【正文】 等商貿(mào)服務(wù)”。《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年計劃綱要》中提出“綜上所述，該項目的建設(shè)是十分必要的。***錦繡商務(wù)中心的建設(shè)是一項房地產(chǎn)開發(fā)項目，建成后勢必帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的增長。，拉動經(jīng)濟(jì)增長，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要項目自身的的建設(shè)運營與建筑業(yè)、建材、冶金、紡織、化工、機(jī)械、儀表等50多個物質(zhì)生產(chǎn)部門緊密相關(guān)，并直接影響到裝飾產(chǎn)品以及金融、旅游、園林、運輸、商業(yè)、服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展。通過項目的建設(shè)可以帶動商品流、信息流、人才流、資金流，以及產(chǎn)品加工、房地產(chǎn)開發(fā)、運輸、金融等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。解決好就業(yè)問題，特別是解決好下崗職工再就業(yè)的困難，已成為我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會發(fā)展中一項極端迫切而艱巨的任務(wù)。21世紀(jì)以來，我國陸續(xù)推出了一系列的體制改革措施和政策安排，對提高社會就業(yè)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極作用。我國人口眾多，勞動力資源豐富。中央在全國再就業(yè)工作會議上指出：“擴(kuò)大就業(yè)，促進(jìn)再就業(yè)，關(guān)系改革發(fā)展穩(wěn)定的大局，關(guān)系人民生活水平的提高，關(guān)系國家的長治久安，不僅是重大的經(jīng)濟(jì)問題，也是重要的政治問題。因此該項目的建設(shè)符合***市發(fā)展政策和發(fā)展規(guī)劃。大力發(fā)展推進(jìn)規(guī)?；?、品牌化、網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營。***市委、市政府在***市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃中指出：加快發(fā)展服務(wù)業(yè)。經(jīng)濟(jì)的繁榮需要眾多適應(yīng)市場需要的、具有強(qiáng)大生命力的經(jīng)營項目的推動。但在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)展不太合理，第一二產(chǎn)業(yè)所占比重高，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平相對滯后。因此該項目的建設(shè)是國家重點鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，符合國家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策。根據(jù)國家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2005年本)》，該項目符合第一類鼓勵類第二十五項“其他服務(wù)業(yè)” 第1條“電子商務(wù)、現(xiàn)代物流服務(wù)體系建設(shè)及以連鎖經(jīng)營形式發(fā)展的中小超市、便利店、專業(yè)店等新型零售業(yè)態(tài)”，項目屬于國家鼓勵發(fā)展類。伴隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人們生活水平的逐步提高，人民群眾在滿足了衣、食、行等方面的要求后，對居住區(qū)商業(yè)環(huán)境的要求也日益提高，良好的商業(yè)環(huán)境有利于改善居民的生活質(zhì)量。資金籌措項目資金籌措方式為：自籌項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表序號項目單位指標(biāo)一建設(shè)規(guī)模1項目用地面積平方米2項目建筑面積平方米48852（1）地上建筑面積平方米21467（2）地下建筑面積平方米27385（3）地下超市面積平方米13281（4）地下車庫面積平方米14104二項目建設(shè)期月15三項目總投資萬元四規(guī)劃指標(biāo)1容積率%2建筑密度%363綠化率%504機(jī)動車停車數(shù)個317 5建筑基地面積平方米隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和改革開放的逐步深入，城市商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃和建設(shè)對促進(jìn)商品流通，方便城鄉(xiāng)居民生活，擴(kuò)大城鄉(xiāng)居民就業(yè)，拉動國民經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了積極的作用。項目實施進(jìn)度計劃該項目總工期2年，項目建設(shè)期為18個，計劃于2013年5月份開工建設(shè)，到2015年1月全部竣工并投入運營。建設(shè)規(guī)模***市錦繡商務(wù)中心建設(shè)項目總占地面積為：，總建筑面積為48852平方米,其中地下一層超市建筑面積為13281平方米,地下車庫建筑面積14104平方米，地上建筑面積21467平方米。 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》（2011年本）；《國家物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》；《投資項目可行性研究指南》（中國電力出版社出版）；國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）《房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評價》；《陜西省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》；《***市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十二五”計劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)規(guī)劃綱要》；《***市總體規(guī)劃》；《***市濱河?xùn)|區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》；1關(guān)于編制***市錦繡商務(wù)中心建設(shè)項目可行性研究報告的技術(shù)服務(wù)委托書；1項目單位提供的有關(guān)資料。主要建設(shè)內(nèi)容：項目區(qū)西側(cè)大型商場，一至三層為大型商場，四層為電影院和美食城；東側(cè)二層臨街商鋪；東北角下沉式廣場及地下一層超市；地下二層車庫；框架結(jié)構(gòu)，配套建設(shè)給排水、采暖及供電工程。 ***市錦繡商務(wù)中心建設(shè)項目可行性研究報告錦繡商務(wù)中心建設(shè)項目可行性研究報告第一章 項目概況***市錦繡商務(wù)中心建設(shè)項目：新建***閣潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目區(qū)位于國道法加南側(cè)。，總建筑面積為48852平方米。2013年2月——2015年1月，項目總工期2年。資金來源：自籌資金。項目概況發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析資源開發(fā)及綜合利用分析節(jié)能方案分析建設(shè)用地分析環(huán)境和生態(tài)影響分析經(jīng)濟(jì)影響分析社會影響分析 建設(shè)地址擬建項目區(qū)東臨中大街，南依古城遺址公園，西臨濱河?xùn)|路，北靠居民小區(qū)，交通條件便利，為項目的發(fā)展提供了便利的基礎(chǔ)條件。主要建設(shè)內(nèi)容包括：四層大型商場、二層臨街商鋪、地下超市和地下停車場。投資估算。在現(xiàn)代商業(yè)社會中，由于大中型綜合超市、購物中心的商品種類豐富、購物環(huán)境舒適、服務(wù)項目多樣、價格又相對比較低廉，能滿足消費者一次大量購物的需求，所以越來越受到消費者的青睞。依據(jù)《***濱河?xùn)|區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》項目區(qū)東側(cè)的C19和北側(cè)C06均為商業(yè)用地，項目區(qū)與其共同組成***濱河?xùn)|區(qū)的大型商業(yè)圈；東北角為城市休閑廣場用，西側(cè)為居民小區(qū)，能夠滿足居民的購物和休閑需求，提升生活質(zhì)量和品味；因此這里將成為***市重要的集中居住區(qū)之一，具有極大的商業(yè)開發(fā)潛力。為進(jìn)一步發(fā)揮服務(wù)業(yè)在優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、提高綜合競爭力和全面建設(shè)和諧社會中的作用，《陜西省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》在加快發(fā)展服務(wù)業(yè)中指出：規(guī)劃建設(shè)一批大型物流園區(qū)，建設(shè)涵蓋保稅、倉儲、集運、商貿(mào)、金融服務(wù)在內(nèi)的現(xiàn)代物流樞紐，支持大型物流企業(yè)整合重組存量物流資源，提高物流業(yè)組織化程度和社會化配置能力，鼓勵發(fā)展專業(yè)物流、第三方物流；積極發(fā)展房地產(chǎn)、商貿(mào)、餐飲等其他服務(wù)業(yè)。***市服務(wù)業(yè)的發(fā)展***市地處陜西省的西南部，隨著近年來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，已成為陜西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展最具活力的主要城市之一。本工程不僅是***市商貿(mào)設(shè)施建設(shè)重點項目，也是***市濱河新區(qū)物流產(chǎn)業(yè)建設(shè)發(fā)展的組成部分，在建設(shè)過程中，以物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展做為牽引力，形成區(qū)域性的物資交易體系，進(jìn)而帶動相關(guān)的交通運輸業(yè)、商貿(mào)業(yè)、金融業(yè)、信息業(yè)和旅游餐飲業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展，推動***市區(qū)域經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展。依靠得天獨厚的交通條件、資源優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)政策、良好的投資環(huán)境和日益完善的配套服務(wù)，***市經(jīng)濟(jì)得到了迅猛發(fā)展。把推動服務(wù)業(yè)大發(fā)展作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的戰(zhàn)略重點，營造有利于服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策和體制環(huán)境。推動特大城市形成以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。，推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的需要解決就業(yè)問題是我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會發(fā)展中一項極端迫切而艱巨的任務(wù)，就業(yè)問題是當(dāng)今世界各國都面臨的一個難題，就業(yè)和再就業(yè)已成為關(guān)系政治穩(wěn)定、社會安定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的極為重要因素。就業(yè)問題解決的如何，是衡量一個政府、一個執(zhí)政黨治國水平、執(zhí)政水平的重要標(biāo)志。隨著城市化水平的提高，大量農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘惺忻瘢瑫r隨著高校的擴(kuò)招，每年有數(shù)百萬的大學(xué)畢業(yè)生面臨就業(yè)，我國就業(yè)形勢嚴(yán)峻。當(dāng)前，我國正處于經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的關(guān)鍵時期，勞動力供求總量矛盾和結(jié)構(gòu)性矛盾都很突出，就業(yè)形勢十分嚴(yán)峻?！狈?wù)業(yè)屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，它的日常運營需要大量的工作人員為消費者服務(wù)，同時可吸引眾多商家前來創(chuàng)業(yè)，都需要大量的工作人員。這是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的市場化調(diào)整，調(diào)整的結(jié)果是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，可提供大量服務(wù)業(yè)就業(yè)崗位，從而增加當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)機(jī)會，推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。商業(yè)的流通和消費與商品制造業(yè)、物流業(yè)、人才交流等息息相關(guān)。因此，該項目開發(fā)建設(shè)項目的實施將極大地促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動地方經(jīng)濟(jì)增長。房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)。 根據(jù)國家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2005年本)》，本項目建設(shè)符合第二十五款“其他服務(wù)業(yè)”第1條“電子商務(wù)、現(xiàn)代物流服務(wù)體系建設(shè)及以連鎖經(jīng)營形式發(fā)展的中小超市、便利店、專業(yè)店等新型零售業(yè)態(tài)”列為當(dāng)前國家重點鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。***市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃在堅持?jǐn)U大內(nèi)需戰(zhàn)略，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展中指出：建立擴(kuò)大消費需求的長效機(jī)制。2011年，據(jù)初步核算，按可比價計算，%。第三產(chǎn)業(yè)中，%；交通運輸、%；，%；，%?？傮w上，批發(fā)和零售業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)具有較好的發(fā)展勢頭，因此本項目的建設(shè)運營具有很大的市場需求。擬建項目區(qū)東側(cè)和北側(cè)規(guī)劃為公建用地，有利于形式一定的商業(yè)氣氛；南側(cè)100米處的古城遺址公園已經(jīng)建成投入使用，能夠滿足居民的購物和休閑需求，提升生活質(zhì)量和品味；因此這里將成為***市重要的集中居住區(qū)之一，具有極大的商業(yè)開發(fā)潛力。項目選址在遵循國家、省、市有關(guān)法規(guī)法令的基礎(chǔ)上，應(yīng)同時滿足以下原則要求：符合城市總體規(guī)劃。運輸條件：方便運輸，便于配送，運輸基礎(chǔ)設(shè)施較好，最好靠近各種運輸方式的運輸據(jù)點或多種運輸方式的中轉(zhuǎn)點，并應(yīng)在交通主干道附近。環(huán)境條件：緩解城市交通壓力，不對環(huán)境造成不利影響，實現(xiàn)物流可持續(xù)發(fā)展。商務(wù)中心的選址必須和國家及區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方針、政策相適應(yīng)，與當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展相協(xié)調(diào)。將在***市濱河新區(qū)建設(shè)***市錦繡商務(wù)中心。擬建項目區(qū)周邊項目布置狀況：在《***市濱河?xùn)|區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》中，其周邊建設(shè)有博浩源小區(qū)、武警橄欖苑小區(qū)、華府名邸等大型小區(qū)和規(guī)劃有商業(yè)用地，為項目的運營提供了廣闊的市場。 場址狀況***市錦繡商務(wù)中心項目建設(shè)地點擬建于***市濱河新區(qū)，中大街西側(cè)，濱河路以東，古城遺址公園北側(cè)，向陽路以南；項目區(qū)緊鄰中大街，西臨居住用地。 氣象條件***市屬暖溫帶季風(fēng)型大陸性氣候，其特征是春季風(fēng)大干旱，夏季炎熱多雨，秋季秋高氣爽，冬季寒冷少雨雪，春季短，冬夏長，四季分明。場地地基土自上而下可劃分為十二大層，依層序分述如下：（1）雜填土。（2）粉土，；黃灰色～黑色，濕～飽和，稍密，土質(zhì)均勻，粉質(zhì)較明顯，可見云母片，搖振反應(yīng)中等，無光澤反應(yīng)，干強(qiáng)度低，韌性低，底部可見厚度約30cm黑色淤泥層。（4）粉土，；灰褐色，飽和，中密，土質(zhì)均勻，粉質(zhì)一般，可見云母片，搖振反應(yīng)中等，無光澤反應(yīng)，干強(qiáng)度低，韌性低，中壓縮性，局部粘粒含量較高。（6）粉土，；灰褐色，飽和，中密，土質(zhì)均勻，粉質(zhì)較明顯，可見云母片，搖振反應(yīng)中等，無光澤反應(yīng)，干強(qiáng)度低，韌性低，中壓縮性。（8）粉質(zhì)粘土，；淺灰色，密實，飽和，土質(zhì)均勻，粉質(zhì)較明顯，搖振反應(yīng)中等，無光澤反應(yīng)，干強(qiáng)度較低，韌性低，中壓縮性。（10）細(xì)砂，；褐灰色，密實，飽和，較純凈，分選好，磨圓度較差，單粒結(jié)構(gòu)，主要礦物成分為石英、長石、夾有中粗砂層，底部見薄層礫砂。（12）粉土；淺灰色，密實，飽和，土質(zhì)均勻，粉質(zhì)較明顯，搖振反應(yīng)中等，無光澤反應(yīng)，干強(qiáng)度較低，韌性低，中壓縮性。地下水條件：，場地地下水類型為孔隙潛水和承壓水，孔隙潛水含水層主要為第（3）層細(xì)砂，主要由大氣降水和側(cè)向徑流補(bǔ)給；承壓水含水層主要為第（7）層中砂及其以下地層，主要由側(cè)向徑流補(bǔ)給；承壓水水位低于潛水水位。地下水流向自東向西，向汾河方向排泄。擬建項目建筑場地類別為Ⅲ類。 交通運輸本項目建設(shè)材料交通運輸便利，周圍盛產(chǎn)石料，產(chǎn)品規(guī)格可滿足本工程需要。通訊條件擬建項目所在的***市市區(qū)已建成程控交換網(wǎng)、寬帶互聯(lián)網(wǎng)、長途數(shù)字傳輸網(wǎng)、移動通訊網(wǎng)、無線尋呼網(wǎng)等現(xiàn)代公用電信網(wǎng)絡(luò)。供水該項目所需用水由市區(qū)供水管網(wǎng)供給，可從就近的市政供水管網(wǎng)接入即可滿足項目用水需求。，總建筑面積為48852平方米，其中地上建設(shè)面積為21467平方米，地下一層超市建筑面積為13281平方米，地下二層停車場建筑面積為14104平方米。以及上述建筑的配套設(shè)施等。規(guī)劃原則面向未來，在尊重歷史和可持續(xù)發(fā)展的前提下，突出以“人”為中心，力求創(chuàng)造適應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的現(xiàn)代化綜合商業(yè)區(qū)。同時結(jié)合當(dāng)?shù)氐奈幕滋N(yùn)，利用自然景觀和人文景觀，創(chuàng)造一種尊重環(huán)境、以人為本、具有時代氣息的商貿(mào)中心。（3）整體規(guī)劃要把握好項目與城市、與周邊用地關(guān)系，搞好與周圍自然環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，保持環(huán)境的整體性。（5）堅持經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，貫徹可持續(xù)發(fā)展的原則。東側(cè)緊鄰中大街，規(guī)劃設(shè)計為二層臨街商鋪，屋頂設(shè)置花園式休閑咖啡座，增加了商業(yè)建筑立體形態(tài)的互動性和趣味性，最大限度的發(fā)揮了臨街地段的商業(yè)價值。商業(yè)街均為2層建筑。道路與交通規(guī)劃道路與交通規(guī)劃包括路網(wǎng)規(guī)劃、超市和商業(yè)街出入口的設(shè)置、步行流線的組織以及機(jī)動車、自行車停車位置的設(shè)置。（2） 出入口設(shè)置根據(jù)基地區(qū)位關(guān)系及項目規(guī)劃定位，規(guī)劃設(shè)置兩個出入口，主入口自下沉廣場與臨街商鋪之間進(jìn)入商場，次入口位于項目區(qū)南側(cè)中部。（4）道路設(shè)計根據(jù)不同的功能選取多種不同的材質(zhì)，如干道為混凝土路面；廣場采用花崗巖鋪地；人行道采用彩色混凝土地磚；室外停車場采用植草磚，以豐富內(nèi)外的景觀。在城市節(jié)點以廣場結(jié)合雕塑、小品、植物配置構(gòu)成點狀綠化系統(tǒng)，強(qiáng)化空間焦點與視覺吸引的力度。中心區(qū)綠化區(qū)通過樹種、花種色彩與季節(jié)的搭配，形成四季豐富多彩的自然景象。 項目建筑設(shè)計 建筑方案建筑設(shè)計依據(jù)（1）民用建筑設(shè)計通則（GB50352－2005）；