【正文】 盤本身的形象將會越顯鮮明突出這一點從小河、花溪的樓盤中可找到答案，“一道美麗的地平線”、“山環(huán)水抱超大社區(qū)”、“高爾夫首席生態(tài)特區(qū)”，如今的郊外樓盤已經(jīng)樹立了這樣一個一個讓人印象深刻的形象，相信明天還會有許多“更美麗的地方”呈現(xiàn)在客房的面前。為二次置業(yè)人士提供新的視野在未來的一兩年內(nèi)，白云區(qū)肯定會出現(xiàn)規(guī)模較大的新盤，將一改過去諸候分據(jù)，群雄爭霸的時代，發(fā)展商的多極對抗將形成主流，市內(nèi)樓盤那樣見縫插針，步步為營的做法至少在目前還決不會成為白云成功樓盤的主流。也必將打破現(xiàn)有的白云樓市的競爭格局。這給舊城改造提供了充分的條件，在整體規(guī)劃方面，充分利用有限資源，抓住機遇，做好區(qū)域定位，舊城改道，功能轉換，環(huán)境整治等工作，也是業(yè)內(nèi)人士不可避的問題，因為房地產(chǎn)業(yè)建立在區(qū)域經(jīng)濟基礎上，沒有區(qū)域經(jīng)濟的強勁支撐，房地產(chǎn)業(yè)只能是空中樓閣?！按蟀自啤钡恼w形象必將逐步樹立，舊城改造是關鍵點，整體規(guī)劃和商業(yè)配套亦將被提上日程。白云樓市的開發(fā)走勢分析面對金陽新區(qū)建設給白云區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)帶來了千載難逢的機遇，白云區(qū)雖然在客觀上存在一定的先天弱勢，地處偏遠、交通不便、配套不足、整體環(huán)境較差是不容回避的現(xiàn)實，但是，多年經(jīng)驗發(fā)展的積累，其廣闊的發(fā)展空間，適宜的價格水平卻是市內(nèi)物業(yè)所無法比擬的。此外，汽車擁有量的增多，鄰近郊區(qū)的住宅物業(yè)銷售會有好轉。重新樹立一個“大白云”的概念已是非常重要，經(jīng)濟活動的日趨頻繁，投資增加，大量的人流將會向白云涌入，這也必將引起白云房地產(chǎn)市場中需求的增加，置業(yè)需求也將受到刺激。有特點的樓盤、小區(qū)少，除朝暉花園外，其它樓盤純粹是住宅，無綠化，物管差。戶型方面：80120m2面積的戶型熱銷，錯層、平層是客戶的首選，躍層銷售有一定難度，客戶接受此類戶型尚需時日。還有一定的客戶仍需存在，白云區(qū)內(nèi)近20萬人，現(xiàn)有的住房數(shù)量以及環(huán)境及在售的各樓盤總量，并不足以解決區(qū)內(nèi)人的住房狀況。價格影響下，客戶面顯得較廣，五萬以上對于白云區(qū)內(nèi)居民個人來說咬咬牙便能住上滿意的房子；3)另外從現(xiàn)階段的購房的客戶來看主要有以下特點：1)價略低，客戶多屬二次擇業(yè)。在市政治經(jīng)濟文化中心向西移的戰(zhàn)略影響下，各樓盤的建立自然會考慮到這點，如各樓盤均位于白云大道兩旁，典型的應屬朝暉花園，其借助毗鄰金陽小區(qū)通過對金陽的聲勢宣傳了自己，自然又吸引了不少客戶。2.規(guī)模大的不多，除朝暉花園外，基本都屬于小規(guī)模。位于同心路的金谷園的客戶則主要是與之相鄰的鋁廠的職工，這一樓盤利用地段在抓目標客戶上應該留個典型。這一地段處于白云的入口處，有著十分有利的地理優(yōu)勢，加上即將開發(fā)的金陽新區(qū)就在其西側，所以，盡管價格相對于其它樓盤略高，但銷售情況都還不錯。從各樓盤所處位置不難看出，在售的樓盤大多集中在白云大道兩側，而且多集中在白云公園附近，可見，便利的交通和優(yōu)美的環(huán)境是吸引客戶的有利要素。通過對白云區(qū)樓市的調(diào)查,不難看出白云區(qū)樓市尚處于一個比較初級階段,在售樓盤數(shù)量并不是很多,近10個左右，包括一些不知名的樓盤在內(nèi)。今年年初開盤的朝暉花園，在小區(qū)規(guī)劃、配套、物管、項目包裝、促銷手段等方面都有一定的創(chuàng)新，它在白云的地產(chǎn)業(yè)之中起了示范作用，并產(chǎn)生了明顯的經(jīng)濟效益。與貴鋁相鄰的白云村住房開發(fā)力度最大，目前連片開發(fā)了總面積逾8萬平方米的貴鋁住宅小區(qū)，以680元/M2—720元/M2的價格整體出售給貴州鋁廠。貴鋁目前的經(jīng)濟效益較好，職工的工資、福利待遇較高，從而其購買力較強；②目前貴州鋁廠的2萬多名職工中就蘊藏著巨大的購房潛力。而目前，在白云已涌現(xiàn)出一批較有口碑和品牌效應的，具備較好實力的發(fā)展商（如朝暉房開、強臣房開、永茂房開），他們對推動白云的房地產(chǎn)業(yè)，提升白云建筑的整體水平注入了新鮮的血液。97年后，貴陽的部分開發(fā)商開始進入白云區(qū)，開發(fā)了一些較具品味的商品房，開始引入新的建筑理念。這在當時也刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。80年代初，只有為數(shù)不多的幾棟住宅樓。對于樓盤而言，第一要素往往是地段與位置，那么對于郊外，尤其是白云區(qū)的樓盤來說，面臨著新的考驗和決策。我們都知道小河、花溪、白云這三個板塊通過各自相連的沙沖大道、花溪大道、貴遵大道與貴陽緊密聯(lián)系。而白云區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)則悄無聲息。應該說，目前白云的房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)出前所未有的良好契機。但，經(jīng)過這些年市政設施的不斷完善及白云人不懈的努力。白云樓市現(xiàn)狀分析區(qū)域概況及地產(chǎn)趨勢白云區(qū)是貴陽市所轄的一個行政區(qū)域，是貴陽市的衛(wèi)星城，通過貴遵高速公路與貴陽相連，它不僅是貴州最著名的鋁工業(yè)基地，同時也是國內(nèi)久負盛名的鋁城。白云時代項目方案白云?時代新居策劃案第一部分市場分析一、在以往筑城人的心目中，白云區(qū)給人的第一印象常常是偏遠、粗糙、與貴陽市形成一個相對獨立或斷裂的區(qū)域。雖然白云區(qū)客觀上仍距離市區(qū)較遠，但目前已有數(shù)條連接市區(qū)的交通干道交付使用；且區(qū)域經(jīng)濟歷年來都在不斷的迅猛增長。在2000年9月召開的房交會上，小河、花溪的部分樓盤成為置業(yè)者矚目的焦點。報紙、電視等媒體上很少見到白云區(qū)的地產(chǎn)報道。小河的繁榮來自政策的指引和自身的動力；花溪的蓬勃發(fā)展得益于優(yōu)美的地理環(huán)境和濃厚的人文氣息；而白云區(qū)由于城市功能定位的不同，決定了白云區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展只能是結合大企業(yè)進行開發(fā)，以水平價格差同其它區(qū)域抗衡。 白云樓市的發(fā)展進程白云區(qū)的建制是1973年才開始恢復的，起步較晚，發(fā)展緩慢。至1993年房改時，全區(qū)也僅有500余套公房出售，供需矛盾十分突出。93—94年，主要是職工集資建房，同時有部分商品房開發(fā)，當時的商品房價格十分便宜，每平方米才450元左右，幾百套房子一推出來很快就被搶購一空。標準式、躍式、復式、別墅等各種戶型多種多樣，再加上人口的增多，住房居住的觀念更新，市場供給不足，導致房價一路攀升，由前幾年的每平方米550元—680元漲到現(xiàn)在的每平方米750元。區(qū)域地產(chǎn)市場蘊藏著巨大的潛力在白云區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展史上，依托大廠搞開發(fā)是其顯著特點。其原因在于：①貴鋁職工目前的住房條件尚不盡人意，職工有強烈的二次購房欲望。其項目一期2萬多平方米目前已交付使用，二期4萬多平方米正在緊張施工中。 區(qū)域綜述從總體上看，區(qū)內(nèi)各樓盤銷售態(tài)勢良好，以6501200元/m2的價格出售，相對于貴陽及其它地區(qū)來說是比較有明顯優(yōu)勢的。位于白云南路的樓盤主要有園林居、藍天大廈及幾棟未知名的樓盤，價格在7501200元/m2元之間。位于朝暉路的朝暉花園則是區(qū)內(nèi)唯一的大型樓盤，目間一期近200余套已售完，正推出二期的80套，銷售態(tài)勢也見好，毗鄰金陽區(qū)的有利位置，區(qū)內(nèi)較好的配套、物管以及優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，吸引了區(qū)內(nèi)不少客戶的目光，銷售狀況良好并成為白云區(qū)內(nèi)樓盤的典型代表。就目前白云樓市來說具有以下主要特征：1.朝暉花園占地40000m2，建筑面積80000多平方米的規(guī)模在白云獨樹一幟，所以其在規(guī)模上已完全同其它樓盤區(qū)分開來，加上配套、物管方面的優(yōu)勢，自然成為區(qū)內(nèi)客戶的最愛，而其它樓盤均屬小規(guī)模。各樓盤的建立受到市政府向金陽小區(qū)移動、區(qū)政府向南湖移動的影響。3.比較小河樓價、貴陽樓價，及其它地區(qū)樓價，白云區(qū)的樓價顯得很具吸引力，買一套一般的住房只需五到六萬元，這樣的價格對需要改善住房環(huán)境的二次置業(yè)者來說，是再合適不過的了。主流是白云區(qū)內(nèi)的居民尤其貴州鋁廠的職工為主，區(qū)政府、各職能部門，一些郊區(qū)的有一定資金者,也是主要客戶來源,貴陽方向客戶面少；2)客戶對居住的外部環(huán)境，配套、物管有了新的認識，希望從里到外改善住房環(huán)境（例鋁廠職工）；4)4.5.總的來說，隨著西部大開發(fā)，金陽新區(qū)的規(guī)劃。同時，由于經(jīng)濟的增長與發(fā)展，職工就業(yè)機會增多，收入增加，這將有利于居民購房消費能力的提高，從而使住宅物業(yè)的需求量加大。一、我們預見白云樓市的開發(fā)走勢應有以下幾個特征：白云區(qū)經(jīng)濟持續(xù)增長，又面臨西部大開發(fā)，建設經(jīng)濟強縣兩大歷史機遇。蘭博會、風箏節(jié)的舉辦，及今年南湖新區(qū)的啟動，將對白云的產(chǎn)業(yè)增長起到積極的作用。新的建筑理念和營銷水平將會出現(xiàn)。因此，在充裕的空間里營造親切、寬松、和睦的居住氣氛才是白云區(qū)樓盤發(fā)展的方向。白云的樓盤也不再是偏隅陋居的代名詞，個性和氣質(zhì)將會得以展現(xiàn)。廣袤的空間，蘊涵著無限的潛力；許多年的持續(xù)發(fā)展，已為將來進步奠定了良好的基礎；長期持續(xù)宣傳推廣，對客戶交通距離障礙心理的突破，是白云再現(xiàn)地產(chǎn)風去的保障；較有口碑的發(fā)展商，陸續(xù)將旗幟插上這一方熱土，更是掀開新紀元序幕的契機。第二部分項目市場定位分析決策任何項目在進行操作之前，都必需明白一點“開發(fā)的目的是什么”這時我們必須做的第一步。這些問題的實際解決也就形成了我們的項目定位。住房既然已形成了商品，就應同其它商品的開發(fā)步驟一樣，在確定消費對象的基礎上進行開發(fā)。部分項目也正從單一化向規(guī)?；较虬l(fā)展，項目的概念炒作才剛剛開始，地產(chǎn)市場的發(fā)展空間還相當巨大。但從另一方面來看，本案的定位也并不是那么輕松。南湖新區(qū)是白云區(qū)連結金陽區(qū)的重要地塊。一旦定位對項目的超前性考慮不足，南湖新區(qū)的啟動就必然會造成“時代新居”的滯銷，加大其開發(fā)周期，拉長我們的戰(zhàn)線，極大的削弱本項目利潤。這種概念的提出可以引導客戶深入觀注本案的建筑設計、園林規(guī)劃、精美小品等等細微之處，領略超前設計的真實內(nèi)涵。利于被客戶所接受，也有利于宣傳媒體的炒作。市內(nèi)樓盤均為較為單一的園林風格設計，要么歐式，要么中式，要么現(xiàn)代簡約等等，在訴求上只選擇了某一種風格進行塑造。“異國風情”園林設計打破了常規(guī)設計思想，將小區(qū)分成若干個區(qū)域，不同區(qū)域賦予不同的法式園林、意大利式園林、美式園林、德式園林等形成一個融合“世界”園林的大花園，塑造獨特的賣點，滿足不同客戶需求，從而有力的支撐“樣板工程”概念。項目檔次定位分析決策本案占地約5萬平方米，總建面近8萬平方米。因此說本案有著成為白云高檔樓盤的客觀條件，并且也存在著較大的市場空間。白云現(xiàn)在正步入于向新區(qū)擴展的起步階段，今年連結新區(qū)的高