【正文】 土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)：（一）基本農(nóng)田；（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；（三）其他土地超過七十公頃的。禁止侵占、挪用被征用土地單位的征地補(bǔ)償費(fèi)用和其他有關(guān)費(fèi)用。第四十八條 征地補(bǔ)償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開建設(shè)基金。征用其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。第四十七條 征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。第四十六條 國家征用土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。其中，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)。征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案。3．《土地管理法》有關(guān)條款第二條第四款明確，國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實(shí)行征用。土地征用從申請核準(zhǔn)到實(shí)行都應(yīng)有嚴(yán)格的法定正當(dāng)程序，這種正當(dāng)程序被視為政府行使征用權(quán)過程中保障私人權(quán)利所必須經(jīng)過的步驟、應(yīng)當(dāng)采取的方式、不可缺少的過程，其由行政程序和司法程序構(gòu)成，從事前調(diào)查、目的性批準(zhǔn)決定到征用實(shí)施與反饋，包括了最大限度減少或消除自由裁量權(quán)的可能性，積極聽取土地所有者和使用者的意見。（5）土地征用權(quán)屬的變更性。嚴(yán)格界定公益性和經(jīng)營性建設(shè)用地，征地時必須符合土地利用總體規(guī)劃和用途管制，及時給予農(nóng)民合理補(bǔ)償。（3）補(bǔ)償性。（2）合法性。同時，國家為公共利益的需要，征用集體所有的土地或者對國有土地進(jìn)行調(diào)整時，被征用單位應(yīng)當(dāng)服從國家的需要，不得阻撓。土地征用具有以下法律特征：（1）以國家的名義進(jìn)行，具有強(qiáng)制性?！锻恋毓芾矸ā返牡谒氖鍡l至第五十一條，《土地管理法實(shí)施條例》第二十五條和第二十六條對征地問題也都做出了明確規(guī)定?！稇椃ā芬?guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實(shí)行征用。土地征用權(quán)是一種具體的行政征用權(quán)，是一種社會公共權(quán)力，用以壟斷公共強(qiáng)制力資源，以抑制因個體任性而阻礙社會公共利益實(shí)現(xiàn)。2．國土資源部3．財(cái)政部4．國家工商行政管理總局5．國家稅務(wù)總局6．國家物價局7．國家審計(jì)署二、地方房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)及其職能第二節(jié) 房地產(chǎn)管理相關(guān)依據(jù)一、《城市房地產(chǎn)管理法》（重點(diǎn)）二、《土地管理法》三、《農(nóng)村土地承包法》四、其他法律法規(guī)及相關(guān)政策1．《建筑法》2．《城市規(guī)劃法》3．國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號文件，2003年8月12日）此外還有，《城市商品房預(yù)售管理辦法》，《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》，《城市房產(chǎn)交易價格管理暫行辦法》，《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》，《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施辦法，《規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，防范住房金融風(fēng)險》（121號文件），《建設(shè)部關(guān)于頒布全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的公告》，《環(huán)境保護(hù)法》，《城市水污染防治法》。1．休眠時期（19781979年）2．復(fù)蘇時期（1978年1991年）3．過熱發(fā)展時期（19921994年）4．理性發(fā)展時期（1995年）第二章 房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)及其職能、依據(jù)第一節(jié) 房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)及其職能一、中央房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)及其職能1．建設(shè)部建設(shè)部是國務(wù)院綜合管理全國建設(shè)事業(yè)（工程建設(shè)、城市建設(shè)、村鎮(zhèn)建設(shè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、市政公用事業(yè)）的職能部門。二、房地產(chǎn)業(yè)的特性：超前建設(shè)：房地產(chǎn)業(yè)可以帶動56個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我國的《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類和代碼》（GB/T475494）將房地產(chǎn)業(yè)列為J類，包括三大行業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)（J7200經(jīng)營、交易、租賃），房地產(chǎn)管理業(yè)（J7300住宅發(fā)展管理、土地批租經(jīng)營管理、其他房屋管理）、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與代理業(yè)（J7400）。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。但是，未約定期限并非無期限，出典后三十年不回贖的則為絕賣，即典權(quán)人取得典物的所有權(quán)。典權(quán)的約定期限不宜過長或過短，一般規(guī)定最長為三十年；約定期限不滿十五年的，不得附有到期不贖即做絕賣的條款。典權(quán)的期限有約定和未約定兩種。典權(quán)的期限，又稱典期，是阻止出典人回贖典物的期限。依設(shè)定取得典權(quán)是指雙方當(dāng)事人達(dá)成設(shè)定典權(quán)的協(xié)議而成立典權(quán)，依讓與取得典權(quán)是指典權(quán)人將典權(quán)讓與他人，該他人因此讓與行為而取得典權(quán)。其中，占有他人不動產(chǎn)而享有使用收益權(quán)利的一方為典權(quán)人，收取典價而將自己的不動產(chǎn)交典權(quán)人占有、使用、收益的一方為出典人；作為典權(quán)客體的不動產(chǎn)稱為典物；典權(quán)人為占有、使用、收益他人不動產(chǎn)而付出的代價稱為典價。在我國，地上權(quán)一詞被土地使用權(quán)取代，具體包括國有土地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包權(quán)和土地開發(fā)經(jīng)營權(quán)。2．地上權(quán)地上權(quán)是指支付地租、利用他人的土地建筑房屋和其它附著物或培植竹木的權(quán)利。（3）地役權(quán)的設(shè)定須有明確的目的，并按此目的行使。地役權(quán)具有以下特征：（1）地役權(quán)是存在于他人土地上的物權(quán)。在我國，土地屬于國家或集體所有，其使用權(quán)分屬于不同的使用者。部分產(chǎn)權(quán)是相對于完全產(chǎn)權(quán)而言的，完全產(chǎn)權(quán)即住房購買人對住宅享有法律規(guī)定的完整所有權(quán)，包括占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能，部分產(chǎn)權(quán)則指購買人與國家或集體單位對住宅共同享有法律規(guī)定的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，雙方依國家特別規(guī)定分享住宅所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能。今后，凡按市場價購買的公房，購買后擁有全部產(chǎn)權(quán)。5．關(guān)于部分產(chǎn)權(quán)問題部分產(chǎn)權(quán)概念是《國務(wù)院關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》（國發(fā)[1991]30號文件，1991年6月7日）提出的關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)的新概念。（4）土地所有權(quán)依法實(shí)行單向變更，由集體所有的土地變更為國家所有的土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。3．房屋所有權(quán)的種類（1）國有房屋所有權(quán)（2）集體房屋所有權(quán)（3）公民個人所有房屋所有權(quán)（4）外產(chǎn)所有權(quán)（5）中外合資房產(chǎn)所有權(quán)4．土地所有權(quán)在我國，土地所有權(quán)具有如下特征：（1）我國的土地所有權(quán)依法屬于國家和集體所有。（3）房地產(chǎn)所有權(quán)是一種壟斷權(quán)。2．法律特征（1）房地產(chǎn)所有權(quán)是一種最充分的物權(quán)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是將房地產(chǎn)這一不動產(chǎn)作為一種重要的特殊的財(cái)產(chǎn)而形成的物權(quán)，依照國家法律對其所有的房地產(chǎn)享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的權(quán)利，包括房地產(chǎn)所有權(quán)和房地產(chǎn)他物權(quán)。比如，抵押權(quán)人只有對抵押物的依約處分權(quán)，而無占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)，抵押權(quán)的行使只有在債務(wù)人到期不履債務(wù)時由抵押權(quán)人將抵押物折價或者變賣以優(yōu)先受償。自物權(quán)是指權(quán)利主體對自己所有的財(cái)產(chǎn)依法享有的物權(quán)，即財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，又稱為完全物權(quán)；他物權(quán)是指權(quán)利主體對他人所有的財(cái)產(chǎn)依法享有的權(quán)利，包括所有權(quán)以外的各種權(quán)利，如用益權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等。事實(shí)上，產(chǎn)權(quán)早已不僅僅限于所有權(quán)范圍，內(nèi)涵早已擴(kuò)展，不僅包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，也包括財(cái)產(chǎn)他物權(quán)內(nèi)容。第四種觀點(diǎn)認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)是指所有權(quán)之外的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，與所有權(quán)對立。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)即財(cái)產(chǎn)權(quán)。廣義的房地產(chǎn)概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施、水和礦藏等自然資源；狹義的房地產(chǎn)概念僅指土地上的永久性建筑物和由它們衍生出來的所有權(quán)。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理復(fù)習(xí)講義主講：譚術(shù)魁 公共管理學(xué)院教授 博導(dǎo)第一章 房地產(chǎn)、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)業(yè)第一節(jié) 房地產(chǎn)一、概念房地產(chǎn)系指通過人類勞動建造的房屋和與房屋相關(guān)的土地，也就是說，房地產(chǎn)是房屋（含與房屋相關(guān)的其他建筑物、構(gòu)筑物）財(cái)產(chǎn)和房屋相關(guān)的土地財(cái)產(chǎn)的總和。房地產(chǎn)概念有廣義和狹義之分。二、基本特性、地產(chǎn)的不可分割性（差異性、異質(zhì)性，效益級差性），開發(fā)建設(shè)周期長、消費(fèi)雙重性、增值（供給有限性）第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一、產(chǎn)權(quán)與物權(quán)1．產(chǎn)權(quán)及其內(nèi)涵演變（產(chǎn)權(quán)物權(quán)化）產(chǎn)權(quán)一詞源于西方的產(chǎn)權(quán)理論，我國對產(chǎn)權(quán)尚無經(jīng)典性的解釋，法學(xué)界對此爭議頗大，大體有四種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)就是所有權(quán)。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)有廣義和狹義之分。對土地來說，所有權(quán)主要解決土地的歸屬問題，土地產(chǎn)權(quán)主要是指土地使用、流轉(zhuǎn)與轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。2．物權(quán)的概念及其分類物權(quán)是指民事權(quán)利主體依法直接管理支配其財(cái)產(chǎn)并享受利益、排斥他人干涉的權(quán)利，具體包括所有權(quán)、用益權(quán)、使用權(quán)及居住權(quán)、地役權(quán)（或役權(quán)）、永佃權(quán)、典權(quán)、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、留置權(quán)等，并且可進(jìn)一步分為自物權(quán)和他物權(quán)。他物權(quán)與自物權(quán)雖然都是物權(quán)、絕對權(quán)，可以對抗任何第三人，但他物權(quán)是所有權(quán)派生的，屬于限制物權(quán)，并且可以根據(jù)設(shè)立目的的不同，分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，前者包括役權(quán)、地上權(quán)和永佃權(quán)，后者包括典質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)。相反，自物權(quán)即所有權(quán)，具有對物的一切支配權(quán)，凡物所需要的一切權(quán)能它都具備，是一種最完全的物權(quán)。二、房地產(chǎn)所有權(quán)1．概念房地產(chǎn)所有權(quán)是房地產(chǎn)所有人在法律限定的范圍內(nèi)，對其所有的房地產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分并依法排除他人干涉的權(quán)利，換句話說，房地產(chǎn)所有權(quán)就是房地產(chǎn)所有人對其所有的房地產(chǎn)享有完全的、排他的控制和支配權(quán)。（2）房地產(chǎn)所有權(quán)是一種絕對權(quán)。（4）房地產(chǎn)所有權(quán)的標(biāo)的即權(quán)利和義務(wù)，共同指向的對象是特定的房地產(chǎn)。（2）土地所有權(quán)受國家法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。（3）國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度。國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實(shí)行征用。該通知規(guī)定，出售公有住宅。職工購買公有住宅，在國家規(guī)定住房面積內(nèi)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價，購買后擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售；超過國家規(guī)定住房標(biāo)準(zhǔn)面積部分，按市場價計(jì)價。三、房地產(chǎn)他物權(quán)1．地役權(quán)傳統(tǒng)的地役權(quán)是指為自己土地的便利在他人土地上所設(shè)定的權(quán)利，擔(dān)負(fù)和提供便利的土地稱供役地，利用和享受便利的土地稱需役地，地役權(quán)關(guān)系的當(dāng)事人分別為供役地人和需役地人。一般認(rèn)為，地役權(quán)是按設(shè)定的目的、利用他人土地以便利自己土地使用的權(quán)利，其中，為便利自己土地使用而利用的他人土地稱之為供役地，屬于自己使用的土地稱之為需役地，需役地的使用者為需役地人，供役地的使用者為供役地人。（2）地役權(quán)以利用他人土地供自己土地便利為內(nèi)容。（4）地役權(quán)具有從屬性和不可分性。地上權(quán)人對其建筑物享有使用、出租、轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押、設(shè)定役權(quán)等權(quán)利，但地上權(quán)人也應(yīng)支付土地的一切賦稅，向土地所有人支付租金，并對土地盡合理使用之義務(wù)。3．典權(quán)典權(quán)是指支付典價、占有他人不動產(chǎn)而為使用收益的權(quán)利。典權(quán)的取得，有兩種方式，一種為基于法律行為取得，包括依典權(quán)的設(shè)定取得和依典權(quán)的讓與取得。另一種方式為基于其他事實(shí)的取得，主要為基于繼承而取得典權(quán)。在典期內(nèi)，出典人不得回贖，在典期屆滿后，出典人行使回贖權(quán)，則典權(quán)歸于消滅。約定期限即當(dāng)事人自行約定典期，在此期限內(nèi)典權(quán)人不得回贖。未約定期限則出典人可以隨時行使回贖權(quán)依原典價回贖典物。4．房地產(chǎn)抵押權(quán)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（建設(shè)部98號令，2001年8月15日）明確，房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的綜合性行業(yè)，具體包括，土地的開發(fā)，房屋的建造、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃撥，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。顯然，房地產(chǎn)業(yè)屬于服務(wù)部門，是城市第三產(chǎn)業(yè)的一部分，屬于一項(xiàng)獨(dú)特的、獨(dú)立的新興產(chǎn)業(yè)，與其它工業(yè)產(chǎn)品有著明顯的區(qū)別，有著自身的特性。三、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用1．能促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的增長2．推動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展3．有利于增加就業(yè)崗位4．促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善城市面貌5．誘導(dǎo)城鎮(zhèn)居民個人消費(fèi)，提高居住水平四、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在我國，房地產(chǎn)業(yè)作為一個經(jīng)濟(jì)部門開展各種經(jīng)營活動、建立房地產(chǎn)市場，是經(jīng)濟(jì)體制改革以后的事情，并且似乎是循環(huán)反復(fù)、周而復(fù)始，形成房地產(chǎn)業(yè)的周期波動現(xiàn)象。根據(jù)職責(zé)，建設(shè)部設(shè)12個職能司（廳），主要有政策法規(guī)司、科學(xué)技術(shù)司、標(biāo)準(zhǔn)定額司、建筑市場管理司、工程質(zhì)量安全監(jiān)督與行業(yè)發(fā)展司、城鄉(xiāng)規(guī)劃司（村鎮(zhèn)建設(shè)辦公室）、城市建設(shè)司、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司（住房制度改革辦公室）住房公積金監(jiān)督管理司以及外事司，人事教育司，綜合財(cái)務(wù)司，辦公廳，機(jī)關(guān)黨委。第三章 房地產(chǎn)產(chǎn)品管理第一節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)過程管理一、土地征用管理1．土地征用的概念與法律特征土地征用是指國家基于公共利益的需要，依法采取強(qiáng)制手段有償?shù)貙⑥r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地征為國家所有，或?qū)型恋厥褂脵?quán)予以調(diào)整的法律行為。為了保證征地工作的順利進(jìn)行，建國以來，國家頒布了《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《土地管理法實(shí)施條例》等一系列法律、法令、條例，對征地的程序、安置補(bǔ)償、審批權(quán)限等作了規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第八條也明確規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地使用權(quán)方可有償出讓。法律的頒布實(shí)施，為依法征地提供了可靠的法律依據(jù)與法律保障。征地是國家作為全社會的組織者與管理者而依法進(jìn)行的一項(xiàng)活動，只有國家才可以為之，任何組織或個人均無權(quán)擅自征用土地。這是憲法和法律賦予國家的一項(xiàng)權(quán)利，因此，土地征用具有強(qiáng)制性。國家建設(shè)征用土地必須依法進(jìn)行?！吨泄仓醒腙P(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》（2003年10月14日中國共產(chǎn)黨第十六屆中央委員會第三次全體會議通過）明確要求，要按照保障農(nóng)民權(quán)益、控制征地規(guī)模的原則，改革征地制度，完善征地程序。（4）對象的廣泛性。土地征用是憲法特別授予政府的一項(xiàng)權(quán)力，是對行政相對人的財(cái)產(chǎn)權(quán)最嚴(yán)厲的制約方式。同時政府行使征用權(quán)可能對私人的權(quán)利構(gòu)成剝奪、限制或者侵害時，被征用者有權(quán)提出異議