【正文】 機動噴霧器1臺電工工具4套電流表2塊木工工具1套高空作業(yè)工具1套常用材料備件1批吸塵機1臺手推垃圾清運車3臺手推式剪草機1部綠籬修剪機1部清潔工具4套綠化工具2套鐵架床與木床10套（均價）小計附表3：青江名城管理處治安、交通、消防裝備名 稱數(shù) 量單價合計備 注無線對講系統(tǒng)6臺消防工具1套自行車4輛云梯1架訓(xùn)練器材1套警棍6棍防毒面具10副鋼盔、消防斧頭、專用扳手、消防靴等10套物品搬運便民服務(wù)車2輛不可預(yù)見裝備費小 計總計：（RMB）第三部分 促進銷售的建議和配合銷售的措施第一章 物業(yè)管理服務(wù)定位秉承“服務(wù)業(yè)主、報效社會”的核心理念，我們著力在青江名城營建安全、舒適、文明、和諧的居家及商業(yè)環(huán)境，并通過持續(xù)的改進和提升，使物業(yè)能夠保值及不斷增值，實現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式的高度共融，塑造同類物業(yè)之管理典范?！〉谌? 資源配置情況提要:　　1．物資裝備堅持經(jīng)濟、實用、節(jié)儉的原則進行測算和配置；　　2．青江名城前期開辦費人民幣總計17萬元。四、管理人員的選用辦法青江名城管理處各崗位所需人力資源配置實行青江名城經(jīng)營管理公司管理下的完全雙向選擇，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團隊。5人維修主管男性40歲以下大專以上具有一年以上物業(yè)管理經(jīng)驗及三年以上的工作經(jīng)驗中級以上的相關(guān)技能等級資格，工程師級別優(yōu)先。4人消防員男性35歲以下高中相關(guān)工作經(jīng)驗三年以上；有物業(yè)管理工作經(jīng)驗。1人二、操作人員素質(zhì)描述：職務(wù)(崗位)性別年齡文化程度工作技能及工作經(jīng)驗要求配置人數(shù)治安員男性2030歲高中退伍軍人、保安專業(yè)，有物業(yè)管理治消工作經(jīng)驗。1人物業(yè)管理員大專學(xué)歷，建筑或工民建專業(yè)，持有物業(yè)管理上崗證，具有物業(yè)管理經(jīng)驗，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。1人治消隊長高中以上學(xué)歷，復(fù)員、轉(zhuǎn)業(yè)、退伍軍人；黨員，軍政素質(zhì)好，具有較強的管理能力和組織能力；1年以上小區(qū)治安管理經(jīng)驗。1人物業(yè)主管大專以上學(xué)歷，從事物業(yè)管理多年，具有豐富的理論知識和實踐經(jīng)驗，并具有很強的溝通協(xié)調(diào)處理能力，具內(nèi)審員資格。 、擴展各類社會公共關(guān)系，以確保管理目標的實現(xiàn)。 ％以上時,召開產(chǎn)權(quán)人代表大會,選舉成立青江名城業(yè)主委員會,由小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人及使用人共同參與管理。二、青江名城管理處外部溝通導(dǎo)向圖青江名城管理處河景馨城管理處公安消防稅務(wù)民政局居委會社會服務(wù)機構(gòu)供電供水供氣摶征收氣光纖電信園林環(huán)衛(wèi)人防其他交通物價工商房管局市政開發(fā)公司施工單位設(shè)計單位供貨商專業(yè)公司　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　 　外部溝通導(dǎo)向圖說明： ，達州市宏源房地產(chǎn)法杖有限公司通過招投標選聘物業(yè)管理人，并與之簽訂物業(yè)管理合同。，負責(zé)對各種設(shè)備、設(shè)施的維護、檢修以及業(yè)主的請修工作?！　?，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。第二部分 項目管理方式第一章 管理模式　　一、青江名城管理處組織架構(gòu)設(shè)備維護員水電維修員治安員消防員保潔員綠化員客戶專員物業(yè)管理員管理處經(jīng)理物業(yè)主管收銀員車輛管理員 保潔綠化主管治安、消防主管維修主管 青江名城管理處組織架構(gòu)描述：　　、一專多能，采用經(jīng)理負責(zé)制，簽訂經(jīng)營責(zé)任書，實行獨立核算?？蛻舴?wù)中心是管理處的指揮調(diào)度中心及信息樞紐，業(yè)主所有的服務(wù)需求申請及投訴建議都將匯總到客戶服務(wù)中心，由中心負責(zé)分類處理；而管理處所有需公布的管理服務(wù)信息亦通過該中心反饋到業(yè)主。在青江名城的服務(wù)形式上，擬建立客戶服務(wù)中心的運作體系。另外，根據(jù)個別業(yè)主的特殊要求，管理處亦可在業(yè)主購房之后但房屋未入伙之前，即提供裝修申請及方案審核的服務(wù)，以解業(yè)主的后顧之憂。在青江名城的裝修管理上，竭誠為業(yè)主提供完美的配套服務(wù)?！　∷?、建立“全方位式”的員工培訓(xùn)機制　　在實踐中，推出 “全方位式”的培訓(xùn)體系，做到崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn)，各層級員工均有明確的培訓(xùn)達標標準，使每一層級員工保持服務(wù)知識、技能與服務(wù)需求達到動態(tài)平衡。三、建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊伍　　要實現(xiàn)管理方案中的各項承諾，最關(guān)鍵的在于員工的整體素質(zhì)，人的因素決定一切?！　《?、結(jié)合自身優(yōu)勢，提升服務(wù)質(zhì)量　　青江名城物業(yè)管理成敗的關(guān)鍵在于能否將自身優(yōu)勢與標的物的管理要求有效結(jié)合。從規(guī)劃、戶型設(shè)計、工程建設(shè)、樓盤銷售到物業(yè)管理環(huán)節(jié)，青江名城未來的物業(yè)管理工作中將以“精品服務(wù)，全心全意滿足顧客需求”為目標開展。我們實施“管理報告制度”，每季度如實向業(yè)主報告物業(yè)管理服務(wù)費的收支使用情況，以及本體維修、治安、保潔、綠化等各專項工作的運作情況，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。開展物業(yè)管理工作，就必須高度重視和不斷滿足業(yè)主日益增長的文化需求、服務(wù)需求。 為此，根據(jù)青江名城項目的實際，特制定《青江名城物業(yè)管理方案》（草案），請開發(fā)公司審閱。二、圣愛物業(yè)在銷售過程中不能及時為客戶做好物業(yè)服務(wù)咨詢和提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為客服務(wù)的及時性和有效性不能夠得到體現(xiàn)，服務(wù)意識較差，可見圣愛物業(yè)公司的管理工作極為不規(guī)范，為后期的物業(yè)管理工作帶來諸多隱患，不能提升青江名城的物業(yè)品質(zhì)。青江名城物業(yè)管理方案成都青江名城經(jīng)營管理有限公司 目 錄附言第一部分 青江名城物業(yè)管理理念第一章 管理服務(wù)理念及管理思路第二章 創(chuàng)造青江名城物業(yè)管理模式第三章 擬采取的管理服務(wù)措施第二部分 項目管理方式第一章 管理模式第二章 各類人員的素質(zhì)要求、選用辦法和人員編制情況第三章 資源配置情況第三部分 促進銷售的建議和配合銷售的措施第一章 物業(yè)管理服務(wù)定位第二章 配合銷售的措施第三章 日常物業(yè)管理經(jīng)費收支測算第四部分 項目管理目標及承諾第一章 經(jīng)營指標承諾及采取的措施第二章 管理指標承諾及采取的措施第五部分 物業(yè)管理的日常工作第一章 前期介入第二章 業(yè)主入住第三章 二次裝修管理第四章 業(yè)主投訴處理第五章 安全管理第六章 車輛及交通管理第七章 消防管理第八章 園林綠化與養(yǎng)護第九章 機電、智能化等設(shè)備設(shè)施的管理第十章 環(huán)境保護與消殺服務(wù)結(jié)束語附 言青江名城作為開發(fā)公司在青白江的首席電梯公寓，系青白江區(qū)標志性建筑，在地理位置和商業(yè)品質(zhì)提升方面具有得天獨厚的條件，現(xiàn)如今已進入后期開發(fā)階段，擬定于2006年12月份交房。青江名城能否彰顯物業(yè)品質(zhì)，使物業(yè)能夠保值增值，為開發(fā)公司創(chuàng)造更大的利潤，后期的物業(yè)管理起著至關(guān)重要的作用，而現(xiàn)實的情況是：一、前期協(xié)議進駐的圣愛物業(yè)公司在物業(yè)公司前期介入中，不能夠積極配合銷售，為青江名城樹立良好形象，使業(yè)主在銷售中心的咨詢或購房過程中沒有安全感，對后期的物業(yè)管理工作沒有信心，銷售大打折扣。根據(jù)開發(fā)公司開發(fā)青江名城的宏偉意圖，建議開發(fā)公司以青江名城項目為龍頭，成立青江名城經(jīng)營管理有限公司，做好青江名城的前期物業(yè)管理工作，有力促進商業(yè)銷售力度，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，在業(yè)主心目中樹立良好口碑，憑借青江名城在青白江的良好聲譽，創(chuàng)屬于開發(fā)商自己的物業(yè)品牌，以此打開成都物業(yè)管理市場，使開發(fā)公司自己開發(fā)的物業(yè)品質(zhì)不減，增加升值空間。第一部分 青江名城物業(yè)管理理念第一章　　管理服務(wù)理念及管理思路　　據(jù)了解，業(yè)主之所以選擇青江名城，不僅只是因為青江名城屬于青白江首席電梯公寓，更為重要的是業(yè)主在這時生活，能夠享受高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。我們的設(shè)想是：倡導(dǎo)“天天讓您滿意”的服務(wù)理念：秉持“實施科學(xué)管理，持續(xù)改進服務(wù)，不斷開拓創(chuàng)新，增強顧客滿意”的質(zhì)量方針，實行標準化、專業(yè)化的管理服務(wù)方式，每一項服務(wù)作業(yè)、每一個作業(yè)動作都有嚴格的操作標準,都經(jīng)過大量的培訓(xùn),足以達到省時、高效的服務(wù)準則。第二章　創(chuàng)造青江名城物業(yè)管理模式開發(fā)公司開發(fā)的“青江名城”，是專為有識之士和青白江市的創(chuàng)業(yè)先鋒們打造的精品高檔電梯公寓?！　≡诖_定管理模式的基礎(chǔ)上，針對青江名城精品物業(yè)的特色及實際情況， 我們的管理思路是：　　l采用整體管理和專業(yè)管理相結(jié)合的辦法　　l強調(diào)成本控制意識和成本管理程序l強調(diào)維修基金的效能管理與維修計劃的科學(xué)實施的有機結(jié)合l強調(diào)流程團隊的有效運作和服務(wù)流程的持續(xù)改進　　l確保公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個性化　　l確保配套設(shè)施的不斷完善與商務(wù)服務(wù)的日趨完美l致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及小區(qū)全員的參與意識l致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進和功能提升第三章　擬采取的管理服務(wù)措施　　結(jié)合青江名城物業(yè)管理的難點、重點及管理思路，我們擬采取以下管理服務(wù)措施，以保證管理模式的實現(xiàn)及精品服務(wù)的供給：　　一、導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系在青江名城物業(yè)管理的實施過程中，我們將一如既往地推行ISO9001，以期在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的過程中不偏離既定的軌道。我們將充分運用現(xiàn)代物業(yè)經(jīng)營的管理模式以及行業(yè)成功運作的經(jīng)驗，有針對性地開展工作，了解客戶需求，提供個性化服務(wù)和精品服務(wù)，對可能發(fā)生的問題進行前期預(yù)防，使管理處推出的各項管理服務(wù)措施更加切合業(yè)主的需要及物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)政策法規(guī)。管理處日常運作中的一項工作重點就是保證物業(yè)用人機制的有效推行，通過競爭上崗、優(yōu)勝劣汰和各級崗位責(zé)任制來給予員工一定的工作和競爭壓力，通過持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來保證隊伍的素質(zhì)?！　∥?、提供個性化的裝修套餐服務(wù) 隨著人們生活品質(zhì)的不斷改進，使得房屋裝修正成為業(yè)主在購房以后最為關(guān)注的一個問題。擬通過公開招標的方式引入3—4家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)的正規(guī)裝修商進駐并向業(yè)主推薦，避免裝修游擊隊日夜騷擾業(yè)主；同時，根據(jù)不同層次業(yè)主的需求，提供各類個性化的裝修方案以供選擇，實現(xiàn)設(shè)計、施工、養(yǎng)護一條龍的套餐式服務(wù)。六、構(gòu)建“一站式”服務(wù)平臺——客戶服務(wù)中心強大的服務(wù)平臺和先進的服務(wù)組織是提供規(guī)范客戶服務(wù)的前提。即將管理處的內(nèi)部管理和對外服務(wù)分為后臺和前臺操作，從而保證管理處對外形象的統(tǒng)一化。通過管理服務(wù)中心的有效運作，第一，可保證管理處對外信息傳播的口徑統(tǒng)一化，第二，建立首問責(zé)任制，所有業(yè)主的投訴和需求都有專人負責(zé)跟蹤和落實直至業(yè)主滿意為主；第三，客戶服務(wù)中心24小時的工作時間將可保證業(yè)主的需求全天候地得到受理及滿足?！　。员ＷC管理處經(jīng)理建立一支