【正文】 億元，新建了濱江路、風(fēng)天路、龍泉路、磁童路；拓寬改造了石小路、小新路、沙磁路、沙中路、沙楊路、天陳路、沙梨路、烈歌路；鄉(xiāng)村公路建設(shè)同時也加快，1997年實現(xiàn)了鎮(zhèn)、村通公路的目標(biāo)，到2000年有70%的社通公路，%。沙區(qū)實施建設(shè)年發(fā)展戰(zhàn)略，狠抓城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打開了交通“頸瓶”。工業(yè)經(jīng)濟效益明顯好轉(zhuǎn)。%，%，占區(qū)屬工業(yè)增加值的58%，%。工業(yè)在沙坪壩區(qū)經(jīng)濟中起著支撐作用，工業(yè)門類齊全，基礎(chǔ)雄厚。并強化環(huán)境監(jiān)督管理和執(zhí)法力度，加快了老污染源治理步伐，嚴(yán)格控制新污染源產(chǎn)生。城市交通事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，新批一條旅游專線，改造、延伸公交路線21條、新增和更新公共交通運營車輛220輛。城市綜合能力日益增強，城市形象和投資環(huán)境不斷改善。城市居民人均可支配收入6421元，農(nóng)民人均純收入2861元。1. 經(jīng)濟建設(shè) 建國以來，特別是改革開放以來，沙坪壩區(qū)經(jīng)濟建設(shè)有了長足的發(fā)展。力爭在二十一世紀(jì)之初跨入中國中西部先進區(qū)行列。目前區(qū)內(nèi)正出現(xiàn)勃勃生機、人生鼎沸、車流川息的景象?？缛攵皇兰o(jì)，沙坪壩人正抓住西部大開發(fā)的歷史機遇，堅持“改善城市形象，增加財政收入、加快經(jīng)濟發(fā)展”的工作思路，大搞城市建設(shè)，城市煥然一新：現(xiàn)代化的住宅小區(qū)、寬闊明亮的步行街、環(huán)境優(yōu)美的名人廣場、四通發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò)。由于歷史等原因，沙區(qū)遺留了眾多的人文景觀，如渣滓洞、白公館等，成為了全國人民憶苦思甜、教育子孫后代的基地之一。沙區(qū)下轄13個街道辦事處、12個鎮(zhèn)和1個經(jīng)濟園區(qū)，全區(qū)總面積383平方公里，其中城區(qū)面積35平方公里。表22 重慶市住宅價格層次表（以沙坪壩、渝中區(qū)、江北區(qū)為例）地區(qū)項目名稱面 積（m2）起 價（元/m2）位 置沙坪壩華宇廣場372402600小新街29號學(xué)林雅園952702400學(xué)府路榕湖國際花園1052202200沙坪公園千竹景苑321261500上土灣隆慶樓301261350小龍坎正街渝中區(qū)帝王廣場名仕閣1312287000民族路天倫華苑1201603800大同路巴渝世家601383300民生路重慶森林30672700民生路華富大廈521231900人和街江北區(qū)龍湖花園西苑1202302500龍溪鎮(zhèn)黃金堡根據(jù)重慶市目前的居住條件和環(huán)境及政治經(jīng)濟環(huán)境，住房的潛在需求在未來510年內(nèi)將保持強勁的勢頭。另據(jù)市地房局信息，按“十五”規(guī)劃，今后10年重慶市人均居住面積將由目前的9平方米上升14平方米，換算之，每年竣工的住宅應(yīng)該有700萬平方米，且同時消化，因而投資資金量將超過70億元。近兩年國家取消住房實物分配轉(zhuǎn)為貨幣化分配后，重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了根本的變化，從而開發(fā)企業(yè)性質(zhì)及市民的住宅消費觀念都隨之改變。中房指數(shù)顯示，19972001年重慶市保持了最大的漲幅，從分類物業(yè)指數(shù)看，重慶市也顯現(xiàn)了較大的漲幅。以上的一些政策措施雖然與房地產(chǎn)的具體開發(fā)關(guān)聯(lián)不大，但是這些政策的實施卻極大地刺激了我市的住房消費，從而拉動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 ⑹ 本年初國家再次降低存貸利率。⑷ 強化開放企業(yè)質(zhì)量意識和售后服務(wù)意識，在商品房建設(shè)中嚴(yán)格質(zhì)量管理，在商品房銷售中嚴(yán)格執(zhí)行住房使用說明書和質(zhì)量保證書制度，同時加強物業(yè)管理，使消費者放心購房。⑵ 加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的綜合驗收工作，凡綜合驗收不合格者一律不得交付使用。5. 加強管理，完善配套設(shè)施。3. 清理收費項目，降低住宅開發(fā)成本。c、住房公積金個人住房貸款最長期限由原15年調(diào)整為20年。具體為：a、公積金個人住房貸款最高限額由原6萬元調(diào)整為7萬。擴大公積金制度實施面，提高公積金歸集率，提高公積金貸款的最高限額，延長公積金貸款的貸款期限。為加大住房公積金個人住房貸款的發(fā)放力度，在保證資金安全的前提下，用好、用活住房公積金。主城區(qū)各區(qū)商品房的銷售狀況對比如下圖21()所示。九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)投資量已躍居至第二位、第三位、第四位，今年這種開發(fā)投資格局繼續(xù)維持。至2000年，這種投資排序被打亂，房地產(chǎn)開發(fā)由渝中區(qū)向周邊地區(qū)擴散過程中，重心開始偏向九龍坡區(qū)、南岸區(qū)與沙坪壩區(qū)。渝中區(qū)、江北區(qū)多年以來一直是我市房地產(chǎn)開發(fā)的重心，近年來開發(fā)格局發(fā)生了較為明顯的變化。開發(fā)商對我市房地產(chǎn)市場前景依然看好，特別是加大了住宅的投入，開發(fā)資金充裕，為我市進一步改善住房條件創(chuàng)造了良好的條件。%。商業(yè)營業(yè)用房在竣工面積（）%的情況下，%。前3季度，%，%。據(jù)統(tǒng)計資料，%，%，投資增長迅速，住宅投資更為熱點。綜上所述，在全國宏觀經(jīng)濟形勢不斷趨好的大環(huán)境中，重慶市經(jīng)濟今年將繼續(xù)呈現(xiàn)良好的運行態(tài)勢。經(jīng)濟增長和企業(yè)效益的明顯改善，促進了財政收入持續(xù)增長。%，%；，%；，%；，%。此外，隨著國家增發(fā)國債和西部大開發(fā)戰(zhàn)略的正式啟動，我市繼續(xù)加大投資力度。作為西南地區(qū)和長江上游地區(qū)最重要的中心城市，全國重要的工業(yè)基地，交通樞紐和貿(mào)易口岸，再加上優(yōu)惠的政策，良好的投資環(huán)境以及前景廣闊的市場，重慶成為新一輪投資的熱點地區(qū)，大量的國外資金和國內(nèi)資金涌入重慶，尋求投資發(fā)展，激活了重慶的經(jīng)濟環(huán)境，帶旺了人氣，為重慶經(jīng)濟的迅速發(fā)展提供了大量的機遇和條件。加之受長江、嘉陵江之隔，這種劃分特別明顯，其交通、環(huán)境等幾大因素直接影響著樓盤的投資與收益。近幾年重慶在中國西部地區(qū)的迅猛發(fā)展使之成為長江上游的經(jīng)濟中心，她的獨特的作用決定了它在中國跨世紀(jì)的地區(qū)發(fā)展中占據(jù)著越來越重要的地位。國家、省市頒布的有關(guān)設(shè)計的技術(shù)規(guī)程、規(guī)范和有關(guān)規(guī)定。重慶市利得爾實業(yè)發(fā)展有限公司提供的紅線地形圖。重慶市利得爾實業(yè)發(fā)展有限公司關(guān)于“利得爾大廈”項目的有關(guān)文件。渝府發(fā)[2001]41號《重慶市人民政府批轉(zhuǎn)市建委關(guān)于主城區(qū)危舊房改造工程實施意見的通知》。重慶市規(guī)劃局重規(guī)設(shè)（2000）沙字第0044號《關(guān)于拆遷還建房工程的選址意見通知書》。整個建筑分為A棟住宅區(qū)與B棟住宅區(qū)。建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模為：主體分為A、B兩個塔樓，消防車道環(huán)通自成系統(tǒng)，建筑地下三層，地上四層商業(yè)裙房，A棟塔樓為29+1層住宿樓，B棟塔樓為16+1層住宿樓?；噩F(xiàn)為一塊平地。利得爾大廈項目設(shè)計方案第一章 總 論一、項目名稱、項目概況及發(fā)展商項目名稱：“利得爾大廈”項目概況“利得爾大廈”位于重慶沙坪壩區(qū)渝碚路街道電臺村，重慶火車北站以東，緊鄰華宇廣場，南面為32米城市主干道——站東路，與沙區(qū)中心三角碑遙相對望，場地交通條件良好車行系統(tǒng)自成循環(huán)，地理位置十分優(yōu)越，是沙坪壩區(qū)重點建設(shè)及改造的黃金繁華口岸地段，地理位置優(yōu)越。 “利得爾大廈”規(guī)劃用地為不規(guī)則多邊形，東西寬62米，南北長96米。大廈規(guī)劃布局遵循以人為本，最大限度地提升環(huán)境品質(zhì)。為商住樓。二、項目可行性研究的依據(jù)重慶市規(guī)劃局重規(guī)設(shè)（2001）沙字第0031號《重慶市建設(shè)工程設(shè)計條件、要求通知書》。重慶市建設(shè)委員會渝建函[2002]68號《重慶市建設(shè)委員會關(guān)于利得爾等兩個項目列入危舊房改造工程的批復(fù)》。重慶市利得爾實業(yè)發(fā)展有限公司提供的紅線地形圖。重慶市利得爾實業(yè)發(fā)展有限公司提供的可行性研究委托書。國家相關(guān)的建筑、消防、環(huán)保等法規(guī)、規(guī)范。第二章 市場需求分析一、重慶市房地產(chǎn)市場環(huán)境（一）重慶市房地產(chǎn)市場環(huán)境重慶是一座具有三千多年歷史和璀璨文化的名城，山城以其獨特的地理位置形成了具有濃郁的地方特色的巴渝文化以及繁榮的內(nèi)陸商貿(mào)經(jīng)濟。重慶市按區(qū)域劃分為渝中、渝北、南岸、江北、沙坪壩等13個區(qū)，而房地產(chǎn)市場所形成的格局也類似分成幾大區(qū)域。1997年3月，重慶被批準(zhǔn)設(shè)立為中國第四個直轄市，由此拉開了國家開發(fā)西部的序幕。國際、國內(nèi)實力雄厚的財團、公司進入重慶，國內(nèi)外駐重慶機構(gòu)代表處的設(shè)立以及本地區(qū)迅猛發(fā)展形成的個人財富，都成為推動重慶房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強大動力。%。由于投資資金到位良好，從而保證了項目建設(shè)的順利進行。%。這為房地產(chǎn)市場營造了很好的大環(huán)境。商業(yè)營業(yè)用房在竣工面積（）%的情況下，%。據(jù)統(tǒng)計資料，%，%，投資增長迅速，住宅投資更為熱點。%，%%。由此可以得出如下結(jié)論，重慶市近幾年房地產(chǎn)開發(fā)量呈上升態(tài)勢，且增幅較大。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)由渝中區(qū)向周邊地區(qū)擴散，南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、沙區(qū)近年來成為開發(fā)熱土。1998年，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資量位居前6位的依次是渝中區(qū)()、江北區(qū)（）、九龍坡區(qū)（）、南岸區(qū)（）、渝北區(qū)（）、沙坪壩區(qū)（）。2000年，開發(fā)投資量位居前6位的依次是渝中區(qū)（）、九龍坡區(qū)（）、南岸區(qū)（）、沙區(qū)（）、渝北區(qū)（）、江北區(qū)（）。這種開發(fā)格局的轉(zhuǎn)變是實施本項目開發(fā)的一個有利條件。48 圖21.（a） 主城區(qū)各區(qū)商品房的銷售件數(shù)對比 圖21.(b) 主城區(qū)各區(qū)商品房的銷售面積對比圖21.(c) 主城區(qū)各區(qū)商品房的交易金額對比（二） 重慶市房地產(chǎn)開發(fā)的主要政策環(huán)境房地產(chǎn)開發(fā)還應(yīng)該有一個良好的政策環(huán)境支持，簡略地說，重慶市地方政府為支持重慶房地產(chǎn)的開發(fā)出臺了如下幾條主要政策措施：，進一步完善住房公積金制度。同時也為進一步加大住房公積金對住房公積金繳存職工的個人住房信貸支持，充分發(fā)揮住房公積金社會效益，讓廣大職工更多的享受到建立住房公積金制度給他們帶來的實惠，經(jīng)市房改領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)（渝住改發(fā)[2001］3號文），重慶市住房制度改革辦公室、重慶市住房資金管理中心決定在2001年適度調(diào)整住房公積金個人住房貸款最高限額、可貸比例、最長期限，主要是：堅決停止福利性建房和分房，實行貨幣化分房。允許房改房上市交易，鼓勵差價換購，以舊換新，以小換大。b、住房公積金個人住房貸款可貸比例由原不超過購房價款總額的50%調(diào)整為70%。2. 調(diào)整稅收政策，鼓勵住房消費。4. 拓寬空置商品住宅的消化渠道。包括：⑴ 加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的方案審查和設(shè)計審查。⑶ 建立完善房地產(chǎn)交易有形市場，實行“一站式”服務(wù)，凡房屋交易所需辦理的一切手續(xù)，均可在市場內(nèi)一次完成。⑸ 各級政府都加大了對新開發(fā)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，完善住宅小區(qū)外的配套設(shè)施，方便新開發(fā)區(qū)居民的生活。⑺ 同時重慶市也減少了商品房屋買賣的交易費用。（三） 重慶市房地產(chǎn)現(xiàn)狀重慶市房地產(chǎn)的市場發(fā)育程度和價格水平與沿海城市相比存在著較大的差距，但發(fā)展速度較快，特別是97年3月設(shè)立直轄市以來，持續(xù)增長的需求極大地刺激了重慶市房地產(chǎn)的發(fā)展。重慶市的房地產(chǎn)現(xiàn)在處于一個轉(zhuǎn)型時期，她已具有相當(dāng)厚實的基礎(chǔ)，但是房地產(chǎn)開發(fā)商的實力及水平，樓盤的品質(zhì)，居民的消費水平一直影響和制約本產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。按目前重慶市樓價指數(shù)分析，重慶市住宅價格分三個層次，以下列出沙坪壩區(qū)住宅價格與渝中區(qū)、江北區(qū)相比表，以便作為本報告待分析樓盤的定價參照，如表22所示。這說明重慶市房地產(chǎn)市場需求量較大，且潛力可挖，每年可消費的商品房屋面積900萬平方米,按重慶市現(xiàn)行的市場均價1800元/m2估算，銷售總量應(yīng)在162億元。在重慶市政府進一步加快改革和發(fā)展的步伐的同時，確定要完善城市功能，不斷提高城市品位，在開發(fā)大西部的大形勢下，爭取樹立“龍頭”形象地位，因而加大城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，深化住房制度和土地使用制度改革，促進城市建設(shè)管理的全面發(fā)展，充分提升房地產(chǎn)業(yè)在重慶各物業(yè)的突出地位，這一切都給重慶市的房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了好的時機和環(huán)境。芷苑1051572100松樹橋嶺秀錦園912401980紅金路陽光麗景85．2150．621450黃泥磅二、重慶市沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)狀況及特征(一) 重慶市沙坪壩區(qū)概況沙坪壩區(qū)地處重慶主城區(qū)西部，是重慶主城區(qū)的重要組成部分。其中城市人口41萬人。同時，重慶絕大多數(shù)的高等學(xué)府、重點中學(xué)、小學(xué)也坐落于此，文化氣氛十分濃厚，故此，新的《重慶市城市總體規(guī)劃》將沙區(qū)定位為全市科教文化中心。如此大好的形勢吸引了眾多的商家來此投資，成為各商家的必爭之地。全區(qū)人民正在區(qū)委、區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)下、團結(jié)奮進、加快發(fā)展，力爭早日把沙區(qū)建成主城中心區(qū)、中心商務(wù)區(qū)、風(fēng)景旅游區(qū)和對外開發(fā)之“窗”。下面是對其經(jīng)濟和人文環(huán)境的一些介紹，從中我們可以獲得對本項目開發(fā)有用的訊息。、。2. 城市建設(shè)近幾年來，沙坪壩新區(qū)建設(shè)和舊城改造規(guī)模不斷擴大?！熬盼濉逼陂g，下水道5970米，安裝路燈610盞，新建、改建公共廁所12座，垃圾站10座，新增和更新環(huán)衛(wèi)專用車30輛；，建城區(qū)綠化覆蓋率36%。城市供水、電、氣能力進一步提高。到2000年底，改造、關(guān)停燃煤鍋爐、茶水爐309臺，51家重點污染源基本作到達標(biāo)排放，22家醫(yī)院建成污水治理設(shè)施，五年來否決不利于環(huán)境保的新建項目40余件，取締關(guān)?！笆逍　蔽廴酒髽I(yè)17家。工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長，民營和個體私營工業(yè)企業(yè)規(guī)模不斷壯大。工業(yè)產(chǎn)品出口大幅增加，%。按區(qū)報市口徑，%。全區(qū)形成了以三角碑為中心、以三條國道、兩條高速公路為骨架、鄉(xiāng)鎮(zhèn)為接點、輻射城鄉(xiāng)、四通發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò)。目前，沙區(qū)是主城區(qū)交通條件最好，最不堵車的地區(qū)。同時也帶動了金融保險業(yè)的發(fā)展。金融網(wǎng)絡(luò)遍及城鄉(xiāng)。2000年末，全區(qū)金融機構(gòu)網(wǎng)點200個，；保險業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，2000年保險承保額突破百億元大關(guān)。 在已有重慶大酒店、沙坪壩百貨總公司、南開步行街等金融商貿(mào)業(yè)的基礎(chǔ)上，構(gòu)建中心商貿(mào)區(qū)，先后建成綠色藝術(shù)廣場、商業(yè)文化廣場和歷史文化名人廣場，引進重百沙坪商場、明日百貨、恒鑫觀景餐廳、芬斯特大酒樓等商貿(mào)企業(yè)，帶動了周邊商業(yè)零售、餐飲、酒店的發(fā)展，形成了重慶市最有特色的商業(yè)文化街區(qū)。3月，商業(yè)文化廣場被國家六部委評為“百城萬店無假貨