【正文】 化塑造能提升至城市文化與歷史傳承的高度嗎？ 經(jīng)濟時代，城市文化與歷史傳承已經(jīng)很好的嫁接到了經(jīng)濟范疇，街區(qū)就是一個很好的載體，街區(qū)可以成為一個城市的縮影。 E、梳理上饒文化及歷史傳承，找到可結(jié)合借力的突破點； 上饒的文化源源流長，博大精深，覆蓋不同領(lǐng)域，因此出文化牌必定要先梳理上饒的文化及歷史傳承，要擇其與地產(chǎn)、與商業(yè)有結(jié)合點的用以借力發(fā)揮，譬如“百年老店、老字號、傳統(tǒng)工藝、地域特產(chǎn)、傳統(tǒng)小吃”等，不僅是一種與經(jīng)濟活動關(guān)聯(lián)密切的商貿(mào)景觀，更重要的還是一種歷史傳統(tǒng)文化現(xiàn)象。 —— 項目有打文化牌的要求 綜上三方面所述，本項目都具備出文化牌的基礎(chǔ)！ 項目營銷定位前的思考 A、復(fù)古商業(yè)街的文化底蘊挖掘與附加值營造； 歷史和人文底蘊在建筑上表現(xiàn)通過以傳統(tǒng)建筑的硬件符號和形式為主體 (如建筑外立面、園林景觀、街道、公共標(biāo)識等 )，以軟件服務(wù)和經(jīng)營業(yè)態(tài)為輔助 (如傳統(tǒng)小吃、傳統(tǒng)手工藝等 )以及城市節(jié)慶等活動來不斷營造； B、業(yè)態(tài)定位的目的性消費明晰與差異性定位； 地段在一定程度上決定了商業(yè)的業(yè)態(tài)定位，本案雖未來前景美好，但現(xiàn)狀尚屬一塊次生地，商業(yè)配套和氛圍都還較為欠缺，與市中心成熟的老商業(yè)區(qū)不同的是，這里的消費行為必定是帶有非常明顯的目的性的一種行為，隨意性消費不會在這里發(fā)生，因此，在業(yè)態(tài)的設(shè)置上也必須要明晰，想要買什么類型的東西，吃什么樣的食品，上饒僅此一地！ C、環(huán)型線狀物業(yè)形態(tài)的向心力與內(nèi)外資源融合； “商業(yè)街最好像迷宮”讓購物的人在里面一直回流，當(dāng)然這是一種理想的想法。” —— 政府有打文化牌的要求 上饒至今還沒有一個地方可以成為城市名片，例如上海有新天地，南昌有八一廣場，這些都能充分代表了一座城市，這就是城市的個性魅力，一個城市必須要有一個代表性的地方。 （ 4）出文化牌的基礎(chǔ) 作為山水旅游城市，上饒市政府不論是在城市建設(shè)的研討會上，還是在政府權(quán)威媒體上都不斷發(fā)出了這樣一個聲音，“城市特色和個性的決定性因素是文化，影響未來城市競爭力的還是文化。上饒歷史源遠流長，文化底蘊深厚，但還沒有一個地產(chǎn)開發(fā)項目在這個方面進行更深一步的挖掘、整理、整合、提煉和弘揚富有上饒?zhí)厣谋就廖幕?，城市有這個需求、政府有這個需求、項目發(fā)展有這個需求，關(guān)鍵的是本項目具備這樣的先天條件，必須加強文化軟實力的打造，深度挖掘文化底蘊，拔高項目高度。推項目有必要先推板塊，主動聯(lián)合板塊內(nèi)其他項目一起包裝、推廣板塊，主動扛起紫陽板塊大旗，發(fā)揮帶頭大哥的作用，牢牢掌握板塊話語權(quán)，將項目的動勢和板塊提升結(jié)合在一起，推項目由面及點，樹立起“大象領(lǐng)舞”的格局。同時也不存在管理統(tǒng)一難的問題，能最大程度的縮短商業(yè)培育周期，加快街區(qū)商業(yè)的成熟。住宅需要景觀，同樣商業(yè)也需要景觀，情景交融，環(huán)境優(yōu)美，景觀體驗式商業(yè)是本項目區(qū)別于當(dāng)前其他商業(yè)的最大特點，而且很多業(yè)態(tài)確實需要實實在在的景觀陪襯更能突出商業(yè)氛圍，景觀優(yōu)勢得天獨厚，可謂是天賜良“園”。板塊中其他項目都借公園做文章，而本項目自身就已占據(jù)了公園資源的稀缺性，從“借園”到“造園”是一個巨大的跨越，價值不可估量。 （ 3）公園價值： 從紐約中央公園、倫敦海德公園、巴黎凡爾賽花園到北京的朝陽公園版塊，都向我們證明了公園地產(chǎn)是世界公認的最具價值的地產(chǎn)開發(fā)首選地。特別是以 06年火車站的東遷為契機啟動的火車站片區(qū)的建設(shè)，給上饒的東部區(qū)域的崛起帶來了實際動力，城東片區(qū)紫陽板塊將是上饒城市東進的一大極具成長空間與升值潛力的熱點區(qū)塊，東區(qū)崛起勢在必行，升值潛力巨大。那么在如此優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)上，如何更進一步提升附加值？如何將景觀價值與商業(yè)進行串聯(lián)，最終落點到商業(yè)上，如何深度挖掘景觀之外的人文、歷史、文化底蘊？如何結(jié)合項目建筑特性建立差異化定位及市場競爭力？是項目乃至板塊推廣的重中之重。前言： 紫陽公園作為城東片區(qū)紫陽板塊的核心，其價值不言而預(yù)。從其城市公園的地位來看，優(yōu)美景觀、大眾游嬉的城市后花園作用已經(jīng)成為其最大的價值所在，這是本項目天生麗質(zhì)的地方，而紫陽公園的商業(yè)圍合公園而布，在建筑與景觀、商業(yè)與公園上已經(jīng)有了一個先天的完美結(jié)合。 一、項目價值研判 物業(yè)掃描 上饒市紫陽公園北靠鳳凰大道，南連茶圣路，西臨桃花源路，東接吉陽路，四面臨街，總占地面積 88431㎡ ，其中，公園用地面積73318㎡ ，周邊商業(yè)占地面積 5230㎡ ，建筑面積 12566㎡ ，項目為中式徽派風(fēng)格的獨棟別墅式商業(yè)； 項目顯性價值分析 （ 1）板塊價值： 隨著上饒城市發(fā)展的全面鋪開、城市框架進一步拉大，圍繞中心城市發(fā)展的六大片區(qū)規(guī)劃也已經(jīng)展開，城市建設(shè)如火如荼，其中以 130畝紫陽公園為核心的地產(chǎn)開發(fā)板塊已是上饒城市總體規(guī)劃中確定的未來城市高尚居住中心，屬未來的中央 CLD，是集生活、居住、商貿(mào)、金融等功能于一體的綜合型城市區(qū)域。 （ 2）交通價值： 交通價值會影響土地和項目的價值，由于區(qū)域可達性的提升，使得許多擁有優(yōu)質(zhì)資源的地區(qū)會獲得更多發(fā)展機會，例如本案；本項目就是位于 1縱 2橫的大交通網(wǎng)絡(luò)中，南北向紫陽大道直抵高速入口，東西向鳳凰大道和三清山大道，貫穿上饒中心城區(qū)東西，是兩條上饒當(dāng)前最重要的交通主干道，交通的便捷性，是未來商業(yè)成型所需人流、商業(yè)流順利到達的基礎(chǔ)。 130畝的“紫陽公園”是上饒市政府的基礎(chǔ)工程，目的是將其打造成城市商住區(qū)中集娛樂、休閑、歷史文化教育、自然生態(tài)等多方面綜合性的城市景觀公園。 （ 4）景觀價值： 公園就是景觀的代名詞，土地能與公園為伴是件幸事，而項目自身即是造園者，這是別人無法撼動的優(yōu)勢。 （ 5）沿街價值： 項目圍合公園而布，環(huán)型商業(yè)，四面全臨街，沿街面長，它不同于內(nèi)商場和線性沿街商業(yè)等類型，具有人流聚集便利、可不斷循環(huán)、有靈活的自我調(diào)節(jié)能力、商業(yè)培育快等眾多方面的優(yōu)勢。 項目隱性價值分析 （ 1）板塊話語權(quán) 城東片區(qū)紫陽板塊雖然還處在新興開發(fā)階段，但已經(jīng)有永隆城市廣場、紫陽華庭等排頭兵打響了頭陣，但無論從項目體量、檔次、地段來看，本項目都有板塊王者的資質(zhì)條件。 （ 2）文化底蘊 紫陽 ——南宋著名理學(xué)家朱熹的別號，此地為了紀念這位本地知名的歷史名人，由此而得名，從地名上來看，就已經(jīng)多出了一份文化味。 （ 3）建筑語言 潔白的粉墻、黝黑的屋瓦、飛挑的檐角、高低錯落、層層昂起的馬頭墻 …… 帶有濃郁古典元素的典型徽派建筑風(fēng)格，復(fù)古的痕跡非常明顯，徽派建筑是中式建筑的一座高峰，古典中式的建筑之風(fēng)，能展現(xiàn)歷史傳承之美，有條件成為代表上饒風(fēng)情風(fēng)貌的一張建筑名片。我們就是要充分挖掘上饒的歷史文化和傳統(tǒng)文化底蘊，以文化軟實力促進城市經(jīng)濟又好又快發(fā)展。 —— 城市有打文化牌的要求 紫陽公園本就是為宣揚朱熹文化而設(shè)，是政府欽定的特色文化公園，本身即蘊涵了深厚的文化底蘊，這與后天強硬填鴨上的文化有本質(zhì)的區(qū)別，其次，作為文化載體的建筑，古典的徽派建筑語言很完美的符合了文化的營造體現(xiàn)；再者，商業(yè)項目不僅要做好，還要做得久，做得有口皆碑，那就必須跳出項目做項目，不僅需要有一個主題、還要提升到城市的高度，讓項目擁有持久的生命力。本項目商業(yè)圍合公園而布，屬于環(huán)型線狀商業(yè)布局，線性商業(yè)的問題在于如何留住人流、商業(yè)流，由于它的暢達度非常好，人流往往就很容易流過，相對于直線線狀商業(yè)，雖然環(huán)型商業(yè)有一個大環(huán)回形的人流回流，但仍缺少節(jié)點性的停留空間，如何解決好環(huán)型商業(yè)的向心力以及將公園景觀資源與商業(yè)資源融合，增加客流、延長購物時間是本案需要解決的問題； D、出文化牌不可獨自唱戲，需借勢、借力，整合多方資源； 文化不具像，是一種精神內(nèi)涵，對于文化的理解，也是各人見仁見智，出文化牌，其實就是一場炒作，如果僅憑一家之言，難起大勢，必須聯(lián)合政府資源、板塊內(nèi)其他開發(fā)商資源、品牌商家資源、名人資源、文化資源等，整合多方資源，合力炒作，眾生唱戲，傾全城之力，才可打響這張文化牌。 F、線性商業(yè)街的銷售組合及租售配比思考； 作為線性商業(yè)