【正文】 低。城市濱江環(huán)湖依山而建，是國家衛(wèi)生城市、國家園林城市和中國優(yōu)秀旅游城市。如果僅從標準化廠房的投資建設來看，工業(yè)用地的年限是40年，以現(xiàn)時建造標準廠房來計算，年回報率大約在12%16%，回報率較高。工業(yè)地產(chǎn)的投資回報出現(xiàn)了快速的增長勢頭。工業(yè)地產(chǎn)的長期回報是建立在開發(fā)商大規(guī)模資金投入、提供附加服務的基礎上的，因此對于工業(yè)地產(chǎn)的投資商來講，投資工業(yè)地產(chǎn)除了考慮地理因素，更多的是考慮政策因素和回報率。因此，投資者考察并評價一個開發(fā)區(qū)，從視野上，應考察整個投資環(huán)境；從縱深上，需要在空間和時間上都進行全面的評價，而不是僅僅局限于短期的投資回報。、四大特性之四——追求長期穩(wěn)定回報根據(jù)長城企業(yè)戰(zhàn)略研究所的理解，一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資工業(yè)地產(chǎn)，由于投資金額巨大，對投資開發(fā)商來說，屬于重大商業(yè)舉措，是至關重要的戰(zhàn)略行為。因此過去那種以總部單獨融資的模式已逐漸不能滿足要求。完善的融資渠道是另一個被越來越多投資者在選擇投資地時所關注的熱點。另外，開展一站式辦公、簡化項目審批手續(xù)；開通雙語網(wǎng)站、方便企業(yè)與開發(fā)區(qū)管理者雙向溝通；設立企業(yè)服務熱線，及時解答企業(yè)問題等這些雖然給開發(fā)區(qū)管理者添了麻煩，加重了工作量，卻給投資者帶來了方便，減輕了負擔，必然會獲得投資者的青睞。由于硬環(huán)境的建設只要投入充足，給予一定時間就可以實現(xiàn)，而軟環(huán)境的復制卻是十分困難的，也體現(xiàn)著工業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力。為投資者提供良好的投資軟環(huán)境。在社會化大生產(chǎn)條件下，為了保證投入產(chǎn)出鏈條的有效鏈接，從生產(chǎn)資料到最終產(chǎn)品的巨額吞吐，企業(yè)產(chǎn)品的供、產(chǎn)、銷的經(jīng)濟配置都需要物流業(yè)的高效配合。搭建物流服務體系。隨著國際產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，分工進一步細化，跨國公司的在華經(jīng)營更加注重核心技術、控制核心部件，以實現(xiàn)比較利益。 建設完善的配套產(chǎn)業(yè)環(huán)境。分析其原因，與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后有很大關系。另外，近年來許多國外投資者不僅注重生產(chǎn)設施的完備，更將注意力放在投資地是否可以為其提供高品質(zhì)的生活、休閑和服務設施。只有過硬的基礎設施，才能達到吸引優(yōu)秀項目/企業(yè)的入駐。基礎設施是指交通、通訊、能源供應、水電管道等基礎硬件。直接融資方式是指開發(fā)商對擬建項目的直接投入資金，以及項目法人通過發(fā)行股票、債券等直接籌集的資金；間接融資是指從銀行及非銀行金融機構貸款借入的資金。因此工業(yè)地產(chǎn)的運作需要一定實力的投資開發(fā)商參與，這是工業(yè)地產(chǎn)大投資的特點所決定的。 工業(yè)地產(chǎn)資金占用周期較長，投資回收期限大于住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，這一特點成為資金不足的中小開發(fā)企業(yè)的進入門檻。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務、追求長期穩(wěn)定回報”的四大特性。另一方面，隨著長三角地區(qū)經(jīng)濟的全面發(fā)展，馬蕪銅經(jīng)濟帶的進一步成形，長三角地區(qū)的強勢地位與本地區(qū)的弱勢落差會越來越明顯，無論是在吸引資本，還是國內(nèi)其他地區(qū)的資本或產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面，難以有充分的競爭優(yōu)勢。一方面，由于當涂經(jīng)濟開發(fā)區(qū)享受安徽省政策支持，特別是馬***鞍***山被確立為安徽省東向發(fā)展戰(zhàn)略排頭兵地位，對馬***鞍***山經(jīng)濟的優(yōu)勢發(fā)揮，帶來很大的壓力。因此，無論是國際重化工向中國轉(zhuǎn)移，還是國內(nèi)重化工向沿江轉(zhuǎn)移，都為*****國際工業(yè)園的發(fā)展帶來難得的機遇。隨著世界制造中心向中國轉(zhuǎn)移步伐的加快，“長三角”首當其沖成為首先“接口”，下一輪申城周邊的標準工業(yè)廠房和現(xiàn)代物流用房，都將供不應求。從國內(nèi)看，以鋼鐵、石油化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工等為重點的工業(yè)制造業(yè)，也出現(xiàn)向沿海、沿江城市轉(zhuǎn)移的趨勢。從國際看，工業(yè)發(fā)達國家的制造業(yè)特別是重化工業(yè)正在不斷地向資源豐富、勞動成本低廉、國內(nèi)市場廣闊以及社會政局穩(wěn)定的發(fā)展中國家轉(zhuǎn)移，我國已成為國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的首選地，并在快速形成世界制造業(yè)的中心。從馬***鞍***山市的區(qū)情和資源優(yōu)勢出發(fā)，設立*****國際工業(yè)園，依托當涂經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和長江馬***鞍***山港的有利條件，發(fā)展大進大出的現(xiàn)代化工業(yè)，就成為未來馬***鞍***山當涂培育新增長點，帶動全縣經(jīng)濟實現(xiàn)跨越式發(fā)展的必然選擇。國家新一輪經(jīng)濟景氣周期的來某，對全國各地區(qū)都既有機遇又有挑戰(zhàn)，處于安徽省東南翼的馬***鞍***山市更不例外。我國宏觀經(jīng)濟已經(jīng)走出1997年后持續(xù)數(shù)年的經(jīng)濟波動低谷，邁進全面復蘇的經(jīng)濟增長加速期。尤其值得注意的是，東北三省抓住國家支持老工業(yè)基地改造振興的機遇，正著力打造中國經(jīng)濟的“第四極”。進入新的歷史發(fā)展階段，我國無論是東部沿海發(fā)達地區(qū)還是中西部欠發(fā)達地區(qū)都呈現(xiàn)出新一輪加速發(fā)展的態(tài)勢。一方面它是宏觀區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢提出來的客觀而迫切的要求，同時也是進一步建設發(fā)展安徽省當涂經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，推動地域經(jīng)濟跨越式發(fā)展的一項根本性舉措。園區(qū)將建成集制造加工、產(chǎn)品研發(fā)、物流倉儲、生活服務為一體的綜合型工業(yè)園區(qū)。國際工業(yè)園項目第一章、總 論一、 加快*****國際工業(yè)園開發(fā)的客觀要求*****國際工業(yè)園位于安徽省當涂經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（省級）南端，緊臨國家級蕪湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，項目占地340000㎡，建筑面積300000㎡。秉承規(guī)劃科學，便于生產(chǎn)使用和管理的理念，致力于打造環(huán)境優(yōu)美、管理完善、服務超值的現(xiàn)代化工業(yè)園。設立并加快開發(fā)*****國際工業(yè)園，不僅具有必要性而且具有可行性。 宏觀區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢提出的客觀而迫切的要求 國家新一輪經(jīng)濟景氣周期黨的十七大大的勝利召開，繼續(xù)推進全面建設小康社會、加速社會主義現(xiàn)代化建設的宏偉奮斗目標，根據(jù)目標要求，到2020年全國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）將實現(xiàn)翻兩番，人均GDP達到3000美元，%。長江三角洲地區(qū)以上海舉辦2010年世博會和建設經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運“四大中心”為契機，加快經(jīng)濟一體化進程，提出建立世界級大都市圈的戰(zhàn)略目標；珠江三角洲地區(qū)借助CEPA，加快與香港經(jīng)濟的更緊密聯(lián)系，并提出建設“大珠三角”或“泛珠三角”經(jīng)濟圈的發(fā)展構想；環(huán)渤海地區(qū)以北京舉辦2008年奧運會為引擎，加速京津冀“大北京城市圈”的崛起。與此同時，國家繼續(xù)堅定不移地實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，支持中部地區(qū)發(fā)揮自身優(yōu)勢更好地發(fā)展，支持東部沿海地區(qū)加快發(fā)展并鼓勵有條件的地方率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，實現(xiàn)東中西互動，促進區(qū)域經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展。這次復蘇最重要的特征是由于技術裝備更新需求和消費結(jié)構的變化帶動了重工業(yè)復蘇，重工業(yè)（如鋼鐵、石油化工、電力、能源、工程機械、汽車等行業(yè)）生產(chǎn)增長明顯快于輕工業(yè)，這也是經(jīng)濟全面復蘇的重要標志之一。作為安徽省的東向戰(zhàn)略的起點地區(qū)，馬***鞍***山市加速發(fā)展的要求無疑更加迫切，而加速自身發(fā)展必須要有新的增長點。 國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的趨勢和機遇21世紀頭1020年是一個重要的戰(zhàn)略機遇期。而以國際市場為目標的跨國資本在我國國內(nèi)的區(qū)位選擇，仍然更多地傾向于投資環(huán)境良好、基礎設施完備優(yōu)越的沿海、沿江區(qū)域。這種產(chǎn)業(yè)區(qū)位的調(diào)整，首先是由于內(nèi)陸礦產(chǎn)資源的枯竭及從國際市場獲取原料來源的需要，其次是為了更靠近市場，再次，依托港口建設可以大大降低運輸成本，符合重化工產(chǎn)業(yè)布局的一般規(guī)律。現(xiàn)代工業(yè)廠房的開發(fā)和租賃，將成為房產(chǎn)開發(fā)的大熱門。 大區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢對本地區(qū)發(fā)展的壓力和動力從馬***鞍***山當涂所處的大的區(qū)域環(huán)境來看，位于滬寧蕪經(jīng)濟線上的長三角經(jīng)濟圈內(nèi)，為馬蕪銅經(jīng)濟帶起點之一。近些年，隨著慈湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、雨山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和花山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的加速建設，特別是項目正是緊鄰蕪湖國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，對*****國際工業(yè)園的未來形成的競爭態(tài)勢仍很強勁。二、*****國際工業(yè)園開發(fā)的市場依據(jù)工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設基礎設施、開發(fā)經(jīng)營項目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務等一系列活動。 、四大特性之一——大投資 工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)區(qū)別于傳統(tǒng)的以政府導向為主要方式的開發(fā)區(qū)建設過程，一個重要特點就是對工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金實力要求較高，這樣才能保證前期開發(fā)區(qū)所需的資金投入。工業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模，前期投入范圍從十幾個億到幾十個億，招商、管理運營等方面的投入也高得驚人，而投資回收期則有的長達十幾年，資金實力稍有不足，就會出現(xiàn)資金斷鏈的情況。 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金一般也分為直接融資和間接融資兩種方式。 、四大特性之二——快速啟動 基礎設施建設是園區(qū)快速啟動、形成雛形的基礎。在投資者對投資地進行考察時，基礎設施通常是最先引起注意的因素。供水、供電、通訊、道路、環(huán)保、治安等方面有力的保障，是投資者入駐項目得以如期開工的必要條件，自然也是其關注的重點。、四大特性之三——提供增值服務目前我國大部分經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)發(fā)展的一個重要制約因素是“人氣不足”、“商氣不旺”。針對這種情況，開發(fā)區(qū)應主動出擊，著力發(fā)展那些適合二三產(chǎn)聯(lián)動的產(chǎn)業(yè)，促進第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是生產(chǎn)、生活配套及專業(yè)服務領域，同時加強教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和體育等行業(yè)的發(fā)展。隨著政策優(yōu)惠對投資者吸引力的不斷減弱，利用完善的配套產(chǎn)業(yè)環(huán)境吸引投資者，特別是那些知名大企業(yè)、跨國公司，正成為開發(fā)區(qū)招商引資的新動向。由于目前跨國公司集中于靠其強大的研發(fā)力量支撐品牌，逐漸將其生產(chǎn)環(huán)節(jié)放掉，因而如何更好的靠本地化市場就近解決非關鍵部件的生產(chǎn)整合問題就成為其選擇投資地點的關鍵。根據(jù)長城企業(yè)戰(zhàn)略研究所的分析，開發(fā)區(qū)的