【正文】 　　很顯然，復式住宅給予住戶的空間層次感十分強，功能分區(qū)也能做得十分到位，其隱秘效果遠非平面戶型和錯層式所能比擬。 　　所謂復式，就是在一套房子內(nèi)擁有兩個樓層面，而且這兩個樓層面的豎直投影面一般是重合的，兩個樓層之間有戶內(nèi)樓梯作垂直交通聯(lián)系。 　　好的戶型中供水、排污、電、煤氣、供熱、光纖等管網(wǎng)布線應盡量集中，既方便業(yè)主裝修，又方便維修檢查，還節(jié)省材料。 　　好的戶型中廚房應遠離臥室，以杜絕油煙污染。 　　一套好的戶型，應安排盡可能多的房間朝向南面，以確保燦爛的陽光能照耀房間，如有不便之處，則首先滿足的應是客廳與主臥。 　　衛(wèi)生間不應臟兮兮、臭哄哄，它不應成為天然的藏污納垢、繁殖細菌的場所，它也應該有良好的通風透光條件，應該窗明幾靜，無異味，不長霉。 　　如果客餐廳相連，最好能有開放式陽臺與大玻璃窗遙相呼應，既能保證客廳的采光充分，春、夏天的“穿堂風”更是一種極為舒服的享受。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。如設有工人（保姆）房，則又應與主要家庭成員的房間有所分離。買房通常是人們事業(yè)奮斗有成，生活質量邁上臺階的體現(xiàn)。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂房、麻將室（娛樂室）進行區(qū)位分離，而且應注意各房間門的方向。 　　公私分開。 　　一套好的戶型，必須做到以下幾個分開： 　　動靜分開。因此，所謂好戶型，就是能充分尊重人們居家生活天倫本質、親情本質的戶型；是能帶給人們身體的、心理的舒適享受的戶型；是能滿足現(xiàn)在與未來生活變化的需要的戶型；是與室外自然、人文環(huán)境協(xié)調(diào)且將好環(huán)境引入室內(nèi)的戶型；是能最充分考慮建筑材料與環(huán)保的戶型。 　　…… 好戶型的標準　　選擇一種戶型，選擇一個生活空間。 　　有經(jīng)常來這里公干又住膩了酒店的人也想買房子，于是有了酒店式公寓。 　　這樣的房子還是有人不滿意：早上一起床，大家還是要搶著上廁所；辛苦一天晚上想好好泡個澡也不方便，廁所里總是潮濕陰森味兒不太好；廚房雖然大了但洗菜、切菜、炒菜也還是不順便；大熱的夏天廳里怎么也沒絲兒風？想看電視吧又怕吵著孩子的學習，不看電視吧晚上還真挺難受，有時夫妻倆想瘋狂一回也怕影響孩子父母……很快，在最隱密處設有主人臥室的房子、有兩個以上衛(wèi)生間的房子、衛(wèi)生間能通風采光的房子、廚房連著小陽臺的房子、客廳（餐廳）兩頭都有大落地陽臺的房子都被設計出來了。是啊，有個廳讓一家人團團吃飯、有兩三間房不用與成年子女擠在一起、有自家的廚房做好吃的不用擔心別人眼饞吃得艱苦一點別人也不會知道、有自家的廁所不用排隊再冷的冬天起來也無大礙、還有個小陽臺讓人種點花草晚上還可看到星星，這樣的日子可實在太美了！ 　　可很快人們又發(fā)現(xiàn)還是不對勁：廳里實在太小，放個大彩電看著刺眼，放在房里吧父母兒女來看又不方便；還有大沙發(fā)、茶幾、音響、金魚缸也無處安身；冰箱想放廚房，可廚房更??；洗衣機想就近水龍頭放在衛(wèi)生間可衛(wèi)生間也太逼仄；客人來了要往床上坐，一家人的生活裸露無遺。 　　轉眼是80年代，改革開放了，經(jīng)濟真的好起來了，衣、食、行轉眼就都大有改善，琢磨起住房問題自然就順理成章。國家機關、企事業(yè)單位一盤算，發(fā)現(xiàn)自己銀子實在太有限，那就湊合將就吧，大通道，筒子樓，小平房，公用廚房公共廁所，先整個遮風敝雨不能讓人睡大街上的地方再說。這樣的“戶型” 現(xiàn)在恐怕在農(nóng)村也不大受歡迎了。 　　這樣的“戶型”自然是好——寬敞舒適，功能分區(qū)明確。 　　坐北向南，四四方方一個小院子，白天有太陽，夜晚有月光；老子住上房，東廂住兒女，西廂是灶堂柴房，后頭還有豬圈雞窩茅房；坡屋頂，大厚墻，院里是石榴紅棗，院外是榆柳相依。 戶型簡史　　時間的流轉、社會經(jīng)濟的發(fā)展在不停地改變我們的生活狀態(tài)、生活觀念，也不斷地改變著我們的居住觀念我們對“戶型”的要求。 　　戶型功能配置。 　　戶型類別分布。香港人通常將70㎡做成三房而北方地區(qū)二房的面積也大多超過100㎡。因此戶型策劃的首要工作即是根據(jù)項目所處區(qū)位及周邊總體環(huán)境，結合目標消費者定位，確定項目是以立體戶型為主還是以平面戶型為主？是以三房二廳二衛(wèi)以上大戶型為主還是以二房二廳一衛(wèi)以下小戶為主？一房、二房、三房、四房、五房、復（躍層）式等分別應占多少比例？ 　　戶型面積設定。 　　戶型策劃的主要內(nèi)容有以下幾點： 　　戶型類別配置。而要讓戶型能恰到好處地滿足目標消費者的需求與潛在需求，不僅需要研究這一部分消費者的生活背景、消費心理、消費特征，而且需要充分考量項目所處的地理特征、景觀環(huán)境、人文環(huán)境、項目的規(guī)劃布局、小區(qū)內(nèi)環(huán)境營造等一系列因素，讓戶型定位切合項目整體定位。戶型是實現(xiàn)消費者居家生活的基本要素，是滿足“舒適性”的首要前提，只有滿足了消費者需求的技術才有意義，只有滿足了消費者的戶型才能確保項目銷售暢旺，因此戶型設計首先是市場問題，其次才是技術問題。 戶型需要策劃　　表面上看，戶型即建筑的室內(nèi)空間間隔，需要考慮整體建筑結構、建筑承重及水、電、氣、熱、光纖等管網(wǎng)線路布置，因而是一個建筑技術問題，完全是建筑設計師的事。 第一部分 房地產(chǎn)戶型策劃　 可以說，戶型定位是否準確、戶型設計是否科學合理是事關項目成敗極為關鍵的因素。目 錄第一部分 房地產(chǎn)戶型策劃 2戶型需要策劃 2戶型簡史 3好戶型的標準 4立體戶型面面觀 6大戶型？小戶型？ 7面積多大才合適？ 8戶型之首——客廳 9主臥 11廚房 12洗手間的問題 13陽臺 15戶型設計趨勢 17第二部分 售樓書該說點啥 19第三部分 關注購房中的感性行為 22第二部分 關于房地產(chǎn)價格策略的幾點思考 24一、成本+競爭？消費者+競爭？ 24二、金子？銀子？ 25三、開盤：高開低走？低開高走？ 26尾盤：降價清貨？精細營銷？ 27“低開高走”的實際操作問題 30那么什么樣的戶型類別配置才能緊扣項目總體定位？什么樣的戶型功能布局才能最大程度地滿足消費者現(xiàn)在與將來的生活需求呢？在此我們對涉及戶型的一些問題作些探討，希望我們的研究心得能給您一定的幫助。 　　其實不然。 　　世界上沒有最好的戶型，只有最適合某一特定項目所指稱的某一類別消費者的戶型。而這一切，顯然不是設計所能解決的問題而只能是項目策劃人的工作，設計師應該是在項目策劃人對戶型類別配置、每戶內(nèi)功能配置的詳細任務書的指導下開展工作才能設計出真正的“好”戶型。想吸引所有消費者的項目最終只能是所有消費者都吸引不到。從目前的市場實況看，由于生活習慣、居住觀念的不同，我國南北之間、東西之間消費者對戶型面積的要求存在巨大差異。就是同一城市，不同類別的消費者對面積的要求也大相徑庭：有的認為三房應在100㎡左右，有的希望三房能做到130㎡以上甚至170㎡；有的喜歡70㎡的二房，有的中意二房超過90㎡……那么具體到某一樓盤，每種戶型類別的面積到底以多少為宜，顯然需要精心策劃。我們在很多項目中都見過一些單純從設計角度看堪稱優(yōu)秀的戶型卻不幸淪為庫存，其原因在于發(fā)展商將它們放在了錯誤的位置：面積大、總價高的戶型卻被放在臨近路邊噪聲相當大的地方、或景觀較差的地方、或朝北的方向、或南北向樓體中、或有西曬、或是底層……位置最好的地方設置總價最高的戶型、位置最差的地方設置總價最低的戶型，是決定各類戶型在項目中位置分布的基本原則，背離這一點，收獲的就可能是積壓或低價低利潤。幾個衛(wèi)生間？幾個陽臺？廚房是開放式還是傳統(tǒng)的封閉式？要不要工人（保姆）房？要不要設置一個雜物間？要不要設飄（凸）窗？……等等問題也應站在市場角度、從項目整體定位的高度來審視而不應由設計師依據(jù)站在技術角度、單純從建筑結構出發(fā)。為了做好戶型策劃，有必要先了解一下戶型在簡要發(fā)展歷史。千百年來，這就是咱中國老百姓最理想的“戶型”，無論是平頭百姓還是縣官老爺，只有面積大小幾重幾進的區(qū)別，基本設計思路概無二致。但動輒占上畝把幾畝地，土地資料利用率太低，而且基本沒有衛(wèi)生間概念，不少人在床后隔著蚊帳就放個尿桶；窗戶小小的，大正午也有幾處黑角落。 　　解放了，日子似乎是好過些了，不識時務的馬寅初老頭被打倒了，于是一天比一天多的人不斷涌上街頭要房住。這樣的“戶型”，說什么也住著挺別扭不舒服，但那年月，還能怎么著，能分個一間半間就不錯了，感謝誰還來不及，誰想那么多。大伙很快就發(fā)現(xiàn)這大走道的筒子樓實在不是好 “戶型”，都渴望能弄個“成套房”。于是人們盼望能住上客廳、廚房、衛(wèi)生間都寬寬大大，臥室里干干凈凈的房子。 　　有單身漢也想要成套的房子，于是有了單身公寓。 　　有極想看山景海景園景的人，于是有了景觀戶型。不同的生活經(jīng)歷、生活狀態(tài)、生活習慣會帶來對戶型的不同理解，而戶型則不管人們過去如何，只是以它難以更改的剛性改變、重塑人們的生活方式。 　　一套好的戶型，首先必須是每一個房間都間隔方正，少點“金角銀邊”，謹防多邊多角的“鉆石房”的出現(xiàn)，如此不僅利于家具擺放提高實用面積，也符合中國人的消費心理?？蛷d、餐廳、廚房、音樂房、麻將室需要人來人往，活動頻繁，如此一個家才有生氣、有活力，而主要為休息睡覺之用的臥室顯然需要最大程度的靜謐，因此應將它們嚴格分開，確保休息的人能安心休息，要走動娛樂的人可以放心活動。家庭生活的私秘性必須得到充分的尊重與保護，不能讓訪客在進門后將業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無余。 　　主次分開。為了彰顯業(yè)主的成功，也為了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房不僅應朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應單獨設立衛(wèi)生間，應與父母房略有距離分隔。 　　干濕分開。 　　一套好的戶型，必須做好“通”、“透”工作。 　　廚房當然也應有良好的采光、通風條件，悶在一角的廚房將時不時降低下廚人的工作熱情，影響一家人的食欲。 臥室，自然更不能成為黑屋暗房了。 　　當小區(qū)周邊有著極為突出的景觀時，戶型設計可能會打破傳統(tǒng)朝向布局而以景觀為中心，這時首要的也是安排客廳與主臥朝向景觀。而衛(wèi)生間則應靠近臥室以方便家人。 立體戶型面面觀　　目前市場上的立體戶型主要有兩種：躍層式（深圳叫復式）和錯層式。最淺顯地說就是相當于將一幢住宅內(nèi)的“502”號房和“602”號房通過一座戶內(nèi)樓梯連結為一套（當然也可以是更多層）。 　　一般說來，復式住宅的入戶門均設在低層，這一點非常重要，因為從人們的居住心理來看，進門應該是第一層，若再往下走則有進地下室的感覺。 　　復式房的室內(nèi)樓梯是不容忽視的重要內(nèi)容。樓梯的位置安排也頗有講究，一般設于廳堂的角落，以避免占用過多的空間。 　　顯而易見，復式住宅面積一般都很大，動輒200㎡以上，而且其單價通常也比同一幢樓或同一小區(qū)的平面住宅要高，因而其總價非同小可，不是一般人所能承受。它并沒有兩個完全不同的平面，而是通過將同一層面中的部分抬高一米半米，從而有效地實現(xiàn)日常生活中所涉及的起居、飲食、休閑、娛樂、社交、學習，都可在不同的功能層面上進行，較好地滿足了人們對現(xiàn)代家居的需求。今年以來一些地方又先后推出了不少三錯層戶型：進門的第一層面為公共活動區(qū)，南面是大開間客廳，北面是餐廳、廚房和公共衛(wèi)生間，向里上數(shù)級樓梯形成第二區(qū)域，可作為老人房兒童房或客房，繼續(xù)向里上幾級樓梯是第三區(qū)即主人活動區(qū)，同樣是大受歡迎甚至出現(xiàn)搶購。發(fā)展商在廣告中不僅宣稱該戶型“領先30年”，而且“使用面積大于建筑面積”，憑借這一創(chuàng)新戶型，很快就將一位于大馬路邊立交橋旁的房子賣出80%以上，不少眼光獨到的炒家也因大膽投資而獲得頗豐！ 大戶型？小戶型？　　由于生活方式、居住觀念、消費者所屬社會階層、房價差距等系列原因，不同地方不同城市的人們對大戶型、小戶型的理解大不相同。在深圳、廣州、上海，一般認為130平方米以上為大戶型。 　　從內(nèi)部空間設計角度來看，戶型面積越小，難度越大。因而一房一廳、二房一廳、一房二廳、二房二廳等中小戶型在功能配置上就比較簡單，一般就是廳、房、廚、衛(wèi)、陽臺等“五大件”，功能分區(qū)也不盡完美。 　　值得特別一提的是，小戶型是否應帶保姆房的問題。這些消費者的小孩還很小或即將誕生，而在目前國內(nèi)的社會經(jīng)濟環(huán)境下，又需要夫婦兩人都上班工作，他們正是最需要聘請保姆家庭！但目前市場供應實際情況是只有三房以上大戶型才帶保姆房，而二房戶型帶保姆房的則為數(shù)寥寥。 　　從整棟樓或整個項目的來說，大小戶型的配置比例也是一個必須仔細研究、謹慎對待的問題。正因為如此，因而采取此一戶型配置需要精確、深入的前期市場研究，但一旦定位準確，其收益也非同一般。看起來不同需求的客戶均能得到滿足，實際上由于定位混雜，各種層次的客戶均難以找到感覺——開奔馳的當然不想與踩單車的為鄰，踩單車的看鄰居開著奔馳進進出出心里也別扭。究竟是多少的比例才恰當，這并不能憑主觀的臆想，只能是通過對市場的深入了解才能得出。 面積多大才合適？　　在所有涉