【正文】 防為首、人防結(jié)合，因為人的特性和活動規(guī)律不如技術(shù)恒定，而技防多靠人為控制協(xié)調(diào)，所以在防控方面，技防是第一位。三、小區(qū)安全防范及保安隊伍的管理；小區(qū)業(yè)主人身財產(chǎn)安全是物業(yè)管理服務(wù)中的重中之重。外墻23年清洗一次是有必要的，有利于建筑物美觀、有利于物業(yè)保值和升值，我公司入場后擬將清洗外墻計劃、維修維護其他公共設(shè)施計劃一并呈報采購方。如我公司有幸中標貴項目，將匯集公司技術(shù)精英，對小區(qū)設(shè)施進行一次會診，制定出詳盡的設(shè)施恢復(fù)計劃和日常保養(yǎng)計劃，保持機房設(shè)施得到良好養(yǎng)護；對于消防系統(tǒng)等政府要求專項外包的設(shè)施、以及監(jiān)控、門禁、對講、紅外線對射等安防系統(tǒng)需專業(yè)維保的設(shè)備，我公司將委托當(dāng)?shù)鼐邆滟Y質(zhì)，信譽良好的維保公司實行專業(yè)維保，并按1SO9001質(zhì)理控制體系監(jiān)督上述單位的維保質(zhì)量，保證小區(qū)“心臟”功能正常。宿舍區(qū)的業(yè)主提供滿意的服務(wù)，能夠成為當(dāng)?shù)鼐C合性住宅小區(qū)低價高質(zhì)管理的典范。xxxxxxxx物業(yè)服務(wù)有限公司有充分的競爭意識和危機意識，在對先進同行的學(xué)習(xí)和不斷自我改進中，有著良好的服務(wù)意識，更有先人一步的服務(wù)技能。根據(jù)本小區(qū)業(yè)主素質(zhì)和需求及項目基礎(chǔ)情況，對于本項目的定位，就不能僅限于維持性質(zhì)服務(wù)，而是應(yīng)該嚴格按國家關(guān)于物業(yè)服務(wù)等級的要求，做好八項基礎(chǔ)服務(wù)，進而延伸至對建立與業(yè)主通暢的交流、滿足業(yè)主個性化需求、倡導(dǎo)人文關(guān)愛、優(yōu)化社區(qū)風(fēng)尚，使xxxx省xxxx醫(yī)院如果繼續(xù)采用粗放式的管理可能對設(shè)施和物業(yè)帶來不可逆轉(zhuǎn)的創(chuàng)傷，給業(yè)主利益帶來重大損失，要引起重視并重點解決。小區(qū)交付時間雖長，原來存在的問題都可逐步解決并維持在良性狀態(tài)，有利于我公司打造精品服務(wù)。共計14幢、45個單元、616戶業(yè)主。項目服務(wù)方案第一章 項目管理構(gòu)想及服務(wù)承諾第一節(jié) 小區(qū)概況及服務(wù)定位xxxx省xxxx醫(yī)院宿舍區(qū)位于xxxx市xxxx區(qū)人民南路四段xxxx號，小區(qū)位置環(huán)境優(yōu)美、交通便利。屬于多層房屋，水、電、燃氣均采用一戶一表，設(shè)有公廁、垃圾收集點、自行車庫等公建配套設(shè)施。 從現(xiàn)場考察看，小區(qū)配套機電設(shè)施、園林綠化及建筑物主體質(zhì)量較好，目前功能大體正常，主要問題在下水道疏通、屋面漏水上，雖然現(xiàn)在問題不是很大，但也影響到了業(yè)主生活、并且一定安全隱患，再這樣下去，問題就會接連出來。本項目業(yè)主整體素質(zhì)較高，對物業(yè)服務(wù)的需求也較高，本小區(qū)保安、環(huán)境服務(wù)與業(yè)主需求存在較大落差。宿舍區(qū)真正成為舒造、溫馨、認人身心都放松的家園，讓業(yè)主盡享生活樂趣。 有公司人力、物力、技術(shù)資源的支持相信能很快改善小區(qū)現(xiàn)行狀況，使各項工作進入正常狀態(tài)，能為xxxx省xxxx醫(yī)院第二節(jié) 項目管理構(gòu)想及發(fā)展愿景一、監(jiān)控、水泵、消防等機電設(shè)備的維護系統(tǒng)；小區(qū)的機房，猶如人的心臟，設(shè)施是否正常，直接影響業(yè)主生活，良好的維保能減少事故率、保持正常運行、延長使用年限，而如果管理不善則會使設(shè)施壽命急劇減少，并會導(dǎo)致事故頻發(fā)，不僅影響業(yè)主生活，還會帶來額外高額的維修費用，甚至影響人安全。二、小區(qū)公共設(shè)施的翻新、維護；小區(qū)內(nèi)視覺標識、休閑座椅、管道外表、樓道護欄、少量破損路面均需要翻新維護。之后我公司還將按xxxx行業(yè)標準制定季度計劃、年度計劃上呈采購方審議。經(jīng)我方了解，貴區(qū)財物侵害案時有發(fā)生，包括入室盜竊、車輛丟失、車輛受損等。小區(qū)現(xiàn)有監(jiān)控系統(tǒng)、門禁對講系統(tǒng)、紅外線，但難以滿足防范要求。所有出入口均安裝門禁和監(jiān)控，設(shè)行人標識線提醒過往車輛注意安全，所有出入口均設(shè)限速標識和減速帶。如此以來，車輛的安全將得到大大的提升。小區(qū)保安按三班設(shè)制，上班八小時，報酬實行基本工資按+福利。四、環(huán)境衛(wèi)生的維護；有效促使保潔人員認真執(zhí)行公司規(guī)定的保潔流程與標準，保持小區(qū)公共環(huán)境整潔和層道的整潔，保證衛(wèi)生不留死角。入場后，經(jīng)過我們對小區(qū)的進一步了解我們還將根據(jù)項目的特點定出更個性化的服務(wù)，更好地達到服務(wù)效果。在落實活動經(jīng)費，我司擬通過服務(wù)費中出一點，公共資金中出一點，向周圍商家拉贊助來出一點，熱心公益事業(yè)的住戶自愿贊助一點的方式，多方位的籌集活動資金。平時可開辦文化知識講座或?qū)W習(xí)班，傳授文化知識和家政技能，以知識提高小區(qū)居民的日常生活品味。適逢法定節(jié)日、中國傳統(tǒng)節(jié)日或西方節(jié)日時，結(jié)合節(jié)假日的放假時間和節(jié)假日特定的文化內(nèi)涵來開展活動，比如：勞動節(jié)，開展我愛勞動征文或演講比賽；六一節(jié)前后，可組織小朋友進行游園活動或文藝表演動；重陽節(jié)，開展尊敬老人的夕陽紅棋牌比賽；國慶節(jié)，進行熱愛祖國、熱愛家園的攝影比賽；圣誕節(jié)，舉辦圣誕晚會，向老人和小孩子派發(fā)禮品活動。我司的解決方案為：（1）設(shè)立24小時投訴電話，方便業(yè)主投訴；（2）建立并落實首問責(zé)任制。當(dāng)首問責(zé)任人接到投訴后，要認真記錄并弄清楚投訴人的姓名、地址以及投訴事項，有何要求，并即時向服務(wù)中心負責(zé)人匯報，由服務(wù)中心負責(zé)人作決策，具體落實對投訴事項何時解決和怎樣解決；（3）以及時處理，提高時效為原則。了解業(yè)主對投訴處理的滿意度，以利于服務(wù)中心改進工作，杜絕類似事件的再發(fā)生。當(dāng)今社會是信息化社會，物業(yè)服務(wù)不能停在發(fā)通知、出公告的階段，我司在小區(qū)開通的信息平臺，推行“互動式物業(yè)管理”收效很好。同時互動平臺可以為每個業(yè)主設(shè)一個帳號，可以在網(wǎng)上或手機上網(wǎng)直接反映問題、報修投訴，與物管互動交流等，有利物業(yè)服務(wù)工作開展，有利加深與業(yè)主溝通、消除誤解，有利提高業(yè)主與物管服務(wù)效率。公司有著較強的人力、物力、技術(shù)后盾，有在當(dāng)?shù)匾俗⒛康墓芾順I(yè)績。第三節(jié) 服務(wù)指標承諾及實施措施一、時間承諾服務(wù)中心將通過對員工的有效培訓(xùn)和教育，并嚴格執(zhí)行各項制度，發(fā)揚“時間就是金錢，效率就是生命”的精神，并鄭重承諾：在接到住戶治安方面的求助或報警信號后，無論在小區(qū)內(nèi)的任何一點，我們的安防人員都保證于5分鐘內(nèi)出現(xiàn)在現(xiàn)場；在接到住戶有關(guān)維修求助或要求后，緊急情況維修人員8分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，一般情況有關(guān)人員30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。保修期內(nèi)，加強與地產(chǎn)的聯(lián)系溝通；保修期外，由我司負責(zé)與業(yè)委會溝通維修事宜，以保證房屋完好率達98%以上。以住戶利益第一為原則，保證維修及時率達標。五、管理費收費率96%物業(yè)服務(wù)中心按照有關(guān)物業(yè)管理費的標準和規(guī)定，給住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并貫徹“互動式物業(yè)管理”的管理理念，引導(dǎo)住戶自愿交費，并通過有關(guān)銀行托收等技術(shù)手段，采取方便可行的繳費手續(xù)，以保證收費率的達標。在確保綠化完好率98%的基礎(chǔ)上，提倡住戶搞好屋頂綠化，陽臺綠化。我們建議在公共位置安放分類的垃圾桶，以實際行動支持環(huán)保，引導(dǎo)業(yè)主的環(huán)保意識，進一步使垃圾分類變成可能。八、道路完好率96%完善小區(qū)環(huán)境導(dǎo)示系統(tǒng)和交通標識，確保道路暢通，停車有序。九、化糞池、雨水井、污水井完好率97%在日常巡查的基礎(chǔ)上，每年做兩次管道疏通，特別是雨季檢查計劃，平時由負責(zé)區(qū)域的清潔工每周對地漏染物清潔一次，保證上述設(shè)施完好。十一、花園路燈完好率98%工程部和安防員將于每晚巡視，檢查路燈一次，當(dāng)班安防員發(fā)現(xiàn)問題立即通知值班人員處理。十三、責(zé)任火災(zāi)事故發(fā)生率0建設(shè)消防機房日檢制度，消防箱月檢制度，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，消防控制系統(tǒng)委托專業(yè)維保公司進行維保，安防員、管理員、工程人員三級巡查，及時排除小區(qū)公共環(huán)境火災(zāi)隱患；加強對業(yè)主消防安全意識的宣傳，強化住戶的消防安全意識，加強重點部位的監(jiān)督管理，杜絕火災(zāi)責(zé)任事故的發(fā)生。加強安防員的管理、穩(wěn)定隊伍、完善技能培訓(xùn)、落實崗位考核，以加強員工素質(zhì)和責(zé)任心，對監(jiān)控系統(tǒng)、報警系統(tǒng)做好維保；向業(yè)主宣傳防范意識，配合我們工作。十六、住戶對物業(yè)管理滿意率90%通過精心服務(wù)、打造精品社區(qū)，落實上述各項承諾后，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的滿意率達到或超過90%是很順理成章的。第二章 工作規(guī)范及日常管理制度一、房屋共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的維護和管理標準共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道等。房屋外觀（1）房屋外觀完好、整潔、無私搭亂建、不妨礙市容和觀瞻；（2）室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一，美觀，無安全隱患；（3）外墻裝飾保持整潔無損；（4）不準懸掛衣服或其它商業(yè)性標語、標牌等；（5）每23年清洗外墻一次；（6）公用內(nèi)墻、走廊、樓梯出現(xiàn)污漬后的粉飾處理。共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護和管理（1）對公用設(shè)施設(shè)備的維護，制訂月、季、半年、年保養(yǎng)計劃，并認真執(zhí)行，做好相關(guān)記錄；（2）房屋本體共用設(shè)施設(shè)備整潔，公用樓梯、天臺、通道、大廳無堆放雜物及違章占用等；（3）小區(qū)道路、地下停車場平坦整潔，排水暢通無積水，公共配套設(shè)施及公共場所（地）完好無損；（4）維修工程質(zhì)量做到合格并定期回訪；（5）確?；S池完好無堵塞發(fā)生；雨水井、污水井、排水溝、渠保持暢通；二、公共秩序維護管理標準協(xié)助公安部門維護本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的治安和公共秩序；全天24小時封閉式管理，確保小區(qū)處于受控狀態(tài)；實行24小時巡邏、巡視管區(qū)內(nèi)的人員、車輛活動情況，維護管區(qū)內(nèi)秩序，并不定時對樓宇進行巡視以防止事故發(fā)生；在實行24小時值班的同時，每班不定時地巡查車況，發(fā)現(xiàn)問題做好記錄、及時處理，每班對車輛停放點做好防火、防盜設(shè)施檢查巡視；消防、安全監(jiān)控中心24小時監(jiān)控值班；加強管理，力爭無散發(fā)廣告、推銷新產(chǎn)品和無身份證明等人員進入小區(qū)；禁止在小區(qū)內(nèi)燃放煙花爆竹；在本小區(qū)居住的訪客和外請服務(wù)人員等出入小區(qū)一律憑證件并登記；安全秩序維護管理一覽表安全秩序維護管理一覽表工作內(nèi)容定崗檢查流動巡查學(xué)習(xí)訓(xùn)練家居安全刑事違法案件裝修監(jiān)督車輛停放保管環(huán) 境保 護突 發(fā)事 件理 論實 操工作頻率24小時24小時3分鐘內(nèi)保安到達現(xiàn)場每周二次每次二小時。巡查記錄清晰，巡查次數(shù)每天不少于4次。違章率5‰以下。無破壞綠化帶、無踐踏草坪、無亂扔亂倒、無亂吐亂燒現(xiàn)象，無各類噪音擾民。各項法律常識、政策條例。健身、擒拿格斗、隊列訓(xùn)練、行走、跑步、敬禮。非常時期以管理人員指揮為準，禁止鳴笛；進入小區(qū)的車輛需遵守車輛管理制度，否則管理人員有權(quán)拒絕任何來訪車輛進入小區(qū)；禁止在指定停車場以外的任何道路或其他公共場所停放車輛，否則，由此造成的一切后果由車主自負；為保證小區(qū)道路的干凈整潔，影響衛(wèi)生之車輛必須在小區(qū)以外沖洗干凈后方可進入；任何車輛如觸犯《業(yè)主公約》或損壞小區(qū)物業(yè)，令其做出賠償，嚴重時可交公安部門處理；禁止載有有毒、有害物品的車輛進入小區(qū)；禁止在公共道路上滑冰、滑板，禁止機動車輛及腳踏車在行人路上行駛；禁止在公共場所洗車和維修車輛；交通管理工作一覽表交通管理工作一覽表工作內(nèi)容定崗檢查交通疏導(dǎo)跟蹤巡查事故處理法規(guī)學(xué)習(xí)技能訓(xùn)練思想教育作業(yè)頻度24小時24小時4次/天一遍/小時二次/周二次/周質(zhì)量標準車輛進出發(fā)牌，登記率100%；禮貌服務(wù)，先敬禮后收費；儀表整潔，標志齊全。車輛無違停、車輛無掛、擦碰。熟悉交通法規(guī)，掌握處理事故一般知識。遵紀守法，模范執(zhí)法，學(xué)雷鋒做好事，清正廉潔。樓內(nèi)垃圾桶、區(qū)內(nèi)果皮箱內(nèi)垃圾每天清倒2次，做到垃圾日產(chǎn)日清；小區(qū)地面標準：無雜物、垃圾、果皮、紙屑；自行車庫地面、停車位的衛(wèi)生標準：無雜物、垃圾、積水；路燈、招牌清潔標準：每半月清洗一次，目視燈罩無明顯積塵，燈罩內(nèi)無蟲尸；每周擦抹各種招牌一次，目視牌面清潔清晰，無明顯污跡；樓層通道內(nèi)墻面、走廊、樓梯的粉飾要求：每年粉飾一次，每半月檢查一次，無明顯污跡；消防樓梯臺階及扶手的要求：目視臺階及扶手干凈，無明顯污跡；強、弱電井及管道井中的清潔要求：目視無蜘蛛網(wǎng)、無雜物、無明顯污跡；公共設(shè)備設(shè)施（通道玻璃窗、消防栓、燈罩）清潔要求：普通玻璃面目視無灰塵，樓內(nèi)設(shè)備、設(shè)施無明顯污跡；定期消殺“四害”；環(huán)境衛(wèi)生工作一覽表環(huán)境衛(wèi)生工作一覽表工作項目地面清掃保潔樓梯道電梯內(nèi)外垃圾清運消殺滅鼠、滅蟑螂作業(yè)頻度二遍/天12小時/天掃二遍/天洗一遍/月二遍/天，垃圾池洗一遍/天二遍/周二遍/月，向住戶發(fā)藥二遍/年質(zhì)量標準地面無雜物垃圾，道路無泥沙，無雜草，無積水，停車場樓梯口無雜物、無蜘蛛網(wǎng)清潔率80%以上。無雜物、無蜘蛛網(wǎng)、無亂張貼、無亂堆放、扶手無塵、清潔率95%以上。無蠅少蚊少蟲。蟑螂即密度：室內(nèi)15平方米，室外樓道20米以下。喬灌木造型力求自然、優(yōu)美、構(gòu)思新穎，草坪修剪高度保持在4—6厘米，保持小區(qū)內(nèi)四季常青常綠。園林綠化工作一覽表園林綠化工作一覽表工作項目整形造型施肥澆水除雜草補缺殺蟲保潔防風(fēng)作業(yè)頻度春、夏、秋季各一遍夏秋季一遍夏秋季早或晚一遍，冬春二天一遍。12小時/天臺風(fēng)季節(jié)前和臺風(fēng)過后。均分無重?zé)o漏。基本無雜草，純度95%以上。用藥正確、衛(wèi)生安全不污染環(huán)境，長勢優(yōu)良。六、維修服務(wù)管理內(nèi)容及標準實行24小時接受報修，急修24小時上門服務(wù)。 七、公司規(guī)章制度一覽表（制度過多，不一一詳例內(nèi)容）A、管理制度類：（一）公眾制度（業(yè)委會提供）（業(yè)委會提供）7．治安管理規(guī)定8．出入證管理規(guī)定9．人員物品進出管理規(guī)定10．停車場管理規(guī)定11．限制養(yǎng)犬規(guī)定12．清潔衛(wèi)生公約13. 垃圾分類收集處理實施辦法14．小區(qū)綠化管理規(guī)定15．商業(yè)網(wǎng)點管理規(guī)定（二）內(nèi)部管理崗位職責(zé)1．服務(wù)中心主任崗位職責(zé)2．服務(wù)中心副主任崗位職責(zé)3．監(jiān)控中心主管崗位職責(zé)4．調(diào)度員崗位職責(zé)5．小區(qū)事務(wù)部主管崗位職責(zé)6．會計崗位職責(zé)7．出納崗位職責(zé)8．管理員崗位職責(zé)9．社區(qū)文化服務(wù)崗位職責(zé) 10．門童崗位職責(zé) 11．水電維修工崗位職責(zé)12．房屋維修工崗位職責(zé)13．保潔員崗位職責(zé)14．綠化工崗位職責(zé) 15．安保