深圳達(dá)利城市花園前期策劃方案-展示頁
2025-04-22 23:22本頁面
【正文】 10月 11月 12月2022年 2022年 07年全市一手總成交量為 49362套，合約 ，從 7月開始，成交量開始萎縮，下半年的成交量明顯低于上半年，8－ 12月份的成交量僅相當(dāng)于上半年月均成交量的 4成。這意味著， 2022年，金融機(jī)構(gòu)新增貸款總量將不得超過2022年全年的 ，也意味著貸款增速將不會(huì)超過 %。 據(jù)了解，由于監(jiān)管層對(duì)各商業(yè)銀行的貸款規(guī)模進(jìn)行嚴(yán)格控制，各商業(yè)銀行深圳分行今年的貸款額度普遍少于往年。而建行深圳分行去年一年就發(fā)放了１４０億元的個(gè)人住房貸款。 08年嚴(yán)重供大于求 大勢(shì) —— 供求關(guān)系 08年商業(yè)銀行獲新的貸款額度，額度大幅下降 08年新開盤項(xiàng)目折扣增多，但銷量依舊低迷 客戶對(duì)于 08年房價(jià)多數(shù)看空 08年嚴(yán)重供大于求 2022樓市： 信貸 ?營銷 ?客戶 ?供求 在市場(chǎng)供大于求、價(jià)格全面下跌，客戶持幣觀望，政府多方打壓的2022年 市場(chǎng)大勢(shì)向低看！ 一個(gè)市場(chǎng)背景：拐點(diǎn)已經(jīng)來臨 在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下 我們?cè)撊绾尾僮鬟@個(gè)項(xiàng)目。 產(chǎn)業(yè)布局完善 。 珠三角核心位置，完善的產(chǎn)業(yè)布局，航空城擁有無限的發(fā)展前景 機(jī)場(chǎng)國際生活圈（ 水陸空交通完美結(jié)合提升法蘭克福的國際地位） 第一圈層：機(jī)場(chǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施和空港相關(guān)的辦事機(jī)構(gòu) . 第二圈層：旅游渡假酒店、商務(wù)公寓 第三圈層 : 私人住宅小區(qū)及辦公樓、會(huì)展中心、文化娛樂設(shè)施 片區(qū)價(jià)值：案例 — 法蘭克福國際機(jī)場(chǎng)布局 法蘭克福國際機(jī)場(chǎng) 片區(qū)價(jià)值：機(jī)場(chǎng)圈層產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)人數(shù) 機(jī)場(chǎng)名稱 直接就業(yè)人數(shù) 間接就業(yè)人數(shù) 產(chǎn)業(yè)形態(tài) 深圳機(jī)場(chǎng) 約 2022人 約 13000人 以客流，物流為主 （初級(jí)形態(tài)） 新白云機(jī)場(chǎng) 約 3000人 約 80000人 客流，物流，酒店，高科技產(chǎn)業(yè) （中級(jí)） 法蘭克福機(jī)場(chǎng) 約 8000人 約 50000人 客流，物流，酒店，會(huì)展，娛樂 （成熟） 仁川機(jī)場(chǎng) 約 9000人 約 60000人 商務(wù)，高科技產(chǎn)業(yè)，物流娛樂，會(huì)展 （成熟） 深圳航空城發(fā)展的方向仍然非常多： 商務(wù)服務(wù)區(qū)；物流區(qū)；高科技產(chǎn)業(yè)；娛樂休閑區(qū)；會(huì)展區(qū) 片區(qū)價(jià)值：機(jī)場(chǎng)帶來的巨大人流 會(huì)展中心 （規(guī)劃中） 商務(wù)場(chǎng)所 （ 規(guī)劃中） 本案 機(jī)場(chǎng)每年 3000萬人流量 ,商務(wù)客戶和旅游客戶占 50%以上 機(jī)場(chǎng)每年 150萬噸 的重要貨物吞吐量 , 需要高素質(zhì)的物流人員去打理 規(guī)劃中的航空城會(huì)展中心 ,每年帶來 1000萬人流 ,其中有大量的外來參展商和大量的外來采購商 由于航空城的土地條件的限制和有限性 ,航空城物業(yè)的價(jià)值普遍不低。 酒店 寫字樓 商務(wù)公寓 普通住宅 酒店式公寓 必要配套 圈層展示面 高消費(fèi)人流 圈層效應(yīng)人流 機(jī)場(chǎng)商務(wù)人流 \居住消費(fèi)人流 局部轉(zhuǎn)換 溢價(jià)空間 相互促進(jìn) 圈層效應(yīng) 價(jià)值快速實(shí)現(xiàn)承載 圈層效應(yīng) 最大發(fā)揮者 價(jià)值實(shí)現(xiàn)的承載 提升檔次 價(jià)值鏈效應(yīng)最大化的 關(guān)鍵點(diǎn) —— 各物業(yè)類型的匹配度。 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 規(guī)劃用地面積 2 .3 4 萬㎡計(jì)容積率建面 113822㎡住宅建筑面積 93822㎡商業(yè)建筑面積 20220㎡容積率 4 .8 7規(guī)劃用地面積 0 .7 7 萬㎡計(jì)容積率建面 32500㎡住宅建筑面積 29300㎡商業(yè)建筑面積 3200㎡容積率 4 .2 2地塊二經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表地塊一經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表區(qū)域交通 距廣州 60分鐘 距寶安中心區(qū) 15分鐘 距市中心 40分鐘 距機(jī)場(chǎng)5分鐘 地塊在航城規(guī)劃區(qū)內(nèi)，交通便利。 廣深高速 寶安大道 107國道 機(jī)場(chǎng) 地鐵一號(hào)線后瑞站 競爭力歸納 —— SWOT分析 ? 位于航空城物流區(qū)，發(fā)展前景良好 ? 大社區(qū)，大花園 ? 遠(yuǎn)離主干道和航道，安靜 ? 項(xiàng)目位于地鐵延長線范圍 ?周邊環(huán)境差，治安差，人員混雜 ?周邊的配套設(shè)施太少，生活、交通不方便 ?一期產(chǎn)品的不良影響 ? 片區(qū)產(chǎn)業(yè)在更新?lián)Q代，從業(yè)人員素質(zhì)較高 ? 周邊沒有檔次稍高的社區(qū)，市場(chǎng)還有空白 ? 西鄉(xiāng)擠出客戶在往福永轉(zhuǎn)移 ? 07年西鄉(xiāng)的存量很大，加上 08年的新增量，會(huì)分流我們的高端客戶 ? 航城國際公寓等本區(qū)域待售項(xiàng)目會(huì)分流我們的目標(biāo)客戶 圈層競爭局勢(shì) 三公里范圍核心競爭圈 金域豪庭 航城國際 本案 桃源居 尋找競爭對(duì)手 競爭 項(xiàng)目 項(xiàng)目 體量 距離 桃源居 高層 3公里 航城 國際 高層 500米 金域 豪庭 多層 ,小高層 3公里 現(xiàn)有競爭樓盤分析 —— 桃源居 ? 項(xiàng)目基本情況： 受 9070限制，本期桃源居的以雙拼戶型為主，除了 82 ㎡ 兩房單位，其他都是 120 ㎡ 大戶型或 120 ㎡ 以上雙拼大兩房。 ? 項(xiàng)目定位： 片區(qū)最宜居社區(qū)，教育配套完善 ? 項(xiàng)目基本情況： 航程國際公寓是片區(qū)第一個(gè)公寓房，總共 166套，戶型面積小，面積為 25㎡ 到 67 ㎡ 的小兩房，主力戶型為 42 ㎡ 的一房一廳。 ? 銷售情況： 1月 19號(hào)開盤，到 22號(hào)為止共售出 46套，銷售率為 %， 42 ㎡戶型銷售較好，有 35%的銷售率。 現(xiàn)有競爭樓盤分析 —— 航城國際 項(xiàng)目名稱 物管10 資源20 產(chǎn)品20 地段15 價(jià)格 15 配套10 品牌10 總分100 項(xiàng)目 類型 桃源居 8 17 18 8 10 8 9 82 領(lǐng)導(dǎo)者 桃源居 （二手房） 8 17 16 8 12 8 9 81 領(lǐng)導(dǎo)者 航城國際 6 12 14 10 9 4 5 60 補(bǔ)缺者 金達(dá)花園（二手房） 4 10 10 14 8 4 4 60 補(bǔ)缺者 金域豪庭（二手房） 6 12 15 8 8 6 6 64 跟隨者 本案 8 11 15 14 12 6 6 74 ? 3公里競爭圈層對(duì)比， 桃源居是片區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)型項(xiàng)目，其它三個(gè)項(xiàng)目是補(bǔ)缺型項(xiàng)目，我們要做跟隨型項(xiàng)目 我們的競爭優(yōu)勢(shì)： 地段 ： 航空城核心位置 產(chǎn)品： 創(chuàng)新性產(chǎn)品 物管： 聘請(qǐng)優(yōu)質(zhì)物管 價(jià)格： 制定合適價(jià)格 3公里范圍核心競爭圈 分析競爭對(duì)手 ? 項(xiàng)目基本情況： 低密度豪宅，容積
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