【正文】 復(fù)查追蹤改善。 （二）防火巡查、檢查制度 落實(shí)逐級消防安全責(zé)任制和崗位消防安全責(zé)任制，落實(shí)巡查檢查制度。 因工作需要員工換崗前必須進(jìn)行再教育培訓(xùn)。 對消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)和使用人員應(yīng)進(jìn)行實(shí)地演示和培訓(xùn)。 定期組織員工學(xué)習(xí)消防法規(guī)和各項(xiàng)規(guī)章制度，做到依法治火。在救原被困人員多的地下火災(zāi)時(shí)，除加強(qiáng)消防力量外還應(yīng)調(diào)集兄弟單位或部隊(duì)進(jìn)行協(xié)同搶救人員的生命。當(dāng)火災(zāi)初起時(shí)，應(yīng)迅速組織力量，進(jìn)入地下室進(jìn)行疏散（注意攜帶照明用具作引導(dǎo)標(biāo)志），并派人護(hù)送驚慌失措、神志不清的人員。經(jīng)驗(yàn)說明地下室火災(zāi)可使用高倍泡沫排煙，但應(yīng)盡量按煙和氣流動(dòng)的方向噴射推進(jìn)，且不能與噴霧水聯(lián)用。初期排煙可提高能見度，后期排煙散發(fā)余煙和熾熱氣。 　　有自動(dòng)排煙和噴淋系統(tǒng)的，可啟動(dòng)消防自動(dòng)控制系統(tǒng)、排煙和水噴淋。 （2）組織排煙 　　適時(shí)組織排煙，可以提高能見度，降低室內(nèi)溫度，可以盡快發(fā)現(xiàn)火源。 （1）掌握確切火情 　　發(fā)生地下火災(zāi)后，要找了解情況的人或工作人員詢問情況，弄清有無人員受困、數(shù)量、位置、起火部位及燃燒物質(zhì)，盡管平時(shí)了解和掌握地下室的情況，這時(shí)還要了解地下火勢有無向上建筑蔓延的可能。消防隊(duì)員攻入地下室后，因拐彎多、門卡多而行動(dòng)不便，在巷道內(nèi)鋪設(shè)水帶，調(diào)整器材或轉(zhuǎn)移水槍陣地非常困難，給滅火人員帶來一定的困難。 地下室出入口少，通道狹窄，到場的消防力量不能全面展開，只能派精干小分隊(duì)組織水槍深入內(nèi)部攻擊火源。 （2）易造成人員傷亡 　　如果一旦發(fā)生火災(zāi)第一件事是要斷電，地下室還缺乏事故照明及疏散指示燈，在濃煙充斥時(shí)，地下的能見度往往少于“危險(xiǎn)視距”（規(guī)定為三米），甚至不足一米，被困人員驚恐失措，寸步難行，火源如果靠近出入口時(shí)，火焰又會(huì)封鎖通道，地下空間有限，氧氣大量被燃燒損耗，所以地下火災(zāi)造成的人員傷害是非常嚴(yán)重的。 　　一、地下火災(zāi)的特點(diǎn) （1）濃煙積聚不散 　　一旦發(fā)生火災(zāi)，煙氣從起火點(diǎn)向上升騰，迅速擴(kuò)散、積聚，濃煙區(qū)的形成是由于氣體流通不暢造成的。（安全連著你、我、她）人防地下室火災(zāi)的特點(diǎn)　高層住宅樓都有地下室或人防工事，而且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，開發(fā)商將地下室做為收入的一個(gè)重要部分，出租給商戶做各種生意，但是這里面除了收入外，還存在一個(gè)最大隱患－－火災(zāi)。 B、推著車輛行走不自然，應(yīng)檢查推車人是否有駕駛或行駛證等證件，沒有的應(yīng)予以扣留核實(shí)。A、執(zhí)勤中如對可疑人進(jìn)行盤查，發(fā)現(xiàn)可疑人攜帶器械（如鉗子、小廣鉗、扳手、鋼筋、F鉗）時(shí)，應(yīng)立即控制、查證。%，如此高的失竊率觸目驚心，應(yīng)引起高度的重視。車輛盜竊。（根據(jù)近幾年福州市發(fā)生的入室盜竊案件）預(yù)防的方法：在煤氣管道上纏繞鐵絲刺，增加攀爬難度；在煤氣管道上涂沫優(yōu)質(zhì)的潤滑油（塑料膜淺包護(hù)，防止凝固，定期更換）；在煤氣管道的中段位置設(shè)置傾斜式障礙（至少三層障礙）。預(yù)防的辦法就是加強(qiáng)巡邏，采取亂時(shí)、亂線的巡邏方式（多走、多看、多問）；加強(qiáng)防盜宣傳（書面警示和書面“友情提醒”），增強(qiáng)業(yè)主、住戶、租戶的防盜意識(shí)；加裝安有“天地鎖”的防盜門。小區(qū)內(nèi)被盜的車輛多為摩托車（五羊車輛盜竊。開窗入室相對于撬門入戶方便得多且隱蔽和作案后不留大的痕跡。攀爬撥窗進(jìn)入室內(nèi)盜竊也是入室盜竊的一種常用手段一旦發(fā)現(xiàn)房內(nèi)無人便用攜帶的工具破鎖入內(nèi)，洗劫一空。是指盜竊分子趁單元房內(nèi)無人的機(jī)會(huì)，利用螺絲刀、廣鉗、撬棍、千斤頂?shù)茸靼腹ぞ咂茐拈T鎖或撬開鐵門入內(nèi)盜竊。 （一）應(yīng)注意的問題根據(jù)物業(yè)安全防范工作中常發(fā)生的盜竊對象上分為入室盜竊和車輛盜竊。盜竊，是指以非法占有為目的，秘密地竊取公私財(cái)物的行為。1淺談物業(yè)管理服務(wù)工作中發(fā)生的盜竊現(xiàn)象至于交費(fèi)與否，不影響雙方保管關(guān)系的成立。深圳中院認(rèn)為：酒店對何某的車負(fù)有安全保管義務(wù)。二審判決：（*以發(fā)票內(nèi)容認(rèn)定保管關(guān)系的存在，值得商榷?，F(xiàn)該車在被告的停車場被盜，被告負(fù)有保管不善的責(zé)任，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 南山法院審理后認(rèn)為：被告酒店的停車場經(jīng)注冊登記，是合法經(jīng)營的停車場。第二天，該酒店保安員告訴何某，車輛被偷了，他們已經(jīng)報(bào)警。因此，原、被告之間只存在車位有償使用關(guān)系，不存在車輛保管關(guān)系。 法院認(rèn)為，保管關(guān)系的成立須要有寄托人交付保管物和保管人接受保管的意思表示。如有丟失或損壞恕不賠償；２、車輛進(jìn)場后請按規(guī)定車位停放，嚴(yán)禁占用消防通道、路口、人行道、綠化帶；３、車主應(yīng)隨身攜帶本卡，遺失、無卡車輛不予放行。本停車場只提供車位，收取場地使用費(fèi)。林手持《機(jī)動(dòng)車進(jìn)出登記卡》，車卻不見了。第二天早上，林持登記卡取車時(shí)發(fā)現(xiàn)自己的小車不見了，即向派出所報(bào)了案。車輛丟失，停車場是否承擔(dān)賠償責(zé)任？ 　　分析：物業(yè)是否有責(zé)任，應(yīng)看物業(yè)合同有什么樣的規(guī)定。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作?！薄皩τ谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)、裝飾、裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。業(yè)主認(rèn)為，既然有了物業(yè)保安，以上情況的發(fā)生保安應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。在協(xié)商未果后，業(yè)主就在小區(qū)門口掛上了“物業(yè)未盡到責(zé)任”的大條幅。車輛安全案例案例:沈陽市皇姑區(qū)某小區(qū)，某業(yè)主的帕杰羅轎車被盜。 　物業(yè)安全管理作為一項(xiàng)職業(yè)性的服務(wù)工作，是介入公安機(jī)關(guān)職責(zé)和社會(huì)自我防范之間的一種專業(yè)保安工作，較之于社會(huì)治安管理的這兩種形式(公安機(jī)關(guān)和社會(huì)自我防范)具有補(bǔ)充的性質(zhì)，具有補(bǔ)充國家安全警力不足、減輕國家財(cái)政負(fù)擔(dān)及工作職責(zé)范圍針對性的優(yōu)點(diǎn)。“防”是防災(zāi)，“?！笔菧p災(zāi)。 　安全管理 　　物業(yè)安全管理是指物業(yè)管理公司采取各種措施和手段，保證業(yè)主或使用人的人身和財(cái)產(chǎn)的安全，維持正常的生活和工作秩序的一種管理工作。 ②自然侵害因素，如大風(fēng)刮倒廣告牌、電梯故障等。 影響物業(yè)安全的因素很多，變化也比較快，歸納起來主要有兩大類： 不是單指物業(yè)的某一個(gè)方面的安全。 　　其二，物業(yè)安全不僅指物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人身和財(cái)產(chǎn)不受侵害，而且指不存在其他因素導(dǎo)致這種侵害的發(fā)生，即物業(yè)的安全狀態(tài)應(yīng)該是一種既沒有危險(xiǎn)，也沒有可能發(fā)生危險(xiǎn)的狀態(tài)。所謂安全就是指沒有危險(xiǎn)，不受威脅，不出事故。綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)要不斷提高物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，為業(yè)主和物業(yè)使用人提供一個(gè)安全、舒適的工作生活環(huán)境，就要加強(qiáng)物業(yè)消防安全管理，要逐漸形成“政府宏觀指導(dǎo)，物業(yè)公司具體管理，業(yè)主自我防范，消防機(jī)構(gòu)實(shí)施監(jiān)督”的專業(yè)化、社會(huì)化、規(guī)范化和法制化的管理體制物業(yè)安全管理的含義安全 對物業(yè)消防安全管理要給予法律支持。公安消防機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格把好物業(yè)建筑設(shè)計(jì)審核關(guān)，不留先天隱患。對現(xiàn)代消防設(shè)施設(shè)備應(yīng)委托專業(yè)化的消防設(shè)施維護(hù)保修公司來承擔(dān)。在物業(yè)管理中應(yīng)確定專(兼)職消防管理員，具備一定的防災(zāi)滅火知識(shí)和消防管理知識(shí)，經(jīng)消防部門培訓(xùn)后持證上崗。這種建管結(jié)合方式，能提高物業(yè)的有效價(jià)值。（三）建立和推行物業(yè)消防安全管理早期介入制度。（二）建立完整、系統(tǒng)的物業(yè)消防安全管理法律規(guī)范體系，規(guī)范其運(yùn)作。業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系是平等的民事主體關(guān)系，是委托與被委托的經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系。筆者認(rèn)為要做好物業(yè)消防安全管理工作，需處理好以下幾種關(guān)系：（一）理順物業(yè)消防安全管理的各種關(guān)系，建立市場經(jīng)濟(jì)體制下的物業(yè)消防管理體系構(gòu)架。三、關(guān)于物業(yè)消防安全管理的思考物業(yè)管理是一個(gè)發(fā)展前景廣闊且有待于開拓的新興行業(yè)。而一個(gè)住宅區(qū)域、一幢大樓的消防安全整體性、消防設(shè)施設(shè)備配套性，以及消防安全管理，這都要求有一個(gè)統(tǒng)一的物業(yè)管理企業(yè)來實(shí)行消防安全管理。第五，目前物業(yè)管理的職業(yè)隊(duì)伍尚未形成，作為專業(yè)技術(shù)性較強(qiáng)的消防安全管理人員更是嚴(yán)重缺乏，面對物業(yè)管理中設(shè)置的現(xiàn)代消防設(shè)施，物業(yè)管理人員往往知之甚少。加之物業(yè)管理公司與業(yè)主之間僅靠契約，使消防管理費(fèi)用難以收??；三是物業(yè)管理資金籌措、使用、管理不統(tǒng)一、不規(guī)范，使繳納者產(chǎn)生誤解、拒繳或拖延。第四，消防安全管理經(jīng)費(fèi)涉及消防設(shè)施設(shè)備維護(hù)和日常消防安全管理費(fèi)，管理經(jīng)費(fèi)主要來自兩個(gè)渠道：開發(fā)商提供的一定比例的物業(yè)管理維修資金和物業(yè)管理公司向業(yè)主或物業(yè)使用者收取的物業(yè)管理費(fèi)。這種建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，造成物業(yè)投入使用和消費(fèi)過程中建筑消防安全分區(qū)、分隔、疏散不合理，消防設(shè)施設(shè)備不齊全不配套，留下先天隱患。盡管這些年出臺(tái)了一系列規(guī)范物業(yè)管理的法規(guī)、政策，但現(xiàn)有的法規(guī)、政策對物業(yè)消防安全管理的法律地位、管理責(zé)任、管理維護(hù)經(jīng)費(fèi)，以及法律責(zé)任未作明確的規(guī)定，致使物業(yè)消防安全管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到解決，司法機(jī)關(guān)對日益增多的物業(yè)管理案件也因缺乏法律依據(jù)難以及時(shí)解決，例如消防設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任不明確、維護(hù)費(fèi)用不落實(shí)，發(fā)生火災(zāi)后消防設(shè)施成為火災(zāi)的殉葬品，火災(zāi)責(zé)任和賠償責(zé)任等都難以明斷。消防安全管理作為物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，目前還存在著許多亟待解決的問題。但目前我國的物業(yè)消防安全管理還存在著許多亟待解決的問題，因此要進(jìn)一步推進(jìn)物業(yè)消防安全管理，必須盡快建立健全物業(yè)管理服務(wù)體制和運(yùn)作規(guī)范體系，形成與目前蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和住宅商品化、社會(huì)化相適應(yīng)的新型物業(yè)管理模式。 47 / 47物業(yè)保安與消防安全培訓(xùn)資料物業(yè)消防安全管理存在的問題及思考物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)對城市中各類住宅物業(yè)及其配套的共用設(shè)施、設(shè)備和綠化、衛(wèi)生、交通、治安、消防、環(huán)境等統(tǒng)籌進(jìn)行維護(hù)修繕、整治等管理服務(wù)的活動(dòng)。確保管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主及物業(yè)使用人的生命財(cái)產(chǎn)安全是物業(yè)管理的一項(xiàng)基本內(nèi)容和工作，而消防安全管理在生命財(cái)產(chǎn)安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。一、當(dāng)前物業(yè)消防安全管理存在的問題物業(yè)管理作為城市社區(qū)管理中一個(gè)重要的基層管理體系，在我國起步較晚，要走向成熟的社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化和經(jīng)營化的物業(yè)管理，還有許多問題值得探索。首先，物業(yè)管理是建立在契約之上的民事商務(wù)行為，它涉及許多行業(yè)和廣泛的經(jīng)營管理內(nèi)容。其次，由于目前一些房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理上明顯存在著脫節(jié)現(xiàn)象，未從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費(fèi)的全過程出發(fā)來設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)督。第三，物業(yè)消防安全管理涉及到消防設(shè)施維護(hù)等有形管理和物業(yè)區(qū)用戶日常消防管理等無形管理，至今沒有準(zhǔn)確界定物業(yè)管理作為企業(yè)行為，以及應(yīng)當(dāng)履行的消防安全管理的工作范圍和內(nèi)容。但這又引出以下問題：一是開發(fā)商提供的物業(yè)管理維修資金沒有法定主管部門監(jiān)督提留，開發(fā)商成了“只生孩子、不養(yǎng)孩子”，全部由業(yè)主和用戶來承擔(dān)造成物業(yè)管理收取費(fèi)用過高，維修資金難以落實(shí)；二是業(yè)主和用戶受傳統(tǒng)住房消費(fèi)觀念的影響，往往將物業(yè)管理理解為無償服務(wù)或低償服務(wù)。由于消防管理經(jīng)費(fèi)的不落實(shí)，造成物業(yè)管理及消防管理不落實(shí)，物業(yè)運(yùn)營幾年后消防設(shè)施設(shè)備因缺少維護(hù)，形同虛設(shè)。二、物業(yè)消防安全管理的必要性首先：隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，住宅商品化、市場化以及住房制度改革的推行，出現(xiàn)了房地產(chǎn)建設(shè)投資和營銷渠道的多元化，一個(gè)住宅區(qū)域、一幢大樓物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化，且多家占有使用的多重化、分散化管理的復(fù)雜狀況。其次：隨著城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，城市建筑物向高空和地下不斷延伸，建筑物的使用功能日趨多樣化和復(fù)雜化，消防設(shè)施設(shè)備愈來愈多，功能也愈來愈復(fù)雜化、智能化，客觀上要求消防安全管理具有專業(yè)性和技術(shù)性。其中消防安全管理占有重要的地位和作用，因此，做好物業(yè)消防安全管理工作不僅是當(dāng)前，更是今后長期的工作。以法律的形式確定物業(yè)消防管理中各主體的法律地位和相互之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。業(yè)主或物業(yè)使用人享有在管理中的決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)，負(fù)有服從物業(yè)整體消防安全的管理、合理利用物業(yè)項(xiàng)目、確保消防安全、承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用的消防安全管理義務(wù)，物業(yè)公司必須按照法律法規(guī)、行為規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主委托合同的約定，實(shí)施消防安全管理，確保物業(yè)消防安全管理工作接受公安消防部門、業(yè)主及物業(yè)使用人的監(jiān)督。制定物業(yè)消防安全管理基本法律、法規(guī)及實(shí)施細(xì)則，以規(guī)范政府主管部門、物業(yè)公司及業(yè)主或物業(yè)使用人的行為，協(xié)調(diào)其相互間的各種關(guān)系，將物業(yè)消防管理納入法制化和規(guī)范化的軌道，同時(shí)制定統(tǒng)一的物業(yè)消防安全管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，如公共消防安全契約、住戶消防安全手冊、物業(yè)消防安全檢查規(guī)定，消防設(shè)施維修資金標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施方案規(guī)定，消防安全管理費(fèi)收支規(guī)定，維修養(yǎng)護(hù)消防設(shè)施規(guī)定等。房地產(chǎn)開發(fā)、流通、消費(fèi)是一個(gè)連續(xù)的過程，在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)階段就應(yīng)明確聽取物業(yè)管理企業(yè)的合理意見，對隱蔽的消防設(shè)備應(yīng)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)消防安全管理監(jiān)督和認(rèn)可制度，并且嚴(yán)格把好驗(yàn)收、交接關(guān)。（四）建立高素質(zhì)的物業(yè)消防安全管理隊(duì)伍。對消防控制室操作人員，必須具有現(xiàn)代消防技術(shù)方面的知識(shí)、熟練掌握消防系統(tǒng)的情況。（五）公安消防機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)消防安全管理的監(jiān)督指導(dǎo)。對物業(yè)消防安全管理要加強(qiáng)宏觀指導(dǎo)，定期實(shí)施防火監(jiān)督檢查。對物業(yè)消防安全管理人員進(jìn)行消防培訓(xùn)，幫助提高消防安全管理素質(zhì)。物業(yè)安全一般包含三層含義： 　　其一，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人身和財(cái)物不受侵害，物業(yè)區(qū)域內(nèi)部的生活秩序、工作秩序和公共場所秩序保持良好的狀態(tài)。 　　其三，物業(yè)安全是物業(yè)區(qū)域內(nèi)各方面安全因素整體的反映，而 ①人為侵害因素，如失火、偷竊、打架等； 安全管理人員應(yīng)了解這些影響安全的因素，并隨時(shí)注意處理。物業(yè)安全管理包括“防”與“保”兩個(gè)方面，“防”是預(yù)防災(zāi)害性、傷害性事故發(fā)生；“?！笔峭ㄟ^各種措施對萬一發(fā)生的事故進(jìn)行妥