@得每年數(shù)日的免費居住權，在一定程度上也有了居住度假的功能。它是一種特殊的既提供酒店專業(yè)服務又擁有私人公寓或共管公寓的私密性和生活風格的商業(yè)綜合體。特征： ◇ 公共空間及室內(nèi)均提供豪華裝修◇ 兼有居住和投資兩種功能。 酒店式公寓檔次高、生活便利，有些公寓帶有廚房、衛(wèi)生間和陽臺，有較好的居住環(huán)境，因此為許多高收入人群所中意。1．2 產(chǎn)權式酒店與酒店式公寓營銷操作方式對比返租銷售模式結論 ：投資客戶主要的目的是投資回報，由以上項目的運營來看，采取此種營銷方式無疑是對客戶投資信心的極大保障，不同模式對開放商回收投資影響：對業(yè)主影響：營銷模式 業(yè)主獲利方式 業(yè)主獲利穩(wěn)定性 風險直接銷售 自行出租或代租 無保障 較大后續(xù)增值服務銷售 投資返利 依市場情況而定 一般返租銷售 固定投資回報 穩(wěn)定 較小****酒店公寓同為酒店式公寓，其服務和投資保障就是核心競爭力所在。(2)業(yè)主對后續(xù)增值服務的信心提升.風險規(guī)避:經(jīng)營風險規(guī)避：為在同類公寓項目中取得良好的經(jīng)營收益, 必須提高物業(yè)的軟硬件水所在地區(qū)人流量 物業(yè)管理水平 完美 WORD 格式 整理分享 平,包括配套設施及服務的水準,以期提高租金及入住率.酒店式公寓營銷模式：◇ 直接銷售◇ 投資增值銷售◇ 返租銷售直接銷售模式案例：開盤時間：2022813銷售均價：11000元/平方米裝修標準：毛坯物業(yè)管理：卓越物業(yè)管理， 。銷售狀況：項目符合追求個性人群的心理需求，采取圈層營銷的模式，在深圳房地產(chǎn)市場大市向好的時機下，開盤一個多月已銷售愈六成，但在2022年11月產(chǎn)生銷售遲緩的現(xiàn)象，可見無投資回報的營銷模式在一定程度上對其他項目的競爭力有限。特點分析：即發(fā)展商直接出售，不承諾任何投資回報。發(fā)展商售出物業(yè)后，對業(yè)主物業(yè)進行返租，每月返還業(yè)主固定的百分比利潤或者固定租金。但是在實際操作中，雅蘭酒店制定了一系列條款對業(yè)主的利益造成牽絆，業(yè)主對投資回報信心不足,導致客戶簽約率一般，此項目的投資性客戶的目的主要以項目升值帶來的收益為主。從市場發(fā)展趨勢來看，在當代人越來越注重生活品質(zhì)的今天，優(yōu)質(zhì)的服務極其重要。返租銷售模式案例此種物業(yè)的回報往往是固定的，因此業(yè)主規(guī)避了一定的投資風險，所以市場反應較好，售價也較高。價 格：15000元/平方米裝修標準：精裝修帶家私家電物業(yè)管理：房主付首期后，酒店每月會返給房主一定的金額（樓層高低會有差異），意即房主三年內(nèi)不用月供。業(yè)主權益：每個月有二天自住權利（月份之間天數(shù)不可累積），要提前預定并支付70元/天的物品使用費，但節(jié)假日不享受業(yè)主優(yōu)惠。泊岸公寓3400 元 /月3200 元 /月3600 元 /月固定返利9 層8 層7 層6 層5 層4 層3 層2 層 以一套 43 平方物業(yè)為例面積 樓層 5總價 690074首付（3 成） 210074 元余款（7 成） 48 萬月供（20 年） 3387每月返金 3400－280（稅費）＝3120 元投資回報率 ％業(yè)主每月交納 267 元 完美 WORD 格式 整理分享 第二章：物業(yè)管理服務模式一、“酒店式管理”“禮賓式服務”特色服務概述１、“酒店式管理”是物業(yè)服務中心把酒店的管理模式融合進物業(yè)管理服務中來，充分整合社會資源和物業(yè)服務中心內(nèi)部資源建立以家庭清潔、家庭園藝、水電維修、家政服務、特約服務為主體的個性化服務體系，盡可能地為業(yè)主提供全方位的多元化服務，最大限度地滿足業(yè)主需求。２、“禮賓式”（等同于我公司現(xiàn)有管家部）服務源于香港，成長與深圳、北京、上海、成都等物業(yè)管理的前沿城市，是融合了英式的管家和酒店的前臺而產(chǎn)生的一種新式的服務模式，主要適用于尖端的高層住宅和商務式公寓?！岸Y賓式”服務是從客戶的角度出發(fā)，通過和客戶建立良好的溝通和友情，透過友誼向客戶提供服務，只要其要求合乎法、理、情，禮賓員定會滿足客戶生活、文化、商業(yè)活動需求，提供的一對一貼身服務，實現(xiàn)了業(yè)主與物業(yè)零距離溝通與互動的新型物業(yè)管理方式。“禮賓式”服務的特點是加大了服務的含量，在服務范圍、服務細節(jié)、服務鏈條等方面取得重大突破。因此吸引大批客戶投資其公寓，項目兩個月內(nèi)已經(jīng)基本售罄。在硬件配置上面，禮賓臺配有電腦、電話、對講機、打印機、復印機等常用辦公設備。３、禮賓員崗位職責負責各類信息的分類、傳達、記錄、跟進、落實； ，負責客戶“個性化”服務工作，按服務內(nèi)容提供各類服務；負責各類來訪人員登記工作；負責客戶裝修手續(xù)辦理工作；負責客戶室內(nèi)維修的報修回訪工作；6 、負責客戶管理費收取和停車費收取工作；負責新入伙業(yè)主的相關手續(xù)辦理工作8 、負責客戶郵政、刊物發(fā)放各類工作；；負責各類通知的下發(fā)和傳達、落實工作；負責本客戶社區(qū)文化活動的組織、協(xié)調(diào)工作；1負責各類資料存檔管理，來往文件傳遞、簽收；1完成物業(yè)服務中心安排的其它各項工作。這一類型的代辦服務有以下內(nèi)容：1）代請鐘點工； 2）代請保姆；3）代請家教； 4）代請醫(yī)療護理人員；5）代辦家庭 Party 或沙龍聚會； 完美 WORD 格式