【正文】 。 ?“ 投資”，教育驅(qū)動。階段自??； 來源區(qū)域：對長久的生活積累具有高度依賴的本地人群 amp。 ?“ 小太陽”，家庭擴(kuò)容。 產(chǎn)品價(jià)值：住宅產(chǎn)品稀缺，居住功能的完美實(shí)現(xiàn)。 區(qū)域價(jià)值：長久積累形成的成熟、穩(wěn)定居住氛圍。 三、投資能力： 經(jīng)濟(jì)背景 —— 通脹時(shí)代、資產(chǎn)膨脹時(shí)期； 低首付 —— 投資杠桿； 低價(jià)格 —— 升值空間。投資客戶失效，且支付意愿低，銷售艱難，月均不足 3套 市場 小戶型投資產(chǎn)品 KPI總結(jié) 一、區(qū)域： 交通節(jié)點(diǎn)（尤其是軌道交通） —— 外向、包容性； 鄰近區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心 —— 可依托、資產(chǎn)安全； 城市資源聚集度高 —— 稀缺、資產(chǎn)穩(wěn)定?！? —— 馬甸南村劉女士 區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目不多，體量較小 交通便利 及 區(qū)域成熟 成為重要因素 市場 馬甸及周邊區(qū)域 ?08年以來，周邊主要在售項(xiàng)目為 7個，其中 5個為住宅立項(xiàng)， 2個為辦公及商業(yè)立項(xiàng)； ?多分布于城市主干道或軌道交通周邊，項(xiàng)目通達(dá)性良好，且周邊配套成熟； 智地鉆河公館 公建 ，均價(jià)19527元 /平米 學(xué)院派 均價(jià) 18911元 /平米 凱德品元 均價(jià) 24033元 /平米 奧東 18號 均價(jià) 19379元 /平米 府上嘉園 均價(jià) 21754元 /平米 德勝凱旋 公建 ，均價(jià)21294元 /平米 本項(xiàng)目 和平里 de小鎮(zhèn) 均價(jià) 20587元 /平米 08年區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品供應(yīng)量 較小 ，整體價(jià)格實(shí)現(xiàn)較高，消化情況呈現(xiàn) 兩個集中區(qū) 市場 項(xiàng)目 供應(yīng)面積 主力產(chǎn)品 消化面積 成交均價(jià) 月均速度 凱德品元 170~250平米三居至四居 24033元 /平米 1081平米 5~6套 奧東 18號 87平米， 124~146平米兩居 19379元 /平米 1806平米 13~14套 德勝凱旋 60~90平米零居至一居 21294元 /平米 186平米 2~3套 府上嘉園 68平米一居及 96125平米兩居 21754元 /平米 315平米 2~3套 和平里 de小鎮(zhèn) 90~120平米兩居及150~175平米三、四居 20587元 /平米 3290平米 23~24套 學(xué)院派 60~170平米零居至三居 18911元 /平米 1603平米 16~17套 智地鉆河公館 40~60平米零居至一居，89平米頂層 loft 19527元 /平米 474平米 9~10套 合計(jì) 25萬平米 10萬平米 20552元 /平米 9000平米 消化集中區(qū) 1： ?80~100平米區(qū)間，其中 90~100平米產(chǎn)品的去化率最高，多為婚房首臵及養(yǎng)老型臵業(yè) 消化集中區(qū) 2： ?120~180平米區(qū)間，以改善型臵業(yè)為主 市場 ?主力供應(yīng)為 60~100平米戶型，約占供應(yīng)總量的 75%，其中以 80~100平米 產(chǎn)品的消化率較高； ?成交總價(jià)在 100~200萬元的產(chǎn)品比重為 76% 以 80~100平米兩居 產(chǎn)品消化為主，多為 婚房首置 及 家庭擴(kuò)容 ，降價(jià)階段實(shí)現(xiàn)快銷 ?位于學(xué)院路南端，借助周邊教育資源及成熟配套，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目較高價(jià)值 ?客戶以周邊高校教師婚房首臵及地緣型客戶改善、養(yǎng)老為主 年份 月份 套數(shù) 面積 金額 價(jià)格 2022 1月 27 3129 80021225 25577 2022 2月 6 579 14649388 25289 2022 3月 8 764 19319669 25298 2022 4月 5 519 13133696 25290 2022 5月 9 1126 28511362 25319 2022 6月 6 906 22508556 24846 2022 7月 1 166 4360535 26321 2022 8月 0 0 0 —— 2022 9月 0 0 0 —— 2022 10月 3 495 12153918 24550 2022 11月 1 165 3944907 23952 2022 12月 2 183 3290316 18008 2022 1月 144 13048 210905102 16163 2022 2月 38 3372 51533223 15283 2022 3月 12 1138 19648748 17259 2022 4月 2 154 2517184 16398 市場 兩居為主流產(chǎn)品，產(chǎn)品設(shè)計(jì)滿足了基本的居住功能，但舒適度較差 ?主力供應(yīng)為 90~100平米及 140~160平米戶型，約占供應(yīng)總量的 %，其中以90~100平米產(chǎn)品的消化率較高； ?成交總價(jià)在200~400萬元的產(chǎn)品比重將近占到 70% 市場 以 舒適型 兩居、三居 為主，周邊原住民 改善置業(yè) ，價(jià)格高，銷售期長，月均 23套 ?前期規(guī)劃為水電二局宿舍樓 ?項(xiàng)目借助周邊的成熟配套，實(shí)現(xiàn)較高價(jià)格 ?客戶以周邊區(qū)域原住民改善型臵業(yè)為主 年份 月份 套數(shù) 面積 金額 價(jià)格 2022 12月 13 43609851 21935 2022 1月 4 21376 2022 2月 1 153 20292 2022 3月 1 20703 2022 4月 0 0 0 —— 2022 5月 4 11913427 21978 2022 6月 1 153 19990 2022 7月 1 153 23406 2022 8月 5 19407468 25004 2022 9月 2 20204 2022 10月 0 0 0 —— 2022 11月 0 0 0 —— 2022 12月 0 0 0 —— 2022 1月 0 0 0 —— 2022 2月 2 20320 2022 3月 2 187 12906 2022 4月 4 19244 市場 產(chǎn)品設(shè)計(jì)上尺度較大，注重舒適度和居住功能的實(shí)現(xiàn)，純改善置業(yè)定位 市場 以 160平米 以上 戶型為主， 產(chǎn)品品質(zhì) 及 居住舒適度 成為改善置業(yè)關(guān)注點(diǎn)，月均 5套 ?客戶以金融街、中關(guān)村的企業(yè)中高層為主，多為成熟家庭，但子女年齡偏小，主要看重對于 產(chǎn)品品質(zhì) 的升級，包括居住空間的提升和 社區(qū)環(huán)境 等，項(xiàng)目北側(cè)有開放式的公園可利用，同時(shí)產(chǎn)品贈送 3000元 /平米的精裝修，附加值很高，同時(shí)區(qū)域 配套 也很成熟。京師大德秀軒項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告 世聯(lián)報(bào)告 結(jié)構(gòu) 本體 區(qū)域 定位 執(zhí)行 策略 了解項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)及產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 了解周邊配套情況 項(xiàng)目四至 ?東至：國泰君安證券樓 ?西至：育翔實(shí)驗(yàn)小學(xué) ?南至 ： 中直機(jī)關(guān)住宅樓 ?北至：遼寧省駐京辦事處 位于城市傳統(tǒng)認(rèn)知上的 成熟 區(qū)域、小體量項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ?總建面： ?其中住宅 基礎(chǔ)指標(biāo) 產(chǎn)品線分散 〃 以 零居及一居 為主，居住功能實(shí)現(xiàn)不足 戶型 套數(shù) 套數(shù)比 產(chǎn)品面積區(qū)間 戶型面積 面積比 零居 139 48% ~ 31% 1居 102 31% ~ 28% 2居 68 16% ~ 28% 3居 10 3% 7% 4居（復(fù)式） 6 2% ~ 6% 合計(jì) 325 100% ~ 100% 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 交通 公路交通擁堵，非軌道交通節(jié)點(diǎn)，所處區(qū)域的外向包容性不足 交通 ?本項(xiàng)目距地鐵 10號線健徳門站約 ，步行尺度較遠(yuǎn) ?區(qū)域內(nèi)承接北三環(huán)沿線及八達(dá)嶺高速，公路交通擁堵 北三環(huán) 八達(dá)嶺高速 里 配套 區(qū)域居住氛圍 成熟 ，但步行尺度內(nèi) 缺少 大型生活配套 北三環(huán) 出行入口不便 東側(cè)樓體遮擋 小型物美超市 華潤萬家超市 西側(cè)育翔小學(xué) 3個觀點(diǎn) 小體量城市插建項(xiàng)目，產(chǎn)品線分散 所處區(qū)域及項(xiàng)目本身不具備吸引外部客戶的強(qiáng)勢條件 零居、一居產(chǎn)品比例大，居住功能實(shí)現(xiàn)不足 結(jié)構(gòu) 本體 區(qū)域 定位 執(zhí)行 策略 解讀區(qū)域的地段價(jià)值 解讀區(qū)域的人群特點(diǎn) 解讀區(qū)域房地產(chǎn)市場 地段 地段屬性 ?區(qū)域內(nèi)較多黨政機(jī)關(guān)及、各省市駐京辦事處及中央直屬科研機(jī)構(gòu)，存在穩(wěn)定的地段價(jià)值 ?區(qū)域內(nèi)住宅多為機(jī)關(guān)大院或早期福利分房，匯集各類圈層，但人員流動性低 區(qū)域內(nèi)各黨政、科研機(jī)構(gòu)聚集 周邊多分布機(jī)關(guān)大院及早期福利分房 高等教育出版社 國防部外事辦 國動辦招待所 遼寧駐京辦 央視市場研究 國電華北 本項(xiàng)目 中直機(jī)關(guān)住宅樓 馬甸南村 新風(fēng)街小區(qū) 黃寺西社區(qū) 人群 區(qū)域內(nèi)人群 特征穩(wěn)定 ，極少外來人口，對區(qū)域擁有特殊的 附加情感 ，且支付力 較強(qiáng) 區(qū)域人群特點(diǎn) ?區(qū)域內(nèi)的多數(shù)社區(qū)均為早期企事業(yè)單位的福利分房及各類大院，居住群體多為部隊(duì)、機(jī)關(guān)、院校的干部和子弟，人群特征相對穩(wěn)定 ?馬甸南村、新風(fēng)街小區(qū)、黃寺西社區(qū)等多為 30年左右房齡的社區(qū)，屬于早期的企事業(yè)單位福利分房 ?中直機(jī)關(guān)住宅小區(qū)為 2022年后的新建機(jī)關(guān)大院，屬性為經(jīng)濟(jì)適用房，無產(chǎn)權(quán)證，無法作為二手房進(jìn)行買賣 馬甸南村 中直機(jī)關(guān)小區(qū) 人群描摹 —— 早期工作于國家企事業(yè)機(jī)關(guān)單位，擁有良好的福利待遇，人群屬性穩(wěn)定，臵業(yè)周期幾乎以 10年為單位； 長久積累的財(cái)富使他們擁有足夠的未來可信度及支付能力，同時(shí)長久居住于此，對于本區(qū)域擁有特殊的附加情感，包括社交圈層、鄰里關(guān)系等。謹(jǐn)呈：京師大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 新風(fēng)南里 人群 穩(wěn)定的改善需求 ，家庭擴(kuò)容及本地改善，擁有 地緣情結(jié) 及最低的 “ 改善成本 ” 人群臵業(yè)特點(diǎn) —— 擁有地緣情結(jié)，存在圈層依賴及連帶性，由于步行尺度內(nèi)的改善需求滿足，生活圈層得到保留，地緣價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化，擁有最低的 “ 改善成本 ” 臵業(yè)需求 ：區(qū)域內(nèi)的福利分房及各類大院的房齡多在 20年以上，居住群體普遍存在生命周期及臵業(yè)周期的變化需求，同時(shí)存在兩代人對于區(qū)域內(nèi)居住距離的要求 ?家庭擴(kuò)容 —— 子女剛出生或面臨上學(xué)，需要在居住空間及功能實(shí)現(xiàn)上得到提升 ?本地改善 —— 子女已獨(dú)立，需要在生活品質(zhì)上有所改善，但是對本地有附加情感 “ 已經(jīng)在這里住了快 30年了，周圍鄰里也都很熟，對這塊地方有感情了，現(xiàn)在家里小孩準(zhǔn)備上學(xué)，就在附近買一套，離得近，照顧老人也方便。 —— 凱德品元銷售代表 177平米 年份 月份 套數(shù) 面積 金額 價(jià)格 2022 7月 10 1768