【正文】 寫字樓市場的影響分析 25 相關(guān)政策對寫字樓市場影響的分析 27 寫字樓市場供應(yīng)與需求發(fā)展預(yù)測 302. 重點區(qū)域項目分析 31 目標(biāo)區(qū)域?qū)懽謽钦{(diào)查 31 區(qū)域?qū)懽謽腔緺顩r 31 區(qū)域?qū)懽謽墙?jīng)營狀況 33 目標(biāo)區(qū)域飯店調(diào)查 34 區(qū)域飯店基本狀況 34 區(qū)域飯店經(jīng)營狀況 34 目標(biāo)區(qū)域酒店式公寓調(diào)查 35 目標(biāo)區(qū)域市場發(fā)展預(yù)測 363. 目標(biāo)市場分析 37 目標(biāo)項目定位 37 目標(biāo)項目寫字樓、飯店、酒店式公寓面積配置 39 各類綜合物業(yè)面積分配參考 39 周圍飯店項目基本情況 40 目標(biāo)項目寫字樓、商業(yè)、飯店面積分布 41 經(jīng)營寫字樓、飯店的風(fēng)險及控制 41 經(jīng)濟(jì)因素對市場的影響 41 地域競爭的影響 42 潛在供應(yīng)量的風(fēng)險 42 定位風(fēng)險 42 交通風(fēng)險 43 經(jīng)營風(fēng)險 434. 經(jīng)濟(jì)效益分析 44 本報告經(jīng)濟(jì)測算原則 44 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取的依據(jù) 44 建設(shè)成本 45 寫字樓經(jīng)營收益 47 寫字樓出租經(jīng)營情況預(yù)測 47 寫字樓經(jīng)濟(jì)效益測算 485. 結(jié)論 531. 總體市場狀況分析 飯店市場概況北京作為世界著名的歷史文化名城和東方古都、擁有1382萬常住人口和300萬流動人口。北京是中國的首都，是對中國和世界都有巨大影響力的城市。中共中央和國務(wù)院在北京制定國家發(fā)展的重大方針、政策，領(lǐng)導(dǎo)全國的現(xiàn)代化建設(shè)。北京是中國區(qū)位優(yōu)勢最明顯的城市，以北京為中心城市，包括遼東半島、山東半島、京津冀在內(nèi)的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚、資源豐富、人口密集，市場潛力巨大，是我國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍、最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一。中央銀行和其它政策性銀行、商業(yè)銀行、商業(yè)保險等重大金融機(jī)構(gòu)的總部都設(shè)在北京，涉及全國的貨幣金融政策在這里制定和發(fā)布。已經(jīng)具有了學(xué)科門類齊全、研究領(lǐng)域廣闊、有雄厚研究力量的自然科學(xué)、技術(shù)科學(xué)和社會科學(xué)體系，成為全國最大的科研基地和國內(nèi)外科學(xué)技術(shù)信息的重要集散地。隨著中國改革開放的日益深入，北京不但是中國的政治文化中心、是中國最主要的旅游城市之一，也已成為當(dāng)前及進(jìn)入二十一世紀(jì)后外商投資的熱點地區(qū)之一。北京城區(qū)通往周邊地區(qū)的放射形交通干線四通八達(dá)，京津塘、京石、首都機(jī)場高速路的建成，形成了現(xiàn)代化交通體系的骨架。北京已經(jīng)成為中國與世界各國郵政、通訊的主要樞紐，市內(nèi)電話裝機(jī)容量已達(dá)462萬門。北京擁有基礎(chǔ)雄厚、門類齊全、體系完整的第二產(chǎn)業(yè)、尤其是改革開放的近二十年來，第二產(chǎn)業(yè)保持了較高的增長速度，當(dāng)前北京市以調(diào)整工業(yè)結(jié)構(gòu)和布局為重點，積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和輕型、低能耗、無污染的新型工業(yè)。北京第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度大大超過其它產(chǎn)業(yè)，成為北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。目前，其中跨國公司和國際知名公司有316家已在北京投資了418個項目，全球最大的500家企業(yè)中，在北京有投資項自的就達(dá)146家，金融機(jī)構(gòu)和組織在京的代表處達(dá)215家，銀行類115家，保險類80家，其它30家，外資銀行在京設(shè)立分行14家。大量的外商投資企業(yè)帶動了商務(wù)旅行、商務(wù)會議增加，增加了賓館飯店，尤其涉外賓館飯店的需求量。北京的民俗文化豐富多彩，國子監(jiān)古文化街、白云觀廟會等是民俗活動的重要地區(qū)。近年來，在國內(nèi)擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀調(diào)控政策下，節(jié)假日時間也越來越長，同時帶薪休假制度也將逐步提到日程上來，這對國內(nèi)旅游業(yè)將形成重大促進(jìn)。旅游業(yè)對賓館飯店也提出了巨大需求。另外，全國各省、重要城市以及大公司等紛紛在北京市設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，來往人員頻繁。另外，我國會議、展覽經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，也為北京賓館飯店的功能、設(shè)施、服務(wù)提出了新的要求。%。%；，%；，%。具體花費構(gòu)成如下圖所示： 國內(nèi)旅游人員狀況根據(jù)統(tǒng)計，2000年北京賓館飯店共接待外省市來京游客6743萬人次，比1999年增長10%。 北京市飯店賓館概況 賓館飯店基本情況目前北京市列入國家旅游局及統(tǒng)計局統(tǒng)計資料的飯店及酒店式公寓共有571家，其中5星級飯店21家、4星級飯店39家、3星級飯店148家、2星級209家、1星級57家、酒店式公寓22家、未定級飯店28家、非定點飯店47家。北京市歷年客房數(shù)量變動情況見下圖：根據(jù)統(tǒng)計資料，不同星級飯店客房數(shù)量以及床位數(shù)量比例分布情況如下： 賓館飯店基本經(jīng)營情況2000年，%；客房平均出租率61%，較1999年增長4%；客房平均房價394元/間天；，扣除不可比因素。從客房的平均房價看，2000年，涉外飯店平均房價394元/間天，比上年高出42元/間天，%，成為營業(yè)收入總額增長的另一原因。2001年，隨著我國加入WTO和北京正加緊申辦2008年奧運會，北京市的國際旅游業(yè)將繼續(xù)保持增長勢頭，預(yù)計全年接待海外旅游者將達(dá)300萬人次，比2000年增長6%；旅游外匯收入29億美元，比2000年增長5%。2000年四星級飯店出租率最高，超過70%；二星級出租率較低。不同星級賓館不同服務(wù)項目所占營業(yè)收入構(gòu)成狀況分析如下：三星級與五星級賓館客房服務(wù)收入所占總收入比重最低，未定級的賓館客房服務(wù)收入所占比重最高。星級飯店商品銷售所占營業(yè)收入比例都高于未定級的飯店與公寓，四星級、五星級飯店比例更高于其他星級飯店。不同星級飯店各類營業(yè)收入比重公寓營業(yè)收入中客房收入超過多數(shù)，其他收入項目比重也非常高，而餐飲與商品收入比例較低。五星級飯店客房收入所占比例未過半數(shù)，餐飲收入比重較高；四星級飯店客房收入超過半數(shù)，餐飲收入也占了非常高的比例；三星級飯店與五星級飯店收入構(gòu)成比較一致；二星級、一星級飯店客房收入比重增加，餐飲收入與其他項收入比重基本相當(dāng)。不同星級飯店收入構(gòu)成，五星、四星級飯店數(shù)量雖然較少，但總收入確占了較大比重：不同星級飯店利潤狀況，五星、四星級飯店利潤較高，其他飯店利潤總額仍然為負(fù)值，三星級飯店虧損最大： 北京賓館飯店區(qū)域分布朝陽區(qū)由于商務(wù)氣氛濃厚，發(fā)展較快，所以賓館飯店數(shù)量最多；海淀區(qū)由于中關(guān)村區(qū)域發(fā)展迅速，旅游休閑景點多，賓館飯店也比較多。各區(qū)域分布比例如下圖所示。三星級飯店分布三星級飯店雖然仍然是朝陽等商務(wù)氣氛濃厚的區(qū)域最集中，可在有一定旅游資源的遠(yuǎn)郊區(qū)縣數(shù)量已經(jīng)明顯增加。公寓區(qū)域分布由于公寓以較長時間進(jìn)行商務(wù)活動的人為主要客戶群，所以在商務(wù)氣氛濃厚的朝陽、東城、海淀等區(qū)域，數(shù)量比重較大。隨著北京市現(xiàn)代化進(jìn)程加快，加入WTO后對外交流增加，以及2008年奧運會體育旅游觀光的需求刺激，近幾年客房數(shù)量年增長速度仍然不會低于前20年的平均值。旅游收入496億元，均比上年增長10%。增加值占第三產(chǎn)業(yè)增加值的32%，%?！柟毯屯晟剖锥夹蜗螅ㄖ袊锥?、東方古都、現(xiàn)代新都），把北京建設(shè)成全國旅游首善之區(qū)，成為國內(nèi)外旅游者的首選之地，使旅游的發(fā)展充滿首創(chuàng)精神和新意。全面提高旅游服務(wù)質(zhì)量，提高旅游者的滿意度，旅游產(chǎn)業(yè)全面實行現(xiàn)代企業(yè)制度，真正實現(xiàn)WTO對旅游業(yè)提出的各項要求，使旅游產(chǎn)業(yè)具備更加強(qiáng)大的市場競爭力。今年11月中國已經(jīng)正式成為國際貿(mào)易組織成員，國際商務(wù)交往活動更加頻繁，國際商務(wù)旅客來京人次必將增加；作為國家的首都，北京是國內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)、文化等各領(lǐng)域中心，交流、會議、展覽等等都必將加大對賓館、飯店的需求量；同時北京作為一個歷史文化古城，旅游資源豐富，是國內(nèi)外游客首選的游覽觀光勝地，而且隨著法定假日的增多和帶薪假期在我國的流行，越來越多的人外出旅游，并選擇星級飯店入住。以前20年數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，預(yù)測今后接待海外來京人數(shù)如下：國內(nèi)游客方面，隨著每年法定假日中長假的增多，近年來也在以年增長率超過10%的速度增加，以此為基數(shù)估計，國內(nèi)來京游客數(shù)量：在較長的時間內(nèi)，外省市國內(nèi)游客仍是北京市飯店最主要客戶，在旅游業(yè)收入中，國內(nèi)游客收入目前占總旅游收入近70%，這一趨勢較長時期內(nèi)不會改變。 寫字樓市場概況 市場供應(yīng)情況隨著北京市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，整個辦公用房市場日漸活躍，從1994年不足20平方米的竣工量，2000年稍有回落，竣工面積約為69萬平方米，整個辦公市場存量在500萬平方米左右。到2000年大約在449萬平方米左右。其中，中關(guān)村地區(qū)的供應(yīng)量將有33萬平方米左右。 綜合起來，大約有141萬平方米的供應(yīng)量入市。 在這四棟寫字樓中，東方廣場二期從面積上講可以說是其中最大的，中國人壽大廈和和喬大廈三期則都位于寫字樓的黃金地段－－規(guī)劃中的北京中央商務(wù)區(qū)，而騰達(dá)大廈則靠近中關(guān)村，新增供應(yīng)量已經(jīng)很大，給市場帶來了很大的壓力，而現(xiàn)有寫字樓所空出的面積則更進(jìn)一步加劇了市場的惡化程度。而從中長期規(guī)劃來看，高檔寫字樓的供應(yīng)量分布有： CBD大約在500萬平方米，中關(guān)村為200萬平方米左右，金融街在150萬平方米左右，其他地區(qū)150萬平方米左右，潛在供應(yīng)量在1000萬平方米左右。 寫字樓市場需求狀況2000年以來，隨著世界經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和亞洲經(jīng)濟(jì)的回暖升溫，新經(jīng)濟(jì)的迅速崛起全面帶動了寫字樓市場的快速回升。目前北京寫字樓市場的投資回報率約在9％－11％之間，與國外房地產(chǎn)市場5％左右的回報率相比是非?？捎^的。受高投資回報率的吸引，一些以投資為目的買家也開始大面積購買寫字樓，這些因素都會最終促使寫字樓售價逐漸上漲。2001年上半年，市場吸納了近28萬平方米的高檔寫字樓面積，其中多數(shù)面積被電信、金融行業(yè)購買且多數(shù)用于自用，同時新租戶租用和現(xiàn)有租戶擴(kuò)租的情況也比較踴躍。外資企業(yè)在租賃市場上仍然體現(xiàn)出強(qiáng)大的實力，占據(jù)40％左右的市場份額。這從一個側(cè)面反映了中資機(jī)構(gòu)國際化進(jìn)程的加快。如在今年的CBD大戰(zhàn)中，CCTV的東遷和部分高科技外企、上市公司的西移就證明了這一點。以金融街為例，目前金融街地區(qū)的售價在2400美元／平方米。租金方面，成交價在26美元/，比去年同期上漲了7個百分點。從區(qū)位上看，東城區(qū)空置率最高（%），其次是朝陽區(qū)（%），海淀區(qū)和西城區(qū)列第三和第四位，%%。但由于美國的恐怖襲擊、經(jīng)濟(jì)減速等方面帶來的一系列連鎖反應(yīng)產(chǎn)生了很多不穩(wěn)定因素，對世界經(jīng)濟(jì)有可能產(chǎn)生消極影響，進(jìn)而使跨國公司減少對寫字樓的需求。 加入WTO對寫字樓市場的影響分析中國已于今年11月加入世界貿(mào)易組織，這對北京高檔寫字樓 將產(chǎn)生積極的影響。對于高檔寫字樓市場來說，入世肯定會有積極地影響，這種積極的影響最直接地體現(xiàn)在銀行、保險等金融行業(yè)，會計、律師等服務(wù)性行業(yè)以及電信運營等行業(yè)。然而，入世之后，這些行業(yè)將很快被允許經(jīng)營本地業(yè)務(wù)，它們的規(guī)模將隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展而逐漸擴(kuò)大，隨之產(chǎn)生的對寫字樓的需求也將逐漸釋放出來。原因主要有：（1）入世的利好因素對房地產(chǎn)市場尤其是高檔辦公樓的影響都不會立竿見影的，至少需要半年甚至一年的時間，這是因為房地產(chǎn)市場相對于整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有一個滯后期。（2）是全球經(jīng)濟(jì)目前正在放緩，美日經(jīng)濟(jì)甚至已經(jīng)進(jìn)入了衰退期，而北京高檔寫字樓市場相當(dāng)大一部分都是由美日公司來支撐的，因此這些國家經(jīng)濟(jì)的衰退勢必會對北京高檔寫字樓市場產(chǎn)生不利的影響。在租金方面，許多公司對目前市場上的高租金越來越缺乏承受能力。（3）盡管目前需求不旺，但寫字樓的供應(yīng)在今年下半年到明年上半年卻相當(dāng)多，根據(jù)統(tǒng)計，今年下半年到明年上半年北京高檔寫字樓的供應(yīng)量將接近80萬平方米，這還不包括原有寫字樓中未被消化的部分，如果全加起來的話，實際有效供應(yīng)將超過120萬平方米，這一供應(yīng)量已經(jīng)超過了北京寫字樓供應(yīng)高峰年1997年的供應(yīng)量（116萬平方米），因此未來半年到一年北京寫字樓市場的供應(yīng)量將是比較大的。實際上，這種謹(jǐn)慎的態(tài)度也是目前寫字樓發(fā)展商普遍存在的，這與以前北京寫字樓發(fā)展商對利好消息的反應(yīng)形成了鮮明的對比。以上種種情況表明，發(fā)展商目前表現(xiàn)得更加理智，更能從市場的實際供求關(guān)系來決定其租金的定價，而不是盲目地跟風(fēng)。實際上，一些不利因素本身就能夠轉(zhuǎn)化成有利因素。實際上，目前已經(jīng)有不少這樣的公司由于本國或本地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣而正在或準(zhǔn)備考慮到中國來投資。而臺灣公司更加明顯，尤其是電子行業(yè)，目前臺灣本土甚至已經(jīng)出現(xiàn)空洞化的趨勢，許多這類公司到祖國大陸投資建廠。但從長期來看，尤其是入世后半年到一年的時間，隨著原有寫字樓存量被逐漸吸納以及新的供應(yīng)還沒有出現(xiàn)，并且隨著入世的利好因素逐漸釋放出來，北京高檔寫字樓市場將逐步趨向供需平衡，某些位置好、素質(zhì)高的樓盤會出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，高檔寫字樓的租金也會穩(wěn)步回升，空置率將相應(yīng)地降低。 相關(guān)政策對寫字樓市場影響的分析在相關(guān)政策方面，北京市頒布的許多區(qū)域性政策和對某些行業(yè)的優(yōu)惠政策將會對寫字樓市場起到一定的積極作用，主要有以下一些相關(guān)政策：（1）朝陽CBD地區(qū)從政策方面，CBD的規(guī)劃方案也為開發(fā)商提供了各種靈活和便利，如在對商務(wù)中心區(qū)內(nèi)建筑容積率實行宏觀控制、總量平衡的前提下，可采取容積率轉(zhuǎn)移、容積率獎勵等鼓勵辦法，促進(jìn)商務(wù)中心區(qū)開放空間的規(guī)劃建設(shè)；另外，對區(qū)內(nèi)高檔寫