【正文】 一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱： XX 市 商貿(mào)物流配送中心 項(xiàng)目性質(zhì)： 新建 項(xiàng)目承辦單位： XX 公司 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)： XX 市 建設(shè) 內(nèi)容 為 促進(jìn) XX 市 及 周邊 地區(qū) 的消費(fèi)品 商貿(mào)流通，推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，XX 公司 計(jì)劃 在 XX 市 籌建 商貿(mào)物流配送中心 。 項(xiàng)目 新征土地 畝 ，規(guī)劃 總 建筑面積 4500 平方米 ， 其中 倉庫 3500 平方米、商務(wù)活動(dòng)中心400 平方米、綜合辦公大樓 及宿舍 600 平方米 ， 購置貨物運(yùn)輸和裝載車輛 5 輛 ， 并 配套 道路、 給排水 、綠化 、變配電 及污水處理 等設(shè)施 。 計(jì)劃 所需資金 全部 企業(yè)自籌 。 項(xiàng)目編制依據(jù) （ 1）《國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》 2 （ 2）《工業(yè)企業(yè)設(shè)計(jì)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》 (GBZ12020) （ 3） 《 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 》 (GB500112020） （ 4）《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 5）《城市污染處理及污染防治技術(shù)政策》國家建設(shè)部、環(huán)保總局、科技部、建程（ 2020） 124 號(hào) （ 6） 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 （ 2020 試用版 ） （ 7）《阜陽統(tǒng)計(jì)年鑒》 2020 年 （ 8） 安徽省建筑工程預(yù)算定額估價(jià)表和 XX 市 材料市場(chǎng)價(jià)格信息 （ 9）項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)本項(xiàng)目的各種技術(shù)資料、項(xiàng)目方案及基礎(chǔ)材料 研究工作的主要范圍 （ 1）通過對(duì)市場(chǎng)的分析研究以及對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的研究，推薦項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、方案，論證項(xiàng)目建設(shè)的合理性； （ 2） 根據(jù)建設(shè)場(chǎng)地的實(shí)際情況，進(jìn)行總圖布置方案研究； （ 3）對(duì)建設(shè)條件及原材料、燃料、動(dòng)力供應(yīng)情況進(jìn)行調(diào)查研究，對(duì)廠址的選擇方案進(jìn)一步論證； （ 4）對(duì)工程技術(shù)及設(shè)備方案進(jìn)行研究，并提出工程招投標(biāo)方案； （ 5）對(duì)公用工程和輔助設(shè)施進(jìn)行研究； （ 6）對(duì)節(jié)能、節(jié)水、環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生與消防提出研究方案； （ 7）對(duì)投資估算、資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行定量分析，測(cè)算各種效益指標(biāo)和項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力； （ 8）對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)效益進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)； （ 9）提出可行性研究結(jié)論和建議。作為 皖西北 重點(diǎn)發(fā)展城市，發(fā)展現(xiàn)代物流 業(yè) 是實(shí)現(xiàn) XX 市 跨越式發(fā)展的有效途徑，是 XX 市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一場(chǎng)革命，是發(fā)展 現(xiàn)代服務(wù) 業(yè)的重要切入點(diǎn)。三是不能形成規(guī)模，難以滿足現(xiàn)有市場(chǎng)的需求，無法最大限度的刺激我現(xiàn)商品市場(chǎng)的發(fā)展。 項(xiàng)目的建設(shè)有利于 XX 市 日用消費(fèi)品 銷售及配送行業(yè)規(guī)范法發(fā)展，實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展 ； 不僅能推動(dòng) 消費(fèi)品配送 行業(yè)的發(fā)展，而且能促進(jìn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，如交通運(yùn)輸業(yè)、通信業(yè)、飲食服務(wù)業(yè)等，對(duì)于增加 XX 市 的凝聚力和輻射力，有著現(xiàn)實(shí)和深遠(yuǎn)的意義。促進(jìn)了 XX 市 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，是 XX 市 未來新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，能極大的促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益 都十分 顯著。在發(fā)達(dá)國家，第三方物流企業(yè)在整個(gè)企業(yè)中所占比重很大，日本已達(dá)80%，美國為 57%。 隨著 改革開放和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，我國市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，長期以來形成的商品供不應(yīng)求的市場(chǎng)格局被打破，初步形成了供求平衡或供大于求的市場(chǎng)格局。制造商和終端商都意識(shí)到在制造成本下降空間不大的前提下，降低流通成本是降低商品總體成本價(jià)格，增加企業(yè)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的有效途徑 ； 現(xiàn)代物流也被普遍認(rèn)為是企業(yè)在降低物質(zhì)消耗，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率以外的 “ 第三利潤源 ” 。國務(wù) 副總理 吳儀在上海召開的“ 全國推進(jìn)現(xiàn)代化物流工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì) ” 上強(qiáng)調(diào)：國內(nèi)外的實(shí)踐都證明，現(xiàn)代化的大生產(chǎn)，需要現(xiàn)代化的大流通，只有現(xiàn)代化的大流通，才能帶動(dòng)現(xiàn)代化的大生產(chǎn)，否則，就沒有真正意義上的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，國民經(jīng)濟(jì)的整體素質(zhì)和運(yùn)行效率就不可能提高。物流中心直接從制造商進(jìn)貨銷售給銷售終端，流通環(huán)節(jié)大大減少，規(guī)?；?jīng)營和現(xiàn)代倉儲(chǔ)技術(shù)的應(yīng)用使流動(dòng)成本大大降低。 隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展， 消費(fèi)品行業(yè) 的采購、倉儲(chǔ)、銷售、配送等協(xié)作關(guān)系日趨復(fù)雜，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)已不單是產(chǎn)品性能和質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)，也包含物流 配送 能力的競(jìng)爭(zhēng)。 現(xiàn)代物流 配送方式 是對(duì)流通方式的一場(chǎng)革命，它作為一種先進(jìn)的管理技術(shù)和組織方式，對(duì)資源進(jìn)行優(yōu)化整合，從整體上改變了 消費(fèi)品經(jīng)營行業(yè) 的一些運(yùn)行方式。因此，推進(jìn)現(xiàn)代物流 配送模式 是提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益的需要 。 改革開放以來，各地區(qū)為了加快經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都在采取各種措施吸引外資發(fā)展經(jīng)濟(jì)。物流環(huán)境的好壞，已成為投資 6 者評(píng)價(jià)一個(gè)地區(qū)投資環(huán)境的重要內(nèi)容。 項(xiàng)目建成后，不僅可以滿足 XX 市 消費(fèi)品供需，而且還可以覆蓋周邊 等地 。 第 三 章 建設(shè)規(guī)模與 廠址選擇 一、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 項(xiàng)目 新征土地 畝 ， 規(guī)劃 總 建筑面積 4500 平方米， 其中 倉庫3500 平方米、商務(wù)活動(dòng)中心 400 平方米、綜合辦公大樓 600 平方米，購置貨物運(yùn)輸 車 和 鏟車 5 輛，并 配套道路、給排水、綠化、變配電及污水處理等設(shè)施。 （ 2）滿足項(xiàng)目對(duì)原材料、能源、水和人力的供應(yīng)及生產(chǎn)工藝和營銷的要求。建設(shè)用地因地制宜，優(yōu)先考慮利用荒地和空地，盡可能 不占或少占耕地，并力求節(jié)約用地。 （ 5）減少拆遷移民。 7 （ 6）安全方便的原則，防洪、防震、防地質(zhì)災(zāi)害和戰(zhàn)爭(zhēng)危害，有利于廠區(qū)合理布置和安全運(yùn)行。 （ 8）實(shí)事求是的原則，進(jìn)行多個(gè)方案的科學(xué)對(duì)比和合理選擇。物流園區(qū)具有良好的交通條件，京九鐵路南北過境， 105 國道橫貫東西，市客運(yùn)中心站、鐵路貨運(yùn)站坐落在物流園區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，與阜陽飛機(jī)場(chǎng)相毗鄰。 第四章 項(xiàng)目 建設(shè)條件 一、 XX市 狀況 XX 市 地處黃淮海平原的西南端、安徽省西北部，轄界首市和太和、臨泉、阜南、潁上四縣及潁州、潁泉、潁東三區(qū)， 74 個(gè)鄉(xiāng)、 105 個(gè)鎮(zhèn)、4018 個(gè)村。 阜陽 經(jīng)濟(jì) 發(fā)展迅速，前景廣闊。全市已形成食品、紡織、化工、機(jī)電、皮革、醫(yī)藥等六大支柱工業(yè)。 8 二、地理位置 地理位置： XX 市 地處淮北平原的腹地、安徽省西北部。 47′ 54″，北緯 32176。周 圍是潁上、阜南、臨泉、界首、太和等縣。 地形： 地形平坦開闊，地面標(biāo)高一般為 28－ 31 米，最低 17 米，最高 38米，地形總趨勢(shì)為西北高、東南低，地形坡降為 。大于 0℃的活動(dòng)積溫多年平均 ℃；大于 10℃的活動(dòng)積溫多年平均 ℃ ， 常年平均氣溫 ℃，年日照時(shí)數(shù) 2200～ 2500小時(shí)，無霜期 220～ 230 天，日照時(shí)數(shù)長，無霜期長，適合大豆，小麥、棉花、水稻等多種水旱作物種植 。 該地區(qū)為松散巖系孔隙水分布區(qū)，含水層顆粒較細(xì)，厚度較大，坡度平緩，水量豐富，水質(zhì)優(yōu)良，埋藏淺，便于開發(fā)利用。其中砂姜黑土占 68%，有機(jī)質(zhì)含量 克 /公斤，含氮 克 /公斤，速效磷 11 毫克 /公斤，速 9 效鉀 150 毫克 /公斤。糧食作物以小麥、大豆、紅芋為主 ，兼有高粱、玉米、水稻等。畜禽品種有牛、驢、騾、馬、豬、羊、兔、雞、鴨、鵝等。 地質(zhì)： 為第四紀(jì)地層，主要發(fā)育自上太古界五河群、新老界第三系。地震烈度按 7 度設(shè)防。大京九鐵路穿越 2 縣 3 區(qū)，與漯阜、濉阜、淮阜、商阜四條鐵路在阜境內(nèi)構(gòu)成 “ 米 ” 字型布局。東連京滬 高速公路，西接京珠（海）高速公路的界阜蚌高速公路一期工程竣工，二期工程正在建設(shè)。 4C 級(jí)阜陽民航機(jī)場(chǎng)可起降波音 73麥道 82 飛機(jī)。 四、環(huán)境與城市配套 XX 市 是周圍 5000 萬人口區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)中心，位于上海經(jīng)濟(jì)區(qū)過渡地帶，是安徽經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)。項(xiàng)目選址水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全。 六 、 物流 園區(qū) 簡(jiǎn)介 省級(jí)阜陽物流園區(qū)位 XX市 潁泉區(qū)泉潁辦事處境內(nèi)，鄰近阜陽生態(tài)園。 物流園區(qū) 可 將眾多物流企業(yè)聚集在一起，實(shí)行專業(yè)化和規(guī)?；?jīng)營，對(duì)物流企業(yè)發(fā)揮整體優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)物流技術(shù)和服務(wù)水平的提高，共享相關(guān)設(shè)施，降低運(yùn)營成本，提高規(guī)模效益，將起到重要作用。物流園區(qū)同布置在其中的不同功能的物流企業(yè)之間的關(guān)系可以是租賃、資產(chǎn)入股、合作開發(fā)與經(jīng)營等。 物流園區(qū)具有良好 的交通條件，京九鐵路南北過境， 105國道橫貫東西，市客運(yùn)中心站、鐵路貨運(yùn)站坐落在物流園區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，與阜 11 陽飛機(jī)場(chǎng)相毗鄰。 物流園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施齊全，區(qū)內(nèi)建有變電所、熱電廠、水廠、污水處理廠，通訊網(wǎng)絡(luò)已覆蓋全區(qū)。 物流園區(qū)擁有精干、高效的管理和 服務(wù)機(jī)構(gòu)。物流園區(qū)管委會(huì)把改善投資環(huán)境為物流園區(qū)工作的重中之重，出臺(tái)了《關(guān)于優(yōu)化投資環(huán)境的規(guī)定》，深受進(jìn)區(qū)企業(yè)的歡迎。 物流中心 規(guī)劃建設(shè)中所遵守的 “ 一超三高 ” 基準(zhǔn)，是 “ 超前性 、高起點(diǎn) 、 高質(zhì)量 、 高水平運(yùn)作 ” 的簡(jiǎn)稱。所謂 “ 高起點(diǎn) ” ，是指在規(guī)劃建設(shè) 物流中心 方面要站在同類 物流中心 的最前沿。所謂 “ 高水平運(yùn)作 ” ，是指無論在規(guī)劃、建設(shè)方面，還是在策劃宣傳方面，都要體現(xiàn)高超的操作水平。創(chuàng)造良好的 經(jīng)營貿(mào)易 環(huán)境是 經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 的重要條件，良好的 經(jīng)營 環(huán)境包括硬環(huán)境和軟環(huán)境，硬環(huán)境是指地塊區(qū)位條件、自然條件和基礎(chǔ)設(shè)施，軟環(huán)境是指政策、條例、稅收、效率以及市區(qū)和起步區(qū)的依托和支持。 物流中心 的建設(shè)要以 物流中心 為載體，以文化為內(nèi)涵，推動(dòng)特色 物流中心 建設(shè)，深化資源共享，開發(fā)完善中心內(nèi)景點(diǎn)建設(shè)，建造可持續(xù)發(fā)展的支撐體系。如果以經(jīng)濟(jì)效益為重點(diǎn)考慮建設(shè)物流中心，則可以將其建在交通樞紐地區(qū)或產(chǎn)品生產(chǎn)與銷售 的集散地區(qū)。 統(tǒng)一規(guī)劃原則 物流中心功能的發(fā)揮，需要很多政策、社會(huì)設(shè)施等宏觀因素和條件的指導(dǎo)和支持，這些職能都必須由政府出面積極推動(dòng)甚至實(shí)施。特別在全國運(yùn)輸大通道的割據(jù)下，建設(shè)物流中心需從宏觀經(jīng)濟(jì)出發(fā)，對(duì)國內(nèi)外市場(chǎng)的發(fā)展和貨物流通量等情況進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)查分析和預(yù)測(cè)，根據(jù)長遠(yuǎn)和近期的貨物流通量，確定物流中心長遠(yuǎn)和近期 的建設(shè)規(guī)模。在充分掌握第一手材料的基礎(chǔ)上，搞好物流中心的規(guī)劃。 市場(chǎng)化運(yùn)作原則 規(guī)劃建設(shè)物流中心，既要由政府牽頭統(tǒng)一規(guī)劃和指導(dǎo)協(xié)調(diào)，又要堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)作的原則。物流中心的運(yùn)作以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以企業(yè)為主體，在物流中心的功能開發(fā)建設(shè)，企業(yè)的進(jìn)駐和資源整合等方面，都要 依靠 優(yōu)良的基礎(chǔ)設(shè)施、先進(jìn)的物流功能、健康的生活環(huán)境和周到有效的企業(yè)服務(wù)來吸引物流企業(yè)和投資者共同參與，真正使物流中心成為物流企業(yè)公平、公開和公正地競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營的舞臺(tái)。因此規(guī)劃現(xiàn)代物流中心必須瞄準(zhǔn)世界物流發(fā)展的先進(jìn)水平，以現(xiàn)代化物流技術(shù)為指導(dǎo)，堅(jiān)持高起點(diǎn)現(xiàn)代化。 柔性化原則 針對(duì)我國目前現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展還不夠完善，人們的認(rèn)識(shí)還不夠深入的情況下，現(xiàn)代物流中心的規(guī)劃應(yīng)采取柔性規(guī)劃，突出規(guī)劃中持續(xù)改進(jìn)機(jī)制的確定，確立規(guī)劃的階段性目標(biāo)，建立規(guī)劃實(shí)施過程中的階段性評(píng)估檢查制度，以保證規(guī)劃的最終實(shí)現(xiàn)。 人才優(yōu)先原則 物流中心的建設(shè)規(guī)劃是非常復(fù)雜、非常龐大的工程，涉及的專業(yè)領(lǐng)域也很廣泛，必須有眾多的各種類型的專家型人才參與才能妥善地完成。 三、 建設(shè) 目標(biāo) 通過規(guī)劃的實(shí)施，指導(dǎo)中心的建設(shè)，把中心建設(shè)成為高技術(shù)、高文化、高質(zhì)量、高效益，富有經(jīng)濟(jì)活力、城市魅力和環(huán)境吸引力的 物 15 流中心 ，以達(dá)到促 進(jìn)和帶動(dòng) XX 市 和周邊 地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)。具體目標(biāo)為： 中心戰(zhàn)略 定位： 遵循現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，利用良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和基礎(chǔ)條件，在傳統(tǒng)物流功能和以專業(yè)市場(chǎng)為代表的商流功能的基礎(chǔ)上，為華東地區(qū) 日用消費(fèi)品 行業(yè)發(fā)展 提供倉儲(chǔ)、配送、運(yùn)輸、商品批發(fā)、展示、電子商務(wù)交易和全程信息服務(wù)。 中心產(chǎn)業(yè)模式、管理模式與軟硬環(huán)境：要實(shí)現(xiàn)中心的超常規(guī)戰(zhàn)略，使中心高效快速發(fā)展，中心必須具有明確的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，具備明確的管理模式，以及與其相匹配的中心軟硬環(huán)境建設(shè)。中心的外宣措施要注意科技、生態(tài)和人文的資源整合 。對(duì)重點(diǎn)掛牌保護(hù)的高載能企業(yè)進(jìn)行跟蹤服務(wù)，規(guī)范各種收費(fèi)辦法，堅(jiān)決制止 “ 三亂 ” ，為高載能企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造寬松的環(huán)境。 道路系統(tǒng)進(jìn)行整體規(guī)劃，提供高效率的運(yùn)輸系統(tǒng)， 對(duì) 地塊功能分區(qū)進(jìn)行合理的規(guī)劃，做到功能布局合理。 16 四 、 物流中心 市場(chǎng)運(yùn)作及發(fā)展思路 進(jìn)一步解放思想，以改革創(chuàng)新的思路來建設(shè) 物流中心 建設(shè) 物流中心 是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)新生事物、是新形 勢(shì)下發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新手段，只有進(jìn)一步解放思想、改革創(chuàng)新、破除一些不合理的、阻礙生產(chǎn)力發(fā)展的陳規(guī)陋習(xí)，才能取得較好的成效。 整體推進(jìn) 。時(shí)間上的整體推進(jìn)要求中心各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)必須抓住各種發(fā)展機(jī)遇，相互依托，相互促進(jìn)，聯(lián)動(dòng)發(fā)展 ； 空間上的整體推進(jìn)說明在地域發(fā)展上不必 過分 嚴(yán)格地劃分產(chǎn)業(yè)開發(fā)順序，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目條件成熟情況，及時(shí)啟動(dòng)。中心當(dāng)年上繳所得稅比上年增長的地方所得 部分，由同級(jí)財(cái)政全額獎(jiǎng)勵(lì)給中心用于基礎(chǔ)設(shè)施、企業(yè)技術(shù) 改造 等建設(shè)，實(shí)行滾動(dòng)使用。 第 六 章 項(xiàng)目建設(shè)方案 一、 物流中心 的含義 物流中心是指由分布相對(duì)集中多個(gè)物流組織設(shè)施和不同的專業(yè)化物流企業(yè)構(gòu)成，具有產(chǎn)業(yè)組織、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行等的物流組織功能的規(guī)?；?、功能化物流組織區(qū)域，其功能除了一般的倉儲(chǔ)、運(yùn)輸?shù)裙δ芡猓€具有與之配套的信息、咨詢、維修、綜合服務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目。 17 物流中心同布置在其中的不同功能的物流企業(yè)之間的關(guān)系可以是租賃、資產(chǎn)入股、合作開發(fā)與經(jīng)營等。 二、物流中心 的主要功能 集聚功能：形成 XX 市 及周邊地區(qū)的 大型消費(fèi)品