【正文】 國游客為主，且未來相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)將保持這個(gè)趨勢(shì)不變。數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計(jì)年鑒（2005），從2005年上半年廈門市接待過夜國際旅客的情況看，來廈旅游的國際旅客以外國人為主，占到50%以上，其次是與廈門隔海相望的臺(tái)灣同胞，%，來自港澳的旅客相對(duì)較少，%%。同時(shí)，赴金門旅游獲得國家批準(zhǔn)。其中：，%。2004年，%。 廈門旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r旅游市場(chǎng)活躍， 旅客人數(shù)開始回升，旅游收入快速恢復(fù)增長(zhǎng)。另外經(jīng)過前兩年的爆發(fā)式增長(zhǎng)和去年的盤整，2005年上半年汽車市場(chǎng)有所升溫，經(jīng)過去年的汽車價(jià)格大戰(zhàn)，各主力車型的價(jià)格不同程度的下降35萬元，受今年第二季度鋼材價(jià)格的上漲的影響，汽車價(jià)格稍有回升，%，汽車零售量9825輛，%。2005年上半年消費(fèi)支出增長(zhǎng)依然主要體現(xiàn)在衣著、醫(yī)療保健、教育文化娛樂服務(wù)和居住四個(gè)方面消費(fèi)支出，%、%、%、%。在全市限額以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)的銷售中，數(shù)碼相機(jī)零售量7921臺(tái)，實(shí)現(xiàn)零售額2200萬元，；攝像機(jī)零售3289臺(tái)，%，實(shí)現(xiàn)零售額1423萬元，；%。消費(fèi)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，2004年消費(fèi)支出增長(zhǎng)主要體現(xiàn)在衣著、醫(yī)療保健、教育文化娛樂服務(wù)、居住等四方面消費(fèi)支出，%、%、%、%。但是相比蘇州、青島等城市要高。數(shù)據(jù)來源：2004年漳州、泉州、福州、莆田和廈門等城市的社會(huì)與國民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)公報(bào)。與福建其它主要城市比較，廈門的城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出最多，為10739元。廈門市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出持續(xù)增長(zhǎng)，到2004年底為10739元，為歷年最高，%，%。消費(fèi)品市場(chǎng)增勢(shì)平穩(wěn)，%。而平穩(wěn)增長(zhǎng)的居民儲(chǔ)蓄，又反映出該地消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展的巨大潛力，客觀上為項(xiàng)目開展提供了有利條件。數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計(jì)年鑒（2005），《2004年廈門市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，其中2005年6月數(shù)據(jù)來源于廈門統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)。近年來，廈門市金融機(jī)構(gòu)中城市居民的儲(chǔ)蓄持續(xù)增長(zhǎng)，到2004年，%；。這說明廈門和其它城市一樣有著發(fā)展中高端消費(fèi)市場(chǎng)的巨大潛力，也為項(xiàng)目開展提供較好的成長(zhǎng)環(huán)境。上海次之，蘇州和廈門緊在其后，青島最少。數(shù)據(jù)來源：2004年廈門、泉州、福州、漳州、莆田等城市的社會(huì)與國民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)公報(bào)。數(shù)據(jù)來源：廈門特區(qū)年鑒（2001，2004），2004年和2005年數(shù)據(jù)來自廈門統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)。 廈門市居民生活水平（1）城市可支配收入增速平穩(wěn)，居民儲(chǔ)蓄繼續(xù)增長(zhǎng)。這些外籍人士的2003全年工資總額為51 915萬元，相比廈門市全市城市居民的平均工資要高出很多。表 近年來廈門市外籍從業(yè)人士情況年份2001200220032004外資企業(yè)數(shù)（家）4381455447394941外籍從業(yè)人員（人）32923926數(shù)據(jù)來源：廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)年鑒(.)，2004年數(shù)據(jù)來自廈門統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)《2004年廈門市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》。盡管起點(diǎn)低，廈門市的外資增加還是呈現(xiàn)了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，相信未來發(fā)展?jié)摿ο啾绕渌鞘懈?。在沿海同類城市的比較中，廈門市的駐地企業(yè)數(shù)和實(shí)際利用外資額的情況類似，最小，其余城市中最少的是青島，有外資企業(yè)7338家，遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于廈門市的4941家。結(jié)合前面相對(duì)較低的實(shí)際利用外資額，可以看出廈門市外資增長(zhǎng)相對(duì)較有潛力。數(shù)據(jù)來源：廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)年鑒（），2004年數(shù)據(jù)來自廈門統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)《2004年廈門市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》與福建省內(nèi)其它城市相比，駐廈門市的外資企業(yè)明顯較多，為4941家，相比泉州市和福州市分別多出1052家和2824家。世界500強(qiáng)跨國公司中已有35家落戶廈門。數(shù)據(jù)來源：2004年深圳、蘇州、上海、青島和廈門等城市的國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。出現(xiàn)這樣的情況，主要是因?yàn)闊o論從發(fā)展基礎(chǔ)，還是經(jīng)濟(jì)規(guī)模看，廈門市都處于一個(gè)較低的水平。數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計(jì)年鑒，2005。從2004年福建省主要城市實(shí)際利用外資情況的對(duì)比可以看出，廈門市居第三位，%和90%，處于較低水平。數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計(jì)年鑒（2005），%，%。2001年外商直接投資合同金額為120342萬美元，隨后受“非典”等不利因素影響，出現(xiàn)下滑，到2003年降到66912萬美元，%。 廈門市外商投資情況外商投資恢復(fù)增長(zhǎng)，外資企業(yè)增速平穩(wěn)，外籍人士不斷增加。相比之下，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度較慢。在第二產(chǎn)業(yè)中，工業(yè)所占的比重最大，%，接著所占比重較大的是第三產(chǎn)業(yè)中的運(yùn)輸郵電倉儲(chǔ)業(yè)（%），批發(fā)零售餐飲業(yè)（%），及金融保險(xiǎn)業(yè)（%）。：：。占全市生產(chǎn)總值的比重下降5個(gè)百分點(diǎn)。(以上資料來源：福建省統(tǒng)計(jì)年鑒（2005），《2004年廈門市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》) 廈門市三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r第二、三產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有望優(yōu)化。表中數(shù)據(jù)均系常住人口的人均GDP?？梢?，廈門市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Σ⒉粊営趪鴥?nèi)大城市。在沿海同類城市的對(duì)比中深圳市的常住人口人均GDP最高，為59271元，其次是上海市。 數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計(jì)年鑒，2005。%%，相比其它城市如漳州、莆田市更是遙遙領(lǐng)先。數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計(jì)年鑒（2005），《2004年廈門市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》。數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計(jì)年鑒（2005），《2004年廈門市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》近年來，廈門市人均GDP持續(xù)上升。 廈門市GDP發(fā)展?fàn)顩r國民經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)，人均國民生產(chǎn)總值持續(xù)上升2004年廈門市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益都有所提高。3 廈門市經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展?fàn)顩r廈門位于福建省東南部，是我國東南沿海傳統(tǒng)的重要對(duì)外通商口岸，是中國經(jīng)濟(jì)特區(qū)和計(jì)劃單列城市。178。178。項(xiàng)目資源劣勢(shì)：178。252。252。 項(xiàng)目資源的優(yōu)劣勢(shì)分析及結(jié)論總結(jié)上述項(xiàng)目所擁有的客觀資源，可以歸納有以下方面的優(yōu)劣勢(shì)：項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)：252。該項(xiàng)目應(yīng)先完成游艇碼頭建設(shè)，再建設(shè)酒店、商務(wù)辦公、商業(yè)及其它配套設(shè)施。港池內(nèi)設(shè)有約450個(gè)游艇泊位。東圍堰為曲線，擬規(guī)劃為海濱摩托艇活動(dòng)區(qū)。其用地西面為國際會(huì)議中心、國際網(wǎng)球中心，南臨廈門國際會(huì)展中心，作為天然避風(fēng)良?jí)]，香山正前方為廈金水道，往東為深水道，凹入式海灣地貌提供了較穩(wěn)定的水域。土地現(xiàn)狀為海域，土地用途為商業(yè)、辦公、酒店及其它。 研究策劃依據(jù)《廈門市規(guī)劃局關(guān)于“廈門國際游艇俱樂部碼頭”項(xiàng)目地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》《項(xiàng)目發(fā)展意向書》（委托方編制）國際游艇俱樂部工程用海范圍圖廈門國際游艇俱樂部總平面圖51[廈門香山游艇俱樂部]綜合項(xiàng)目研究及策劃報(bào)告（2006/03）2 項(xiàng)目資源分析 項(xiàng)目區(qū)位與交通條件香山國際游艇俱樂部項(xiàng)目位于廈門島東部的香山避風(fēng)塢。研究方法三：取證法通過對(duì)國內(nèi)外游艇俱樂部發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行研究對(duì)比，尋找這些公共服務(wù)設(shè)施發(fā)展的成功之處，并總結(jié)其失敗的主因，揚(yáng)長(zhǎng)避短，對(duì)項(xiàng)目的先導(dǎo)功能——游艇俱樂部提出針對(duì)性策劃方案。具體采用的研究方法有：研究方法一：定量定性分析法根據(jù)客觀、科學(xué)、公正的原則，針對(duì)研究的目標(biāo)，通過戴德梁行資料庫、政府統(tǒng)計(jì)文獻(xiàn)、城市規(guī)劃和政策法規(guī)的公告、房地產(chǎn)刊物、互聯(lián)網(wǎng)、實(shí)地探訪、消費(fèi)者調(diào)查、與開發(fā)商會(huì)談等形式，廣泛搜集有關(guān)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行定量分析，對(duì)研究的關(guān)鍵部分進(jìn)行量化的推測(cè)，使之具有科學(xué)論據(jù)支撐，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行定性的研究，做到定量與定性相結(jié)合。 研究策劃目的與方法 研究策劃目的本報(bào)告通過分析研究項(xiàng)目發(fā)展所處的市場(chǎng)環(huán)境，針對(duì)項(xiàng)目發(fā)展方向、定位策劃及投資效益提出策劃建議。資產(chǎn)運(yùn)營戰(zhàn)略：因項(xiàng)目經(jīng)營性（資產(chǎn)型）物業(yè)投資比重過大，約占投資總額的70%左右，且回報(bào)期過長(zhǎng)，項(xiàng)目面臨一定的資金壓力。在項(xiàng)目各經(jīng)營子項(xiàng)（如商業(yè)、酒店、游艇俱樂部、水上活動(dòng)中心等）的經(jīng)營上，可采用自營、股份合作、托管等多種方式，但仍有賴于本報(bào)告之專業(yè)研究及策劃建議，以解決資金缺口與日后經(jīng)營的問題。[廈門香山游艇俱樂部]綜合項(xiàng)目研究及策劃報(bào)告（2006/03）1 總述 報(bào)告編制說明項(xiàng)目名稱：廈門香山游艇俱樂部綜合項(xiàng)目（下稱“項(xiàng)目”）研究及策劃（本報(bào)告研究范圍不含項(xiàng)目的酒店功能）委托方：香山國際游艇俱樂部（廈門）有限公司報(bào)告編制單位：戴德梁行房地產(chǎn)顧問（廣州）有限公司協(xié)助單位：中國龍會(huì)籍服務(wù)有限公司、廈門大學(xué)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)系、廈門市青年企業(yè)家協(xié)會(huì) 委托方對(duì)項(xiàng)目要求及期望 委托方對(duì)項(xiàng)目的初步定位及總體要求委托方對(duì)項(xiàng)目整體定位的期望：打造亞洲最大、最豪華的游艇俱樂部。該報(bào)告僅為委托方使用，具有保密性。本項(xiàng)目研究中，對(duì)于未來需求、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)等的預(yù)測(cè)是對(duì)未知事物的估計(jì)，應(yīng)被理解為對(duì)未來可能發(fā)生事物的預(yù)示性估計(jì)，而非完全確定的事實(shí)。敬請(qǐng)注意：本項(xiàng)目研究策劃工作是在2005年12月至2006年3月期間進(jìn)行的，因此進(jìn)行研究分析所依據(jù)的信息和資料都是基于這個(gè)時(shí)間階段的。168。168。以下因素將可能導(dǎo)致我們的依據(jù)發(fā)生變化：168。目 錄報(bào)告說明 11 總述 1 報(bào)告編制說明 1 委托方對(duì)項(xiàng)目要求及期望 1 研究策劃目的與方法 22 項(xiàng)目資源分析 4 項(xiàng)目區(qū)位與交通條件 4 項(xiàng)目景觀資源 4 政府對(duì)項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展計(jì)劃 4 項(xiàng)目資源的優(yōu)劣勢(shì)分析及結(jié)論 43 廈門市經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展?fàn)顩r 6 廈門市GDP發(fā)展?fàn)顩r 6 廈門市三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 8 廈門市外商投資情況 10 廈門市居民生活水平 15 廈門旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 20 廈門經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的影響 244 國內(nèi)外游艇俱樂部發(fā)展?fàn)顩r 25 廈門高爾夫俱樂部（會(huì)所）發(fā)展?fàn)顩r 25 香港典型游艇俱樂部研究 28 國內(nèi)典型游艇俱樂部研究 36 國外典型游艇俱樂部研究 44 游艇俱樂部成敗經(jīng)驗(yàn)借鑒 50 當(dāng)?shù)赜瓮Щ顒?dòng)需求的預(yù)測(cè) 525 項(xiàng)目各主要功能發(fā)展及經(jīng)營環(huán)境分析 54 廈門高端別墅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 54 廈門商業(yè)發(fā)展及經(jīng)營狀況分析 65 廈門甲級(jí)寫字樓發(fā)展及經(jīng)營狀況分析 79 廈門相關(guān)旅游設(shè)施發(fā)展?fàn)顩r分析 87 廈門展覽物業(yè)發(fā)展及經(jīng)營狀況分析 946 項(xiàng)目客源市場(chǎng)分析 97 游艇會(huì)會(huì)籍客源市場(chǎng)分析 97 VIP泊位（水上別墅）客源市場(chǎng)分析 108 商業(yè)客源市場(chǎng)分析 124 甲級(jí)寫字樓客源市場(chǎng)分析 1397 項(xiàng)目SWOT分析 1468 項(xiàng)目整體發(fā)展定位 148 項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)及定位 148 項(xiàng)目開發(fā)策略 148 項(xiàng)目各功能產(chǎn)品的戰(zhàn)略關(guān)系與地位 149 項(xiàng)目整體開發(fā)計(jì)劃 1509 項(xiàng)目各功能定位策劃建議 151 游艇俱樂部（會(huì)所及普通泊位區(qū)）定位建議 151 VIP泊位定位建議 154 商業(yè)定位建議 158 甲級(jí)寫字樓定位建議 16510 項(xiàng)目運(yùn)營模式建議 171 項(xiàng)目銷售類產(chǎn)品的營銷策略 171 項(xiàng)目經(jīng)營類產(chǎn)品的經(jīng)營策略 17911 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 186 項(xiàng)目技術(shù)參考依據(jù) 187 項(xiàng)目開發(fā)成本估算 188 項(xiàng)目開發(fā)投資進(jìn)度 189 項(xiàng)目收益測(cè)算 189 項(xiàng)目資金運(yùn)作測(cè)算 190 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估 192 評(píng)價(jià)結(jié)論及項(xiàng)目注意點(diǎn) 19512 項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析 197[廈門香山游艇俱樂部]綜合項(xiàng)目研究及策劃報(bào)告（2006/03） 報(bào)告說明我們?cè)谘芯窟^程中所依據(jù)的資料和信息都是準(zhǔn)確和有效的。但是，一旦我們所依據(jù)的基本依據(jù)有所改變，我們的推薦和建議也將隨之改變。 新的規(guī)劃變動(dòng)。 新的政策法規(guī)。 對(duì)廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)可能產(chǎn)生影響的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治改革等重大事件。本項(xiàng)目工作只限于提供針對(duì)性及詳細(xì)的顧問意見和建議，我們的研究不包括任何法律、法規(guī)和政策議題。對(duì)這些主要因素作出未來預(yù)測(cè)的過程包含了許多對(duì)外界非常敏感的變量，任何改變都可能會(huì)極大地影響該報(bào)告的結(jié)果，我們?cè)诖颂嵴?qǐng)委托方注意。 我們不對(duì)任何第三方承擔(dān)任何責(zé)任。 委托方對(duì)項(xiàng)目長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略及資產(chǎn)運(yùn)營戰(zhàn)略的規(guī)劃項(xiàng)目長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略：通過各種融資方式以及對(duì)銷售性物業(yè)（會(huì)員權(quán)益、酒店公寓權(quán)益、商業(yè)街、寫字樓等）的銷售資金的迅速回籠來解決項(xiàng)目前期開發(fā)建設(shè)所需資金。除此之外，在考慮各方市場(chǎng)因素的基礎(chǔ)上，還必須結(jié)合項(xiàng)目整體的規(guī)劃及經(jīng)營來綜合考慮，不能顧此失彼，并希望報(bào)告編制單位在對(duì)項(xiàng)目充分理解的基礎(chǔ)上，推薦并協(xié)助聯(lián)系適合于本項(xiàng)目的游艇會(huì)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)，結(jié)合會(huì)籍銷售公司，使項(xiàng)目在規(guī)劃、市場(chǎng)、管理以及銷售的四個(gè)環(huán)節(jié)上齊頭并進(jìn)。因此擬通過融資、合作開發(fā)等多種形式進(jìn)行資產(chǎn)運(yùn)營，但由于項(xiàng)目銷售性物業(yè)的銷售回籠資金不足以支撐龐大的開發(fā)計(jì)劃，因此必須考慮到國內(nèi)、國際方面各種融資渠道的可操作性以及如何將經(jīng)營性（或資產(chǎn)型）物業(yè)轉(zhuǎn)化為可銷售（或權(quán)益組合出售）或可變現(xiàn)的物業(yè)，來緩解項(xiàng)目資金壓力。 研究方法本報(bào)告通過分析廈門市宏觀經(jīng)濟(jì)、人口狀況、土地市場(chǎng)的供應(yīng)與需求、周邊區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r等因素對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響，結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件、目前開發(fā)的進(jìn)度，以客觀的市場(chǎng)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，進(jìn)行全面的市場(chǎng)分析，并提出具實(shí)操性的項(xiàng)目策劃方案。研究方法二：專家意見法組織有關(guān)政府部門、發(fā)展商及長(zhǎng)期鉆研或從事游艇行業(yè)方面的專家對(duì)項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)行充分探討和分析，根據(jù)專家的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，提出具實(shí)效性的策劃方案。研究方法四：集中主要課題的研究方法為了在較短的顧問期內(nèi)完成項(xiàng)目的研究策劃方案，我們必須把焦點(diǎn)集中在主要的專項(xiàng)功能物業(yè)的研究上，將研究的結(jié)果融入本報(bào)告內(nèi)。其中填海部分約11萬平方米、防坡堤和護(hù)岸用海面積7萬平方米、高樁平臺(tái)約7萬平方米。 項(xiàng)目景觀資源項(xiàng)目地處濱海旅游觀光區(qū)，與小金門島隔海相望。 政府對(duì)項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展計(jì)劃根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的初步方案，環(huán)島路東側(cè)與香山交會(huì)處擬建成綠化區(qū)，并設(shè)立停車場(chǎng)。在香山腳下配套建設(shè)高層星級(jí)酒店和高端寫字樓，200個(gè)會(huì)員別墅（不占用建筑面積）建在港池的內(nèi)圍堰上，系獨(dú)具特色的水上別墅。另外，沿環(huán)島路及東、南海岸線必須對(duì)公眾開放，留出公共步行道，步行道寬為1020米；沿環(huán)島路建筑分散布置，控制沿路建筑的長(zhǎng)度。項(xiàng)目建成后，將成為國內(nèi)目前最大的游艇碼頭及廈門市首個(gè)集休閑、健身、旅游、辦公、購物為一體的高檔綜合旅游景區(qū)。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目