【正文】 于業(yè)權(quán)高度統(tǒng)一，不僅使客戶(hù)在承租時(shí)選擇的自主性較大，而且由于統(tǒng)一招租提供的服務(wù)及市場(chǎng)形象均較好，因此均擁有較高的出租率。對(duì)產(chǎn)品個(gè)性化及室內(nèi)空間靈活劃分可能性的需求越來(lái)越受到重視；如何為入駐企業(yè)創(chuàng)造附加價(jià)值，成為使用者最為關(guān)注的問(wèn)題。 中心區(qū)代表性寫(xiě)字樓主要參數(shù)對(duì)比詳見(jiàn)附表1。2005年中心區(qū)寫(xiě)字樓的租金雖然沒(méi)有售價(jià)漲幅高，但也是處于平穩(wěn)上揚(yáng)的發(fā)展趨勢(shì)，基本保持在均價(jià)115元/㎡/月的水平，而且由于周邊配套的相應(yīng)完善，出租形勢(shì)也日趨向好。n 配套設(shè)施齊備，包括有銀行、郵局、商務(wù)及餐飲等系列配套。n 硬件設(shè)施配置較高，如電梯等待時(shí)間不超過(guò)30秒、最少具備50—60瓦/平方米電力供應(yīng)，并配備足夠的后備電力供應(yīng)設(shè)施、平均每20平方米建筑面積備有一根電話(huà)線(xiàn)，提供或支持DDN、ISDN線(xiàn)路，備有視像會(huì)議設(shè)備、供四管式空調(diào)系統(tǒng)，并為業(yè)主提供24小時(shí)空調(diào)供應(yīng)等。n 停車(chē)位充足，平均200多平方米一個(gè)停車(chē)位，可滿(mǎn)足商務(wù)辦公需求。n 項(xiàng)目體量大，均為高層及超高層建筑。項(xiàng)目總量及分布整個(gè)中心區(qū)由南向北分布著金中環(huán)國(guó)際商務(wù)大廈、卓越時(shí)代廣場(chǎng)、大中華國(guó)際交易廣場(chǎng)、國(guó)際商會(huì)中心、星河世紀(jì)中心、新華保險(xiǎn)大廈（原九州創(chuàng)展）、中國(guó)鳳凰大廈、安聯(lián)大廈、諾德中心、榮超第四座－經(jīng)貿(mào)中心、新世界中心、華融大廈、航天大廈、江蘇大廈、深圳地鐵大廈等超過(guò)20個(gè)大型甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，總體供應(yīng)量超過(guò)150萬(wàn)㎡，按全市不超過(guò)28萬(wàn)㎡/年的消化能力，總供應(yīng)量為全年最高消化量6倍，消化至少需4年。深圳市中心區(qū)的建成，不僅對(duì)深圳自身的發(fā)展，對(duì)于實(shí)現(xiàn)深圳香港間經(jīng)濟(jì)銜接，形成香港深圳廣州國(guó)際性城市帶，都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。目前正在建設(shè)中的六大市政工程：市民中心、少年宮、電視中心、音樂(lè)廳、圖書(shū)館，地鐵水晶島就集中在該片區(qū)內(nèi)。發(fā)達(dá)的海港、航空港、高速公路、鐵路、口岸等各種交通設(shè)施為中心區(qū)提供了優(yōu)越的對(duì)外交通條件。三、中心區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓分析對(duì)比福田區(qū)中心區(qū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中心區(qū)），由濱河大道、紅荔西路、彩田路和新洲路4條城市干道圍合而成，規(guī)劃區(qū)內(nèi)總建筑面積740萬(wàn)平方米。 小結(jié)：2006年寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)充足，在旺盛的市場(chǎng)需求下，品質(zhì)就是決定價(jià)值及價(jià)格的關(guān)鍵因素。如何在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中爭(zhēng)奪有限的高端客戶(hù)資源，將是發(fā)展商們急待攻克的難題。因此，未來(lái)華強(qiáng)北片區(qū)與南山文化中心區(qū)將是寫(xiě)字樓市場(chǎng)的另兩個(gè)熱點(diǎn)片區(qū)。在規(guī)劃改造與物業(yè)升級(jí)的共同作用下，華強(qiáng)北片區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力將借此大幅提升。中心區(qū)蓬勃發(fā)展，同時(shí)，“兩翼”市場(chǎng)的巨大潛力逐漸呈現(xiàn)。這些行業(yè)在帶動(dòng)深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也將成為支撐寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求的巨大動(dòng)力。寫(xiě)字樓聚集，商業(yè)配套正在建設(shè)中，但至少需要2年時(shí)間才能滿(mǎn)足需求。新批準(zhǔn)項(xiàng)目市場(chǎng)份額占據(jù)八成以上，規(guī)劃、設(shè)計(jì)等各方面都相當(dāng)超前，適合現(xiàn)代化辦公要求，是寫(xiě)字樓熱點(diǎn)片區(qū)；高檔次、大規(guī)模、超前規(guī)劃都是其他區(qū)域望塵莫及，同時(shí)也將形成“眾星拱月”和“一線(xiàn)五珠領(lǐng)頭珠”之勢(shì)。區(qū)域現(xiàn)狀：車(chē)公廟泰然工貿(mào)工業(yè)園區(qū)的屬性決定了寫(xiě)字樓的檔次不會(huì)太高，同時(shí)也決定了其客戶(hù)群的層面；另外，由于區(qū)域內(nèi)許多廠房改建的辦公寫(xiě)字樓制約了市場(chǎng)租金的上揚(yáng)。主流客戶(hù)群體：（1）部分頗具實(shí)力的新興產(chǎn)業(yè)公司（2）創(chuàng)業(yè)型中小公司（3）已經(jīng)成熟的咨詢(xún)中介公司（4）裝潢裝飾、家具建材制造和銷(xiāo)售企業(yè)出租價(jià)格：4580120元／平方米（不含管理費(fèi)用）區(qū)域特點(diǎn)：多個(gè)寫(xiě)字樓與泰然工貿(mào)工業(yè)園組成民營(yíng)企業(yè)的辦公、研發(fā)基地，位置臨近中心區(qū)，雖不如CBD有利，租售價(jià)格與中心區(qū)有較大差距，但作為中心區(qū)的一級(jí)輻射區(qū)，依托中心區(qū)同樣具一定市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。區(qū)域現(xiàn)狀：在政府對(duì)整個(gè)商圈進(jìn)改造指引之下，華強(qiáng)北寫(xiě)字樓面臨的是“規(guī)劃改造與物業(yè)升級(jí)”，寫(xiě)字樓規(guī)模受到限制，新開(kāi)發(fā)力度較為有限；此圈客戶(hù)群主要來(lái)自通訊、電子、ＩＴ及貿(mào)易產(chǎn)業(yè)鏈上的中小型公司，大公司引進(jìn)受到限制。主流客戶(hù)群體：（1）國(guó)內(nèi)、國(guó)際高科技公司 （2）新興產(chǎn)業(yè)公司（3）部分港資公司 （4）電子配套產(chǎn)品公司等出租價(jià)格：60100元／平方米（不含管理費(fèi)用）區(qū)域特點(diǎn)：華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)擁有全國(guó)最大的電子器材市場(chǎng)，同時(shí)又是深圳著名的商業(yè)中心區(qū)，周邊寫(xiě)字樓大廈眾多。區(qū)域現(xiàn)狀：該區(qū)域未來(lái)市場(chǎng)基本上不會(huì)有新的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)，加之政府有意打造福田中心區(qū)CBD之勢(shì)，將“證券交易中心”遷移至高交會(huì)館所在地，勢(shì)必動(dòng)搖蔡屋圍“深圳金融中心”的地位，租賃客戶(hù)群也將面臨被分流的局面。去年華潤(rùn)大廈的落成，引進(jìn)了眾多的國(guó)際性知名的公司，帶動(dòng)租金上浮的同時(shí)，更加夯實(shí)了金融中心區(qū)域的地位。區(qū)域現(xiàn)狀：由于早期規(guī)劃的局限，區(qū)域辦公已經(jīng)面臨著困惑，同時(shí)由于羅湖區(qū)人民南路改造，道路反反復(fù)復(fù)的修建、再加之其他區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的升級(jí)，人民南國(guó)貿(mào)圈的寫(xiě)字樓呈現(xiàn)一種“夕陽(yáng)西下”的感覺(jué)，早期進(jìn)駐的大型公司有“悄然撤離”之勢(shì)。該地區(qū)的寫(xiě)字樓以商業(yè)氛圍較濃、距口岸較近、交通便捷，但智能化程度較低、單位面積較小為特點(diǎn)，是深圳早期最具規(guī)模的寫(xiě)字樓群體。人民南國(guó)貿(mào)圈蔡屋圍地王圈華強(qiáng)北賽格圈福田中心區(qū)圈車(chē)公廟商務(wù)圈深南大道【深圳寫(xiě)字樓區(qū)域圈“一線(xiàn)五珠”示意圖】人民南路國(guó)貿(mào)圈代表性寫(xiě)字樓：國(guó)貿(mào)大廈周邊組團(tuán)寫(xiě)字樓：深房廣場(chǎng)、天安大廈、嘉里中心、佳寧娜廣場(chǎng)等主流客戶(hù)構(gòu)成：（1）在深圳有較長(zhǎng)發(fā)展歷史的專(zhuān)業(yè)公司（2）規(guī)模較大的外資、港資企業(yè)出租價(jià)格：50100元／平方米（不含管理費(fèi)）區(qū)域特點(diǎn)：此區(qū)域商業(yè)氣氛濃烈，具有一定的歷史代表性。（二）區(qū)域評(píng)判深圳寫(xiě)字樓大多數(shù)分布在羅湖和福田區(qū)，而且大部分又集中在深南大道兩旁的區(qū)域商業(yè)圈內(nèi)，形成商業(yè)與寫(xiě)字樓互相發(fā)展的現(xiàn)狀。n 由于寫(xiě)字樓的供應(yīng)明顯失衡，多數(shù)產(chǎn)品成本、價(jià)格和目標(biāo)客戶(hù)的定位基本一致，造成高端物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)烈。本年度寫(xiě)字樓市場(chǎng)在供應(yīng)增長(zhǎng)的情況下，寫(xiě)字樓租賃、投資市場(chǎng)活躍。%，總體均價(jià)在75～85元/㎡/月之間；甲級(jí)寫(xiě)字平均租金上漲較快，%，為115元/㎡/月?！旧钲谑袣v年甲級(jí)寫(xiě)字樓租金及售價(jià)走勢(shì)圖】2005年寫(xiě)字樓市場(chǎng)主要分布在中心區(qū)和華強(qiáng)北一帶，基本上都是走大開(kāi)間高檔寫(xiě)字樓路線(xiàn)，目標(biāo)客戶(hù)為具有較強(qiáng)實(shí)力的國(guó)際國(guó)內(nèi)大企業(yè)及投資客。 【深圳市歷年寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積圖】※ 數(shù)據(jù)來(lái)源：《深圳市房地產(chǎn)年鑒》甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率繼續(xù)下降由于深圳經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，同時(shí)甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)因其所在片區(qū)成熟、自身品質(zhì)優(yōu)越、具備專(zhuān)業(yè)完善的硬件設(shè)施，不斷吸引國(guó)內(nèi)外大中型企業(yè)入駐，因此，從2003年開(kāi)始到2005年底，甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率已連續(xù)11個(gè)季度保持下降的趨勢(shì)。 市場(chǎng)需求基本平穩(wěn)2005年深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體需求基本保持平穩(wěn)，比2004年上升了約5%。：；:；：第一篇：市場(chǎng)背景分析一、2005年寫(xiě)字樓市場(chǎng)回顧（一）總體評(píng)價(jià)市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng)2005年市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng),，%。中心區(qū)依舊是寫(xiě)字樓市場(chǎng)最主要的供應(yīng)區(qū)□域，%，%。得益于片區(qū)所聚集的大量電子、外貿(mào)、建筑等快速發(fā)展的行業(yè)，車(chē)公廟片區(qū)推出的物業(yè)銷(xiāo)售見(jiàn)好；而南山文化中心區(qū)受惠于良好的片區(qū)規(guī)劃、西部通道即將開(kāi)通等利好因素,強(qiáng)大需求逐步形成，這使得深圳寫(xiě)字樓局部片區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)略顯不足。 【深圳市歷年甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率走勢(shì)圖】售價(jià)穩(wěn)中有升，租金堅(jiān)挺2005年1～10月,深圳寫(xiě)字樓成交均價(jià)為11,806元/平方米，較2004年同期的9,372元/%。在租賃市場(chǎng)上，蔡屋圍、中心區(qū)及周邊的甲級(jí)寫(xiě)字樓都處于高入住水平，不單成為國(guó)內(nèi)外大中型企業(yè)入住的首選，而且很多中小企業(yè)也紛紛進(jìn)駐，使入住率不斷提高，創(chuàng)造了新高。小結(jié)：n 2005年深圳國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，工業(yè)生產(chǎn)、國(guó)內(nèi)貿(mào)易、對(duì)外經(jīng)濟(jì)、港口、財(cái)政等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，直接帶動(dòng)了寫(xiě)字樓需求的增長(zhǎng)。區(qū)域市場(chǎng)呈中心強(qiáng)化、兩翼增強(qiáng)之勢(shì)。n 2005年寫(xiě)字樓租賃保持在穩(wěn)定上升狀態(tài)，但租金越來(lái)越呈現(xiàn)兩級(jí)分化：甲級(jí)物業(yè)受到市場(chǎng)追捧，租金不斷上漲；中低檔物業(yè)越來(lái)越舉步唯艱，難以持續(xù)經(jīng)營(yíng)。目前的寫(xiě)字樓熱點(diǎn)區(qū)域我們稱(chēng)之為“一線(xiàn)五珠”，它們分別是：人民南路國(guó)貿(mào)圈、蔡屋圍地王圈、華強(qiáng)北賽格圈、福田中心區(qū)圈、車(chē)公廟商務(wù)圈。國(guó)貿(mào)大廈始建于80年代，是深圳市標(biāo)志性建筑物之一，以其為代表的寫(xiě)字樓是80～90年代最高檔次的。根據(jù)深圳法定圖則，此圈將不會(huì)有新的寫(xiě)字樓出現(xiàn)，因此租賃市場(chǎng)活躍，較受外資尤其是港資企業(yè)歡迎。蔡屋圍地王圈代表性寫(xiě)字樓：地王大廈、華潤(rùn)大廈周邊組團(tuán)寫(xiě)字樓：國(guó)際金融中心、金豐城、金山大廈、發(fā)展銀行、振業(yè)大廈等主流客戶(hù)構(gòu)成：（1）國(guó)際知名的外資公司（金融為主）（2）國(guó)內(nèi)較有實(shí)力的公司（證券等）出租價(jià)格：70135元／平方米（不含管理費(fèi)用）區(qū)域特點(diǎn)：以地王大廈為標(biāo)志性建筑的蔡屋圍寫(xiě)字樓圈一直被人們認(rèn)為是深圳的金融中心區(qū)域。該區(qū)域?qū)懽謽歉邫n次、高價(jià)位、以租為主是其顯要特點(diǎn)，客戶(hù)群多以跨國(guó)公司、國(guó)內(nèi)著名企業(yè)、大財(cái)團(tuán)、證券金融類(lèi)為主。華強(qiáng)北賽格圈代表性寫(xiě)字樓：賽格廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)、鼎誠(chéng)國(guó)際周邊組團(tuán)寫(xiě)字樓：電子科技大廈、國(guó)際科技大廈、佳和華強(qiáng)大廈、華能大廈、航都大廈、東風(fēng)大廈、現(xiàn)代之窗等。進(jìn)駐此區(qū)域?qū)懽謽堑墓径嘁酝ㄓ?、電子、ＩＴ及貿(mào)易行業(yè)的中小型公司為主。車(chē)公廟商務(wù)圈代表性寫(xiě)字樓：招商銀行、金潤(rùn)大廈周邊組團(tuán)寫(xiě)字樓：大慶大廈、喜年中心、中國(guó)有色大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、天安數(shù)碼廣場(chǎng)等等。該區(qū)域配套雖然不是很完善，但有良好的社區(qū)氛圍，且有一定數(shù)量的可開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓地塊，展望后市，應(yīng)可形成中檔寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)另一熱點(diǎn)。福田中心區(qū)圈代表性寫(xiě)字樓：榮超、大中華、金中環(huán)、新世界、卓越、鳳凰、地鐵大廈、星河世紀(jì)等等周邊組團(tuán)寫(xiě)字樓：江蘇大廈、國(guó)際商會(huì)大廈、投資大廈、聯(lián)合廣場(chǎng)、中銀大廈、特區(qū)報(bào)業(yè)大廈等等（早期），新華保險(xiǎn)大廈（原九州創(chuàng)展）、諾德、安聯(lián)、華融、航天、聯(lián)通等等（近期）主流客戶(hù)群體：（1）國(guó)內(nèi)大規(guī)模集團(tuán)公司（2）國(guó)際性跨國(guó)公司（3）金融、證券公司（4）個(gè)人創(chuàng)業(yè)較小規(guī)模的公司出租價(jià)格：6080115元／平方米（不含管理費(fèi)用）區(qū)域特點(diǎn)：作為深圳CBD發(fā)展之地，福田中心區(qū)寫(xiě)字樓基本上代言了未來(lái)的深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)。區(qū)域現(xiàn)狀：中心區(qū)寫(xiě)字樓可開(kāi)發(fā)的地塊總面積不超過(guò)5萬(wàn)平米，不考慮自用為主的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，區(qū)內(nèi)九成以上已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢或已達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，中心區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓分布格局已經(jīng)基本成形，未來(lái)新增的項(xiàng)目數(shù)量相當(dāng)有限。二、2006年發(fā)展趨勢(shì)判斷2006年，深圳經(jīng)濟(jì)仍將保持健康、協(xié)調(diào)的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，除金融貿(mào)易、高新技術(shù)、物流業(yè)將繼續(xù)發(fā)揮重要作用外，文化資訊、電子信息、專(zhuān)業(yè)服務(wù)等行業(yè)也將獲得更多發(fā)展良機(jī)。n 寫(xiě)字樓區(qū)域市場(chǎng)呈“中心強(qiáng)化、兩翼增強(qiáng)”之勢(shì)日趨明顯。n 近期，政府以“保持現(xiàn)有商業(yè)街總體格局，重點(diǎn)改善交通和優(yōu)化環(huán)境，盡量減小對(duì)現(xiàn)有商業(yè)的影響”為原則對(duì)整個(gè)華強(qiáng)北商圈進(jìn)行改造。西部通道2006年底的開(kāi)通，南山作為連通深港、輻射內(nèi)地的重要咽喉通道，其戰(zhàn)略樞紐地位日益突出。n 中心區(qū)依舊是寫(xiě)字樓市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，眾多高品質(zhì)物業(yè)高度聚集，市場(chǎng)供應(yīng)掀起一番高潮。n 地鐵一號(hào)線(xiàn)、四號(hào)線(xiàn)的全面開(kāi)通及后續(xù)工程的開(kāi)展，地鐵沿線(xiàn)寫(xiě)字樓物業(yè)的潛在價(jià)值將進(jìn)一步呈現(xiàn)，吸引更多市場(chǎng)關(guān)注。高素質(zhì)寫(xiě)字樓物業(yè)的入市，是拉動(dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)今后租金及售價(jià)上升的重要因素，可以預(yù)料，寫(xiě)字樓的租金與售價(jià)，將持續(xù)看好。深南大道從東向西穿越其間，將中心區(qū)劃分為南、北兩區(qū)。北片區(qū)為行政文化中心，占地約180公頃，周邊為居住配套。南片區(qū)為城市商務(wù)中心區(qū)（CBD），占地約233公頃，主要為城市提供高檔商業(yè)商務(wù)辦公物業(yè)，根據(jù)南區(qū)規(guī)劃，除少量商務(wù)公寓外，該片區(qū)開(kāi)發(fā)以寫(xiě)字樓為主。憑借地理優(yōu)勢(shì)和規(guī)模效應(yīng)，深圳市中心區(qū)將成為珠江三角洲城市群最重要的功能區(qū)、以及華南地區(qū)乃至全國(guó)對(duì)香港及海外聯(lián)系的核心之一。【中心區(qū)寫(xiě)字樓分布圖】中心區(qū)寫(xiě)字樓項(xiàng)目特點(diǎn)n 交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完備，位于城市CBD，行政配套齊全。n 建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格鮮明，氣勢(shì)宏大，外立面裝修質(zhì)量較高。 項(xiàng)目車(chē)位狀況金中環(huán)卓越新世界星河鳳凰華融安聯(lián)諾德地鐵大廈總建筑面積㎡13054212000010800012669710643673655937309264884313車(chē)位（各）470480