【正文】 但基本上是在此區(qū)間范圍波動；216。 216。虹口成交單套面積重心上移，其中70－100平方米/－％，下降了14個百分點(diǎn)；單套面積100－150平方米/％，此后兩年間100－150平方米/套面積成交比重鎖定在56％左右；而單套面積150平方米/套以上占總量比重同樣有所增加，2003年前9個月引面積段比重已超過10％；楊浦區(qū)成交住宅單套面積總體上也呈上升趨勢，2003年前3季度70－100平方米/套面積段成交比重較2001年減少了7個百分點(diǎn)，相應(yīng)的100－150平方米/套占總量比重超過50％，2003年1－％，；2002年楊浦區(qū)單套面積70平方米/％，這是受當(dāng)年區(qū)域小戶型住宅成交量增加所致；2000年－2003年面積成交結(jié)構(gòu)變化　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　單位：％面積虹口區(qū)楊浦區(qū)全市2000年01年02年03年13季度00年01年02年03年13季度00年01年02年03年13季度70以下70100100150150以上點(diǎn)評：此區(qū)域作為浦西老商業(yè)重心，人口相當(dāng)密集，拆遷成本巨大，速度緩慢，必給開發(fā)項(xiàng)目帶來資金風(fēng)險(xiǎn)，前景堪憂。點(diǎn)評：此板塊是上海早期定位的國際化開放式社區(qū)，目前生活配套齊全，環(huán)境優(yōu)美。項(xiàng)目名稱地理位置建設(shè)規(guī)模建筑形態(tài)主力面積（M2）銷售價格（元/ M2）廣告訴求點(diǎn)華麗家族在此區(qū)域高檔樓盤大房型相當(dāng)可觀，兩房總價在200萬的比比皆是，盛大金磐近期更是報(bào)出總價千萬/套，但由于作為陸家嘴CBD及未來亞太地區(qū)金融、貿(mào)易中心，此區(qū)域升值潛力還是很值得關(guān)注的。項(xiàng)目名稱地理位置建設(shè)規(guī)模建筑形態(tài)主力面積（M2）銷售價格（元/ M2）廣告訴求點(diǎn)世茂濱江花園四期濰坊西路1號總建面80萬M2，四期一幢62層的超高層三房205－23715000－24000 濱江板塊核心地段，奉送豪華家居，六大世界主題園林環(huán)境匯豪天下菊園三期浦明路233弄總建面14萬M2，由8幢18－39層樓群組成三房125－16614000－23000 2萬㎡水景綠地專屬會所由兩個水晶玻璃屋組成，“i—home”智能管理仁恒濱江園三期浦城路111號總建面40萬M2，三期由3幢33層高層及一幢18層小高層組成三房138－1502200－3500美元/㎡建設(shè)部3A級性能小區(qū)，3000㎡VIP豪華會所，超大型特色沉降式中心廣場與GOLF推桿果嶺盛大金磐銀城南路218號總建面15萬M2，三幢343層超高層三房199－30020000－45000 宮廷城堡園藝，陸家嘴CBD核心城段，豪華裝修景觀房 點(diǎn)評：徐家匯地區(qū)目前開發(fā)得已經(jīng)很成熟，內(nèi)環(huán)線內(nèi)的土地已開發(fā)殆盡，現(xiàn)有樓盤除開發(fā)商后期待續(xù)開發(fā)外，就是爛尾樓的改建項(xiàng)目，目前可供開發(fā)的土地和在建、在售項(xiàng)目主要集中在漕寶路、龍漕路沿線以南，不屬于我司研究的徐家匯板塊，我司所訴徐家匯板塊區(qū)域主要集中在內(nèi)環(huán)以內(nèi)的項(xiàng)目。項(xiàng)目名稱地理位置建設(shè)規(guī)模建筑形態(tài)主力面積（M2）銷售價格（元/ M2）廣告訴求點(diǎn)萊詩邸南丹東路281號總建面11萬多M2，8幢高層、1幢小高層兩房105—107 和三房135—159 13000—16000小區(qū)內(nèi)采用法式園林建筑，10000平米的綠化中庭，1000平米會所，雙層真空玻璃的全裝修房頤峰苑匯站街126弄總建面12000 M2，占地8147 M2118層小高層各一幢，另一幢規(guī)劃中兩房A型94 、B型130和三房126—141。目前上海高價位商品房對外來購房群體的依賴性很高，外地資本和境外資本成為市場穩(wěn)定的重要因素。來自外地和境外的購房群體的激增是高檔公寓市場需求增大的一個重要因素。 　　現(xiàn)有高檔公寓主要分布于徐家匯地區(qū)、淮海路沿線、陸家嘴濱江地區(qū)、虹橋古北地區(qū)、新閘路北京路沿線、黃浦濱江及老西門聚居區(qū)、太平橋地區(qū)等13個板塊。在供應(yīng)量上也是逐年增加，統(tǒng)計(jì)說，同期空置率也在忽上忽下。上海高檔公寓物業(yè)的重點(diǎn)區(qū)域地塊或區(qū)域開發(fā)量（萬平方米）開發(fā)機(jī)構(gòu)陸家嘴濱江區(qū)域300湯臣、鵬利、世茂、和黃等黃浦董家渡聚居區(qū)110華浙、華潤、通海等黃浦老西門聚居區(qū)95中信泰富、中遠(yuǎn)等盧灣新天地區(qū)域89瑞安、國浩、凱德等虹口北外灘濱江區(qū)域100世茂、中遠(yuǎn)等長寧古北新區(qū)二期103和黃、強(qiáng)生、虹康等數(shù)據(jù)來源：向榮房產(chǎn)市場研展部從高檔物業(yè)的分布區(qū)域來看，仍集中在黃浦、靜安、長寧、盧灣、徐匯和浦東等傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū)域，而新天地板塊、古北新區(qū)板塊和陸家嘴板塊將共同構(gòu)成上海頂級住宅的“三駕馬車”。 高價房的心理標(biāo)準(zhǔn)正在迅速提高。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，％，％，％，增長勢頭強(qiáng)勁。 　　依據(jù)未來潛在供應(yīng)地塊，每平方米7000元到10000元的物業(yè)，短期內(nèi)仍將是高檔住宅市場中的主流供應(yīng)產(chǎn)品，但隨著上海樓市大氣候的轉(zhuǎn)好，每平方米15000元左右單價的物業(yè)上市量也會有很大的增長。上海市高檔公寓的價格在經(jīng)歷了2001年的低谷期后，近兩年呈現(xiàn)上升的趨勢。 　　在空置率方面，2000年以來，上海高價房市場的供應(yīng)量和吸納量始終保持高位水平，2003年更是達(dá)到了最高值，全年供應(yīng)總量及吸納量達(dá)到1997年來的最高點(diǎn)，空置率持續(xù)下滑，%。2002年，%，%，%。隨著上海經(jīng)濟(jì)的不斷增長，本地及外資對上海房地產(chǎn)市場持續(xù)看好，預(yù)計(jì)未來市場對高價房的需求也將持續(xù)放量。 　　在吸納量方面，眾多本地、江浙及外籍人士投資及居住的比例不斷攀升，拉動了需求的持續(xù)上漲。上海高價房市場自1999年開始復(fù)蘇以來，在供應(yīng)量方面整體呈穩(wěn)步上升趨勢。第一部分 高檔公寓旭園項(xiàng)目營銷策劃推廣報(bào)告市場篇一、上海市高檔公寓市場透視特別是近兩年來，在舊城改造政策、市政建設(shè)及其他外部利好消息的影響下，大大促進(jìn)了投資市場的活躍，直接導(dǎo)致了供應(yīng)量的直線上揚(yáng)，2003年更是達(dá)到了最高值，較之2002年漲幅超過50%，成為1997年以來供應(yīng)最強(qiáng)的一年。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，2003年，上海市高價房的吸納量達(dá)到了6499套，市場買賣互動，供需兩旺。在上海的高價房市場上，來自外地和境外的購房群體的激增有效地吸納了市場供應(yīng)。目前上海高價位商品房對外來購房群體存在一定依賴性，外來資本和境外資本是市場穩(wěn)定的另一因素?？偟膩碚f，近年來高價房市場基本保持了供需平穩(wěn)的良好狀態(tài)，空置率正逐漸走低。銷售價格一路凱歌 從價格層面看，2003年上海高檔公寓的價格上漲幅度不小，市場的接受度依然是比較令人滿意的。 價格臺階越筑越高 從宏觀上看，上海高檔住宅市場增勢已逐步加快，市場供應(yīng)量與日俱增。 　　高價房的“高價”標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)從7000元/平方米上升到8000元/平方米，而現(xiàn)在高價房的應(yīng)該在9000元/平方米甚至10000元/平方米以上了。高價房的結(jié)構(gòu)正在迅速發(fā)生變化：9000元/平方米以下的樓盤持續(xù)減少，表明高價房和中價房的差距逐步拉開，與總體市場發(fā)展相吻合；900010000元/平方米的高價房比例逐步增加，反映了內(nèi)環(huán)區(qū)域樓盤售價普遍向這一價格段轉(zhuǎn)移，今后幾年，內(nèi)環(huán)難覓9000元/平方米以下的樓盤；15000元/平方米的需求量逐年增加，說明市場對超高價房的接受程度提高，客戶需求發(fā)生改變。需求比供給上漲更快 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，古北、徐家匯等概念的高檔住宅一直在上海市高檔住宅的競爭中占有重要的地位，而老西門地區(qū)、董家渡地區(qū)將在35年內(nèi)成為新崛起的高檔住宅聚居區(qū)。 　　二、高檔公寓區(qū)域板塊 高檔公寓的輻射區(qū)域逐漸擴(kuò)大，初期上海高檔公寓大多集中在徐匯、靜安、長寧等傳統(tǒng)中心區(qū)或老租界區(qū)，當(dāng)城市商業(yè)、區(qū)域規(guī)劃、景觀建設(shè)的飛速發(fā)展，高檔公寓的區(qū)域輻射也逐漸擴(kuò)大。地段是決定高檔住宅價格的關(guān)鍵因素，新天地、古北新區(qū)和陸家嘴將共同構(gòu)成上?！绊敿壒ⅰ钡娜{馬車。上海高檔公寓開發(fā)近幾年非?；钴S，同時市場需求旺盛，空置率正逐漸降低。據(jù)統(tǒng)計(jì)：2003年在上海購買高價位商品房人群中，％，％，％。 從上海的長遠(yuǎn)發(fā)展方向和規(guī)劃來看，隨著對外經(jīng)貿(mào)和國際交流活動的擴(kuò)大，上海的城市吸引力將與日俱增，海內(nèi)外人士的紛紛入滬勢必將擴(kuò)大對上海優(yōu)質(zhì)居住物業(yè)的需求，從而有效支撐起未來上海高檔住宅市場的發(fā)展。上海主要高檔公寓板塊在售或預(yù)告樓盤一覽：徐家匯板塊11000—14000在景觀規(guī)劃上采用私家中庭廣場和后花園為主題，智能化安保系統(tǒng)的運(yùn)用徐匯苑二期天鑰橋橋路968號總建面28萬M2，占地69000 M2，分三期開發(fā)二期為25層、31層兩幢高層兩房120和三房127—15214000—15000空中別墅，精裝修現(xiàn)房，品牌物業(yè)管理宏潤花園二期漕東路、漕東路口總建面162700M2，占地47151M2 二期為3幢24—32層的高層兩房99—123和三房134—15013000（均價）風(fēng)景園林建筑，“大管家”式物業(yè)服務(wù)熱銷房型兩房在100平方米，三房130平方米左右，銷售價格在13000元/平米，且裝修房占有很大比例，這也高度切合未來住宅的發(fā)展趨勢。陸家嘴板塊點(diǎn)評：此板塊是出產(chǎn)大盤的重地，多個樓盤作為經(jīng)典個案記述了浦東發(fā)展的歷史和輝煌，“濱江”概念已經(jīng)在銷售中取得了不俗的戰(zhàn)績，已經(jīng)形成了一種銷售模式及樣板，因而售價不是一般白領(lǐng)及工薪階層所能企及。古北二期板塊古北古北新區(qū)黃金城道555號，7幢13－23層小高層、高層三房192－24316000－23000 西班牙巴塞羅那建筑風(fēng)格，豪華會所，1：1地下車庫，專用主人候梯廳，全裝修房長發(fā)虹橋公寓虹橋路1165號總建面33435 M2，占地9610 M224層高層，15層小高層及1幢9層商務(wù)樓兩房108－122，三房128－153毛坯11000－15000，裝修房17000－20000 高智能家居電子安保古北豪年華庭之古北之星黃金城道258－259號總建面10萬M2，占地42442 M217幢11－18層小高層三房144－17513000（均價）下沉式中心庭院廣場，無社區(qū)商鋪的純住宅社區(qū)，品牌物業(yè)管理，低容積率的裝修房古北中央花園伊犁南路500號總建面8萬M23幢12層小高層三房16018300（清盤價）8000㎡的歐式庭院的中庭花園，全裝修房古北一期最后開發(fā)的項(xiàng)目——黃金豪園已經(jīng)全部售完，二期以紅寶石路為界，北邊是商業(yè)分區(qū)，南面是居住分區(qū)，總開發(fā)量達(dá)103萬平方米，開發(fā)住宅樓盤共6個，以黃金城道為中軸線，但由于項(xiàng)目重復(fù)性強(qiáng)、同質(zhì)化明顯且國際航班移往浦東機(jī)場，顯現(xiàn)給人們面前的是一幅“沒落貴族”的畫卷，此區(qū)域樓盤以大房型、均價在15000元/平米出現(xiàn)的較多。老西門板塊項(xiàng)目名稱地理位置建設(shè)規(guī)模建筑形態(tài)主力面積（M2）銷售價格（元/ M2）廣告訴求點(diǎn)黃浦國際二期麗園路68弄總建面74726 M2，占地16000 M25幢16—24層小高層及高層兩房107—115 和三房132—142 10000（一期）開放式商業(yè)街區(qū)、會所和住宅組成半圍合式社區(qū)，十大主題景點(diǎn)，星級物業(yè)管理的全裝修房金色黃浦建國新路、肇周路總建面15000 M21幢26層高層兩房87—127 12000（預(yù)計(jì)）高得房率，便捷交通及配套老西門新苑西藏南路688號總建面27萬M2，16幢34層高層兩房110—120和三房150 未定五星級高級會所，中央綠化，傳統(tǒng)商業(yè)文化源頭板塊作為浦西中心城區(qū)重點(diǎn)舊城改造項(xiàng)目，總體放量達(dá)95萬平方米，因而后期放量巨大，競爭激烈，在周邊環(huán)境即定的情況下，項(xiàng)目多在小區(qū)內(nèi)部景觀打造上下工夫，營造賣點(diǎn)。三、區(qū)域市場簡析 面積結(jié)構(gòu)分析由于貴公司在開發(fā)本項(xiàng)目之前，對項(xiàng)目的周邊進(jìn)行了大量深入的研究分析，我司在市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析這部分就簡要地進(jìn)行分述，但在以下部分作重要的提及。分析結(jié)論：216。 216。 楊浦面積峰值前5季度均在100平方米/套，近4季度單套面積峰值下移一檔，都保持在90平方米/套；虹口面積峰值不是很穩(wěn)定，除110平方米/套外，主力面積區(qū)間內(nèi)所有面積段都成為過峰值競爭個案分析優(yōu)勢：216。 216。 體量大，地塊方正，易于整體規(guī)劃布局，可操作性強(qiáng)216。 216。 社區(qū)建筑形式多樣，整個項(xiàng)目規(guī)劃有LOFT、商業(yè)休閑街、生活區(qū)216。 216。 與和平公園比鄰 216。 項(xiàng)目以北遼源西路周邊環(huán)境影響項(xiàng)目整體觀感216。位置：大連路開發(fā)商: 寶鋼地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模: 總建面12萬平方米住宅售價: 未定推廣主題: 高尚花園式高檔住宅社區(qū)主力房型: 未公開開盤時間：2004年底2005年初首期入住時間：2006年上半年開工日期：2004—8優(yōu)勢：216。 216。 體量大，地塊方正，易于整體規(guī)劃布局，可操作性強(qiáng)216。 216。 交通便利：M8線、明珠2線、大連路隧道 216。 與海上海新城具有較大的優(yōu)勢雷同點(diǎn)，競爭將趨于白熱化216。