【正文】 100%100%實行入職培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、內(nèi)部培訓(xùn)與外出學(xué)習(xí)。15違章發(fā)生率與處理率1%以下90%以上0100%建立三級交叉巡視制度，跟蹤管理，加強裝修戶的監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)，及時處理，加強宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。8化糞池、雨水井，污水井完好率95%以上99%以上9排水管，明、暗溝渠完好率95%以上99%以上10停車場、單車棚完好率95%以上100%11路燈完好率95%以上98%以上12公共文體設(shè)施、休息設(shè)施以及小品雕塑完好率98%以上100%13小區(qū)治安案件發(fā)生率1%以下1%以下實行24小時保安巡查制度，三級巡邏，管理中心24小時值班，技防、物防、人防三重相結(jié)合。6清潔、保潔率95%以上99%以上實行垃圾分流，垃圾日產(chǎn)日清，定期對區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站及清潔器具進行消毒、殺菌，落實管理區(qū)域的責任制，保持路無樹葉影，走道無煙頭，公共場所掃干凈。4管理費收繳率98%98%超值服務(wù)，按規(guī)定收取管理服務(wù)費并定期公布收支情況，增大透明度，接受業(yè)主的監(jiān)督。2房屋零修、急修及時率100%100%接到維修信息，維修人員在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場維修、零修工程，及時完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度，做好回訪記錄。三、管理服務(wù)目標總體目標：在委托有效期內(nèi)把「 」建設(shè)成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅區(qū)，在「 」達到硬件指標后，在開發(fā)商、業(yè)主委員會的協(xié)助下，第二年達到“福州市物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標，第三年達到“福建省物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標。清掃、保潔、綠化管理。保安部職責范圍：巡邏、門衛(wèi)、消防、車輛管理人事財務(wù)職責范圍：處理有關(guān)人事財務(wù)方面的工作。14）維持業(yè)主的合法權(quán)益(業(yè)主公約載明業(yè)戶的權(quán)利和義務(wù))，并提供必要的有償服務(wù)，努力為業(yè)戶排憂解難。13）理順關(guān)系、協(xié)調(diào)各方。6） 負責業(yè)主單元的裝修審批，協(xié)調(diào)違章處理和落實；7） 負責開展豐富多彩的社區(qū)文化活動；8） 負責擬定小區(qū)月工作計劃；9） 負責日檢、周檢工作，并做好記錄，接受開發(fā)商和本公司、業(yè)戶、物業(yè)使用人和業(yè)主委員會的監(jiān)督檢查；10） 參加創(chuàng)建“福州市物業(yè)管理示范小區(qū)”、“福建省物業(yè)管理示范小區(qū)”、“全國物業(yè)管理示范小區(qū)”的考評工作，提高管理服務(wù)水平；11） 小區(qū)的安全防范、消防管理工作；配專職保安人員，24小時值勤承擔門衛(wèi)盤查外來人員及通出車輛等任務(wù),確保小區(qū)安全?？v向之間，操作員工對助理負責，助理對部門經(jīng)理負責，部門經(jīng)理向物業(yè)經(jīng)理負責；橫向之間，各部門分工合作，實行科學(xué)的網(wǎng)絡(luò)流程管理，做到既協(xié)調(diào)動作，又相互制約。小區(qū)的管理實行物業(yè)經(jīng)理負責制，并輔以直線—職能制管理方式。10． 為方便小區(qū)業(yè)戶，滿足其要求，我們擬在小區(qū)內(nèi)設(shè)置服務(wù)中心，配置相應(yīng)的各種有償服務(wù)和無償服務(wù)，使小區(qū)內(nèi)的業(yè)戶于區(qū)內(nèi)就能解決生活中的各種需求。8． 美化小區(qū)環(huán)境，維護小區(qū)的綠化地帶，定期對小區(qū)內(nèi)的花草樹木洗淋、修剪、補種、培土、施肥、除雜草和防治病蟲害，給業(yè)戶創(chuàng)造一個人與自然和諧的環(huán)保小區(qū)，做到綠樹成一線，草地綠成片，黃葉看不見。具體圖示如下：業(yè)戶和上級業(yè)務(wù)機關(guān)　公司主管部門　　　　　 　　　　　　指示　　　　　　　　　　　指示中央值班調(diào)度室計算機輔助管理系統(tǒng)　　　　　　　　查詢、輸入　　　　　　　　　指令　　　　　　　　　　 　　　　反饋　　　 　　　指示業(yè)戶工程技工、樓管員　 　　　　　工作計劃輸出　 　　　　　　　　　　　　　投訴服務(wù)地點　　　　　　　　　　　　反饋 任務(wù)　 　　　　　　　　　　　　　　　　　 A　　　　　 　　 　執(zhí)行　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　主管1員工　　 　　　　　　　督導(dǎo) 　　　　　命令　　 　 五、管理措施在具體操作管理過程中，我們采取如下的十項措施：1． 實施高素質(zhì)人才隊伍，加強培訓(xùn)、動態(tài)管理；2． 全面貫徹“以人為本”服務(wù)理念，主動為業(yè)戶提供動態(tài)的、主動的服務(wù)；3． 對整個小區(qū)全面導(dǎo)入CI識別系統(tǒng)，規(guī)范管理；4． 實施制度化服務(wù)、人性化管理，執(zhí)行激勵機制和末尾淘汰機制；5． 采取人防與技防相結(jié)合，建立健全各種值班制度，堅持定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施，加強各崗位的警衛(wèi)及中央監(jiān)控，堅持24小時值班巡邏，做到萬無一失；6． 按“預(yù)防為主，宣傳先行，防消結(jié)合”指導(dǎo)思想，做好消防設(shè)備、設(shè)施的日常維護保養(yǎng)與檢測，并建立各項消防安全管理制度，組建一支義務(wù)消防隊，實行軍事化管理，提高員工突發(fā)事件的處理能力。這樣不但有利于管理，方便業(yè)戶，而且有利于主任集中精力做好各種工作，有時間深入到工作現(xiàn)場抓落實。一是鼓勵員工、業(yè)戶對管理服務(wù)工作提出合理化建議、批評意見或投訴，增強服務(wù)氣氛和管理的凝聚力，把存在的問題暴露出來，從而盡早防止嚴重后果的發(fā)生；二是在解決因員工士氣低落、服務(wù)質(zhì)量低劣，造成業(yè)戶有不滿情緒的問題時，若說服或協(xié)商無效，可采取行政辦法，運用行政紀律與指令加以解決。 根據(jù)國家質(zhì)量評定質(zhì)量標準，全面推行質(zhì)量管理，成立全面質(zhì)量管理小組，按照既定的質(zhì)量管理操作規(guī)程標準，各級管理人員要認真檢查質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時糾正，使工作質(zhì)量不斷提高。⑷ 激勵、培訓(xùn)管理： 物業(yè)管理是多工種的服務(wù)行業(yè)，平凡而樸實無華，為預(yù)防員工在一天天的重復(fù)工作當中滋生惰性，我們采取通過各種培訓(xùn)教育手段喚起、培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德、職業(yè)的榮譽感和責任意識，讓廣大員工都能在不斷挑戰(zhàn)平凡的過程中不斷超越，并樹立員工與管理中心利益一致性的認同感和“與小區(qū)榮辱與共”的使命感，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。⑵ 法規(guī)管理 ：遵循既訂的規(guī)章制度和工作程序來規(guī)范員工的言行，提高工作效率和工作質(zhì)量。嚴密、科學(xué)、規(guī)范的管理運作機制是為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷服務(wù)的保證，更使管理運作逐漸走向良性循環(huán)，實施物業(yè)管理服務(wù)運作機制如下：（一）計劃目標管理 根據(jù)《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》、《物業(yè)管理條例》的要求，按照全國優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)的標準制定各項管理指標；制定三年內(nèi)將「 」創(chuàng)建成福建省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。我們的目標是使「大唐世家」的文化建設(shè)具有代表性、先進性和實用性，使之成為整個文化生活中的一個標志性典范。進入21世紀的人們對自身的居住環(huán)境已不滿足于過去剛剛發(fā)展起來的單一的物來管理服務(wù)，小區(qū)是人們工作八小時以外享受精神文明熏陶的重要場所，所以他們都希望生活在社區(qū)文化氣息濃厚，富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗和精神上的滿足。（五） 車輛管理：對小區(qū)內(nèi)機動車輛、非機動車輛實施安全管理，疏導(dǎo)與管理車輛進出和停放，維持小區(qū)良好的交通秩序?！皠?chuàng)一方文明，保一方平安”是我們?nèi)w員工肩負的職責與義務(wù)，我們將24小時的嚴密保安服務(wù)，實施人防、物防與技防的相結(jié)合。（三） 消防管理：包括對業(yè)戶物業(yè)使用人的消防宣傳教育，消防器材、設(shè)施的養(yǎng)護，消防力量的組織和管理。（二） 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載（三） 清潔管理：包括對小區(qū)公共部位的清潔，垃圾、廢物、排污管道等的清除和污水、雨水的處理，以保持小區(qū)的干凈整潔。在裝修審批上嚴格把關(guān)，并明確雙方的契約關(guān)系。第三類 物業(yè)的綜合管理（一） 入住裝修管理：「 」是一個新建小區(qū)，入住的業(yè)主/業(yè)戶在二次裝修中給物業(yè)管理工作帶來了很大的工作量，為防范違章裝修的情況，管理公司貫通以人性化管理的手段，加強宣傳工作，在業(yè)主/業(yè)戶收樓入住時就對其進行宣傳培訓(xùn)，并填寫裝修申請表。我們深信設(shè)備、設(shè)施的正常運行是小區(qū)業(yè)戶生活的基本保障。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第二類 物業(yè)的基礎(chǔ)管理（一） 房屋建筑管理：此項是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，即對樓宇、附屬建筑的保養(yǎng)、維修，使之保持良好的使用狀態(tài)，并使物業(yè)整體保持完好、美觀，延長其使用年限。（三）接管驗收：對主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、道路、場地和環(huán)境綠化。向業(yè)主征詢物業(yè)管理的需求。三、內(nèi)容從“全天候服務(wù)、全過程管理”的物業(yè)管理要求出發(fā)，服務(wù)的重點內(nèi)容有：第一類　　前期管理（一）配合開發(fā)商：做好項目前期的規(guī)劃設(shè)計，從物業(yè)管理的角度對物業(yè)的環(huán)境布局，功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、管線布置、竣工驗收等多方面提供合理化建議。提供全方位綜合管理和全天候的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為小區(qū)業(yè)戶提供一個“安全、整潔、和諧、文明、優(yōu)雅、舒適”的現(xiàn)代化居住條件和環(huán)境，使所管理的物業(yè)得到保值、增值。第二部分　管理服務(wù)理念、方針、內(nèi)容、運作機制及管理措施一、服務(wù)理念堅持“以人為本”“專業(yè)服務(wù)、用心管理”的理念，聆聽客戶的需求，提供創(chuàng)新及符合用戶需求的專業(yè)服務(wù)。在管理服務(wù)上一貫施行“高起點、嚴要求、講服務(wù)”，現(xiàn)已形成一整套規(guī)范、完整的管理運作體系，并有效地運行。本公司有豐富的人力資源，對物業(yè)管理服務(wù)有豐富的實務(wù)經(jīng)驗，有創(chuàng)建“省級”優(yōu)秀物業(yè)管理項目的經(jīng)驗。若我公司入駐「 」，特別承諾：＊ 公司提供24小時工程人員值班，讓業(yè)主碰到困難能隨時得到我們的援助＊ 小區(qū)接管后兩年內(nèi)（在硬件配套達標的情況下）達到“福州市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標準，三年內(nèi)達到“福建省物業(yè)管理示范小區(qū)”的標準第一部分 物業(yè)管理有限公司簡介物業(yè)管理有限公司正式成立于 年 月 日，現(xiàn)管理面積 萬平方米,員工 多人，其中管理、技術(shù)人員 %以上具有大中專學(xué)歷。具有豐富的培訓(xùn)經(jīng)驗和人才優(yōu)勢本公司已形成一整套完善的“培訓(xùn)——考核——淘汰”機制，使員工的素質(zhì)與市場同步發(fā)展，同時，公司注重社會效益，現(xiàn)管理的項目已成為福州物業(yè)管理實習(xí)、培訓(xùn)基地。豐富的物業(yè)接管經(jīng)驗對物業(yè)的接管，我公司有著豐富的接管經(jīng)驗和一套科學(xué)完善的接管程序。正是我公司科學(xué)、規(guī)范的服務(wù)管理，使「 」 。 強大的技術(shù)保障力量 一流的管理和合理的收費現(xiàn)本公司具有國家 級物業(yè)管理資質(zhì)，并培養(yǎng)出一批具有現(xiàn)場管理經(jīng)驗人才。據(jù)此，我公司依據(jù)貴公司的要求制定出相應(yīng)可行的管理方案，并通過我公司專業(yè)化的管理服務(wù)，將「 」一期項目塑造成當?shù)匾粋€亮點，使「 」的品牌在該項目中得到體現(xiàn)和延伸！我公司具有： 雄厚的資金實力本公司是大型專業(yè)物業(yè)管理公司，注冊資金 萬元?！? 」一期項目由 公司開發(fā)建設(shè)。綠化率為 %。管理方案目 錄前言…………………………………………………………………………………24第一部分 物業(yè)公司簡介…………………………………56第二部分 管理服務(wù)理念、方針、內(nèi)容、運作機制、管理措施………………7－12一、 服務(wù)理念二、 方針三、 內(nèi)容四、 管