【正文】 區(qū)區(qū)域環(huán)境分析A、板塊范圍：——“裕華東路—京珠公路—南外環(huán)線—建設(shè)大街（匯通路）”B、區(qū)域環(huán)境——該區(qū)域為石家莊市城市發(fā)展重點區(qū)域，定位于城市副中心功能，道路交通條件十分優(yōu)越，區(qū)域內(nèi)的裕華路、槐南路都是連接橋東、橋西的市級主干道。二為以SHOPPING MALL、大型商業(yè)街區(qū)等產(chǎn)品為代表，以使用權(quán)銷售（即租賃業(yè)務(wù)）為運作模式的商鋪產(chǎn)品，是先進的市場運作模式，強調(diào)開發(fā)、運營、產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)獨立存在的關(guān)系，其所占市場的比重將不斷擴大。考慮到石家莊2004年以來較大的寫字樓存量，為避開區(qū)間競爭，新增項目多以SOHO辦公、酒店式公寓等寫字樓“變態(tài)”產(chǎn)品出現(xiàn)，凸現(xiàn)二線城市寫字樓市場需求特征?？梢灶A(yù)見，未來35年內(nèi)：石家莊的住宅市場仍會保持良好的發(fā)展勢頭，受多元需求影響，住宅產(chǎn)品的售賣價格繼續(xù)平穩(wěn)上升，但租金水平將會停留在相對合理的區(qū)間，呈現(xiàn)出市場供略大于求的跡象。但作為房地產(chǎn)的二線城市——石家莊，好象沒有必要“無病也吃藥”，應(yīng)該從問題的根本來剖析，做符合自身市場現(xiàn)狀的動作。l 考慮到這種冷市是一種假象，因此在不久勢必會將該期間積壓下的自用需求釋放出來，因此作為開發(fā)企業(yè)應(yīng)該判斷好形勢，切莫因自身原因錯過這一集中爆發(fā)期。地產(chǎn)新政對石家莊房地產(chǎn)市場的影響l 石家莊房地產(chǎn)市場在近幾年發(fā)展中所產(chǎn)生的泡沫遠小于沿海、長三角區(qū)域等城市（尤其是上海），所以因此產(chǎn)生的消極影響要小得多?！獋鹘y(tǒng)住房消費以區(qū)域客為主，形成相對封閉的區(qū)域市場。從今年在售的SHOPING MALL、商業(yè)街區(qū)項目的銷售價格來看（羅馬假日、南花園街、大經(jīng)街、各寫字樓商業(yè)裙房等），價格現(xiàn)狀為：12層均價15000元/平米。寫字樓產(chǎn)品：在價格上分為4000元/平米以下、4300—4500元/平米、4800—5300元/平米三個區(qū)間，其中以中檔價位產(chǎn)品市場接受度最高，反倒是高檔產(chǎn)品陷入營銷困境。l 東南二環(huán)開發(fā)潛力促使房價一路走高，升值空間支撐東南部樓盤價格呈上升走勢。l 中心城區(qū)、裕華區(qū)東南板塊等熱點區(qū)域的價格隨著政府土地政策（城市副中心）的引導(dǎo)，土地成本上升過快，使價格上漲幅度較大，順馳大大超過人均可支配收入增長速率。說明單位購房比例仍然相當大，個人購房比例增幅達10%以上，市場需求向更成熟的多元性方向發(fā)展。商品房住宅交易量明顯增加，其中住宅所占比例基本持平。由下表可知，從1989年至今石家莊房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了三個階段：l 1982——1992年間的投資低水平徘徊；l 1993——2002年間的平穩(wěn)投資階段；l 2003年——至今的投資高速增長階段。這是石家莊房地產(chǎn)市場前景被普遍看好的征兆。居民消費結(jié)構(gòu)基本合理，但住房支出偏低。住房需求潛力巨大，住宅市場將長時間呈上升發(fā)展趨勢。l 生活消費支出結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，用于家庭設(shè)備及服務(wù)、交通與通訊、醫(yī)療保健、住房、雜項商品和服務(wù)等方面的支出大幅增 長。l 中低收入階層為主流，貧富差距相當大，中等收入階層沒有成為主流，說明城市收入呈增長趨勢，中等收入階層將擴大。市區(qū)城市居民人均可支配收入8622元，%。 l 石家莊市場交易額持續(xù)上漲勢頭強勁：投資5316萬元在建的橋西蔬菜中心批發(fā)市場升級改造項目；總投資4326萬元的保龍倉金談固超市，現(xiàn)已開工建設(shè)；商業(yè)街區(qū)建設(shè)也取得了新進展：懷特家居城、青年街市場二期、懷特國際商城、泰豐家園等33個市場項目或投入運營或年內(nèi)竣工；卓達商貿(mào)廣場、新家園商業(yè)城、和平路裝飾建材廣場、鑫匯商廈等31個市場項目正抓緊建設(shè)；正定國際小商品服裝批發(fā)市場、河北鼎堅燈飾商貿(mào)廣場、西柏坡山珍山貨市場、河北鑫順國際裝飾材料交易中心等39個市場項目的前期工作正在緊張進行，力爭近期開工建設(shè)，為今后市場交易額的持續(xù)快速增長提供了支持。 l 外地知名商企的進駐，大大帶動了石家莊商貿(mào)的發(fā)展，天津家世界、北國超市新石店、盛福祥支農(nóng)店等超市正式開業(yè)；上海聯(lián)華超市與萬利福超市完成了合并重組；l 新華區(qū)民族路商業(yè)街、橋東區(qū)大經(jīng)南街改造完成并正式開街；物流配送設(shè)施建設(shè)開始起步。商貿(mào)環(huán)境l 2004年服務(wù)業(yè)增加值比重占全市GDP的42%以上。我市有水廠8座，日產(chǎn)水能力80萬立方米，管線總長度1162公里。煤氣、天然氣管道總長度403公里，年內(nèi)新增天然氣用戶3萬戶,。排水管道長度達990公里。槐南路建設(shè)工程全線通車，體育大街、建華大街等主干道新改建工程竣工。2005年石環(huán)公路的興建將大大縮短城郊與市區(qū)的時間距離，對帶動石家莊周邊郊縣的經(jīng)濟有較大利好。l “五橋一環(huán)”的建成通車以及市內(nèi)交通主干道的拓寬改造，使市內(nèi)交通及市外聯(lián)系更加便利快捷。石家莊火車站是全國特等站之一，也是全國三大貨車編組站之一，主要擔負著京廣、石德、石太三條干線的旅客輸送、貨物到發(fā)中轉(zhuǎn)任務(wù)及列車編解、運行組織工作，日均發(fā)送旅客列車108列，日均輸送旅客5萬多人，日均到發(fā)貨物列車230多列，辦理貨車11500輛。%；，%；，%；，%；，%；。2004年全市農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值426億元，%。%%。 l ，%，比上年增長42%,，%。%。%，%。 l 2004年，比上年增長22%，%，比以往石市的傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)工業(yè)、建筑業(yè)的比重之和還要高出半個百分點；，%，占全市財政收入的比重達到20%。l 200４年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1633億元,按可比價格計算,%,增速創(chuàng)98年以來最高。誠宇投資咨詢市場總監(jiān)上海誠宇機構(gòu)誠宇投資咨詢 地產(chǎn)市場部文件石家莊住宅市場報告誠宇機構(gòu)鄭秋皓2005年11月目 錄第一部分 石家莊宏觀環(huán)境第二部分 石家莊房地產(chǎn)市場第三部分 石家莊房地產(chǎn)住宅市場第一部分 石家莊宏觀環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境石家莊市的綜合經(jīng)濟實力快速發(fā)展，國內(nèi)生產(chǎn)總值增長迅速l 全市國內(nèi)生產(chǎn)總值由“八五”末的540億增加到1001億，%。2004年第一產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長，增速有所加快，完成增加值230億元，%,，第二產(chǎn)業(yè)完成增加值795億元，%，第三產(chǎn)業(yè)保持了較快增長, 完成增加值608億元，%，對GDP的貢獻比重也接近四成（%）。l 2004年全市工業(yè)穩(wěn)步快速增長。工業(yè)產(chǎn)銷銜接良好，工業(yè)經(jīng)濟效益穩(wěn)步增長。%?？⒐っ娣e529萬平方米,%。l 農(nóng)業(yè)在政策效應(yīng)下實現(xiàn)了較快增長。l 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)健康快速發(fā)展。交通環(huán)境l 公路交通京石、石太、石黃、石安高速公路和1 02030308國道以及2條省道、42條縣道在市域縱橫交錯，公路通車總里程6379公里。 l 鐵路運輸石家莊是全國鐵路運輸?shù)闹饕獦屑~，京廣、石太、石德、朔黃四條鐵路干線交匯于此，其中京廣線是連接中外交流的大動脈，石太線是晉煤外運的主要通道。l 空中航線石家莊民航機場可起降各種大中型客機，現(xiàn)已開通44條國內(nèi)、國際航線，通達上海、深圳、大連、香港等國內(nèi)32個大中城市以及莫斯科、阿拉木圖等國外城市和地區(qū)，引進國航、東航、南航等1 2家航空公司加盟石家莊機場的航線運營?；拘纬伞八臋M，六縱、三環(huán)、八射“的城市路網(wǎng)體系。l 2004年我市城市建設(shè)快速發(fā)展，市區(qū)道路進一步暢通。 “城中村”改造穩(wěn)步推進，市政配套設(shè)施逐步完善。 l 城市公用事業(yè)較快發(fā)展。供熱管道總長度500公里，城市集中供熱面積達4230萬平方米，比上年增加了380萬平方米。l 城市公共汽車營運線路達82條，營運車輛1703輛，營運線路長1089公里。生產(chǎn)要素市場快速跟進，房地產(chǎn)、人才、勞動力、技術(shù)等市場發(fā)展日新月異，推動經(jīng)濟發(fā)展作用日益顯現(xiàn)。同時，各大型商場、超市、批發(fā)市場積極推進電子商務(wù)，建立和完善了專門網(wǎng)站，并開始探索實行網(wǎng)上交易，各類市場的現(xiàn)代化水平逐步提高。消費環(huán)境 l 2004年，城、鄉(xiāng)居民收入均實現(xiàn)兩位數(shù)增長。人均消費性支出6525元，%；農(nóng)民人均純收入為3799元，%，是1997年后增速最快的一年。l %；最低收入群占其可支配收入的104%；%；%。平均住房支出僅占生活消費支出的3%，相對偏低。l ，居住支出472元，其中住房157元，%。第二部分 石家莊房地產(chǎn)市場石家莊房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資額在1993年開始大幅膨脹，經(jīng)過90年