【正文】 究。對(duì)公司的各種記錄、函件、訂貨單、年度報(bào)表等內(nèi)部資料進(jìn)行分析，從而找出產(chǎn)生問(wèn)題的原因的線索。三、 初步調(diào)研初步調(diào)研的目的是了解產(chǎn)生問(wèn)題的一些原因，通常有如下3個(gè)過(guò)程：（一） 研究搜集的信息材料 研究企業(yè)外部材料。擬定假設(shè)的主要原因是限制研究或調(diào)研的范圍，以便使用今后搜集到的資料來(lái)檢驗(yàn)所作的假設(shè)是否成立。因此，在確定研究目的的階段，可進(jìn)行一些情況分析。 預(yù)測(cè)性調(diào)研預(yù)測(cè)性調(diào)研是通過(guò)搜集、分析研究過(guò)去和現(xiàn)在的各種市場(chǎng)情報(bào)資料，運(yùn)用科學(xué)方法，估計(jì)未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)對(duì)某種產(chǎn)品的需求量及其變化趨勢(shì)。另一類(lèi)是企業(yè)市場(chǎng)環(huán)境中不能控制的變量，也稱(chēng)外生變量，例如法律、法規(guī)、政策的調(diào)整、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告支出與價(jià)格讓利等。 因果性調(diào)研這種調(diào)研是要找出事情的原因和結(jié)果。也就是說(shuō)描述性調(diào)研旨在說(shuō)明“是什么”、“何時(shí)”、“如何”等問(wèn)題，并且解釋“為何”的問(wèn)題。 描述性調(diào)研描述性調(diào)研只是從外部聯(lián)系上找出各種相關(guān)因素，并不回答因果關(guān)系問(wèn)題。從此例可以看出：探測(cè)性調(diào)研只是搜集一些有關(guān)資料，以確定問(wèn)題所在。例如某房地產(chǎn)公司近幾個(gè)月來(lái)銷(xiāo)售量不好，公司一時(shí)弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好、廣告支出減少、銷(xiāo)售代理效率低、還是消費(fèi)者偏好轉(zhuǎn)變的原因等等。一般來(lái)說(shuō)確定調(diào)研目的要有一個(gè)過(guò)程，一時(shí)是確定不下來(lái)的可以采用探測(cè)性調(diào)研、描述性調(diào)研、因果性調(diào)研來(lái)確定。目的確定以后，市場(chǎng)調(diào)研就有了方向，不至于出現(xiàn)太大的過(guò)失。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的程序包括確定調(diào)研目的、搜集資料信息、制定調(diào)研計(jì)劃、初步調(diào)研、調(diào)研設(shè)計(jì)、資料分析、做出結(jié)論和提出建議。調(diào)研結(jié)果是重要的決策參考依據(jù)，但并不等于準(zhǔn)確地給出了決策答案。人類(lèi)的感性和判斷總是必要的。調(diào)研結(jié)果只應(yīng)被當(dāng)成是另外一種證據(jù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果不能直接指示決定。僅僅因?yàn)橐恍┘?xì)小的錯(cuò)誤就貶低或拋棄調(diào)研結(jié)果是不合適的。只要對(duì)調(diào)研信息的價(jià)值沒(méi)有嚴(yán)重?fù)p害，細(xì)小的錯(cuò)誤應(yīng)當(dāng)容忍。就像任何其他工作一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研也不可避免地會(huì)有錯(cuò)誤、誤差和疏忽。復(fù)雜的大規(guī)模的調(diào)研要采用高級(jí)的計(jì)算機(jī)、數(shù)據(jù)分析程序和信息處理系統(tǒng)，用于處理、計(jì)算并生成大量精確的信息。所搜集數(shù)據(jù)的多少和復(fù)雜程度是可以選擇的，這取決于所需要的信息和所擁有的經(jīng)費(fèi)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的方法是多樣的調(diào)研研究的方案設(shè)計(jì)是多樣的，搜集數(shù)據(jù)可以采用實(shí)地調(diào)研、座談會(huì)、面訪、電話訪談或郵寄調(diào)研等方法?？梢灾惶峁┬》秶囊稽c(diǎn)點(diǎn)數(shù)據(jù)，也可以給出覆蓋大范圍的大量信息。一個(gè)調(diào)研項(xiàng)目可以只花幾千元，也可以花幾十萬(wàn)、幾百萬(wàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分不同階段，各個(gè)階段的側(cè)重點(diǎn)也不一樣。要得到這些方面的信息必須靠相當(dāng)?shù)膶?zhuān)業(yè)知識(shí)、努力和智慧。有些問(wèn)題被調(diào)研者可能不會(huì)回答，或不知道該如何回答，也可能是因?yàn)閱?wèn)題太敏感而不愿回答。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研主體側(cè)重對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的調(diào)研，如項(xiàng)目基地狀況、交通信息和基本信息，一般耐用消費(fèi)品的市場(chǎng)調(diào)研主體側(cè)重于消費(fèi)者。經(jīng)常的情況是找到滿(mǎn)足條件的被訪問(wèn)者，可能需要訪問(wèn)的家庭是一般耐用消費(fèi)品調(diào)研的數(shù)倍，準(zhǔn)確性仍難以保證。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與一般耐用消費(fèi)品市場(chǎng)調(diào)研的不同之處主要表現(xiàn)在下列4個(gè)方面：1．市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容不同房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研具有多樣性和復(fù)雜性，貫穿整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程，每個(gè)階段具有限性，以訪問(wèn)者需要甄別的難度高，如收入水平的甄別、計(jì)劃置業(yè)年限的甄別、計(jì)劃置業(yè)面積的甄別、購(gòu)買(mǎi)決策人甄別等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，了解消費(fèi)者對(duì)住房的需求，以及對(duì)現(xiàn)有住房的意見(jiàn)，以尋找住房開(kāi)發(fā)的最佳市場(chǎng)切入點(diǎn)，從而不斷開(kāi)拓市場(chǎng)，提高市場(chǎng)占有率。根據(jù)馬斯洛的“需要層次理論”，人們的需要是不斷變化的，如對(duì)住房的要求剛開(kāi)始是保證遮風(fēng)、擋雨、睡覺(jué)、休息，而后隨著生活水平的提高，經(jīng)濟(jì)條件的改善，又提出了上些功能要求，包括廚房、衛(wèi)生設(shè)備俱全，房間布局合理，朝向位置較好等。因此，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)充分了解，對(duì)產(chǎn)品及營(yíng)銷(xiāo)策略進(jìn)行評(píng)估，不斷發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，解決面臨的問(wèn)題，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的重要性在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)環(huán)境是不斷變化的，環(huán)境的變化既給企業(yè)帶來(lái)了發(fā)展的機(jī)遇，也帶來(lái)生存的威脅。）調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題、受到的啟示以及有關(guān)的建議都應(yīng)在調(diào)研報(bào)告中提示，以幫助管理決策部門(mén)利用這些信息并作出相應(yīng)的反應(yīng)或行為。科學(xué)性要求采用科學(xué)的方法去設(shè)計(jì)方案、定義問(wèn)題、采集數(shù)據(jù)和分析數(shù)據(jù)，從中提取有效的、相關(guān)的、準(zhǔn)確的、可靠的、有代表性的當(dāng)前的信息資料?？陀^性要求調(diào)研人員具備高度的職業(yè)道德，自始自終保持客觀的態(tài)度去尋求反映事物真實(shí)狀態(tài)的準(zhǔn)確切信息，正視事實(shí)，接受調(diào)研的結(jié)果。也可以是具體的習(xí)題或行為，如人們接觸媒介的習(xí)慣、對(duì)商品品牌的喜好、購(gòu)物習(xí)慣與行為等。市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容涉及消費(fèi)者的意見(jiàn)、觀念、習(xí)慣、行為和態(tài)度等方面。調(diào)研的服務(wù)對(duì)象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策層或個(gè)人。市場(chǎng)調(diào)研要確定說(shuō)明問(wèn)題所需的信息，設(shè)計(jì)搜集信息的方法，監(jiān)測(cè)和執(zhí)行數(shù)據(jù)搜集的過(guò)程，分析結(jié)果，并把調(diào)研中的發(fā)現(xiàn)和其含義提供給客戶(hù)。市場(chǎng)調(diào)研是企來(lái)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中的重要組成部分。 房地產(chǎn)市調(diào)培訓(xùn)在信息技術(shù)時(shí)代，信息已與資金、材料、設(shè)備、人力并列為管理的五大資源。 房地產(chǎn)市調(diào)培訓(xùn)作者:鄭偉 地產(chǎn)培訓(xùn)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)向非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，使得對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)信息的需要比過(guò)去任何時(shí)候都更為強(qiáng)烈。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述市場(chǎng)調(diào)研的概述市場(chǎng)調(diào)研是運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃地搜集、整理和分析與企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)有關(guān)的各種情報(bào)、信息和資料，為企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)決策提供依據(jù)的信息管理活動(dòng)。市場(chǎng)調(diào)研的目的是為管理決策部門(mén)提供參考依據(jù)。市場(chǎng)調(diào)研的目的可能是為了制定長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某問(wèn)題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。既可以是抽像的觀念，如人們的理想、信念、價(jià)值觀和人生觀等。市場(chǎng)調(diào)研的原則是遵循客性與科學(xué)性。從事調(diào)研活動(dòng)不允許帶有任何個(gè)人主觀的意愿或偏見(jiàn)，也不應(yīng)愛(ài)任何個(gè)人或管理部門(mén)的影響或“壓力”。市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果是經(jīng)過(guò)科學(xué)方法處理分析后的基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)和資料，可以用各種形式的調(diào)研報(bào)告向社會(huì)或委托人公布（如有協(xié)議或合同，應(yīng)根據(jù)協(xié)議或合同的要求執(zhí)行。但必須強(qiáng)調(diào)指出：市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果只是用于幫助管理部門(mén)作出正確的決策，其結(jié)果本身不是目的。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的重要性主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：首先，房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目運(yùn)作資金輒上億元，絲毫的馬虎都有可能導(dǎo)致嚴(yán)重的后果。其次，消費(fèi)者的需求是不斷變化的，通過(guò)及時(shí)的市場(chǎng)調(diào)研可以掌握消費(fèi)者的意向和動(dòng)態(tài)。隨著科技的發(fā)展、新材料的誕生以及人口、家庭結(jié)構(gòu)和人們活動(dòng)范圍的變化，現(xiàn)今人們不僅追求住房的多功能性，室內(nèi)家具、裝修的和諧一體化等。房地產(chǎn)與一般耐用消費(fèi)品市場(chǎng)調(diào)研的區(qū)別房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研不同于一般耐用消費(fèi)品的調(diào)研，它是以房地產(chǎn)為對(duì)象，對(duì)相關(guān)市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的搜集、整理、記錄和分析，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)，并最終為營(yíng)銷(xiāo)決策服務(wù)的專(zhuān)業(yè)方法。還有訪問(wèn)者的配合等問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研和處理都有較高的難度。三、 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容有下列4個(gè)特點(diǎn)： 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容是廣泛的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研既包括很簡(jiǎn)單的內(nèi)容，如被調(diào)研者的性別、年齡、文化程度等基本情況，也包括像態(tài)度或愛(ài)好之類(lèi)的復(fù)雜問(wèn)題。例如消費(fèi)者的戶(hù)型和空間布局偏好調(diào)研，消費(fèi)者如不面對(duì)實(shí)際戶(hù)型空間，一般很難回答調(diào)研者的問(wèn)題。僅靠一般的調(diào)研，就想得到所需的信息是不可能的。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研具有很強(qiáng)的針對(duì)性房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研在營(yíng)銷(xiāo)的不同階段的內(nèi)容不同，實(shí)施調(diào)研需要具體問(wèn)題具體分析?？梢栽谝惶熘畠?nèi)完成，也可長(zhǎng)達(dá)數(shù)月。房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對(duì)時(shí)效性要求也很高，如銷(xiāo)售率、價(jià)格等動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)信息的調(diào)研，時(shí)間發(fā)生變化，動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)信息也會(huì)發(fā)生改變。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研開(kāi)展的程度是有伸縮性的。簡(jiǎn)單的調(diào)研可以設(shè)計(jì)得只需幾頁(yè)記錄紙和一個(gè)可裝在口袋里的計(jì)算器，結(jié)果也就是幾頁(yè)報(bào)告。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果具有一定的局限性房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)論不是完美無(wú)缺的。對(duì)方案的縝密設(shè)計(jì)和細(xì)心實(shí)施的目的就是為了避免較大的誤差和疏忽。如果在調(diào)研或結(jié)束之后發(fā)現(xiàn)了細(xì)小的錯(cuò)誤，就應(yīng)當(dāng)考察它們對(duì)調(diào)研信息有什么影響。應(yīng)當(dāng)按照錯(cuò)誤的具體情況進(jìn)行修正處理，這樣可能需要在解釋結(jié)果時(shí)作些修改，或是對(duì)調(diào)研發(fā)現(xiàn)的依賴(lài)方面作些變動(dòng)。即使沒(méi)有發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤或疏忽，調(diào)研完全按所設(shè)計(jì)的方案進(jìn)行，結(jié)果也不是完全確定的，不能指示或決定最終答案。必須參考一般經(jīng)驗(yàn)、普通的道理和其他信息來(lái)對(duì)它進(jìn)行評(píng)價(jià)。對(duì)調(diào)研的結(jié)果要認(rèn)真思考、理解，看與我們對(duì)問(wèn)題的感性認(rèn)識(shí)是否基本吻合，如果不相符，原因何在，必要時(shí)需作進(jìn)一步的調(diào)研和分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的程序?yàn)榱耸故袌?chǎng)調(diào)研工作順利進(jìn)行，保證質(zhì)量，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，應(yīng)按一定程序進(jìn)行。一、 確定調(diào)研目的這是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研時(shí)應(yīng)首先明確的問(wèn)題。也就是說(shuō)，調(diào)研人員應(yīng)明確為什么要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研？通過(guò)調(diào)研要解決哪些問(wèn)題？有關(guān)調(diào)研結(jié)果對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)有什么作用？如果開(kāi)始做的問(wèn)題就不夠準(zhǔn)，將使以后一系列市場(chǎng)調(diào)研工作成為浪費(fèi)，造成損失。 探測(cè)性調(diào)研當(dāng)企業(yè)對(duì)需要研究的問(wèn)題和范圍不明確、無(wú)法確定應(yīng)當(dāng)調(diào)研哪些內(nèi)容時(shí)，可以采用探測(cè)性調(diào)研來(lái)找出癥結(jié)所在，然后再作進(jìn)一步研究。在這種情況下，采用探測(cè)性調(diào)研，從中間商或者消費(fèi)者那里搜集資料，以便找出最有可能的原因。至于問(wèn)題應(yīng)如何解決，則有待于進(jìn)一步調(diào)查研究。例如在銷(xiāo)售這程中，發(fā)現(xiàn)銷(xiāo)售量和廣告有關(guān)，并不說(shuō)明何者為因，何者為果。與探測(cè)性調(diào)研比較，描述性調(diào)研需要有一事先擬定的計(jì)劃需要確定搜集的資料和搜集資料的步驟，需要對(duì)某專(zhuān)門(mén)問(wèn)題提出答案。例如價(jià)格和銷(xiāo)售之間的因果關(guān)系如何？廣告與銷(xiāo)售間的因果關(guān)系如何？通常對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售、成本、利潤(rùn)、市場(chǎng)占有量，皆為因變量，自變量較為復(fù)雜，通常有兩種情況：一類(lèi)是企業(yè)自已本身可以加以控制的變量，又稱(chēng)內(nèi)生變量，例如價(jià)格、廣告支出等。因果關(guān)系研究的目的在于了解以上這些自變量對(duì)某一因變量（例如對(duì)成本）的關(guān)系。由于市場(chǎng)情況復(fù)雜多變，不易準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和提出問(wèn)題。例如前面所述的房地產(chǎn)公司發(fā)現(xiàn)近幾個(gè)月來(lái)售房量不斷下降，經(jīng)初步分析，認(rèn)為是由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下的廣告沒(méi)有做好，造成消費(fèi)者視線轉(zhuǎn)移，為此便可做若干假設(shè)。二、 搜售信息資料市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)調(diào)研需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經(jīng)常不斷的搜集，有些需要定期搜集，大多數(shù)是需要時(shí)才進(jìn)行搜集。從各種信息資料中，了解一些市場(chǎng)情況和競(jìng)爭(zhēng)概況，從中了解目前市場(chǎng)上哪類(lèi)房產(chǎn)最好銷(xiāo)？其價(jià)格如何？當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)房產(chǎn)有什么偏好？ 分析企業(yè)內(nèi)部資料。（二） 與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行正式談話從這些領(lǐng)導(dǎo)人的談話中，尋找市場(chǎng)占不率下降的原因，如市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理可能認(rèn)為房產(chǎn)價(jià)格定得太高，工程部經(jīng)理可能認(rèn)為設(shè)計(jì)不十分合理、材料供應(yīng)質(zhì)量不高，材料部經(jīng)理可能認(rèn)為物價(jià)指數(shù)上漲太快，所劃撥的經(jīng)費(fèi)不能全部采用進(jìn)口或國(guó)內(nèi)各種名牌材料等等。四、 調(diào)研設(shè)計(jì)根據(jù)前面信息資料搜集以及上面初步調(diào)研的結(jié)果，可以提出調(diào)研的命題，及實(shí)施的計(jì)劃。為了證實(shí)此命題的正確與否，決定采用：計(jì)劃抽樣發(fā)，重點(diǎn)調(diào)研法，并配合個(gè)人訪問(wèn)法的調(diào)研和電話調(diào)研法來(lái)進(jìn)行調(diào)查研究。調(diào)研表及問(wèn)卷是整個(gè)調(diào)研工作的核心，其設(shè)計(jì)的好壞將直接影響調(diào)研結(jié)果。一項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作至少應(yīng)設(shè)計(jì)以下4種調(diào)研表格：1. 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計(jì)表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類(lèi)型、單位價(jià)格、單位總價(jià)、開(kāi)發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險(xiǎn)、政策限制、競(jìng)爭(zhēng)程度、發(fā)展遠(yuǎn)景、其他具體情況和調(diào)研日期等項(xiàng)目。3. 房地產(chǎn)出售統(tǒng)計(jì)表，包