【正文】 主任1人服務(wù)質(zhì)量督察組管理處主任(兼)行政人事客服主管（兼）客戶服務(wù)中心主管1人工程技術(shù)部1人秩序維護(hù)部主管1人環(huán)境服務(wù)部主管1人環(huán)境服務(wù)員5人秩序維護(hù)員11人（其中班長1人）中央調(diào)度（兼）收費1人社區(qū)文化部（兼）文秘、檔案1人A 管理處主任：負(fù)責(zé)春江華庭項目全面工作。通過文化的凝聚功能、引導(dǎo)功能、約束功能，把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來。充分肯定努力工作所得的優(yōu)厚報酬，吸引人力，激勵員工取得更好的工作業(yè)績。E 工資福利系統(tǒng)重在考核。我們將培訓(xùn)放在集體和個人發(fā)展的重要位置，培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精。獎勵的類型有物質(zhì)獎勵和精神獎勵等。C 獎懲機制在實際工作中以獎為主，以懲為輔，堅持優(yōu)勝劣汰，獎罰分明，通過獎勵“引”著員工往前走，通過懲罰“打”著員工朝前走。引導(dǎo)員工動機，尊重個人情感，并且針對個別員工個性心理做適時的思想工作。第四個系統(tǒng):激勵系統(tǒng) 激勵系統(tǒng)示意圖及說明說明：A 激勵是我們?nèi)诵曰芾淼闹饕绞?，是尊重個體權(quán)利，保持團(tuán)隊?wèi)?zhàn)斗力的重要方法。C 各作業(yè)部門負(fù)責(zé)人對所管轄員工的工作進(jìn)行管理，日常負(fù)責(zé)引導(dǎo)、監(jiān)督下屬按照標(biāo)準(zhǔn)落實各項工作任務(wù)。春江華庭項目管理處主任可監(jiān)督所有崗位人員是否按照預(yù)定的工作計劃、標(biāo)準(zhǔn)落實各項工作。服務(wù)質(zhì)量控制系統(tǒng)及說明作業(yè)部門制定糾正措施報客戶服務(wù)中心審批（包括處罰措施）客戶服務(wù)中心責(zé)令作業(yè)部門分析偏差原因并制定糾偏措施實際工作成效執(zhí)行糾偏措施預(yù)期的成效管理處主任、客服專員、服務(wù)質(zhì)量督察員等通過檢查發(fā)現(xiàn)與工作標(biāo)準(zhǔn)的偏差，匯總到客戶服務(wù)中心。C 保持指令權(quán)、檢查權(quán)和處理權(quán)的高度統(tǒng)一，避免責(zé)權(quán)分離所導(dǎo)致的管理失控。信息采集真實、科學(xué)、迅速。春江華庭項目管理處保證對日常信息的有效管理，使管理服務(wù)活動的決策體現(xiàn)業(yè)主的需求，特建立了信息控制系統(tǒng)；為使我司有效地對各崗位上的人員的工作狀態(tài)進(jìn)行有效監(jiān)控，確保其服務(wù)工作符合既定的要求，保證服務(wù)效率和質(zhì)量，我們特建立了如下服務(wù)質(zhì)量檢查控制系統(tǒng)：信息控制系統(tǒng)圖及說明各種信息發(fā)送客服中心監(jiān)控反饋命令有關(guān)部門傳媒A 信息是我們重要的經(jīng)營資源，信息源要全面，匯聚與長博執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道回到指揮機構(gòu)，由指揮機構(gòu)做出校正、判斷、總結(jié)，并將執(zhí)行結(jié)果報告給監(jiān)督機構(gòu)。春江華庭管理處客戶服務(wù)中心是管理處的指揮機構(gòu)，負(fù)責(zé)各方信息的收集、整理，然后傳遞給管理處各職能部門。B 示意圖各涉及群體的職能在具體運作中，春江華庭業(yè)主委員會、各政府職能部門、被服務(wù)群體、我公司均是物業(yè)管理服務(wù)工作的監(jiān)督機構(gòu)。C 所有運作過程均有嚴(yán)格的監(jiān)控保證，充分體現(xiàn)管理效率。第二個系統(tǒng):運作程序系統(tǒng)整體運作流程圖及說明簽訂合作協(xié)議前期管理項目調(diào)研提交詳細(xì)方案正常期管理A 整體運作流程的設(shè)計原則是全面、合理、高效，環(huán)環(huán)相扣，相互緊密銜接，既無盲點，又無積淀。F 綜合行政組：主要負(fù)責(zé)文件處理、檔案管理、人事勞資管理，倉庫管理以及后勤保障；管理處辦公用品、維修物料的采購等工作。D 環(huán)境服務(wù)部：負(fù)責(zé)整個物業(yè)的清潔保潔工作，確保清潔服務(wù)符合國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，符合物業(yè)使用人的要求；負(fù)責(zé)所有綠化植物的養(yǎng)護(hù)管理工作；負(fù)責(zé)物業(yè)的消殺和水景的管理工作。實行24小時輪流值班，及時處理各類應(yīng)急維修任務(wù)。B 工程技術(shù)部：負(fù)責(zé)春江華庭制訂和實施房屋主體（含室外非機電設(shè)備設(shè)施）的維護(hù)、管理計劃，確保房屋主體、廣場等各非機電設(shè)備設(shè)施完好。內(nèi)部組織機構(gòu)圖：長博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理行業(yè)主管部門、公安、共商等政府職能部門長博物業(yè)管理有限公司長博管理處與對方保持良好的溝通協(xié)調(diào)關(guān)系，爭取其對物業(yè)管理工作的支持。C 長博春江華庭項目管理處為長博物業(yè)管理的執(zhí)行機構(gòu)，與長博物業(yè)管理有限公司（物業(yè)管理責(zé)任機構(gòu)）系隸屬關(guān)系，長博物業(yè)管理有限公司對春江華庭實行一體化、專業(yè)化物業(yè)管理。同時，確立內(nèi)部組織的相互關(guān)系，有利于明確各部門之間的責(zé)、權(quán)、利，使內(nèi)部管理規(guī)范化、制度化，對融洽內(nèi)部人員的相互關(guān)系，提高內(nèi)部溝通的速度與效果，以及增強團(tuán)隊的凝聚力、戰(zhàn)斗力等方面，都將起到積極作用。（三）建立四個系統(tǒng)第一個系統(tǒng):組織系統(tǒng)明確長博科技手段創(chuàng)造性地利用長博同時，我們將立足物業(yè)使用人文化服務(wù)需求，單獨或配合相關(guān)部門開展節(jié)日文化、旅游休閑文化、環(huán)境文化、精神文化建設(shè)工作，致力于我們管理服務(wù)活動的每個環(huán)節(jié)，使整個長博二是在對外服務(wù)工作的標(biāo)準(zhǔn)、流程等方面，我們將制定科學(xué)性、實用性強的制度，以制度規(guī)范員工的服務(wù)行為，確保服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)質(zhì)與高效（導(dǎo)入IS09001和IS014001體系文件）。二、管理方式概述依據(jù)項目特點將管理方式列圖如下：春江華庭項目物業(yè)管理方式（內(nèi)容）組織系統(tǒng)運作系統(tǒng)控制系統(tǒng)三種管理手段：制度手段文化手段科技手段兩個體系IS09001IS014001激勵系統(tǒng)三、管理方式具體內(nèi)容（一）導(dǎo)入兩個體系導(dǎo)入IS09001質(zhì)量體系、IS014001環(huán)境管理體系，將物業(yè)管理的各項活動納入質(zhì)量管理體系中，確保各項管理服務(wù)活動規(guī)范、高效、優(yōu)質(zhì)和持續(xù)改進(jìn)，把以服務(wù)為主要內(nèi)容的企業(yè)活動納入到環(huán)?？刂葡到y(tǒng)中。榆林市全家和物業(yè)管理有限公司管理運作方式、人員配備 及工作流程第一節(jié) 管理運作方式一、管理方式確立原則符合物業(yè)特點，確保管理目標(biāo)實現(xiàn)原則。規(guī)范、適宜、靈活、高效原則。（二）采用三種手段制度手段制度手段包括兩層含義：一是在企業(yè)內(nèi)部管理方面，我們堅持“以制治企”的管理理念,制定科學(xué)的《員工業(yè)績考核辦法》等內(nèi)部管理制度,使企業(yè)內(nèi)部管理制度化、科學(xué)化、規(guī)范化，促使員工高標(biāo)準(zhǔn)、主動地完成工作。文化手段將通過企業(yè)理念宣講、舉辦文化活動等方式，用高尚的企業(yè)文化引導(dǎo)人、塑造人、凝聚人，營造團(tuán)結(jié)和諧的員工團(tuán)隊，提高員工以企業(yè)為榮、為家的意識，進(jìn)而提高隊伍的整體戰(zhàn)斗力。春江華庭充滿文化氣息。春江華庭設(shè)備的自身優(yōu)勢，在管理活動中采用科技手段，運用計算機、閉路監(jiān)控等設(shè)施，實施科技性物業(yè)管理。春江華庭項目管理處與相關(guān)外部單位的關(guān)系，確定其在外部組織系統(tǒng)中的位置，明晰彼此的責(zé)、權(quán)、利，有利于管理處協(xié)調(diào)好各方的關(guān)系，為企業(yè)營造良好的物業(yè)管理環(huán)境。 內(nèi)部組織體系圖及說明長博物業(yè)管理有限公司春江華庭項目管理處工程技術(shù)部社區(qū)文化部客戶服務(wù)中心環(huán)境服務(wù)部秩序維護(hù)部ISO9001推進(jìn)小組服務(wù)質(zhì)量督察組綜合行政組A 長博B 長博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為物業(yè)管理服務(wù)活動的監(jiān)督機構(gòu)，與長博物業(yè)管理有限公司系委托與被委托關(guān)系，長博物業(yè)公司依據(jù)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)合同內(nèi)容開展物業(yè)管理服務(wù)，履行合約，實現(xiàn)約定的管理服務(wù)目標(biāo)。春江華庭項目管理處與江陰市物業(yè)管理行業(yè)主管部門、公安機關(guān)、稅務(wù)等政府職能部構(gòu)成協(xié)調(diào)、監(jiān)督關(guān)系。內(nèi)部組織機構(gòu)圖及說明在組織機構(gòu)的設(shè)置時按照“三大原則”進(jìn)行，分別為“維護(hù)統(tǒng)一指揮原則”、“保證責(zé)權(quán)一致原則”和“集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合的原則”。春江華庭項目管理處A 客戶服務(wù)中心：設(shè)立管理處主任負(fù)責(zé)制下的24小時客戶服務(wù)中心，客戶服務(wù)中心具體負(fù)責(zé)：總體調(diào)度、前臺服務(wù)及業(yè)主投訴、業(yè)主意見、轄區(qū)事務(wù)、上級部門等信息的收集、記錄、歸納、統(tǒng)計、分析處理和及時傳遞以及客戶資料管理。負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)機電設(shè)施、智能花設(shè)施、消防設(shè)施等設(shè)備的日常運行、維護(hù)保養(yǎng)管理，確保各種設(shè)備的功能得到正常的發(fā)揮。C 秩序維護(hù)部：負(fù)責(zé)小區(qū)的安全維護(hù)、車輛的進(jìn)出管理、消防與智能化監(jiān)控等安全管理工作。E 社區(qū)文化部：負(fù)責(zé)小區(qū)社區(qū)文化建設(shè)的總體策劃與管理，開展宣傳教育、公益活動及精神文明活動，協(xié)助舉辦各種類型的慶典活動和各種文化宣傳活動。G 服務(wù)質(zhì)量督察組：所有崗位人員服務(wù)質(zhì)量的督察、考評工作，落實員工業(yè)績考核制度。B 整體運作各個環(huán)節(jié)的詳細(xì)工作分解流程將嚴(yán)格按照我司ISO9001質(zhì)量體系文件要求進(jìn)行。內(nèi)部運作流程圖及其說明長博物業(yè)公司24小時消防和治安監(jiān)控室管理處主任室24小時客戶服務(wù)中心專業(yè)部門服務(wù)地點部門員工指示反饋報告指令反饋督導(dǎo)指令反饋春江華庭業(yè)主委員會反饋指示各方面服務(wù)需求、咨詢投訴指令示意圖說明A 運作反饋體系強調(diào)封閉性管理處在日常服務(wù)工作運作管理上，采取將管理活動和管理手段構(gòu)成一個連續(xù)封閉回路的作法，即注重封閉性，以避免管理系統(tǒng)內(nèi)的各部分聯(lián)系松散，保證整個管理活動的完整和有序進(jìn)行。他們可將各種意見、建議和服務(wù)需求直接傳遞給24小時客戶服務(wù)中心。在指揮機構(gòu)的指令下達(dá)后，策劃、安排和執(zhí)行機構(gòu)立即開始運作。第三個系統(tǒng):控制系統(tǒng)長博春江華庭物業(yè)管理有關(guān)的所有信息，使反饋具有一定的范圍和頻度。B 保證信息反饋通道暢通，信息處理集中，所有信息匯聚到客服中心，經(jīng)過分析整理，并由客服中心發(fā)出指令，并跟蹤檢查執(zhí)行結(jié)果。D 充分利用電腦、對講、網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代化管理手段獲得、處理和利用信息。通過檢查評定再找偏差評定實際成效A 在服務(wù)質(zhì)量檢查控制的過程中，長博B 服務(wù)質(zhì)量督察員是管理處物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督管理的第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督、管理、調(diào)研、制定措施、修訂質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和ISO質(zhì)量體系文件管理等工作。年終顧客滿意率、顧客有效投訴率、員工違反紀(jì)律率是衡量作業(yè)班組負(fù)責(zé)人工作業(yè)績的重要指標(biāo)，與主任的獎金、評優(yōu)評先等掛鉤。B 思想工作機制重在激發(fā)潛能，形成共享價值觀，充分發(fā)揮群體效能和工作積極性。工作方式有談心、座談和家訪等。做到人人有動力，個個有壓力。D 培養(yǎng)提升機制在實際工作中極具價值。在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者下，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境，方式有培養(yǎng)、提升、培訓(xùn)、進(jìn)修等。依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策，即考慮群體效能，更重視個人利益。F 文化活動系統(tǒng)是長博的發(fā)展之魂,借鑒此成功經(jīng)驗，長博物業(yè)公司可通過文化活動的開展，增強凝聚力和向心力，增強員工的自信心和認(rèn)同感。方式有集體活動、旅游、生日會等。B 管理處出納：負(fù)責(zé)春江華庭所有收費工作，全面執(zhí)行總公司《收費員崗位職責(zé)》。D 工程技術(shù)部：負(fù)責(zé)長博負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)機電設(shè)施、智能化設(shè)施、消防設(shè)施等設(shè)備的日常運行、維護(hù)保養(yǎng)管理，確保各種設(shè)備的功能得到正常的發(fā)揮。E 秩序維護(hù)部：負(fù)責(zé)小區(qū)的秩序維護(hù)、車輛的進(jìn)出管理、消防與智能化監(jiān)控等安全管理工作。G 社區(qū)文化部：負(fù)責(zé)小區(qū)社區(qū)文化建設(shè)的總體策劃與管理，開展宣傳教育、公益活動及精神文明活動，協(xié)助舉辦各種類型的慶典活動和各種文化宣傳活動。I 服務(wù)