【正文】 迅速增長，為了防止經(jīng)濟(jì)過熱，國家實行宏觀經(jīng)濟(jì)措施，隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控作用的顯現(xiàn)，下半年經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長的良好勢頭。在這樣的經(jīng)濟(jì)形勢下，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。保利花園 2022 年全年策劃推廣案廣州置業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司二零零五年二月1 / 99目 錄一、廣州市場情況分析 ................................................4 廣州市場分析 ..................................................4 廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ...........................................4 房地產(chǎn)投資狀況分析 .........................................7 政策法規(guī)對房地產(chǎn)的影響 .....................................9 影響房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的主要經(jīng)濟(jì)因素 ......................15 熱點區(qū)域分析 ..............................................17 海珠區(qū)房地產(chǎn)市場分析 .........................................23 海珠區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ........................................23 影響海珠區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的因素 ................................26 區(qū)域板塊分析 ..............................................28二、項目分析（SWOT） ...............................................36 項目優(yōu)勢 .....................................................36 項目劣勢 .....................................................38 項目存在的機會 ...............................................39 項目面臨的威脅 ...............................................40三、零五年度推廣策略 ...............................................42 市場狀況分析 .................................................42 項目現(xiàn)有情況分析 .............................................43 項目推廣目標(biāo) .................................................44 下年度推廣策略 ...............................................44 下年度推廣主題分述 ...........................................46四、項目定位 .......................................................47 目標(biāo)客戶群定位 ...............................................47 價格定位 .....................................................50 價格定位考慮因素 ..........................................502 / 99 價格定位思路 ..............................................51 定價準(zhǔn)則 ..................................................53 各棟的定價建議 ............................................53 預(yù)計回收資金額 ............................................59五、各階段推廣計劃 .................................................60 第一階段：35 月推廣計劃 .....................................60 階段市場狀況預(yù)測 ..........................................60 階段推廣計劃 ..............................................61 推售單位 ..................................................62 銷售建議 ..................................................63 廣告計劃及炒作安排 ........................................63 現(xiàn)場包裝要求 ..............................................66 銷售情況預(yù)測 ..............................................66 第二階段：6— 8 月推廣計劃 .....................................68 階段市場情況分析 ..........................................68 階段推廣計劃 ..............................................69 推售單位 ..................................................69 銷售手法 ..................................................70 廣告計劃及炒作安排 ........................................71 現(xiàn)場包裝要求 ..............................................72 銷售情況預(yù)測 ..............................................72 第三階段：9— 10 月推廣計劃 ....................................74 階段市場情況分析 ..........................................74 階段推廣計劃 ..............................................75 推售單位 ..................................................75 銷售 手 法 ..................................................76 廣告計劃及炒作安排 ........................................76 現(xiàn)場包裝要求 ..............................................77 銷售情況預(yù)測 ..............................................773 / 99 第四階段：11— 12 月推廣計劃 ...................................79 階段市場情況分析 ..........................................79 階段推廣計劃 ..............................................79 推售單位 ..................................................80 銷售手法 ..................................................80 廣告計劃及炒作安排 ........................................80 現(xiàn)場包裝要求 ..............................................81 銷售情況預(yù)測 ..............................................82階段推廣小結(jié) .....................................................84附錄 ...............................................................864 / 99一、廣州市場情況分析 廣州市場分析 廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析? 廣州經(jīng)濟(jì)增長迅速、健康發(fā)展2022年 111月 工 業(yè) 生 產(chǎn) 總 產(chǎn) 值 情 況01002003004005006000%5%10%15%20%25%30%35%40%工 業(yè) 總 產(chǎn) 值 （ 單 位 ： 億 元 ） 同 比 增 長 率 （ 單 位 ： %） 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月2022 年廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持快速、穩(wěn)定的增長態(tài)勢。工業(yè)生產(chǎn)總產(chǎn)值持續(xù)增長，1—11 月每月的同比增長率都保持在 12%以上，顯示廣州經(jīng)濟(jì)仍然向健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。因為房地產(chǎn)開發(fā)所需的原材料如：鋼材、水泥等，均需要依靠工業(yè)產(chǎn)業(yè)的供給，工業(yè)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為房地產(chǎn)開發(fā)打下了穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。廣州 111 月累計完成固定資產(chǎn)投資 億元，比上年同期增長 %，比 110 月累計增速提高了 個百分點。固定資產(chǎn)投資健康發(fā)展，政府加大了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，進(jìn)一步完善城市建設(shè)，使廣州市的整體環(huán)境不斷改善，有利于招商引資以促進(jìn)廣州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。111 月累計，全市社會消費品零售總額為 億元，比上年同期增長 %；其中貿(mào)易業(yè)增長 %，餐飲業(yè)增長 %。111 月累計實現(xiàn)商品銷售總額為 億元，比上年同期增長 %。置業(yè)觀點： 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、居民收入的增加、可支配收入的提升，必然導(dǎo)致對房地產(chǎn)需求的繼續(xù)增加，預(yù)計 2022 年的房地產(chǎn)市場繼續(xù)火熱。置業(yè)觀點： 經(jīng)濟(jì)因素帶動一二手樓市的快速興旺及發(fā)展，二手市場的發(fā)展必然加速一手項目的持續(xù)發(fā)展。8 / 99? 商品房成交價格上升商品房的成交均價比去年同期和上一季度均有不同程度的上升。原八區(qū)多層住宅成交價今年以來同比呈現(xiàn)較大升幅，第三季度均價比第二季度又上升了 %，除了樓價穩(wěn)步回升因素外，也有部分價格較高區(qū)域成交量激增的因素，如天河區(qū)，第三季度多層住宅成交 萬平方米，比第二季度增加 %，另外，該區(qū)有部分別墅（第三季度約 8900 平方米，如珠江別墅、匯景新城別墅等）的成交價納入了多層住宅成交價統(tǒng)計，也在一定程度上拉高了多層住宅整體成交均價。政策法規(guī)的調(diào)整和完善，將更有利于房地產(chǎn)向更健康的方向發(fā)展。 《指引》內(nèi)容包括：? 明確規(guī)定商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)企業(yè)的要求；? 首次明確規(guī)定：確保商業(yè)銀行對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》康膫€人發(fā)放個人住房貸款后，該房屋能夠在合理期限內(nèi)正式交付使用；? 對個人貸款則規(guī)定：借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出不得超過月收入 50%。? 央行宣布加息中國人民銀行于 10 月 29 日宣布提高存貸款利率，結(jié)束了長達(dá)近 9 年的降息周期。但從目前的經(jīng)濟(jì)形勢來看，我國仍存在加息的壓力，長遠(yuǎn)來講，加息會加大房地產(chǎn)開發(fā)的成本，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成資金上的壓力。房地產(chǎn)行業(yè)是高借貸運作的行業(yè)，加息令房產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本上升，對資金實力雄厚的優(yōu)質(zhì)企業(yè)來講，由于開發(fā)穩(wěn)健、成熟，抗風(fēng)險能力強，加息的影響不會太大；而資金實力弱的企業(yè)，面臨的加息壓力相對較大，會出現(xiàn)企業(yè)之間的合作、合并現(xiàn)象，甚至?xí)霈F(xiàn)不良資質(zhì)企業(yè)倒閉的現(xiàn)象。加息影響了中低端消費群，特別是首次置業(yè)人群的購房積極性，會致使部分購房者的需求回落，市場需求因此而下降。11 / 99? 即將開征物業(yè)稅消息傳出廣東省財政工作會議上，傳出了廣東可能在今年對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅的消息。物業(yè)稅改革的基本框架是“將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅” 。以財產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費，現(xiàn)在的開發(fā)成本就可以大幅下降，房價也會跟著大幅度下降。樓價下降后，房地產(chǎn)投資利潤空間減小，炒樓的風(fēng)險也將增大。? 土地政策針對土地閑置的問題，政府出臺了一系列的政策嚴(yán)防項目“爛尾”現(xiàn)象，同時控制土地的批出。各項政策均制約土地的批出，土地供應(yīng)近期以盤活為主，加大了房地產(chǎn)企業(yè)獲取大規(guī)模地塊的難度，但卻有效地控制房地產(chǎn)的市場供應(yīng)。有實力的開發(fā)商將會更穩(wěn)健地持續(xù)發(fā)展，實力弱、資質(zhì)差的開發(fā)商將會面臨被市場淘汰的危機，最終導(dǎo)致汰弱留強的情況出現(xiàn)。? 公積金政策2022 年 6 月 1 日重新修訂《廣州市住房公積金個人住房抵押貸款實施辦法》 ，新辦法中對公積金貸款作出部分修正，更有利于個人的購房消費。辦法的實施，對廣州房地產(chǎn)市場有積極的促進(jìn)意義：? 擴大消費群：公積金貸款購房政策的靈