【正文】 ◆類型：電梯為主，多層稀少，洋房別墅稀缺；◆戶型：面積小型化，以80120㎡需求為主，緊湊型套三和套二占主力，部分樓盤創(chuàng)新點已與成渝接軌；◆價格：20002700元/㎡為主，2700元/㎡以上樓盤較少，且低價入市趨勢明顯；◆營銷：水平提高，但品牌號召力還較弱。二、項目面臨的市場容量分析 ：通過對達州過去8年的供求走勢分析和城市發(fā)展、人口變化等綜合分析，我們得出達州中心城區(qū)房地產(chǎn)市場容量的預測結(jié)果如下：◎20082015年供給規(guī)模走勢：總量約1100萬㎡，每年新增約100萬㎡；◎20082015年需求規(guī)模走勢：總量約850萬㎡，其中住宅每年需要約100萬㎡；◎20082015年房價走勢：整體均價運行區(qū)間在20003000元/㎡，像龍郡這類中高檔住宅均價，如果市場形勢趨好，預計會在30004000元/㎡，否則將保持在目前25003000元/㎡?！褒埧ぁ表椖块_發(fā)戰(zhàn)略研究報告目 錄第一章、項目發(fā)展戰(zhàn)略環(huán)境調(diào)研結(jié)論 4一、項目市場宏觀大勢分析： 4經(jīng)濟背景： 4 宏觀調(diào)控政策： 4二、項目面臨的市場容量分析 ： 4三、達州市場目前供求特征分析： 5達州市場目前總體供給特征： 5市場客戶需求特征變化： 5四、項目面臨的房地產(chǎn)市場走勢預判： 5全國市場后期走勢判斷： 5達州市場后期走勢判斷： 6五、項目綜合SWOT分析結(jié)論： 6項目優(yōu)勢（Strength）分析： 6項目劣勢（Weakness）分析： 7項目機會(Opportunity)分析： 8項目威脅(Threat)分析： 9六、發(fā)現(xiàn)項目的問題與機會： 9發(fā)現(xiàn)問題及應對辦法建議： 9發(fā)現(xiàn)機會與利用： 10第二章、項目開發(fā)戰(zhàn)略建議 10一、項目開發(fā)的戰(zhàn)略思考： 10二、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略推演與初步建議： 11三、龍郡項目開發(fā)戰(zhàn)略建議： 12四、項目總體經(jīng)營策略建議： 13五、項目整體市場定位建議： 14項目前期市場定位梳理： 14項目整體市場定位建議： 14項目整體市場定位發(fā)展驅(qū)動模式： 14項目整體概念定位建議： 16項目整體目標客戶群定位建議： 17六、項目整體產(chǎn)品定位建議： 17第三章、項目整體開發(fā)思路與實施方案建議 18一、項目各地塊控規(guī)條件與規(guī)劃布局建議： 18規(guī)劃布局原則： 18規(guī)劃布局具體建議： 19二、項目投資開發(fā)時序建議： 21項目投資開發(fā)遵循原則： 21項目總體開發(fā)思路： 23三、項目整體開發(fā)周期測算： 24周期： 25開發(fā)銷售節(jié)奏： 25四、項目投資開發(fā)方案建議： 25項目道路及市政基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)時序建議： 2開發(fā)思路： 2實施要求與策略： 2主要時間節(jié)點： 27項目房地產(chǎn)開發(fā)時序建議： 2開發(fā)思路： 2開發(fā)時序要求與策略： 2近期主要時間節(jié)點： 33項目綜合配套開發(fā)時序建議： 3開發(fā)思路： 3開發(fā)時序要求與策略： 3主要時間節(jié)點： 34項目龍湖景觀開發(fā)時序建議： 3開發(fā)思路： 3實施要求與策略： 3主要時間節(jié)點： 36第四章、項目2008年開發(fā)計劃與投資資金流分析 37一、項目2008年開發(fā)計劃與調(diào)整建議： 37二、達州2008年各類住宅物業(yè)房價走勢預估： 39項目高層電梯公寓價格預判： 39項目多層住宅價格預判： 40項目花園洋房價格預判： 41三、項目2008年經(jīng)營收入預估： 42四、2008年項目投資資金力量分析： 42項目投資組合： 42項目經(jīng)營模式建議： 43項目資金籌措、現(xiàn)金流量分析： 4資金籌措與投資計劃： 4項目資金來源與現(xiàn)金流量分析： 48五、項目2008年投資開發(fā)計劃建議： 51第一章、項目發(fā)展戰(zhàn)略環(huán)境調(diào)研結(jié)論一、項目市場宏觀大勢分析：經(jīng)濟背景：國家經(jīng)濟可能進入新一輪高增長、高通脹、高緊縮期，房地產(chǎn)業(yè)可能會面臨銀根緊縮帶來的高利率、高首付和信貸難問題。宏觀調(diào)控政策：“屢調(diào)不止”，但在“越漲越嚴”的博弈中，房價和市場終究將被累積調(diào)控壓下來，并回歸理性和平穩(wěn)。 ◎20082015年產(chǎn)品供求走勢：高層電梯是主流，多層、洋房和別墅等高端物業(yè)供給少，需求積蓄大；戶型面積小型化、功能多樣化、舒適與空間變化多樣性。市場客戶需求特征變化：◆調(diào)控政策對達州購房者已經(jīng)產(chǎn)生影響，但停止買房人很少，觀望在增加；◆隨著房價的快速增長，價格因素已經(jīng)從過去第五位上升到第一位，景觀環(huán)境的重要性則從第一位下滑到第三位。四、項目面臨的房地產(chǎn)市場走勢預判：全國市場后期走勢判斷：◆短期對峙觀望持續(xù)時間可能會比以前更長，長期走勢將是穩(wěn)中略降，回歸理性與平實，賣方市場和買方市場將易位。具體體現(xiàn)是：◆政策走勢：累積調(diào)控效果將決定后市政策走向，2008年5－6月份前后趨于明朗，在奧運會后910月份見分曉，“嚴控繼續(xù)快漲，防止大跌”將是今后政策調(diào)控目標。 ◆市場需求走勢：整體需求依然旺盛，但隨著保障性用房開發(fā)量的增加，滿足自住型需求的渠道逐漸多樣化后，一般商品房市場的剛性需求會減少，而推動房價暴漲的投資（機）型需求會降低或持幣觀望。達州市場后期走勢判斷：◆天然氣能源化工產(chǎn)業(yè)將帶來達州城市轉(zhuǎn)型與升級換代、西外及龍郡等新城快速開發(fā)建設(shè)將大大改善城市居住環(huán)境，“達州將成極具爆發(fā)力新型工業(yè)化城市 ”，整個城市的凝聚力、消費力、購買力都會快速增強，說明達州房地產(chǎn)業(yè)潛力和中長期機會十分明顯。達州中高端房價2008年有望穩(wěn)定在2500－3000元/㎡之間，今后幾年市場如果不惡化，房價預計會在3000－4000元/㎡區(qū)間運行?！艟o鄰交通主干線，整體通達性前景好。◆周邊規(guī)劃有較為完善的生活配套和教育設(shè)施。隨著項目的逐步開發(fā)，項目地塊內(nèi)部還將規(guī)劃建成星級酒店、高檔辦公樓、醫(yī)院、綜合農(nóng)貿(mào)市場即大型購物中心。◆項目地塊擁有無可比擬的資源優(yōu)勢地塊內(nèi)部丘陵地形高低起伏，依山傍水，擁有良好的綠化和水系，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，這對未來該片區(qū)的開發(fā)帶來優(yōu)勢。 ◆項目地塊體量巨大，利于后續(xù)的綜合開發(fā)和土地利用3000畝的體量無疑成為達州的“巨無霸”，持續(xù)的開發(fā)有利于開發(fā)企業(yè)的長遠發(fā)展◆公司實力雄厚，開發(fā)理念先進。這不僅降低了自己的成本投入和風險，更是利用專業(yè)公司的優(yōu)勢對項目前期進行全程專業(yè)的市場調(diào)研策劃、建筑產(chǎn)品策劃，并讓整合營銷策劃提前介入，從而使產(chǎn)品能夠更貼近市場需求，建立了一套較為科學的“防范失誤體系”，把人為能夠控制的風險盡可能降到了最低，從而保證項目最終整體的成功?！繇椖康貕K內(nèi)部地形高差較大，不利于道路及建筑物的建設(shè)利用項目地塊的丘陵地形高低起伏，地形復雜，局部高差達80米，這對區(qū)域道路交通組織及建筑規(guī)劃提出挑戰(zhàn)，增加了施工難度和建筑成本.◆本項目山上周邊目前公共配套和商業(yè)設(shè)施不足，將對先期業(yè)主的前期生活造成一定負面影響，從而不利于本項目前期市場推廣。就算目前亟待開發(fā)的A0B07地塊周邊配套都較差，有待整個項目逐漸啟動后，整體生活商業(yè)配套的跟進?！艚煌◣淼陌l(fā)展機會達州是四川通江達海的東通道，河市機場直達成都、廣州、武漢、西安、深圳、北京等地；襄渝鐵路、達渝鐵路、國道210縱貫全境，達萬鐵路、國道318橫穿全市，7個縣（市、區(qū)）縣縣通鐵路；達渝高速公路連接成渝，到重慶只需2小時，到成都只需4小時，達陜高速公路也正在規(guī)劃建設(shè)；渠江航運直通重慶，已基本形成立體交叉、四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)體系?！舫鞘行乱?guī)劃和發(fā)展帶來的機會達州市的城市新規(guī)劃帶來城市發(fā)展格局的變化，項目地塊所在地南外規(guī)劃為新的城市副中心。形成“以西城為城市中心，以南城和老城為城市副中心，沿州河發(fā)展軸展開”的組團式布局結(jié)構(gòu)形態(tài)。南外作為未來的城市副中心，發(fā)展?jié)摿⒉蝗葜靡伞Ｄ贤獾奶烊粴饽茉椿ぎa(chǎn)業(yè)園區(qū)以及未來可能出現(xiàn)的各類上下游企業(yè)都需要產(chǎn)業(yè)工人們較為集中地在一定的區(qū)域內(nèi)進行生產(chǎn)、生活；高收入的就業(yè)機會將會吸引其他地區(qū)人口向達州聚集；人口聚集與專業(yè)分工將派生并促進達州地區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；達州地區(qū)工業(yè)化將會附帶提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率和農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)升級，加速農(nóng)村剩余勞動力向城市的轉(zhuǎn)移，為城市化提供必要條件。◆達州健康的房地產(chǎn)市場帶來發(fā)展機會達州市的區(qū)域經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)都處于健康發(fā)展的上升階段，這對本項目的開發(fā)和推廣創(chuàng)造了一個良好的市場機遇。項目威脅(Threat)分析：◆政策面的威脅由于國家宏觀調(diào)控仍未結(jié)束，房地產(chǎn)開發(fā)還具有很多的變數(shù)，從最初對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的調(diào)控到現(xiàn)在的對購房消費者的限制，出臺的一系列宏觀層面的，土地、金融、銷售等各方面的政策對房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的信心打擊較大，開發(fā)中的不確定因素增加。確立正確的開發(fā)序列和建設(shè)要點至關(guān)重要，要避免出現(xiàn)資金鏈的斷裂，造成項目的被動。◆競爭對手的威脅目前，達州房地產(chǎn)市場格局基本形成。隨著政府調(diào)控力度的增強，達州房地產(chǎn)市場不可避免的要出現(xiàn)調(diào)控癥狀，及對投資客戶的打壓和有效購房消費者的觀望。六、發(fā)現(xiàn)項目的問題與機會：發(fā)現(xiàn)問題及應對辦法建議：◆問題一：政策風險大－－緩拿地，加大開發(fā)銷售，確?，F(xiàn)金流。 ◆問題三：買方市場形勢與競爭－－進行控制性開發(fā)和“暴力營銷”，一方面迅速聚集客戶，另一方面迫使競爭對手屈服。 發(fā)現(xiàn)機會與利用：◆機會一：城市面臨轉(zhuǎn)型－－樹立長期發(fā)展戰(zhàn)略，充分作好社會關(guān)系、資源合理占有、資金和人才儲備、管理體制建設(shè)等準備；用夠、用足天然氣化工基地建設(shè)的優(yōu)惠政策，將龍郡項目納入化工基地建設(shè)體系內(nèi)，爭取政府和政策支持。 ◆機會四：城市市區(qū)或近郊缺乏好的旅游休閑場所－－加強加快城市休閑產(chǎn)業(yè)開發(fā)，引入多種休閑、游樂項目，并注意覆蓋量大和可持續(xù)消費的階層。而縱觀國內(nèi)著名房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展歷程和現(xiàn)有發(fā)展模式，當企業(yè)發(fā)展和積累到一定程度的時候，都會理清企業(yè)的發(fā)展定位和創(chuàng)建適合自身特色的開發(fā)模式?，F(xiàn)在，公司擁有龍郡這樣一個大項目，經(jīng)過5年的打拼和經(jīng)驗總結(jié)后，我們認為是該考慮這個問題了，因為這不但是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略問題，也將是龍郡項目發(fā)展指導思想和開發(fā)思路問題，當一旦戰(zhàn)略問題確定了，后續(xù)的開發(fā)思路和計劃就清晰了。其實這里沒有孰是孰非的問題，只有企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略選擇問題。