【正文】 行各部門、各項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃和支付申請，既要合理控制運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，又要兼顧工作效率。（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)、采購管理及預(yù)決算成本管理工作在項(xiàng)目可行性研究階段負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程成本估算、概算，為投資決策提供依據(jù)；在設(shè)計(jì)階段提出工程成本控制目標(biāo)，提出改進(jìn)設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性的主導(dǎo)意見；結(jié)構(gòu)施工圖經(jīng)濟(jì)性控制，根據(jù)相關(guān)總建筑面積限額設(shè)計(jì)： 在項(xiàng)目開工準(zhǔn)備階段負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目工程成本預(yù)算，擬訂開發(fā)項(xiàng)目工程成本控制目標(biāo)，編制工程資金預(yù)算；在工程招標(biāo)階段參與對施工單位的考察、推薦，組織招標(biāo)標(biāo)底的編制工作，參與招標(biāo)文件編制，參與施工合同的洽商，提出工程結(jié)算方式的主導(dǎo)意見；在材料設(shè)備采購階段，收集材料設(shè)備價格信息，參與對材料設(shè)備供應(yīng)商的考察、推薦，參與采購招標(biāo)，參與采購合同的洽商；在項(xiàng)目施工階段，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更、工程簽證的造價評審，負(fù)責(zé)工程進(jìn)度款支付的審核；按照公司的要求和技術(shù)規(guī)程辦理設(shè)計(jì)變更、工程量測量及工程簽證，確保設(shè)計(jì)變更、工程量、工程簽證的合理性、準(zhǔn)確性；在工程決算階段，負(fù)責(zé)工程決算書的審核；負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)際成本與預(yù)測成本對比分析、總結(jié)。成本管理之房地產(chǎn)價值鏈分析：三、 成本管理工作具體舉措（一）工程管理成本管理工作在設(shè)計(jì)階段，提出限額設(shè)計(jì)、優(yōu)化設(shè)計(jì)的專業(yè)性意見，努力提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，對各階段設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面評審，避免、減少設(shè)計(jì)變更；在工程招標(biāo)階段，負(fù)責(zé)考察、推薦施工單位資質(zhì)、業(yè)績，參與中標(biāo)施工單位進(jìn)行合同洽商，選擇素質(zhì)高、承包價格相對較低的承包商；在材料設(shè)備采購階段，提出材料設(shè)備選型定位意見，考察、推薦新材料、新設(shè)備、新技術(shù)的應(yīng)用，設(shè)法控制采購材料成本。*********項(xiàng)目成本管理方案（草擬送審稿）第一章 項(xiàng)目成本管理的基本原則及范圍一、 為了加強(qiáng)公司成本管理力度，提高經(jīng)濟(jì)效益，擬定項(xiàng)目成本管理方案。二、 成本管理的基本原則是：在房地產(chǎn)價值鏈各階段，以提高經(jīng)濟(jì)效益為目的，以市場需求為導(dǎo)向，以保證質(zhì)量為前提，以過程控制為手段。在施工階段，指導(dǎo)做好施工組織工作，有效控制工程質(zhì)量、工程進(jìn)度，減少質(zhì)量損失成本和進(jìn)度拖延成本；同時對設(shè)計(jì)變更、工程簽證進(jìn)行詳細(xì)評審、控制。（三）針對成本管理對口對接財(cái)務(wù)部工作開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析、核算，如實(shí)向公司反映財(cái)務(wù)狀況和項(xiàng)目的經(jīng)營成果；對意向投資項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、預(yù)測，組織投資項(xiàng)目的動態(tài)成本、效益分析，建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測與危機(jī)預(yù)警機(jī)制，為經(jīng)營決策提供有效依據(jù)；對合同往來款項(xiàng)進(jìn)行財(cái)務(wù)審核把關(guān)；審核各部門、各項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃，嚴(yán)格按照公司規(guī)定和合同條款對外支付和結(jié)算，做到統(tǒng)一調(diào)配、合理使用資金，并根據(jù)資金流轉(zhuǎn)情況提出預(yù)警；開發(fā)產(chǎn)品成本核算工作，為開發(fā)項(xiàng)目可行性研究和項(xiàng)目后評價提供完整、準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)；有效控制項(xiàng)目管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。第二章 項(xiàng)目成本管理的工作內(nèi)容一、 項(xiàng)目成本管理的重點(diǎn)工作（一）以事前控制、事中控制為主，事后控制為輔。（二）遵循基本建設(shè)程序進(jìn)行項(xiàng)目操作，對房地產(chǎn)成本實(shí)行全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控，將實(shí)際成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。（四）組織項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用全面核算，及時、全面、準(zhǔn)確、動態(tài)地反映項(xiàng)目成本、費(fèi)用情況，按規(guī)定編報(bào)成本會計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料。（六）項(xiàng)目工程開發(fā)后，預(yù)決算人員要定期（每年至少一次）分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并將分析報(bào)告報(bào)送公司領(lǐng)導(dǎo)。成本計(jì)劃主要包括：開發(fā)成本計(jì)劃、期間費(fèi)用控制計(jì)劃（管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、稅金）、降低成本的技術(shù)組織措施計(jì)劃等。（四）工程管理部在成本控制過程中，應(yīng)定期、按開發(fā)階段對房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進(jìn)行分析，以及時總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作。第三章 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本控制程序一、 項(xiàng)目開發(fā)前期的成本控制（一）項(xiàng)目前期選項(xiàng)、決策市場調(diào)查：項(xiàng)目立項(xiàng)的必要條件。（由于項(xiàng)目規(guī)模大，項(xiàng)目開發(fā)周期長，項(xiàng)目后期住宅、車位、商業(yè)的銷售走勢與該區(qū)域近、中期發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的關(guān)系）項(xiàng)目基本情況：通過對項(xiàng)目基本情況的前期摸底分析，充分?jǐn)M定判斷及處理的依據(jù)。Ⅱ 項(xiàng)目大市政配套現(xiàn)狀 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展；供水管網(wǎng)；污水及雨水排放；供電系統(tǒng)；供熱及生活熱水；燃?xì)夤?yīng)情況；通訊情況；通郵情況。Ⅲ 項(xiàng)目周邊社區(qū)配套 項(xiàng)目周邊區(qū)域2KM范圍內(nèi)，公共交通、教育、銀行、大型購物中心、醫(yī)療診所、體育娛樂設(shè)施、餐飲、公園、郵局、菜場，在項(xiàng)目立項(xiàng)及規(guī)劃設(shè)計(jì)中充分考慮，避免后期加入造成成本增加。Ⅴ 項(xiàng)目地質(zhì)情況 土質(zhì)結(jié)構(gòu)；承載力基礎(chǔ)處理；地下水位；抗震性；地勢高差。項(xiàng)目地價款、配套款的支付情況：根據(jù)公司資金安排的依據(jù)。項(xiàng)目的投資預(yù)分析：就項(xiàng)目而言的經(jīng)濟(jì)初步測算與評估。（二）土地合同洽談項(xiàng)目土地出讓合同作為項(xiàng)目開發(fā)過程中的第一個合同，也是項(xiàng)目開發(fā)一次性金額最大的合同，土地作為房地產(chǎn)開發(fā)的首要資源，顯得特別重要。必須以國家土地法規(guī)、法令為依據(jù)，確定土地合法歸屬權(quán)的第一使用方。明確土地性質(zhì)Ⅰ 生地或熟地 城市市區(qū)和城市所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)的區(qū)域差別決定了項(xiàng)目用地性質(zhì)，土地用地性質(zhì)涉及到項(xiàng)目開發(fā)中許多大市政配套費(fèi)的相關(guān)分?jǐn)偧绊?xiàng)目整體進(jìn)度工期控制，直接影響了項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)用的有效控制，同時制約項(xiàng)目后期管理與銷售。Ⅲ 地價 綜合地價的控制是項(xiàng)目開發(fā)成功的因素，詳細(xì)界定土地性質(zhì)、明確項(xiàng)目用地地價、項(xiàng)目用地地價與土地性質(zhì)對應(yīng)內(nèi)容（受政府支配的具有不可控性的大市政配套，且具有投資大、協(xié)調(diào)難、周期長等不可操作性），充分比較分析土地完全成本與非完全成本的測算合理性、可行性。地價Ⅰ 明確使用國家標(biāo)準(zhǔn)土地出讓合同范本Ⅱ 明確項(xiàng)目宗地坐標(biāo)及地上建筑物基本現(xiàn)狀內(nèi)容Ⅲ 明確項(xiàng)目地價款及包括具體內(nèi)容Ⅳ 明確用地地塊內(nèi)可能出現(xiàn)需政府協(xié)調(diào)事宜，并包含的相關(guān)費(fèi)用Ⅴ 明確雙方責(zé)任及權(quán)利Ⅵ 項(xiàng)目地價數(shù)額及支付方式Ⅶ 項(xiàng)目土地地價非完全成本折算Ⅷ 項(xiàng)目綜合地價（完全地價）界定為項(xiàng)目用地純地價與項(xiàng)目紅線外大市政配套費(fèi)之和正常及變更情況下雙方職權(quán)界定項(xiàng)目開發(fā)過程中，由于用地性質(zhì)決定項(xiàng)目市政配套工程費(fèi)數(shù)額巨大，直接影響到項(xiàng)目開發(fā)成本，為合理確定有效的控制成本，大量配套費(fèi)用的支付必須在土地招拍掛及簽訂《國有土地出讓合同》前界定，核算明確。 附件1 項(xiàng)目成本估算COS表 營銷利潤分析表（四）由預(yù)決算會同項(xiàng)目前期開發(fā)人員根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度陸續(xù)地及時地收集以下相關(guān)資料，并完成網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖及調(diào)整說明，工程進(jìn)度計(jì)劃?？尚行匝芯繄?bào)告和項(xiàng)目計(jì)劃書；土地受讓合同；政府批準(zhǔn)的規(guī)劃總圖，每幢單體的層數(shù)，用途和施工編號； 工作類別時 間形 象 進(jìn) 度 節(jié) 點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì) 劃 ~ 土地摘牌， 辦理土地使用權(quán)證 ~ 規(guī)劃及建筑方案設(shè)計(jì) ~ 規(guī)劃方案報(bào)批 ~ 施工圖設(shè)計(jì)及圖審及總包招標(biāo) ~ 辦理規(guī)劃許可證 ~ 辦理施工許可證 ~ 基礎(chǔ)及地下室施工，平177。據(jù)此編制籌資計(jì)劃。附件2 資金平衡計(jì)劃 銷售回款計(jì)劃表（六）按項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度及行政建管手續(xù)的程序，聯(lián)系各職能部門及對口稅務(wù)部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，了解和研究各項(xiàng)行政收費(fèi)及稅務(wù)政策，爭取政府優(yōu)惠政策，從而達(dá)到成本控制目的。設(shè)計(jì)階段對工程項(xiàng)目建設(shè)的投資影響約為75%，施工階段約為25%，因此建設(shè)工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制同樣是重中之重。①選擇設(shè)計(jì)院的思路和方法②選擇專業(yè)負(fù)責(zé)人的思路和方法③與設(shè)計(jì)院溝通工程成本控制意識的思路和方法④設(shè)計(jì)周期合理取值的思考⑤設(shè)計(jì)費(fèi)合理取值的思考⑥設(shè)計(jì)合同中設(shè)計(jì)公司應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)⑦限額設(shè)計(jì)合同的引入和使用（二）總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），必須經(jīng)公司 “規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會”審查，通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行分析、比較的基礎(chǔ)上，通過階段性的分析比對，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。地面以下部分：減少土方量；減少基坑支護(hù)；減少側(cè)壁及底板結(jié)構(gòu)量；減少抗浮量。 控制結(jié)構(gòu)梁高 合理布局機(jī)電的管線空間 Ⅱ 結(jié)構(gòu)超限對成本的影響及控制高層規(guī)范：在6度及7度抗震設(shè)防區(qū)，剪力墻結(jié)構(gòu)及框架核心筒結(jié)構(gòu)的高度與寬度比不宜大于6，框架剪力墻結(jié)構(gòu)的高度與寬度比不宜大于5。建筑高寬比超限對成本的影響增加結(jié)構(gòu)成本和建筑成本。增加的結(jié)構(gòu)成本由超限的程度，風(fēng)荷載；抗震影響。④ 建筑裝飾工程：質(zhì)量及效果對銷售影響較大，占建安成本比重較大，影響成本的主要因素為材料選型，對外墻磚、鋁合金門窗、電梯前室裝修、防水工程等確定合適的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。⑥ 景觀工程：景觀工程成本波動及彈性較大，設(shè)計(jì)質(zhì)量、材料選型、樹種花卉、硬景裝飾標(biāo)準(zhǔn)選擇是成本控制的重點(diǎn)。在設(shè)計(jì)管理過程中要把握好以上這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)，抓好各個環(huán)節(jié)中的技術(shù)重點(diǎn)，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)流程做好精細(xì)化設(shè)計(jì)，同時也要能夠在關(guān)鍵技術(shù)環(huán)節(jié)上有所創(chuàng)新和突破。以下是結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)技術(shù)審查重點(diǎn)環(huán)節(jié)：①結(jié)構(gòu)體系的確定及主要的平面布置圖。③電算模型及計(jì)算系數(shù)的取值。⑤地下室的布置及樣板配筋圖。三、 施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制（一）施工招投標(biāo)與合同管理在全過程成本控制中的位置和關(guān)系（二）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)及資格審查。同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別高而取費(fèi)較低的單位。壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價。不得因工程緊而不簽合同就開工。（三）工程量清單招標(biāo)注意事項(xiàng)⑴ 采用工程量清單招標(biāo)方式的工程一般屬于綜合單價合同，招標(biāo)文件中提供工程量清單，供承包方投標(biāo)報(bào)價，工程實(shí)施后以實(shí)際工程量作為最終結(jié)算依據(jù)。按照清單規(guī)范GB50500—：“采用工程量清單方式招標(biāo)，工程量清單必須作為招標(biāo)文件的組成部分，其準(zhǔn)確性和完整性由招標(biāo)人負(fù)責(zé)”，這就意味著招標(biāo)人將承擔(dān)工程量清單“準(zhǔn)確性和完整性”所帶來的一切責(zé)任。⑵ 采用工程量清單招投標(biāo)，建設(shè)工程施工合同就會顯得尤為重要，成熟的清單計(jì)價系統(tǒng)，必須要有完整的合同配合，兩者相輔相承，密不可分。工程竣工結(jié)算時，實(shí)際招標(biāo)時所依據(jù)的施工圖紙以外的工程量變更和由于招標(biāo)人原因造成的工程量清單漏項(xiàng)或計(jì)算誤差應(yīng)預(yù)調(diào)整。 招標(biāo)文件中對合同主要條款，特別是工程結(jié)算方式或價格調(diào)整方式描述不夠清楚，使投標(biāo)人對項(xiàng)目的分析和價格的組成上理解有誤。a．工程遺漏項(xiàng)目的補(bǔ)充原則和方法； b．工程量調(diào)整的原則和計(jì)算方法；c．材料價格調(diào)整的原則和方法；d．工程保險(xiǎn)、履約擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)防范的內(nèi)容； e．綜合單價調(diào)整的原則和計(jì)價方法； f．措施費(fèi)用調(diào)整的原則和范圍； 9．工期變化對綜合單價影響的調(diào)整原則等。 工程合同管理是為項(xiàng)目總目標(biāo)（總進(jìn)度計(jì)劃、成本控制計(jì)劃）服務(wù)的，保證項(xiàng)目總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 使項(xiàng)目的實(shí)施過程順利，合同爭議較少，合同各方面能互相協(xié)調(diào)，都能夠圓滿地履行合同責(zé)任，避免工程結(jié)算糾紛和索賠。 工程竣工后，發(fā)包方按計(jì)劃獲得一個合格的工程，達(dá)到投資目的；承包方不但獲得合理的利潤，還贏得了信譽(yù)，建立雙方友好合作關(guān)系。 （三） 工程管理中合同管理的主要內(nèi)容①合同總體策劃與項(xiàng)目、合同的簽訂和實(shí)施之間的影響因素1）項(xiàng)目將根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模大小、開發(fā)周期、項(xiàng)目資金計(jì)劃、交房要求等因素選擇一次性開發(fā)或分期開發(fā)，分解為幾個標(biāo)段招標(biāo)及簽訂合同，分解成幾個獨(dú)立的合同，每個合同有多大的工程范圍。 6）工程項(xiàng)目相關(guān)各個合同在內(nèi)容、時間、組織和技術(shù)等方面的協(xié)調(diào)等②合同類型的選擇 1）綜合單價合同（確定綜合單價，工程量據(jù)實(shí)結(jié)算） 2）固定總價合同 （確定工程量及綜合單價，固定項(xiàng)目總價，增額部分不考慮或按工程設(shè)計(jì)變更簽證處理） 3）成本加酬金合同 ③合同條件的選擇 工程合同履行階段的合同管理合同體系的協(xié)調(diào)： 又稱為合同網(wǎng)絡(luò)協(xié)調(diào)，目的使項(xiàng)目所涉及的各合同之間關(guān)系在合同履行階段得到恰當(dāng)?shù)陌才排c協(xié)調(diào)。 ⑤合同管理的組織協(xié)調(diào)分包工程由項(xiàng)目預(yù)算人員在招標(biāo)完成后，以書面形式對監(jiān)理單位進(jìn)行合同交底，確保分包工程的質(zhì)量、成本的可控。工程簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價值量，并由本公司現(xiàn)場工程師和造價師以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中本公司造價師必須對工程量、單價、用工量把關(guān)。凡實(shí)行造價大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過程中不得辦理任何簽證。（三）工程質(zhì)量與監(jiān)理項(xiàng)目開工前，應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位。工程管理人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴(yán)格把關(guān)。事故報(bào)告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。隱蔽工程的驗(yàn)收，必須由項(xiàng)目公司、預(yù)決算部聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。隱蔽工程驗(yàn)收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案。確