【正文】 的裝修方案。同時(shí)采用玻璃馬賽克鋪地、玻璃衣柜來(lái)烘托亮點(diǎn)。 標(biāo)準(zhǔn)層裝修建議：標(biāo)準(zhǔn)層的裝飾處理手法要呼應(yīng)大堂的整體處理手法，“用干凈、簡(jiǎn)潔的建筑處理手法＋溫馨、典雅的裝飾處理手法”。 216。擁有一個(gè)健康的身體，保持一個(gè)優(yōu)美的體形，這是每一位女性都在向往著的目標(biāo)，而這種愿望在那些成功的白領(lǐng)女性中，則更是被詮釋到了極點(diǎn)，在這種愿望的支配下，價(jià)格等因素全都變的次要起來(lái)，最重要的就是高品質(zhì)和高質(zhì)量。健身房（包括女子韻律健身館與器械健身房）女子韻律健身館：該部分要進(jìn)行重點(diǎn)的處理，建議采取私人教練式的運(yùn)作模式。如上圖所示，日光溫泉是整個(gè)溫泉館中最大的部分，它的頂部由透明玻璃組成，周邊做綠化處理，同時(shí)在玻璃頂部設(shè)置噴淋設(shè)施來(lái)人工模擬降雨。白天——奔走于各個(gè)辦公室之間快節(jié)奏的工作。這種同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)現(xiàn)狀就為我們提供了一個(gè)非常難得的機(jī)會(huì)點(diǎn)，也就是說(shuō)，我們要用主題、用文化來(lái)貫穿到我們的產(chǎn)品的每一寸空間，我們向客戶(hù)所推薦的、或者說(shuō)是引導(dǎo)的是一種生活的方式，是一種酒店公寓所應(yīng)該有的生活方式。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，客戶(hù)也日趨走向成熟，客戶(hù)的滿(mǎn)足度也不斷被提升，一個(gè)純粹的產(chǎn)品在客戶(hù)的面前也越來(lái)越蒼白。產(chǎn)品是此階段的主導(dǎo)，只要你有產(chǎn)品，那么你的銷(xiāo)售就不成問(wèn)題。13115價(jià)格比擬表比較內(nèi)容權(quán)重東方星座酒店公寓瑞虹新城2期萬(wàn)源晶典擬合比較擬合比較比較擬合程度系數(shù)程度系數(shù)系數(shù)程度區(qū)域位置15%1立面設(shè)計(jì)15%1房型設(shè)計(jì)15%11社區(qū)景觀15%1外部環(huán)境10%111配套設(shè)施10%建筑單體10%主題提煉10%11合 計(jì)100%///功能原則，樣本樓盤(pán)必須具有相同的功能定位。因此，本司認(rèn)為，在本項(xiàng)目客源定位方面，應(yīng)主要針對(duì)能為項(xiàng)目帶來(lái)最大效益的投資型客源；除了這方面因素，在總價(jià)方面可有效地避開(kāi)大量的住宅競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，而爭(zhēng)奪相對(duì)空缺的投資市場(chǎng)也是該客源定位的主要原因之一。而在需求方面，由于2004年“小戶(hù)型酒店式公寓”進(jìn)入了上市高峰期，價(jià)格已普遍偏高的這類(lèi)物業(yè)正面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)考驗(yàn)。國(guó)際金融家除75套被酒店集團(tuán)購(gòu)得外，其他70%左右為投資客源。 項(xiàng)目供應(yīng)目前本案所屬的“北外灘”大連路沿線(xiàn)地區(qū)，在售或即將推出的項(xiàng)目有： 綜觀目前市場(chǎng)上在售或已經(jīng)清盤(pán)的小戶(hù)型酒店式服務(wù)公寓，除了嘉創(chuàng)華獅的“徐家匯館”項(xiàng)目提出精裝修日式酒店式公寓外，基本上尚未出現(xiàn)帶有主題概念的項(xiàng)目。 從區(qū)位來(lái)說(shuō)，上海的酒店式公寓主要還是集中在交通便捷、配套齊全、商業(yè)設(shè)施發(fā)達(dá)的城市中心區(qū)內(nèi)，如陸家嘴板塊、南京西路板塊、外灘輻射區(qū)板塊、靜安寺輻射區(qū)板塊等等……聯(lián)系到本項(xiàng)目，在區(qū)位方面已滿(mǎn)足了建設(shè)酒店式公寓的先決條件，因此，關(guān)鍵性的問(wèn)題將是如何充分利用該方面的先天優(yōu)勢(shì)，以恰如其分的定位爭(zhēng)取市場(chǎng)支持，獲得最佳利潤(rùn)。小面積直接產(chǎn)生的低總價(jià)使投資門(mén)檻放低，風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)減小，無(wú)疑受到了市場(chǎng)更大的接納程度。 賣(mài)點(diǎn)分析在目前的市場(chǎng)上，幾乎所有的“酒店式服務(wù)公寓”項(xiàng)目都是以各自的硬件設(shè)施、裝潢標(biāo)準(zhǔn)、管理公司檔次、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、投資回報(bào)率等等硬指標(biāo)來(lái)招攬客戶(hù)，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。 規(guī)模分析從目前市場(chǎng)的大量的“酒店式服務(wù)公寓”來(lái)看，多數(shù)項(xiàng)目都是由單棟的高層建筑所構(gòu)成的，總建筑面積一般在5萬(wàn)平米以下，并沒(méi)有更大規(guī)模的項(xiàng)目。1. 銷(xiāo)售策略：采取階段性熱銷(xiāo)，既有連續(xù)性又有間隔的熱銷(xiāo)連續(xù)貫穿整個(gè)銷(xiāo)售期。第二階段的供應(yīng)量高于開(kāi)盤(pán)階段，此階段主要目的是以北外灘國(guó)際社區(qū)概念優(yōu)勢(shì)產(chǎn)生熱銷(xiāo)，為價(jià)格上升空間邁出了堅(jiān)實(shí)的一步。高炮：南北高架、機(jī)場(chǎng)、萬(wàn)體館、商務(wù)樓等處做選擇； *在導(dǎo)入期開(kāi)始投放，為期6個(gè)月1年橫幅、引導(dǎo)旗：漕溪路沿線(xiàn)、項(xiàng)目周邊、田林區(qū)域、體育館區(qū)域等；時(shí)間：短期租賃，根據(jù)實(shí)際需要，安排發(fā)布；輕軌4號(hào)線(xiàn)：上海體育館地鐵站、漕溪路輕軌站的戶(hù)外展板；時(shí)間：短期租賃，根據(jù)實(shí)際需要，安排發(fā)布；——雜志（10%）：首選：移居上海、東方航空、今日民航、生活速遞、理財(cái)周刊配合：新民周刊、上海樓市等——DM、樓書(shū)（3%）——網(wǎng)絡(luò)（1%）首選：房產(chǎn)之窗*在導(dǎo)入期開(kāi)始投放，為期6個(gè)月—1年——SP活動(dòng)（4%）派送DM單片開(kāi)盤(pán)慶典及其他活動(dòng)——其他（2%） 如：解放日?qǐng)?bào)、證卷報(bào)、新民晚報(bào)、申江服務(wù)導(dǎo)報(bào)、外灘畫(huà)報(bào)、新聞晚報(bào)、中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、房地產(chǎn)時(shí)報(bào)、上海樓市周刊、上海電視臺(tái)、東方電視臺(tái)、移居上海、東方航空、今日民航、生活速遞、新民周刊、上海樓市、理財(cái)周刊等。四、媒體選擇 宣傳措施高效合理的宣傳系統(tǒng)，將是大體量項(xiàng)目成功操作的關(guān)鍵，媒體推廣和宣傳措施，都需要“點(diǎn)、線(xiàn)、面”相結(jié)合。 推廣重點(diǎn)：仍然要延續(xù)現(xiàn)場(chǎng)熱銷(xiāo)火爆的廣告，同時(shí)根據(jù)具體問(wèn)題和難點(diǎn)再確定相應(yīng)的推廣主題。 推廣重點(diǎn)：a、 開(kāi)盤(pán)廣告 要素：告之北外灘國(guó)際花園將于年月日盛大公開(kāi)。 居住文化整個(gè)社區(qū)人車(chē)分流，動(dòng)線(xiàn)合理；配備完善的智能化系統(tǒng)；大連路昆明路的專(zhuān)用會(huì)所和酒店式公寓五層的商住會(huì)所216。 216。 升值潛力巨大，是一個(gè)投資的沃土； 216。數(shù)據(jù)來(lái)源：向榮房產(chǎn)市場(chǎng)研展部216。 項(xiàng)目周邊市場(chǎng)二手房成交價(jià)格情況表1(周邊物業(yè)) 比較對(duì)象地點(diǎn)均價(jià)（元/m2）面積（m2）總價(jià)（萬(wàn)）房型朝向交易情況甲香港麗園通州路110001431574/2/2南北朝向首付30%乙和平花園2期大連西路95001201143/2/2南北朝向首付30%丙上海大花園周家嘴路109001101202/2/1南北朝向首付30% 216。北外灘水岸國(guó)際品質(zhì)生活社區(qū) 178。n n 港、澳、臺(tái)三地因工作或經(jīng)商遷入本市；178。較高層能欣賞黃浦江 虹口大連路沿線(xiàn)區(qū)域，不是傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū)，由于上海北外灘整體規(guī)劃的推動(dòng)，大連路西線(xiàn)將是未來(lái)規(guī)劃的高尚居住社區(qū)，本項(xiàng)目做高檔的產(chǎn)品規(guī)劃，處于區(qū)域高端市場(chǎng)的前線(xiàn)，項(xiàng)目的去化將面臨較大的市場(chǎng)挑戰(zhàn)和客源選擇的挑戰(zhàn)。 216。位置：大連路開(kāi)發(fā)商: 寶鋼地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模: 總建面12萬(wàn)平方米住宅售價(jià): 未定推廣主題: 高尚花園式高檔住宅社區(qū)主力房型: 未公開(kāi)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2004年底2005年初首期入住時(shí)間：2006年上半年開(kāi)工日期：2004—8優(yōu)勢(shì)：216。 社區(qū)建筑形式多樣，整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃有LOFT、商業(yè)休閑街、生活區(qū)216。 216。三、區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)析 面積結(jié)構(gòu)分析由于貴公司在開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目之前，對(duì)項(xiàng)目的周邊進(jìn)行了大量深入的研究分析，我司在市場(chǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析這部分就簡(jiǎn)要地進(jìn)行分述，但在以下部分作重要的提及。古北一期最后開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目——黃金豪園已經(jīng)全部售完，二期以紅寶石路為界，北邊是商業(yè)分區(qū)，南面是居住分區(qū)，總開(kāi)發(fā)量達(dá)103萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)住宅樓盤(pán)共6個(gè)，以黃金城道為中軸線(xiàn)，但由于項(xiàng)目重復(fù)性強(qiáng)、同質(zhì)化明顯且國(guó)際航班移往浦東機(jī)場(chǎng)，顯現(xiàn)給人們面前的是一幅“沒(méi)落貴族”的畫(huà)卷，此區(qū)域樓盤(pán)以大房型、均價(jià)在15000元/平米出現(xiàn)的較多。熱銷(xiāo)房型兩房在100平方米，三房130平方米左右，銷(xiāo)售價(jià)格在13000元/平米，且裝修房占有很大比例，這也高度切合未來(lái)住宅的發(fā)展趨勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)：2003年在上海購(gòu)買(mǎi)高價(jià)位商品房人群中，％，％，％。二、高檔公寓區(qū)域板塊 高檔公寓的輻射區(qū)域逐漸擴(kuò)大，初期上海高檔公寓大多集中在徐匯、靜安、長(zhǎng)寧等傳統(tǒng)中心區(qū)或老租界區(qū)，當(dāng)城市商業(yè)、區(qū)域規(guī)劃、景觀建設(shè)的飛速發(fā)展，高檔公寓的區(qū)域輻射也逐漸擴(kuò)大。高價(jià)房的結(jié)構(gòu)正在迅速發(fā)生變化：9000元/平方米以下的樓盤(pán)持續(xù)減少，表明高價(jià)房和中價(jià)房的差距逐步拉開(kāi)，與總體市場(chǎng)發(fā)展相吻合；900010000元/平方米的高價(jià)房比例逐步增加，反映了內(nèi)環(huán)區(qū)域樓盤(pán)售價(jià)普遍向這一價(jià)格段轉(zhuǎn)移，今后幾年，內(nèi)環(huán)難覓9000元/平方米以下的樓盤(pán)；15000元/平方米的需求量逐年增加，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)超高價(jià)房的接受程度提高，客戶(hù)需求發(fā)生改變。銷(xiāo)售價(jià)格一路凱歌 據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，2003年，上海市高價(jià)房的吸納量達(dá)到了6499套，市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)互動(dòng)，供需兩旺。隨著上海經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)，本地及外資對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)看好，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)對(duì)高價(jià)房的需求也將持續(xù)放量。上海市高檔公寓的價(jià)格在經(jīng)歷了2001年的低谷期后，近兩年呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。 在供應(yīng)量上也是逐年增加，統(tǒng)計(jì)說(shuō)，同期空置率也在忽上忽下。目前上海高價(jià)位商品房對(duì)外來(lái)購(gòu)房群體的依賴(lài)性很高，外地資本和境外資本成為市場(chǎng)穩(wěn)定的重要因素。虹口成交單套面積重心上移，其中70－100平方米/－％，下降了14個(gè)百分點(diǎn)；單套面積100－150平方米/％，此后兩年間100－150平方米/套面積成交比重鎖定在56％左右；而單套面積150平方米/套以上占總量比重同樣有所增加，2003年前9個(gè)月引面積段比重已超過(guò)10％；楊浦區(qū)成交住宅單套面積總體上也呈上升趨勢(shì)，2003年前3季度70－100平方米/套面積段成交比重較2001年減少了7個(gè)百分點(diǎn)，相應(yīng)的100－150平方米/套占總量比重超過(guò)50％，2003年1－％，；2002年楊浦區(qū)單套面積70平方米/％，這是受當(dāng)年區(qū)域小戶(hù)型住宅成交量增加所致；2000年－2003年面積成交結(jié)構(gòu)變化　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　單位：％面積虹口區(qū)楊浦區(qū)全市2000年01年02年03年13季度00年01年02年03年13季度00年01年02年03年13季度70以下70100100150150以上 216。 交通便利：M8線(xiàn)、明珠2線(xiàn)、大連路隧道216。 216。 品牌優(yōu)勢(shì)216。瑞虹新城二期（優(yōu)賢生活）位置：臨平路133號(hào)投資商: 香港瑞安集團(tuán) 上海中虹集團(tuán)開(kāi)發(fā)商: 上海瑞虹新城有限公司建設(shè)規(guī)模: 總占地約40公頃，總建筑面積180萬(wàn)平方米住宅售價(jià): 8500— 9500元/M2推廣主題: 優(yōu)賢生活方式、精神的家園主力房型: 二房98平方米,三房116—148平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間：20031024綠化率：40%容 積 率：入住時(shí)間：200412優(yōu)勢(shì)：216。外灘香格里拉鉑金府邸位置：東漢陽(yáng)路296號(hào)開(kāi)發(fā)商: 上海中鋁置業(yè)有限公司建設(shè)規(guī)模: 總建面6萬(wàn)平方米，住宅售價(jià): 14000 20000元/M2推廣主題: 北外灘風(fēng)景住宅主力房型:三房160—170平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間：200481綠化率：40%容 積 率：4首期入住時(shí)間：20056區(qū)域市場(chǎng)分析結(jié)論：項(xiàng)目篇 延伸至上海其他區(qū)域范圍內(nèi)高收入客群；178。 178。定價(jià)思路本案價(jià)格的確定采用以下基本思路：市場(chǎng)比較法推算單價(jià)（均價(jià)） 216。 修正思路一般情況下，市場(chǎng)比較所需考慮的因素有交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素4個(gè)方面。將各比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出此項(xiàng)目寫(xiě)字樓的參考定價(jià)：以項(xiàng)目A（香港麗園） 為參考： 11000247。二、推廣主題概念眼光決定高度　　　　　　　　　　　　　　　――演繹北外灘水岸國(guó)際品質(zhì)生活216。 216。 升值張力在建M4輕軌線(xiàn)路和已開(kāi)通的大連路隧道；地處北外灘的概念；區(qū)域?qū)⒋蛟斐蔀楦呱形幕瘯r(shí)尚社區(qū)的規(guī)劃；產(chǎn)品力自身的優(yōu)勢(shì)（外立面、景觀和智能化等方面） 開(kāi)盤(pán)信息預(yù)告要素：提前發(fā)布預(yù)開(kāi)盤(pán)廣告，利用廣告進(jìn)一步制造聲勢(shì)。b、 后續(xù)廣告——開(kāi)盤(pán)當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)盛況展示 要素：利用開(kāi)盤(pán)當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)熱銷(xiāo)、人氣鼎旺的場(chǎng)景進(jìn)一步擴(kuò)大聲勢(shì)。a、 a、 媒體推廣點(diǎn)：以六個(gè)階段中特定的時(shí)間點(diǎn)為中心，利用集中式媒體宣傳，使北外灘國(guó)際花園成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)，為案場(chǎng)聚集人氣和營(yíng)造搶購(gòu)，創(chuàng)造條件；通過(guò)開(kāi)盤(pán)典禮等時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行大規(guī)模的媒體投入達(dá)到需要的效果；線(xiàn)：保持北外灘國(guó)際花園在市場(chǎng)中亮相的頻率，主要以樹(shù)立企業(yè)、項(xiàng)目的品牌形象為主；通過(guò)相關(guān)的研討會(huì)、贊助活動(dòng)、廣告形象展示為主，以線(xiàn)的形式連接每個(gè)階段之間的空隙，保持一種持續(xù)性；面：通過(guò)高平臺(tái)、高起點(diǎn)的上海、港臺(tái)、海外房展的展示形象，將北外灘國(guó)際花園的形象擴(kuò)展出去，為項(xiàng)目上升空間，獲得中高端市場(chǎng)的認(rèn)可，奠定基礎(chǔ)；面的利用是項(xiàng)目形象提高的輔助措施。目的在于鞏固項(xiàng)目形象和牢固市場(chǎng)地位。3. 第三個(gè)階段：持續(xù)期、收尾期銷(xiāo)售周期：45天（73套）結(jié)合階段性投放市場(chǎng)需要有新的推廣點(diǎn)，利用社區(qū)綠化，交通概念的優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)品本身上增加優(yōu)勢(shì)，拓寬客戶(hù)面是持續(xù)熱銷(xiāo)的重中之重。北外灘國(guó)際花園銷(xiāo)售節(jié)奏分為5個(gè)階段，兩個(gè)公開(kāi)階段，在每個(gè)公開(kāi)階段利用較大投入的市場(chǎng)炒作，將北外灘國(guó)際花園演繹成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)，成就兩個(gè)熱銷(xiāo)期。 產(chǎn)品品質(zhì)綜觀目前市場(chǎng)上的所有項(xiàng)目，不論何種產(chǎn)權(quán)的“酒店式服務(wù)公寓”，其各自的水準(zhǔn)都是參差不齊的。這和“酒店式服務(wù)公寓”區(qū)位特征存在緊密的聯(lián)系，由于其所