【正文】 位職責(zé)：a. 在工程部經(jīng)理的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)工程部辦公室的有關(guān)事務(wù)性工作的接待及來訪客人。e. 工作經(jīng)驗： 在高檔大型物業(yè)或四星級以上酒店中擔(dān)任過工程部經(jīng)理3年以上或副工程部經(jīng)理5年以上；具有7年以上技術(shù)管理經(jīng)驗。具有高級工程師技術(shù)職稱或同等職稱。b. 自然條件：35歲以上，身體健康。n. 為每年之工程開支和能源費作出預(yù)算案，并提交總物業(yè)經(jīng)理審批。在接觸中要處處以公司利益為重，維護(hù)和提高公司在社會上的良好形象。k. 根據(jù)實際要求與運行情況比較，結(jié)合科技發(fā)展?fàn)顩r，征詢專業(yè)意見，不斷改進(jìn)原設(shè)計，大力支持下屬進(jìn)行技術(shù)改造，使設(shè)備設(shè)施性能日臻完善。i. 培訓(xùn)下屬員工，定期對下屬進(jìn)行績效評估，并按規(guī)定進(jìn)行獎懲。g. 深入第一線了解情況并指導(dǎo)工作，及時解決各種問題。e. 審定專業(yè)工作計劃，檢查計劃執(zhí)行情況，制定本部門的年度工作計劃及月度實施方案，報總物業(yè)經(jīng)理審批后執(zhí)行。c. 全權(quán)調(diào)配工程部的技工和設(shè)備設(shè)施，界定各專業(yè)工作范圍及職責(zé)，為客戶及各部門提供良好的服務(wù)場所和條件。 工程部各崗位職責(zé) 工程部經(jīng)理的崗位職責(zé)直接上級：總物業(yè)經(jīng)理直接下屬：專業(yè)工程師、工程文員崗位職責(zé)：a. 貫徹執(zhí)行總物業(yè)經(jīng)理的指令，負(fù)責(zé)工程部的日常管理，對總物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)。 負(fù)責(zé)對所屬設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)承包商或施工單位進(jìn)行監(jiān)督管理。 認(rèn)真貫徹執(zhí)行工程部及工程部經(jīng)理、專業(yè)工程師下達(dá)的維修、保養(yǎng)計劃，并認(rèn)真討論實施，確保安全生產(chǎn)。 做好所屬設(shè)備設(shè)施機(jī)房及所屬設(shè)備設(shè)施的清潔和維護(hù)保養(yǎng)工作，做到無污跡，無灰塵，無垃圾，無雜物，設(shè)備設(shè)施內(nèi)外整潔，做到無線頭、無故障、管線完好、保溫完整、無跑冒滴漏現(xiàn)象。如有發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施發(fā)生異?；蚬收?，應(yīng)立即做出正確的判斷，采取有效措施，避免造成損失。 做好所屬系統(tǒng)圖紙，資料、維修工具的保管，以及儀表的定期與不定期校正。 專業(yè)員工應(yīng)積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 做好所屬系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備設(shè)施處于優(yōu)良技術(shù)狀態(tài)。 負(fù)責(zé)本專業(yè)報修工作的具體落實，做好本專業(yè)維修報表，對《工作單》進(jìn)行登記、編號，同時掌握維修的進(jìn)展情況，記錄維修完成后的情況，保證各部門的維修需要。 做好所屬設(shè)備設(shè)施運行記錄，如有發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時處理。c. 雙子座服務(wù)中心所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、用戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部，以及屋面、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關(guān)設(shè)備、設(shè)施。 強(qiáng)、弱電專業(yè)職責(zé)范圍：a. 雙子座服務(wù)中心所屬區(qū)域內(nèi)的所有變、配電系統(tǒng)、用電設(shè)備、照明系統(tǒng)、應(yīng)急供電系統(tǒng)、室外照明系統(tǒng)、動力配電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、自動扶梯系統(tǒng)，以及所有弱電系統(tǒng)，包括保安監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警與聯(lián)動控制系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、等等。c. 雙子座服務(wù)中心所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、用戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部，以及屋面、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關(guān)設(shè)備、設(shè)施。 工程部專業(yè)職責(zé) 空調(diào)、給排水與綜合維修專業(yè)的職責(zé)范圍：a. 雙子座服務(wù)中心所屬區(qū)域內(nèi)的所有空調(diào)及采暖系統(tǒng)、送排風(fēng)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、雨水及污水排放系統(tǒng)、中水處理系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、天然氣系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、土建與防水、裝修及家具等。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設(shè)備設(shè)施能暢順運行，另一方面，可令設(shè)備設(shè)施的壽命得以延長。 制定各種運行維修管理制度及表格，將各種運行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄，達(dá)到管理的系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、格式化，避免人為原因?qū)こ踢\行造成影響。 檢查和指引所有承判商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行的工程，以確保其依照物業(yè)管理處所定的規(guī)章和安全標(biāo)準(zhǔn)施工。 經(jīng)常總結(jié)和推廣物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的經(jīng)驗作法以及維修新技術(shù)的應(yīng)用，以提高維修技術(shù)水平。 負(fù)責(zé)組織物業(yè)各種設(shè)備設(shè)施的備件定制、訂貨和供應(yīng)。 負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施安全管理，組織物業(yè)設(shè)備設(shè)施的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促相關(guān)人員落實執(zhí)行。接到應(yīng)急報告，當(dāng)班人員應(yīng)立即通知總物業(yè)經(jīng)理、工程部經(jīng)理及專業(yè)工程師，并盡快趕到現(xiàn)場，采取應(yīng)急措施盡可能降低損失，盡快恢復(fù)設(shè)備設(shè)施的正常運行。 如遇有緊急事件，工程部負(fù)責(zé)組織應(yīng)急搶修。恰當(dāng)?shù)匕才胖蛋?，其中，配電室、冷水機(jī)組房、鍋爐房、樓宇中央控制室等需要24小時值班。 制定物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理維修的各項規(guī)章制度技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，實行定額管理和經(jīng)濟(jì)核算，完成總物業(yè)經(jīng)理下達(dá)的各項技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 加強(qiáng)系統(tǒng)項目驗收、運行、維修的原始記錄資料管理；編制物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)、大修計劃、預(yù)防性試驗計劃（月計劃、年計劃）并負(fù)責(zé)組織計劃的完成，控制費用，提高維修的經(jīng)濟(jì)效果。 負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備設(shè)施的規(guī)劃和實施、運行和使用、維護(hù)和修理、改造和更新直到報廢全過程的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理。雙子座服務(wù)中心物業(yè)管理處工程管理手冊 chi北京仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務(wù)有限公司二○○五年九月目 錄物業(yè)工程部的組織架構(gòu)物業(yè)工程部的職責(zé) 部門主要職責(zé) 工程部專業(yè)職責(zé) 工程部各崗位職責(zé)物業(yè)工程部的管理制度 用戶報修及投訴處理管理制度 入戶維修服務(wù)規(guī)范 設(shè)備日常報修制度 周報告、月報告、年報告制度 能源管理制度 設(shè)備技術(shù)檔案管理制度 新增、改裝及報廢設(shè)備管理制度 工具、耗材和備品備件采購、庫存及領(lǐng)用管理制度 工具管理制度 設(shè)備維修或工程施工對外承包招標(biāo)制度 報告制度 安全運行管理制度 高空及外墻擦洗工作安全操作規(guī)定 有毒物品的處理規(guī)定 密閉地方的工作規(guī)定 發(fā)生意外時的處理規(guī)定 安全用電管理制度 防火及消防安全管理制度 值班及交接班制度 機(jī)房管理制度 機(jī)房安全防火管理規(guī)定 水泵房、水箱間管理規(guī)定 配電室管理規(guī)定 機(jī)房鑰匙管理制度 機(jī)電設(shè)備房出入管理制度 設(shè)備故障處理規(guī)定 運行事故分析 設(shè)備預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)制度 設(shè)備設(shè)施緊急維修管理制度 設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造管理制度 工程部人員調(diào)配制度 設(shè)備修理計劃的變更、檢查與考核制度 影響正常營業(yè)時的施工及設(shè)備維修保養(yǎng) 公共部位巡檢制度 二次裝修管理制度工程部重點工作流程圖 接管驗收流程圖 用戶入住流程圖 維修工作單流程圖 二次裝修管理程序 設(shè)備、工具、維修器材的采購、保管和領(lǐng)用程序 工程部設(shè)備管理總運行程序 冷水機(jī)組正常啟動流程圖A、采暖運行啟動程序B、制冷運行啟動程序 冷水機(jī)組故障停機(jī)流程圖 冷水機(jī)組正常停機(jī)流程圖年度設(shè)備維修計劃與定期維護(hù)作業(yè)書相關(guān)記錄1. 物業(yè)工程部的組織架構(gòu)工程部經(jīng)理文員/庫管 強(qiáng)電工程師 空水工程師弱電工程師 強(qiáng)電主管維修電工8人弱電主管技工2人弱電領(lǐng)班綜合維修主管空水主管維修技工3人技工2人計劃人員編制：35人現(xiàn)有25人 、缺10人2. 物業(yè)工程部的職責(zé) 部門主要職責(zé)A. 對物業(yè)的土建及所有機(jī)電設(shè)施（電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng)B. 日常運行管理C. 對用戶開展有償服務(wù)D. 對裝修工程進(jìn)行監(jiān)督管理E. 對物業(yè)設(shè)備設(shè)施提出完善、整改方案具體包括以下內(nèi)容： 在總物業(yè)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營方針，制定物業(yè)設(shè)備管理工作的具體目標(biāo)和政策。 定期編寫月、周報告、運行報表等工作，積累有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提供依據(jù)。 負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備設(shè)施的技術(shù)改造，引進(jìn)工作和更新工程的可行性研究，編制年度計劃，經(jīng)報批后實施。 根據(jù)物業(yè)設(shè)備設(shè)施基本折舊和大修理基金的提取情況，協(xié)同財務(wù)部門合理計劃和安排使用設(shè)備購置費用、更新改造費用、大修理費用和備件流動資金等。 根據(jù)實際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等）的準(zhǔn)時開啟和關(guān)閉，記錄詳實完整的運行數(shù)據(jù)。 有計劃、有組織地開展設(shè)備設(shè)施的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備設(shè)施的先進(jìn)性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)代化水平。緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運、漏水、污水外溢等影響大的設(shè)備設(shè)施故障。 以“經(jīng)濟(jì)、舒適、安全、高效”為指導(dǎo)方針，負(fù)責(zé)保障經(jīng)營所必需的水、電、燃 氣、制冷和熱能供應(yīng)，做好能源分配和費用核算的基礎(chǔ)工作，使每位員工樹立環(huán)保與節(jié)能意識，盡量減少能源的消耗，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)和成本控制。 收集和編制設(shè)備設(shè)施有關(guān)技術(shù)資料和維修圖紙，做好設(shè)備設(shè)施的技術(shù)檔案工作。對備品、備件的儲存作出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時有足夠的材料供應(yīng)，達(dá)到成本控制的目的。負(fù)責(zé)組織設(shè)備設(shè)施管理和技術(shù)人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，通過技術(shù)講座，知識問答等各種形式，積極開展?fàn)I業(yè)部門人員的設(shè)備設(shè)施管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn)，不斷提高全員的設(shè)備設(shè)施管理意識和水平。 解答物業(yè)管理處一切有關(guān)工程之問題及查詢，應(yīng)對物業(yè)內(nèi)客戶之投訴，盡力為他們解決有關(guān)工程之問題。 外判維修保養(yǎng)及施工把重要設(shè)備設(shè)施及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的庫存，皆外判給合格的承包商。可外判維修或施工的設(shè)備設(shè)施及工程有：a. 冷水機(jī)組b. 電/扶梯c. 樓宇自控系統(tǒng)d. 電話交換機(jī)系統(tǒng)e. 消防報警系統(tǒng)f. 保安監(jiān)控及技術(shù)防范系統(tǒng)g. 水處理系統(tǒng)及水箱清潔h. 電腦系統(tǒng)i. 中、大型樓宇養(yǎng)護(hù)、翻修工程及裝修改造工程j. 設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)改造工程k. 其他工程部不具備技術(shù)條件和能力，或人員不足，無法在短期內(nèi)完成，并影響物業(yè)經(jīng)營的維修或施工。b. 上述所有系統(tǒng)相關(guān)機(jī)房及其內(nèi)部的設(shè)備、設(shè)施（不包括樓宇自控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)和設(shè)備）。d. 雙子座服務(wù)中心所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、用戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部的家具、陳設(shè)的修理和翻新；天花、玻璃窗、櫥窗、門鎖等的各種修理及整改；墻壁、天花、金屬構(gòu)架的油漆翻新；各式五金配件的安裝、修理；土建結(jié)構(gòu)方面例如滲漏水及墻體的修補(bǔ)及整改等。b. 上述所有系統(tǒng)相關(guān)機(jī)房及其內(nèi)部的設(shè)備、設(shè)施（不包括機(jī)房本身的土建、裝修、門窗、空調(diào)、通風(fēng)等）。 熟悉所屬系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施性能、運行狀況、控制狀態(tài)，制定合理運行方案，研究改進(jìn)措施，減低能耗。如果無法處理時，應(yīng)迅速報專業(yè)工程師或工程部經(jīng)理，并詳細(xì)分析故障的各種現(xiàn)象，匯報上級取得總維修方案。 制定月、年度維修保養(yǎng)計劃，做好日常運行維修記錄及月、年度總結(jié)并上報。 做好應(yīng)急搶修工作，當(dāng)班人員接到應(yīng)急報告應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場，處理應(yīng)急事故。積極處理日常遇到的技術(shù)難題，對于無法處理或重要問題應(yīng)及時報告專業(yè)工程師及工程部經(jīng)理，同時提出個人建議或解決措施。 做好所屬系統(tǒng)及相關(guān)設(shè)備設(shè)施的巡視檢查工作，并做好巡檢記錄。各設(shè)備設(shè)施的巡視記錄依照有關(guān)表格執(zhí)行。 做好所屬機(jī)房的管理工作，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入，對必須進(jìn)入機(jī)房的人員按規(guī)定進(jìn)行登記。 配合物業(yè)管理處負(fù)責(zé)向客戶提供有償服務(wù)。 做好不同工種的配合，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各項任務(wù)。b. 主持部門工作例會，檢查各專業(yè)工作日志，確保工作正常運轉(zhuǎn)，并盡力節(jié)約能源。d. 安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查其實施結(jié)果。f. 參加新增項目的談判、評審、報價及驗收，確保質(zhì)量達(dá)到預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)。h. 負(fù)責(zé)制定部門制度、操作規(guī)程和要求，并督導(dǎo)下屬執(zhí)行。j. 組織、制定設(shè)備設(shè)施重大維修保養(yǎng)外判標(biāo)書、合同要求，備件購進(jìn)計劃，并負(fù)責(zé)實施及監(jiān)察外判公司的工作。l. 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)同物業(yè)管理處其他部門關(guān)系及對外關(guān)系，諸如供電局、電話局、自來水公司、市政局、環(huán)衛(wèi)局、勞動局及消防局等單位。m. 確保物業(yè)所有屋宇設(shè)備依照政府的規(guī)定和法例要求，接受定期之檢查、測試和保養(yǎng)。素質(zhì)要求：a. 基本素質(zhì)：具備相當(dāng)豐富的工程管理專業(yè)知識，責(zé)任心強(qiáng)，善于溝通，并能協(xié)調(diào)各部門的相互關(guān)系，具有相當(dāng)?shù)慕M織管理能力。c. 文化程度： 工程技術(shù)專業(yè)大專以上或同等學(xué)歷，受過樓宇工程技術(shù)管理的專業(yè)培訓(xùn)。d. 外語水平：中級以上英文水平，能閱讀普通工程技術(shù)資料。f. 特殊要求：對現(xiàn)代化物業(yè)如辦公樓、商場、公寓的裝修以及機(jī)械、電力、鍋爐、管道和弱電等方面的專業(yè)知識有較全面的了解。b. 幫助工程部經(jīng)理翻譯、整理、打印各類報告、文件資料及技術(shù)資料等。d. 填報有關(guān)報表，經(jīng)工程部經(jīng)理簽字后上報總物業(yè)經(jīng)理。f. 負(fù)責(zé)工作部人員的考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工資、獎金、加班費)、勞保用品的申報、領(lǐng)取和發(fā)放。h. 接聽電話、記錄留言，做好傳真及郵件的記錄和傳遞。j. 負(fù)責(zé)技術(shù)檔案的整理存檔。b. 文化程度：大學(xué)以上或同等學(xué)歷。d. 工作經(jīng)驗：在物業(yè)管理或物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修工作2年以上，具有工程技術(shù)方面的一般知識，了解工程部在物業(yè)管理中的地位和作用，能夠處理辦公室日常業(yè)務(wù)及設(shè)備設(shè)施檔案的分類和管理，能熟練使用電腦。檢查空調(diào)采暖系統(tǒng)的運行狀況、控制狀態(tài)，審閱運行記錄，發(fā)現(xiàn)誤差立即糾正。c. 負(fù)責(zé)制定所屬系統(tǒng)及設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)計劃，以及維修保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書，報工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后負(fù)責(zé)組織實施，維修完畢，負(fù)責(zé)填寫維修保養(yǎng)記錄，并簽字確認(rèn)。e. 熟悉和掌握所有設(shè)備設(shè)施的性能，當(dāng)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，要及時組織人力進(jìn)行搶修，以最短的時間恢復(fù)其正常運行。g. 做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。i. 負(fù)責(zé)制定所屬系統(tǒng)的運行方案及設(shè)備設(shè)施開停時間表，并不斷研究改進(jìn)措施，使系統(tǒng)更節(jié)省能源和降低損耗。k. 提交每周/每月所屬系統(tǒng)運行報告，填寫停止空調(diào)或其它供應(yīng)的特別通告。團(tuán)結(jié)協(xié)作，為人正