【正文】 區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后東部地區(qū)，其原因雖然是多方面的，但金融后仰情況嚴(yán)重促成的資金的短缺也是一個(gè)重要方面。隨著中央西部大開發(fā)戰(zhàn)略的制度和實(shí)施，隨著中國加入WTO后各種承諾義務(wù)的逐步兌現(xiàn)，該項(xiàng)目開發(fā)的遠(yuǎn)見和必要性更加得到表現(xiàn)，社會意義更加明顯。該項(xiàng)目不論從規(guī)模檔次，地理位置及周邊環(huán)境，都是X規(guī)模最大、檔次最高、地理環(huán)境最佳、物業(yè)管理水平最高的，無以倫比的寫字樓群，也必將成為X城市建設(shè)中一個(gè)里程碑的建筑、成為X現(xiàn)代化城市的標(biāo)志。目前X市缺乏代表X這個(gè)國際化都市的建筑群體，而中國中國西部國際金融中心的出現(xiàn)，將填補(bǔ)這方面缺憾，他將代表X的現(xiàn)代形象，反映X五千年文化與現(xiàn)代文明的融合。與之對比，中國西部國際金融中心所處的地理位置、歷史位置、文化位置與政治經(jīng)濟(jì)位置，樓面地價(jià)僅1331元/m2，其價(jià)值潛力毋庸置疑。 項(xiàng)目地價(jià)分析隨著經(jīng)營城市的理念不斷落實(shí)，X市土地市場也日益成熟、正規(guī)。項(xiàng)目高檔住宅比較分析樓盤名稱起價(jià)均價(jià)最高價(jià)地理位置天幕闊景835088809260高新十字御 城430050606250小南門楓葉新都市420045905300高新二期從以上圖表可以看出，第一，X房地產(chǎn)市場住宅類的高端產(chǎn)品不多，而且其地理位置都不理想，不能展現(xiàn)相映層次的樓盤的價(jià)值；第二，與本項(xiàng)目臨近御城依據(jù)環(huán)城公園的綠色景觀抬高房價(jià)為5060元/㎡，而本項(xiàng)目俯視大南門的氣魄更能提升樓盤價(jià)值，僅此一點(diǎn)，中國西部國際金融中心的高檔住宅的價(jià)值不僅僅是5060元/㎡。一個(gè)在CBD購房的業(yè)主必然面臨巨大投資回報(bào)的誘惑；另外一個(gè)與上面相關(guān)的因素是CBD周邊的住宅配套和交通配套的跟進(jìn)程度。國家統(tǒng)計(jì)局最新測算的全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)景氣指數(shù)結(jié)果表明：8月份，%。 X市辦公空間數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)資料分析◆國家統(tǒng)計(jì)局日前公布，今年1－8月份，％。X住宅市場交易持續(xù)增長，消費(fèi)量穩(wěn)步上揚(yáng)，在市場有效需求的推動(dòng)下，X房地產(chǎn)市場開發(fā)投資顯著增加，房地產(chǎn)開發(fā)商的信心進(jìn)一步加強(qiáng)。由周邊項(xiàng)目競爭分析可以看出類似天幕闊景的高檔綜合性商住空間在X市房地產(chǎn)行業(yè)還屬于極少數(shù)，尤其地理位置如中國西部金融中心的更是絕無僅有，與同類型的項(xiàng)目天幕闊景相比較，本項(xiàng)目地處X大南門，其先天的氣度已經(jīng)高人一等，更遑論在各級省市領(lǐng)導(dǎo)的高度關(guān)懷下，以其經(jīng)典的設(shè)計(jì)手法，博采古城X數(shù)千年的深厚文化積淀，運(yùn)用富有民族精神及氣節(jié)的建筑語言符號，使其成為陜西省X市21世紀(jì)的CBD，強(qiáng)有力的支撐西北金融新的發(fā)展勢態(tài)，成為西北首屈一指的經(jīng)濟(jì)金融中心。寫字樓物業(yè)在5月份曾一度出現(xiàn)了供銷兩旺的局面，但是進(jìn)入6月份，寫字樓市場較為疲軟，沒有新開的項(xiàng)目，而且交易量也下降不少，直接影響到了寫字樓物業(yè)均價(jià)的下降。本區(qū)的住宅類物業(yè)在伴隨著寫字樓的興起，也發(fā)展極為迅速，主要表現(xiàn)為中高檔住宅。這些寫字樓在智能化、物業(yè)管理上都走在了X的最前沿。這里擁有X最開放的政策，最先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)以及最優(yōu)厚的投資回報(bào)。 X市高檔寫字樓競爭分析四、項(xiàng)目比較分析周邊項(xiàng)目競爭趨勢資料中國西部國際金融中心建成后將成為西北地區(qū)最大的政治、經(jīng)濟(jì)及文化氛圍濃厚的名副其實(shí)的國際金融中心，是中外各公司辦公、下榻、商務(wù)活動(dòng)的理想場所，也將是西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的橋頭堡。因此中國西部國際金融中心所處的位置，是古城X實(shí)際上的金融中心，其地價(jià)已經(jīng)達(dá)到了國外城市規(guī)劃理論所提到的100%黃金地價(jià)。因而，中國西部國際金融中心的投資興建受到了來自省、市等各級領(lǐng)導(dǎo)的密切關(guān)注和大力支持，為此，我公司下達(dá)決心、花大力氣，從設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)等基礎(chǔ)工作做起，一定要將中國西部國際金融中心建設(shè)成為陜西省X市，乃至中國西北的標(biāo)志性建筑，使其無論從規(guī)劃理念、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境營造、裝修工藝、工程質(zhì)量等硬件設(shè)施，還是從各項(xiàng)軟性服務(wù)方面都成為國家級優(yōu)秀工程的典范，并爭取獲得X市建設(shè)工程首座“魯班獎(jiǎng)”。中國西部國際金融中心占地31913平方米，地上建筑分別為10層、28層、35層， 建筑高度達(dá)到100米，是一座集金融商貿(mào)、 高級住宅、智能化辦公等為一體的多功能綜合建筑群。西郊地區(qū)作為X市傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，大量土地掌握在國有企業(yè)手中，土地交易量較少，僅占全部交易量的9％，且主要分布在西二環(huán)、大慶路和勞動(dòng)路?！　∩虡I(yè)用地交易區(qū)域分布不是十分集中，受X市單一城市商服中心的影響，仍以舊城區(qū)為主，其它區(qū)域均有分布。二是隨著北郊大批綜合設(shè)施的開發(fā)建設(shè)，北郊成為X市新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，以北二環(huán)沿街兩側(cè)為主綜合用地交易量較大。而舊城區(qū)內(nèi)鮮有住宅成交案例，這主要與舊城內(nèi)土地拆遷成本高，開發(fā)費(fèi)用大，且土地開發(fā)規(guī)劃限制因素較多有關(guān)。如明德門小區(qū)、高新區(qū)的住宅小區(qū)等區(qū)域土地交易量較大。二是南郊地區(qū)生活服務(wù)設(shè)施配套齊全，重點(diǎn)中小學(xué)多集中在南郊，導(dǎo)致相當(dāng)一部分人購房首選南郊。這有幾方面的原因。二是國家住房制度的深化改革，徹底取消福利分房，推行住房商品化和貨幣化，大大推進(jìn)了城市住宅建設(shè)的發(fā)展，導(dǎo)致住宅用地交易量較大。（2）土地市場交易中的各類用途　　從土地市場交易中的各類用途看，住宅用地仍是土地市場交易的重點(diǎn)，占一級市場全部交易量的39％；其次是商業(yè)用地，占到23％；綜合用地、工業(yè)用地和其它用地分別占到14％、11％和14％。二是長期以來北郊地區(qū)受隴海鐵路線的阻隔，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對緩慢，加之市政基礎(chǔ)設(shè)施和生活設(shè)施配套不夠齊全，形成北郊地區(qū)地價(jià)相對低廉的格局，因此一旦區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，相對較低的地價(jià)即吸引了大批開發(fā)商，形成了強(qiáng)勁的用地需求。北郊地區(qū)仍以北二環(huán)兩側(cè)為中心的區(qū)域土地市場較為活躍，交易量較大，占上半年一級市場交易量的14％。一是以金花路（東二環(huán)路）兩側(cè)為主，包括興慶路等區(qū)域土地交易量逐漸增多，二是長樂路區(qū)域交易增長較快，三是華清路、幸福路、萬年路、柿園路、長纓路等區(qū)域均有交易?！　|郊地區(qū)受2000年動(dòng)物園公開土地拍賣和去年東元路土地拍賣的影響，逐漸成為開發(fā)商投資的熱點(diǎn)。由于近幾年來國家實(shí)行了嚴(yán)格的耕地保護(hù)措施，城郊新征土地量減少，導(dǎo)致舊城內(nèi)存量土地交易量上升。今年X市舊城改造的重點(diǎn)區(qū)域仍是西大街地區(qū)，因此導(dǎo)致西大街兩側(cè)土地交易量較大。舊城區(qū)和東郊地區(qū)土地交易呈現(xiàn)增長趨勢，兩區(qū)域的一級市場土地交易量分別占總交易量的25％。城南區(qū)自南二環(huán)開通以來，土地交易量逐年增長，土地市場日趨活躍，地價(jià)上漲很快，加之X高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的蓬勃發(fā)展，以及南郊傳統(tǒng)的良好區(qū)位，近幾年一直是土地開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。二是國家整體宏觀經(jīng)濟(jì)形勢良好，X市上半年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，舊城區(qū)改造力度加大，國有企業(yè)改制進(jìn)一步推行，也促使土地交易日趨活躍，地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)育。分析原因，一是主要是自去年以來，國家出臺了一系列政策措施，如《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)[2001]15號）以及國土資源部第11號令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，進(jìn)一步加強(qiáng)了對土地市場的規(guī)范管理，促使土地公開交易量上升。因此，據(jù)有關(guān)專家測算，金融機(jī)構(gòu)用于房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人住房貸款余額，占全部金融機(jī)構(gòu)貸款之比估計(jì)為１０％左右。所以，由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對金融依賴度的不斷增強(qiáng)，自然央行就把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與貨幣政策緊密地聯(lián)系了起來。這表明，中國ＧＤＰ增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度較高。 房地產(chǎn)行業(yè)概況就去年對中國ＧＤＰ增長貢獻(xiàn)率而言，房地產(chǎn)業(yè)明顯偏高。據(jù)初步測算，2001年X市房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長近3個(gè)百分點(diǎn)；另外，這個(gè)叫誘發(fā)系數(shù)，這個(gè)誘發(fā)系數(shù)又叫拉動(dòng)系數(shù)，拉動(dòng)系數(shù)就是1：。 隨著房改政策逐步落實(shí)，城鎮(zhèn)居民購房支出比重逐步提高。X市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持了近兩年來的穩(wěn)定、快速、健康發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長，商品房價(jià)格趨穩(wěn)，商品房銷售面積繼續(xù)增長，銷售額同步增加，市場交投活躍，空置量繼續(xù)下降。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款繼續(xù)增加。農(nóng)民人均純收入2202元，％。%。加大點(diǎn)亮工程的力度，使主要街區(qū)和建筑物在夜晚亮起來，塑造X繁榮、文明、優(yōu)美、高雅，國際旅游城市的新形象。精心設(shè)計(jì)和制作一批城市雕塑、建筑小品，在一些街區(qū)形成以唐詩為文化背景的城市景觀。2002年完成未央、長安、雁塔等大型廣場建設(shè)。在城市新建區(qū)，突出時(shí)代精神，展示現(xiàn)代都市風(fēng)貌?！? 城市建設(shè)和生態(tài)環(huán)境的預(yù)期目標(biāo)：到2005年，城市日供水能力達(dá)到172萬噸，城市氣化率達(dá)到90%，城市污水處理率達(dá)到60%，城市垃圾無害化處理率達(dá)到95%，人均城市道路面積提高到6平方米，城市建成區(qū)綠化覆蓋率提高到37%，森林覆蓋率提高到42%，城鎮(zhèn)環(huán)境空氣質(zhì)量和地面水渠環(huán)境質(zhì)量達(dá)到國家規(guī)定的功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。第一篇 項(xiàng)目建設(shè)背景一、 X宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況X市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃發(fā)展主要目標(biāo)◆ 經(jīng)濟(jì)發(fā)展與調(diào)控的預(yù)期目標(biāo)：%左右，到2005年，按2000年價(jià)格計(jì)算的國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1170億元以上，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值突破15000元，%以內(nèi)，全市人口控制在750萬人以內(nèi)。X區(qū)位優(yōu)勢非常明顯。X是是中國西部大開發(fā)的動(dòng)力核心！實(shí)施西部大開發(fā)，加快西部地區(qū)發(fā)展，是黨中央總攬全局，面向新世紀(jì)作出的重大決策。十三朝古都的X一直是中國西部重要的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科研、教育和交通中心。X國際金融中心可行性研究報(bào)告 目 錄第一篇 項(xiàng)目建設(shè)背景 第二篇 項(xiàng)目建設(shè)的社會意義第三篇 中國西部國際金融中心規(guī)劃建設(shè)設(shè)計(jì)理念第四篇 項(xiàng)目建設(shè)的工程設(shè)計(jì)及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 第五篇 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營組織與實(shí)施計(jì)劃第六篇 項(xiàng)目投資估算和資金籌措分析第七篇 項(xiàng)目的銷售收入及利潤估算 第八篇 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)分析 第九篇 項(xiàng)目的不確定性分析 第十篇 項(xiàng)目可行性結(jié)論 投向西部的資金、技術(shù)、人力只有從X才能真正走進(jìn)西部，才能真正推動(dòng)西部的發(fā)展。 西部大開發(fā)為加快X的發(fā)展提供了難得的歷史機(jī)遇。X地處我國兩大經(jīng)濟(jì)地帶的結(jié)合部，是西部地區(qū)和隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶上最重要的中心城市和聯(lián)接?xùn)|西、貫通南北的交通、通訊樞紐，是資金、人才、技術(shù)、信息等要素的重要聚集地?！? 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的預(yù)期目標(biāo)：2005年三次產(chǎn)業(yè)增加值比重調(diào)整到5:46:49，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占工業(yè)增加值的比重達(dá)到40%以上，旅游業(yè)總收入相當(dāng)于國內(nèi)生產(chǎn)總值的18%左右，非公有制經(jīng)濟(jì)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到50%左右，城市化水平達(dá)到55%?，F(xiàn)代化都市建設(shè)。設(shè)計(jì)和建設(shè)好一批城市標(biāo)志性建筑，搞好城市出入口的改造。改造舊街區(qū)，打通和拓寬城區(qū)交通干線，高質(zhì)量覆蓋硬化人行道，進(jìn)一步完善無障礙設(shè)施建設(shè)。全面進(jìn)行城市設(shè)計(jì)，整頓和更新城市戶外廣告、標(biāo)識、櫥窗、柵欄、路燈等公用設(shè)施，實(shí)行規(guī)范化管理。人民生活得到了進(jìn)一步改善和提高。 ，％。 城鄉(xiāng)居民耐用消費(fèi)品擁有量與上年基本持平。 居住條件繼續(xù)改善。 在國家積極財(cái)政政策和西部大開發(fā)戰(zhàn)略等因素的推動(dòng)下，X宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，加之政府把宏觀調(diào)控拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重點(diǎn)放在投資和擴(kuò)大內(nèi)需上，并實(shí)施積極的財(cái)政政策，擴(kuò)大投資需求，使固定資產(chǎn)投資力度繼續(xù)擴(kuò)大，促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的快速增長。隨著商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進(jìn)，居民收入的穩(wěn)步增長，使X商品房市場人氣上升，并進(jìn)入了一個(gè)穩(wěn)定增長期，尤其是商業(yè)服務(wù)房銷售的高速增長，說明了西部大開發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)和大眾對西部大開發(fā)的信心和支持，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革繼續(xù)深化，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)度加快，商品房個(gè)人消費(fèi)不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)開發(fā)宏觀調(diào)控政策的逐步到位,2002年X房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持快速地發(fā)展。房地產(chǎn)不但在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益重要，對擴(kuò)大內(nèi)需政策的順利實(shí)施也具有舉足輕重的作用。商業(yè)、煤氣、電力、自來水、貨物運(yùn)輸、倉儲、社會服務(wù)業(yè)、農(nóng)業(yè)、金融保險(xiǎn)、郵電、飲食、綜合技術(shù)服務(wù)等各方面的產(chǎn)出加起來是191億。據(jù)測算，２００１年房地產(chǎn)開發(fā)投資對中國ＧＤＰ增長的直接貢獻(xiàn)率為１．３個(gè)百分點(diǎn)，間接貢獻(xiàn)率為０．６到１．２個(gè)百分點(diǎn)，兩者相加共計(jì)１．９到２．５個(gè)百分點(diǎn)。導(dǎo)致這種現(xiàn)象的原因在于長期以來，中國經(jīng)濟(jì)增長一直依賴于固定投資的快速增長，而房地產(chǎn)投資增長又明顯地帶動(dòng)了固定投資增長，從而擴(kuò)大了投資乘數(shù)效應(yīng)，由此也提高了房地產(chǎn)業(yè)對ＧＤＰ增長的貢獻(xiàn)率。 中國房地產(chǎn)業(yè)之所以會出現(xiàn)快速發(fā)展，主要是依賴于金融的強(qiáng)力支持一是直接支持企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資，二是通過發(fā)放個(gè)人住房貸款增加房屋銷售和擴(kuò)大房地產(chǎn)需求。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，２００１年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到了６０００多億元，同比增長２５％左右，２００２年１～６月，全國累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資２８２１億元，同比增長３２．９％；另一方面，截止到２００２年６月底。二、X房地產(chǎn)概況上半年X市地產(chǎn)市場最顯著的特點(diǎn)是土地市場交易量激劇增長，與上年同期相比，增長近40％。特別是今年以來陜西省、X市關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的相關(guān)配套政策出臺，如《X市國有土地儲備暫行規(guī)定》、《X市人民政府關(guān)于實(shí)施國有土地儲備和土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的通知》以及《X市人民政府關(guān)于實(shí)施分批次統(tǒng)一征地有關(guān)問題的通知》，使大批過去用地手續(xù)尚未完善的開發(fā)用地紛紛在