思源經(jīng)紀(jì)-商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識與策劃定位實操-展示頁
2025-05-21 18:36本頁面
【正文】 口為 5— 10萬，商圈半徑在 10分鐘車程內(nèi)，主要經(jīng)營日用品和一般食品，停車位約 100輛。 ?單體建筑 （商業(yè)項目獨(dú)立在特定地塊上建設(shè)，無其它房地產(chǎn)存在） 面臨純商業(yè)問題 一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 五種最具前景的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài) ?中等規(guī)模的購物中心將是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)重點 以零售為主，商品檔次中檔偏高甚至更高，一般體重較大，超級購物中心又稱 MALL，中等購物中心的服務(wù)半徑是區(qū)域型的，地鐵和地面公共交通將是疏導(dǎo)購物人流的主要方式。 ?社區(qū)商業(yè)地產(chǎn) 消費(fèi)群體鎖定于社區(qū)住戶。 ?資源型商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)態(tài)：旅游地產(chǎn) 泛指在旅游景點開發(fā)的經(jīng)營性物業(yè)，也指用于旅游用途的物業(yè)開發(fā)。 ?各種業(yè)態(tài)對商鋪的要求具有不可替代性，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃必須在招商的基礎(chǔ)上進(jìn)行并伴隨著整個招商過程，才能避免因規(guī)劃不當(dāng)帶來的投資損失。 規(guī)劃層面的區(qū)別 開發(fā)流程層面的區(qū)別 利益層面的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的區(qū)別 土地開發(fā)流程 土地獲取 市場調(diào)研 項目定位 規(guī)劃設(shè)計 銷售組織 營銷策劃 營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 地段選擇是關(guān)鍵 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析和生活結(jié)構(gòu)研究 區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃研究 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策研究 區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)、商鋪分布及經(jīng)營 狀況的市場調(diào)查與分析 典型性調(diào)查與研究 地區(qū)未來商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量分析 消費(fèi)者消費(fèi)行為調(diào)查與研究 項目立地條件研究 商圈的確定和研究 目標(biāo)市場定位 目標(biāo)客戶定位 目標(biāo)消費(fèi)群定位 目標(biāo)投資小業(yè)主定位 目標(biāo)經(jīng)營客戶定位 項目經(jīng)營特色定位 項目經(jīng)營方式定位 項目業(yè)態(tài)定位 項目功能定位 項目規(guī)模定位 項目形象定位 整體規(guī)劃設(shè)計 建筑風(fēng)格與立面設(shè)計 商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案 景觀設(shè)計方案 交通組織設(shè)計方案 銷售 招商 銷售 交樓 開業(yè) 清盤 持續(xù)經(jīng)營 住宅開發(fā) 地段選擇是關(guān)鍵 客觀市場調(diào)研 微觀市場調(diào)研 消費(fèi)者調(diào)研 形象定位 市場定位 目標(biāo)客戶群定位 產(chǎn)品定位 整體規(guī)劃設(shè)計 建筑風(fēng)格與立面設(shè)計 景觀設(shè)計 銷售團(tuán)隊組建 營銷方式多樣化 銷售團(tuán)隊組建 招商團(tuán)隊組建 以活動營銷為主，較少投放廣告，廣告訴求以投資理念為主 租金收入 自營收入 銷售收入 其他收入 二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的行為比較 ?商業(yè)地產(chǎn)的利潤產(chǎn)生模型更為復(fù)雜 規(guī)劃層面的區(qū)別 開發(fā)流程層面的區(qū)別 利益層面的區(qū)別 ?商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要平衡多種權(quán)益關(guān)系 開發(fā)商 小業(yè)主 經(jīng)營者 管理者 消費(fèi)者 出售 出租 出租 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)鏈 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生模型 住宅開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生模型 總銷售收入 （銷售額） 總成本 利潤 總收入 總成本 利潤 商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個利潤密碼 三 三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個利潤密碼 只租不售 只售不租 又租又售，且租且售 SOHO地產(chǎn) 六佰本 大成國際購物中心 萬達(dá)廣場 中糧大悅城 三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個利潤密碼 盈利模式 優(yōu)點 缺點 適用類型 盈利模式 優(yōu)點 缺點 適用類型 只租不售 分散出租 租金高，開發(fā)商收益可最大化，物業(yè)升值空間大，容易出售表現(xiàn)租期短，容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營 需充分重視前期的市場定位、功能定位、業(yè)態(tài)定位的策劃工作，設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，對招商能力、日常經(jīng)營管理能力的要求極高，同時經(jīng)營風(fēng)險較大 商業(yè)區(qū)域城郊的大型商業(yè)物業(yè)、有足夠大的停車場及卸貨區(qū)的商業(yè)物業(yè)。 沒有商業(yè)專才、資金實力雄厚、經(jīng)營相對保守的開發(fā)商，其物業(yè)面積一般不超過 3萬 m2 只售不租 相對省力且風(fēng)險較低 失去了更大收益前景的可能性，商業(yè) 經(jīng)營不穩(wěn)定 資金實力不夠、融資渠道有限、急于變現(xiàn)的開發(fā)商 又租又售，且租且售 分層或分片出租模式 租金相對整體出現(xiàn)要高一些，風(fēng)險分散、租金相對有一定保證物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款，比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)，如果某一層經(jīng)營失敗時，開發(fā)商能掌握
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