【正文】 元/平方米247。日 熱水器或熱水管道系統(tǒng)采暖通風(fēng)散熱器、空調(diào)器（窗外預(yù)留位置）室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)光環(huán)境采光≥1%（室外全天空光照度與室內(nèi)距離1米天然照度比）照明起居廳及一般活動 30~70LX臥室、書寫閱讀 150~300 LX床頭閱讀 75~150 LX管廳、廚房 50~100 LX衛(wèi)生間 20~50 LX樓梯間 15~30 LX聲環(huán)境空氣隔聲撞擊隔聲分戶墻，樓板≥40~50dB 樓板≤75~65dB熱環(huán)境（按不同氣候區(qū)區(qū)別）冬季采暖區(qū)非采暖區(qū)16~21℃12~21℃夏季＜28℃衛(wèi)生環(huán)境日照（按不同地區(qū)區(qū)別）大寒日2小時~冬至日1小時表11：“騰飛國際”項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1套內(nèi)使用面積A戶型B戶型C戶型D戶型E戶型F戶型G戶型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套681001081121022住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積平方米872723住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積平方米103420（首層架空1220平方米）4住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) 高層 多層%%80855套內(nèi)建筑面積A戶型B戶型C戶型D戶型E戶型F戶型G戶型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套85（20套）125（44套）135（20套）140（20套）90（168套）110（504套）120（168套）6戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶7居住戶數(shù)戶9448居住人數(shù)人3304（三）價格定位住宅部分（1）市場比較法定價過程表12：表樓盤調(diào)查統(tǒng)計(jì)表序號項(xiàng)目名稱建筑規(guī)模建筑面積（平方米）平均價格（元/平方米）銷售率（%）開盤日期A龍澤園67F28529260010003/01/28B萊茵半島花園6+1F12F250000多層：2900高層：3300未開盤內(nèi)部認(rèn)購C新田綠洲96F、412F118F67872多層：2880高層：35008003/06/15D船山廣場119F/2B2867931008003/10E水印都市214F、218F4746027509003/05/08注：在以下列表中樓盤名稱均以字母代替A：龍澤園、B：萊茵半島花園、C：新田綠洲、D：船山廣場、E：水印都市。在戶型面積上，為考慮到消費(fèi)者的接受程度，項(xiàng)目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購買壓力。在建筑設(shè)計(jì)上，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公攤面積，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。市場分工的明確使開發(fā)商變得更加理智，這些樓盤進(jìn)入產(chǎn)品優(yōu)化的時期，高品質(zhì)、有特色、有個性的樓盤將越來越多，而市民消費(fèi)將更趨向理性，消費(fèi)者挑選的空間越來越大，工程質(zhì)量、環(huán)境等綜合素質(zhì)較好的產(chǎn)品將受到歡迎，反之，則被市場淘汰出局。4）、樓市變得更加成熟，競爭趨向激烈。2005年起，我市在對房地產(chǎn)開發(fā)總量驚醒限量控制的同時，將逐步推行“熟地”出讓的方式，此舉必然提高土地的出讓價格，加之建筑材料價格的上漲，直接拉動了開發(fā)成本的上升，將導(dǎo)致房價繼續(xù)上漲。2008年預(yù)計(jì)全市商品房的交易量將超過300萬平方米，較上年增長20%以上，存量房交易預(yù)計(jì)160萬平方米，較上年增長30%。隨著江北經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和居住環(huán)境的日益改善，江北市房地產(chǎn)市場將會加速由地域性市場變?yōu)槿⌒?、區(qū)域性市場，外地人士的購買份額將會越來越大。由于外地開發(fā)商大批進(jìn)入，以及紅谷灘新區(qū)和舊城區(qū)改造進(jìn)程的加快，加之上年房地產(chǎn)市場利好刺激，開發(fā)商普遍會加大投資力度，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資將增加50%以上。2009年，我市房地產(chǎn)市場將會延續(xù)上年是發(fā)展勢頭，會有一個較大幅度的增幅。開發(fā)商的開發(fā)壓力進(jìn)一步增大，建材價格上漲，必然對房價造成沖擊。3）、原材上漲，開發(fā)成本增加。2）、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控難度加大。中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2008]111文件），對商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步的明確和規(guī)范。為促進(jìn)房地產(chǎn)流通，近年來我市出臺了一系列搞活房地產(chǎn)市場的政策措施，這些政策的主要出發(fā)點(diǎn)在于降低門檻、減免稅費(fèi)、刺激消費(fèi)，這一系列政策的刺激作用將于2009年進(jìn)一步得到顯現(xiàn)，房地產(chǎn)交易量將進(jìn)一步放大。另外，根據(jù)抽樣調(diào)查，我市私房（含房改房）上市后再次購買商品房的比例為70%，購買的戶均面積為95平方米，據(jù)此測算，每年用于改善性住房需求量約60萬平方米。3）江北市居民住房消費(fèi)潛力巨大。根據(jù)江北市城市總體規(guī)劃，到2010年，江北城市實(shí)際居住人口將由現(xiàn)在的180萬增加到300萬人，城市用地范圍由165平方公里增加到300平方公里。%，創(chuàng)下歷史新高，2009年必將會沿著已有的發(fā)展情況，繼續(xù)前進(jìn)，江北市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好，必然會帶動房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的快速發(fā)展。在貨幣化安置的住戶中，有50%左右購買了二手房，10%左右購買了新建商品房。（8）房屋拆遷及舊城改造情況，較上年減少34%，涉及被拆遷戶5366戶。（7）房屋租賃市場情況2008年全市房屋租賃面積380萬平方米，其中住房3萬套，面積240萬平方米。表8：商品住宅空置結(jié)構(gòu)情況表按區(qū)域劃分老城區(qū)所占比例（%）40新城區(qū)所占比例（%）60按單套建筑面積劃分90平方米以下所占比例（%）1095平方米~150平方米所占比例（%）20150平方米以上所占比例（%）70按單價劃分2000元以下所占比例（%）82000~3000元所占比例（%）323000元以上所占比例（%）60（6）存量房交易情況2008年全市工完成存量房交易13335件（套），%，其中存量住宅12736套，%%，房改房上市交易5700套，%%。從空置區(qū)域看，新城區(qū)的比重較大，占60%。置業(yè)投資的比重的增大，一方面說明投資者看好江北市的房地產(chǎn)市場，另一方面，如投資購房比重增長過快，對我市房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展有一定的跗面影響，因?yàn)槲沂械姆康禺a(chǎn)比重較大，市場監(jiān)管不力，容易出現(xiàn)投機(jī)或炒作，使市場升溫過快，后勁不足，容易出現(xiàn)價格虛高。表7：購買對象構(gòu)成情況表商品住宅交易量（萬平方米）按銷售對象劃分按購房目的分類本地居民 所占比例 76自住 所占比例 85外地居民 所占比例 24置業(yè)投資 所占比例 15近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快，我市的居住環(huán)境不斷改善，作為省會城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內(nèi)其他地市的人士紛紛來我市購房置業(yè)，外地居民購房的比重逐年上升，由2007年的5%上升到2008年的24%。從房價漲幅與居民人均可支配收入增幅比較，前者較后者高9個百分點(diǎn)，顯示房價漲幅較大，超出大部分居民承受能力，應(yīng)引起注意。表6：商品房價格與同期居民可支配收入情況表商品房均價（元/平方米） 2722增幅（%） 商品住宅均價（元/平方米） 2438增幅（%） 居民人均可支配收入（元） 7650增幅（%） 居民消費(fèi)價格指數(shù) 增幅（%） 2008年，我市商品房的價格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大，結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求外，還與土地拍賣，競爭激烈，建材上漲等因素有關(guān)。從商品住宅供應(yīng)情況看，%，%；從銷售情況看，%，單套建筑面積在95~%。（2）新建商品房供求結(jié)構(gòu)情況2008年全市市區(qū)核準(zhǔn)預(yù)售商品房面積335萬平方米，較上年增長142%，其中商品住宅250萬平方米，較上年增長126%；，%，%。表3：房地產(chǎn)投資與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況表房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） 56同比增長（%） 60固定資產(chǎn)投資額（億元） 218同比增長（%） GDP（億元） 636同比增長（%） 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重（%） 26房地產(chǎn)投資占GDP比重（%） 9今年以來，我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動，而房地產(chǎn)開發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產(chǎn)投資均保持50%以上的增長，占固定資產(chǎn)投資的比重1/3，對經(jīng)濟(jì)的拉動作用日漸增大，與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基本同步。2008年房地產(chǎn)業(yè)市場運(yùn)行情況（1）房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展情況2008年江北市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（GNP）的636億元，%，增幅為歷年來之最；全社會固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)完成218億元，%。從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再進(jìn)一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型和面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險。根據(jù)對江北市住宅市場分析預(yù)測，項(xiàng)目開發(fā)有市場銷路。（另外，在此處要加上其他分析如盈虧平衡、敏感性、風(fēng)險以及國名經(jīng)濟(jì)分析的結(jié)論）本項(xiàng)目屬住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，部分建設(shè)資金通過自籌和銀行貸款來解決，其余部分由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場建設(shè)條件已具備。研究結(jié)論及建議根據(jù)市場研究以及本項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算，本項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR為？%，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV為1020萬元。（8）資金來源：本項(xiàng)目建設(shè)資金由騰飛國際房地產(chǎn)有限公司自籌和銀行貸款，不足的投資通過預(yù)售房款來解決。項(xiàng)目概況（1）項(xiàng)目名稱：“騰飛國際”（2）建筑規(guī)模：127F、211F、212F（3）建設(shè)地點(diǎn)：沿江東路（4）規(guī)劃用途：居住、商業(yè)（5）建設(shè)單位：騰飛房地產(chǎn)有限公司（6）經(jīng)營類型：房地產(chǎn)經(jīng)營、綜合技術(shù)服務(wù)員、咨詢服務(wù)（7）工程概況：“騰飛國際”，約60600平方米，總建筑面積109000平方米。目錄一、總 論 4項(xiàng)目建設(shè)背景 4二、市場調(diào)研分析 7（一）江北市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析 7三、項(xiàng)目規(guī)模分析 15（一）項(xiàng)目整體定位 15（二）項(xiàng)目規(guī)模規(guī)劃指標(biāo) 15（三）價格定位 18四、項(xiàng)目投資估算 22五、財(cái)務(wù)分析 30六、盈虧平衡和敏感性分析 31七、風(fēng)險及其對策分析 35八、附 表 37江北市某住宅開發(fā)投資項(xiàng)目可行性研究案例分析目 錄一、總論二、市場調(diào)研分析三、項(xiàng)目規(guī)模分析四、項(xiàng)目投資估算五、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析六、盈虧平衡和敏感性分析七、風(fēng)險及其對策分析八、附表一、總 論項(xiàng)目建設(shè)背景根據(jù)江北市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃要求。開發(fā)建設(shè)用地手續(xù)由江北市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。其中住宅104640平方米，高層住宅為13920平方米，多層住宅為90720平方米，商鋪4360平方米；，綠化率35%，建筑密度25%。可行性報(bào)告研究范圍根據(jù)“騰飛國際”項(xiàng)目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析、建設(shè)規(guī)模，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價等。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和江北市已有一部分收入較高的住宅消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表1：“騰飛國際”項(xiàng)目主要規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)1