【正文】 最大的競(jìng)爭(zhēng)者；在短期內(nèi)對(duì)永益超級(jí)廣場(chǎng)的影響還不是很大。南峰項(xiàng)目前景好，以檔次較高的大型商場(chǎng)為主，為麻涌新區(qū)和交通主干線，但南峰新時(shí)代廣場(chǎng)開業(yè)需要培育市場(chǎng)的時(shí)間,發(fā)展商需要給投資者適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠來(lái)增強(qiáng)其對(duì)購(gòu)物廣場(chǎng)的信心，從而吸引進(jìn)場(chǎng)，這就需要南峰地產(chǎn)在一段時(shí)間內(nèi)承受短期利益的損失，如減免租金、管理費(fèi)等，而發(fā)展商如果不“放水養(yǎng)魚”給投資客以適當(dāng)優(yōu)惠，則商場(chǎng)招滿有一定困難。場(chǎng)內(nèi)商品單一、大量的名優(yōu)品牌無(wú)法進(jìn)場(chǎng)，再加上管理落后，中高級(jí)管理人員嚴(yán)重缺乏商業(yè)管理理論和實(shí)際運(yùn)做經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致商場(chǎng)還處在初級(jí)階段。街鋪的價(jià)值為許多投資客和經(jīng)營(yíng)者認(rèn)可，易受市場(chǎng)追捧。因其經(jīng)營(yíng)方式大多為商戶自營(yíng)形式，因此店內(nèi)無(wú)統(tǒng)一的POP、DM單，廠家促銷的手段力度不夠，且不夠規(guī)范。商業(yè)市場(chǎng)綜述通過(guò)對(duì)麻涌市場(chǎng)做簡(jiǎn)單調(diào)查得知：已運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)的面積在450010000㎡之間，所提供的商品以百貨、服裝、鞋類為主。麻涌現(xiàn)有代表性永益超級(jí)廣場(chǎng)，與傳統(tǒng)百貨商品重復(fù)雷同、無(wú)產(chǎn)品特色。商業(yè)業(yè)態(tài)普遍滯后以麻涌現(xiàn)有的商業(yè)狀況及消費(fèi)結(jié)構(gòu)來(lái)看，現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)普遍滯后，需要得到全面的調(diào)整。麻涌鎮(zhèn)商圈形象未能深入人心，人氣不旺麻涌鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)的商圈整體規(guī)劃分散零亂，無(wú)統(tǒng)一布局。麻涌市場(chǎng)，包括一些大的商場(chǎng)，總體商業(yè)規(guī)模不大。麻涌已形成了以一個(gè)以永益商場(chǎng)和麻涌市場(chǎng)為龍頭的成熟大商圈，而科技園、工業(yè)園的商業(yè)氛圍還顯得不成規(guī)模、不具特色、不上檔次，由于老商圈的交通方便，路程近，能夠吸引周邊的居民和企業(yè)外來(lái)工吸引到本地商場(chǎng)進(jìn)行消費(fèi)。麻涌商業(yè)市場(chǎng)的消費(fèi)群體分析從本地現(xiàn)時(shí)在售、在建和在營(yíng)業(yè)的商場(chǎng)總量比例來(lái)看，商場(chǎng)在目前發(fā)展中不能很好地滿足本地商業(yè)的發(fā)展需要，不能滿足本地消費(fèi)者對(duì)良好的購(gòu)物休閑環(huán)境和多姿多彩、琳瑯滿目的購(gòu)物場(chǎng)所的需求。二、麻涌鎮(zhèn)商業(yè)市場(chǎng)概述麻涌商業(yè)市場(chǎng)面臨的歷史契機(jī)麻涌鎮(zhèn)中心的西移，給予了南峰新時(shí)代廣場(chǎng)發(fā)展的歷史契機(jī)。大步海濱花園大步海濱花園位于麻涌鎮(zhèn)中心區(qū)大步村，東靠麻涌大道，東依新開涌河，西臨麻涌河，用地面積76710平方米。n 麻涌新住宅項(xiàng)目新世紀(jì)豪園江畔灣新世紀(jì)豪園江畔灣位于麻涌鎮(zhèn)中心區(qū)麻三村，東依麻涌河，北依麻涌中心小學(xué)、麻涌一中等名校。麻涌大道以東次中心區(qū)集中設(shè)置一處鎮(zhèn)級(jí)文化娛樂設(shè)施。文化娛樂用地規(guī)劃規(guī)劃在文化廣場(chǎng)以北的地段修建鎮(zhèn)級(jí)文化、娛樂設(shè)施，主要包括圖書館、青少年宮、文化中心等設(shè)施。鎮(zhèn)中心組團(tuán)東片商業(yè)金融用地布置在行政中心兩端鎮(zhèn)政府南側(cè)麻涌大道大步村。商業(yè)金融用地規(guī)劃規(guī)劃兩個(gè)商業(yè)金融中心，一個(gè)位于主中心區(qū)麻涌河西岸中心大道兩側(cè)，以中麻公路擴(kuò)建工程為契機(jī)，搬遷麻涌一中，原址做為商業(yè)金融設(shè)施用地，集中建設(shè)規(guī)模適當(dāng)?shù)木C合商業(yè)服務(wù)設(shè)施；并適時(shí)改造古梅路，形成主要商業(yè)街，結(jié)合舊城改造逐步建設(shè)濱河商業(yè)步行街。我們實(shí)施以港口帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，、5000畝的食品產(chǎn)業(yè)中心、5000畝的民盈產(chǎn)業(yè)中心、3000畝的港口物流中心，為海內(nèi)外朋友投資創(chuàng)業(yè)提供廣闊的空間。多個(gè)支點(diǎn)是依托港口規(guī)劃臨港產(chǎn)業(yè)中心、食品產(chǎn)業(yè)中心、港口物流中心、民盈產(chǎn)業(yè)中心，在中心區(qū)范圍布置與居住可以兼容的無(wú)污染工業(yè)中心區(qū)。 麻涌鎮(zhèn)確立一個(gè)中心，多個(gè)支點(diǎn)的組團(tuán)式城市發(fā)展框架。麻涌鎮(zhèn)實(shí)施港口帶動(dòng)發(fā)展經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略，依托港口優(yōu)勢(shì)重點(diǎn)發(fā)展四大產(chǎn)業(yè)中心，分別是：虎門港麻涌臨港產(chǎn)業(yè)中心、食品產(chǎn)業(yè)中心、虎門港麻涌新沙物流產(chǎn)業(yè)中心、麻涌民盈產(chǎn)業(yè)中心。全鎮(zhèn)公路四通八達(dá)，在半徑60公里范圍內(nèi)，南有深圳機(jī)場(chǎng)，北有廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)?！皷|靠市區(qū)，西接廣州，南依虎門港”，位于珠江三角洲的中樞之地，與廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)一橋之隔。規(guī)范化，有利于促進(jìn)銷售率的上升；這些方面必須得到有效提高，必將會(huì)使本案的持續(xù)經(jīng)營(yíng)性達(dá)到最大化。這個(gè)未來(lái)購(gòu)物市場(chǎng)生存性的關(guān)鍵問題。南峰新時(shí)代廣場(chǎng)形象力的提升，對(duì)于傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)固有的形象必將得到改變，以優(yōu)良的投資和購(gòu)物環(huán)境是本案的基本目標(biāo)。本項(xiàng)目物業(yè)以產(chǎn)權(quán)式和租憑式銷售面市于市場(chǎng)，更有競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，麻涌的主要市場(chǎng)依然是純購(gòu)物功能，無(wú)餐飲、休閑、娛樂、展示等功能的存在。必將以優(yōu)化購(gòu)物環(huán)境為背景從而提升市場(chǎng)形象力。南峰新時(shí)代廣場(chǎng)必將促進(jìn)麻涌未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)投資發(fā)展的趨勢(shì)。對(duì)于本案的營(yíng)銷推廣策劃方案，將在以下內(nèi)容中呈現(xiàn)。同時(shí)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的投資，目前投資形式相對(duì)單一，而本項(xiàng)目所處的位置及物業(yè)規(guī)模都給予項(xiàng)目未來(lái)良好的發(fā)展趨勢(shì)及利潤(rùn)空間，也給予本案在推廣上奠定了一定銷售信心。麻涌項(xiàng)目招商推廣草案前 言麻涌鎮(zhèn)總體商業(yè)狀況較為良好，由于麻涌鎮(zhèn)特殊的地理位置，使得本鎮(zhèn)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)較東莞其它鎮(zhèn)區(qū)相差甚遠(yuǎn)，隨著麻涌新的城鎮(zhèn)規(guī)劃出臺(tái)及產(chǎn)業(yè)不斷的升級(jí)，吸引了外商的不斷投資及本地住宅市場(chǎng)的快速發(fā)展。從某種程度來(lái)說(shuō)，它代表著各類投資者或經(jīng)營(yíng)者對(duì)麻涌鎮(zhèn)招商引資和住宅市場(chǎng)認(rèn)可，對(duì)于一個(gè)只有10萬(wàn)人口的城鎮(zhèn)，住宅地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)近乎于熱火朝天的現(xiàn)象。但真正的推廣效果如何，還需取決于對(duì)本案的定位與推廣策略。從麻涌目前的商業(yè)項(xiàng)目和海濱花園的商鋪銷售情況來(lái)看，零售型的投資和租憑逐步轉(zhuǎn)向?qū)ξ飿I(yè)的投資：因這類市場(chǎng)投資空間有限，投資形式也較為單一。目前麻涌市場(chǎng)臟、亂、差等現(xiàn)象明顯存在，麻涌市場(chǎng)均是此類形象，由于麻涌商業(yè)市場(chǎng)的逐步發(fā)展和完善，必將促使這類物業(yè)得到改變。麻涌商業(yè)市場(chǎng)單一功能制約購(gòu)物廣場(chǎng)的有效發(fā)展，在麻涌的商業(yè)市場(chǎng)中依然是以門市部為主，麻涌市場(chǎng)主要看中“量”的產(chǎn)生，而對(duì)于購(gòu)物環(huán)境及產(chǎn)品品質(zhì)上無(wú)太多的追求。經(jīng)營(yíng)權(quán)購(gòu)買狀況甚佳但無(wú)產(chǎn)權(quán)概念，在現(xiàn)有的東莞商業(yè)項(xiàng)目中，大部分為產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的銷售出現(xiàn)于市場(chǎng)，而麻涌商業(yè)市場(chǎng)更多的則是租賃市場(chǎng)的存在。麻涌未來(lái)主題購(gòu)物廣場(chǎng)的發(fā)展前景良好，這也正是南峰地產(chǎn)在麻涌新商貿(mào)中心打造項(xiàng)目的原始初衷，項(xiàng)目必須以一種引領(lǐng)行業(yè)領(lǐng)先的操作模式，一種以投資者、經(jīng)營(yíng)者、終端消費(fèi)者三贏的經(jīng)營(yíng)模式，更是一種麻涌地區(qū)首創(chuàng)的新商業(yè)模式。南峰新時(shí)代廣場(chǎng)強(qiáng)力打造“三化”元素：“三化”元素即指專業(yè)化、規(guī)范化、規(guī)模化。專業(yè)化，有利于商業(yè)價(jià)值的提升；規(guī)?；欣诋a(chǎn)品的多樣化。第一章 麻涌商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析一、麻涌鎮(zhèn)綜述麻涌鎮(zhèn)具有戰(zhàn)略區(qū)位優(yōu)勢(shì)。東距東莞市區(qū)22公里，西距廣州市區(qū)29公里，南臨珠江口獅子洋。港口、鐵路、高速公路三位一體。根據(jù)珠三角發(fā)展現(xiàn)狀、趨勢(shì)和城鎮(zhèn)現(xiàn)代化建設(shè)要求，結(jié)合麻涌鎮(zhèn)自身特色，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的快速協(xié)調(diào)發(fā)展，麻涌鎮(zhèn)政府將其建設(shè)成為城鎮(zhèn)文明和田中心風(fēng)光有機(jī)結(jié)合的現(xiàn)代化生態(tài)型小城鎮(zhèn)。一個(gè)中心是規(guī)劃在莞麻快速干線以北，東太路以南約5平方公里的以行政、經(jīng)濟(jì)、文化中心及居住為主的中心組團(tuán)。組團(tuán)與組團(tuán)之間用三橫四縱的城市主干道相聯(lián)系，用占地3平方公里的生態(tài)旅游區(qū)、綠化隔離帶和農(nóng)田保護(hù)區(qū)相分隔，形成一個(gè)有利生產(chǎn)、方便生活、環(huán)境優(yōu)美、獨(dú)具水鄉(xiāng)特色、城市空間錯(cuò)落有致的現(xiàn)代化港口新城格局。n 城鎮(zhèn)規(guī)劃行政辦公用地規(guī)劃規(guī)劃以鎮(zhèn)政府為中心進(jìn)行新區(qū)建設(shè)，鎮(zhèn)級(jí)行政辦公用地在近期跨過(guò)新開涌向南發(fā)展，形成景觀統(tǒng)一的行政辦公區(qū)，對(duì)于沿麻涌大道近幾年新建的零散辦公用地近期予以保留；中遠(yuǎn)期結(jié)合東太村舊城改造建設(shè)市民廣場(chǎng)與綜合辦公區(qū)，形成鎮(zhèn)級(jí)行政中心；村級(jí)行政辦公區(qū)結(jié)合社區(qū)公共中心建設(shè)加以改造；新沙組團(tuán)與大盛組團(tuán)分別配建為工業(yè)區(qū)服務(wù)的獨(dú)立辦公區(qū)。另一個(gè)位于次中心區(qū)麻涌大道兩側(cè)，集中建設(shè)大規(guī)模的綜合商業(yè)服務(wù)設(shè)施。新沙組團(tuán)與大盛組團(tuán)分別在組團(tuán)服務(wù)核心內(nèi)規(guī)劃為組團(tuán)級(jí)商業(yè)金融設(shè)施。中遠(yuǎn)期結(jié)合東太村改造，在鎮(zhèn)府東側(cè)修建歌劇院、博物館等設(shè)施，與規(guī)劃新開涌公園連成一體。新沙組團(tuán)與大盛組團(tuán)分別在組團(tuán)服務(wù)核心內(nèi)規(guī)劃配套文化娛樂設(shè)施用地?？傆玫孛娣e72253平方米，規(guī)劃主要為10層及11層，一梯四戶的小高層住宅，意式風(fēng)情商業(yè)街，休閑廣場(chǎng)。住宅區(qū)分三個(gè)區(qū)，南部為別墅區(qū)，中部為多層住宅，北部為高層住宅區(qū)，形成了整個(gè)小區(qū)由南至北梯次升高錯(cuò)落有致的格局。隨著本地商業(yè)需求與日遞增，在購(gòu)物環(huán)境日漸改善的條件下，南峰麻涌新時(shí)代廣場(chǎng)將改變區(qū)域內(nèi)消費(fèi)的特征，將有力地輻射麻涌地區(qū)，吸引本鎮(zhèn)前往購(gòu)物的前景也不是奢望。麻涌目前在建、在售的商業(yè)物業(yè)以樓盤配套的商鋪為主，在南峰新時(shí)代廣場(chǎng)中，如何定位，形成自身特色，強(qiáng)力吸引本地居民消費(fèi)，滿足本地居民需求是重中之重。麻涌鎮(zhèn)商圈檔次低、規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)品種不全是造成麻涌鎮(zhèn)商業(yè)氣氛平淡的一個(gè)重要