重慶巴蜀麗景商業(yè)部分定位策劃報(bào)告-展示頁(yè)
2025-04-01 12:34本頁(yè)面
【正文】 元，無(wú)法形成強(qiáng)勢(shì)的規(guī)模效應(yīng)。通過對(duì)渝北區(qū)幾個(gè)典型物流公司的調(diào)查和了解，各個(gè)公司的倉(cāng)庫(kù)存儲(chǔ)空置率都較低，區(qū)域?qū)ξ锪鞔鎯?chǔ)的需求大，市場(chǎng)的前景旺盛。三、 區(qū)域物流市場(chǎng)形勢(shì)簡(jiǎn)述物流市場(chǎng)主要考慮交通與地段，其影響范圍較廣泛，因此項(xiàng)目在考慮做成物流中心構(gòu)想中，主要考察的區(qū)域范圍應(yīng)該是整個(gè)渝北區(qū)，甚至與渝北區(qū)相毗鄰的江北區(qū)。很明顯，作為本項(xiàng)目而言，項(xiàng)目本身處于市場(chǎng)供求一直較為均衡的區(qū)域內(nèi)，優(yōu)勢(shì)不在車庫(kù)市場(chǎng)。 區(qū)域內(nèi)對(duì)車庫(kù)的需求集中在新牌坊新溉路至新牌坊立交方向，是配套更齊全、商業(yè)氛圍更濃厚的加州社區(qū)、人和社區(qū)以及龍湖大社區(qū)，行政機(jī)構(gòu)分布多，龍湖的知名樓盤基本都集中在這一區(qū)域，上層消費(fèi)群體較多，因此，區(qū)域在新牌坊立交轉(zhuǎn)盤范圍內(nèi)對(duì)車位的需求較大，市場(chǎng)供給也較大，如在迎賓大道與新溉路交匯處的樓盤戀城在停車位的未來(lái)供給上，主要的是區(qū)域內(nèi)樓盤設(shè)置的停車庫(kù)。整體上，區(qū)域車庫(kù)市場(chǎng)是基本飽和的。行政機(jī)構(gòu)內(nèi)停車場(chǎng)空置較多，基本能滿足行政辦公人員與來(lái)訪人員對(duì)停車位的需求。隨著項(xiàng)目交通的日益完善，且與新牌坊立交相距不遠(yuǎn)，車流量一直較大，但由于商業(yè)配套不成熟、規(guī)劃還停留在圖紙上，因此，總體上，項(xiàng)目周邊人流量少，有效需求不足。這也是項(xiàng)目在定位為一般商業(yè)門面的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 區(qū)域經(jīng)營(yíng)業(yè)種分布可以很清楚看出，區(qū)域商業(yè)門面集中在娛樂、飲食和日常用品方面，日用品的消費(fèi)多來(lái)自于便利小超市，娛樂門面僅為單一的網(wǎng)吧，飲食方面停留在一般的街頭餐館。從未來(lái)兩三年來(lái)看，項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)商鋪市場(chǎng)需求潛力大。錦繡園、紫荊小居、鼎泰國(guó)際等完工，區(qū)域人氣逐漸上升。 市場(chǎng)需求潛力大重慶市公安局、重慶市民政局等行政機(jī)構(gòu)一一落戶在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，周邊樓盤如天工月。月。月，在可影響范圍內(nèi)的商業(yè)門面數(shù)量?jī)H為37家。通過對(duì)區(qū)域市場(chǎng)形勢(shì)的調(diào)查、分析，我們認(rèn)為，目前項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)明顯，市場(chǎng)潛力較大，因此本項(xiàng)目定位策劃方案主要包括以下幾個(gè)方面：一、 分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)和規(guī)劃狀況，判斷項(xiàng)目的市場(chǎng)背景二、 針對(duì)貴司初步構(gòu)想，逐個(gè)明確項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力與市場(chǎng)地位三、 收益對(duì)比，確定項(xiàng)目方案定位四、 制定嚴(yán)謹(jǐn)、有效的營(yíng)銷策略與推廣方式五、 費(fèi)用的合理控制與投資回收預(yù)算以上內(nèi)容根據(jù)貴司初步構(gòu)想與項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研成果擬定，由備選定位方案進(jìn)行整體市場(chǎng)形勢(shì)分析，然后通過進(jìn)一步的各個(gè)方案收益對(duì)比，從而最終確定項(xiàng)目的定位方案建議。在這些建議中可能與貴司的見解有差別，我司希望可以在今后的合作中與貴司進(jìn)行近一步的探討。巴蜀麗景商業(yè)部分定位策劃報(bào)告宏佳地產(chǎn)二00六年六月二日目錄前言第一章 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)概述一、區(qū)域商鋪市場(chǎng)形勢(shì)簡(jiǎn)述二、區(qū)域車庫(kù)市場(chǎng)形勢(shì)簡(jiǎn)述三、區(qū)域物流市場(chǎng)形勢(shì)簡(jiǎn)述第二章 項(xiàng)目分析一、地塊概述 二、地塊周邊環(huán)境分析 三、項(xiàng)目SWOT分析第三章 項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目定位目標(biāo) 二、產(chǎn)品形象定位 三、項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位 四、價(jià)格定位第四章 成本費(fèi)用與投資回收估算 一、項(xiàng)目成本費(fèi)用估算 二、投資回收期預(yù)算三、項(xiàng)目方案收益對(duì)比第四章 營(yíng)銷推廣思路與銷售管理 一、營(yíng)銷推廣目標(biāo) 二、入市時(shí)機(jī)及推廣節(jié)奏 三、營(yíng)銷推廣策略 四、媒體組合及廣告推廣策略結(jié)語(yǔ) 前言首先感謝重慶鑫信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)我司營(yíng)銷策劃及銷售能力的信任，讓我司參與到貴司巴蜀麗景商業(yè)部分營(yíng)銷策劃的思考工作中來(lái)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)部分現(xiàn)在自身情況，結(jié)合目前同一區(qū)域內(nèi)商業(yè)情況、市場(chǎng)的接受情況和貴司關(guān)于車庫(kù)以及專業(yè)化物流中心的初步設(shè)想，我司對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分的方案進(jìn)行了思考，進(jìn)行了多種方案論證，提出定位策劃建議。因時(shí)間緊迫，本報(bào)告有不妥之處還請(qǐng)貴司指正。第一章 區(qū)域市場(chǎng)概述一、區(qū)域商鋪市場(chǎng)形勢(shì)簡(jiǎn)述通過對(duì)區(qū)域商鋪市場(chǎng)調(diào)查和分析后，我司認(rèn)為目前項(xiàng)目所在區(qū)域范圍內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)形勢(shì)如下： 商業(yè)氛圍薄弱，配套不成熟從項(xiàng)目周邊可比商業(yè)門面黃龍路—紫薇路—紫荊大道路段的調(diào)查和分析中，路段商業(yè)門面的面積集中在25㎡—40㎡，月租金約為110元/㎡從新溉路向新牌坊立交路段，則是加州汽配A、B區(qū)，僅在B區(qū)中有一小餐館，門面面積集中在50㎡，月租金僅約為30元/㎡而民安大道方向，大道兩旁只零星分布了一些滿足小區(qū)街道需要的小商鋪，月租金約為115元/㎡總體上，項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)可比商業(yè)門面數(shù)量少，加上區(qū)域規(guī)劃還未成熟，人流量小，整體商業(yè)氛圍比較薄弱。太陽(yáng)島、松龍項(xiàng)目所原先所處的五人路擴(kuò)建成民安大道，由民安大道與新溉路交匯轉(zhuǎn)盤將在不遠(yuǎn)的一段時(shí)間內(nèi)與新牌坊立交形成相得益彰的交通樞紐，另外規(guī)劃建設(shè)中的龍頭寺火車站也加大了項(xiàng)目周邊交通需求的分量。 商鋪分布不合理，缺乏品牌商家通過對(duì)區(qū)域可比商業(yè)門面調(diào)查和分析后。商鋪分布不合理，結(jié)構(gòu)太單一，金融、醫(yī)療服務(wù)嚴(yán)重不足，且品牌商家少。 人流量少，有效需求不足通過對(duì)項(xiàng)目周邊人流量與車流量的調(diào)查，可知項(xiàng)目周邊人流量約為：3人/分，車流量約為：17輛/分。二、區(qū)域車庫(kù)市場(chǎng)形勢(shì)簡(jiǎn)述 通過對(duì)區(qū)域車庫(kù)市場(chǎng)調(diào)查和分析后，我司認(rèn)為目前項(xiàng)目所在區(qū)域范圍內(nèi)車庫(kù)市場(chǎng)形勢(shì)如下： 車庫(kù)市場(chǎng)基本飽和區(qū)域范圍內(nèi)的停車點(diǎn)主要為行政機(jī)構(gòu)內(nèi)停車場(chǎng)和加州汽配門面前的路邊停車位。而加州汽配市場(chǎng)在新溉路至新牌坊立交整個(gè)路段能提供約為120個(gè)路面停車位，已能滿足前來(lái)購(gòu)買配件顧客停車
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