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20xx變局下的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)-展示頁(yè)

2025-03-31 07:24本頁(yè)面
  

【正文】 分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。 2022 易居(中國(guó))房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可,不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。 2022 易居(中國(guó))房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可,不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。 7 169。保留所有權(quán)利。 進(jìn)入五月份以來,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生“四大”變化 第一變:政策收 第二變:項(xiàng)目漲 第三變:土地?zé)? 第四變:融資火 ? 土地增值稅清算政策出臺(tái) ? 上海關(guān)于二套房貸款首付款比重提高 城市 檔次 項(xiàng)目名稱 09年最低價(jià) 目前價(jià)格 漲跌幅 北京 中高檔 保利百合花園 15500 16500 6% 中檔 遠(yuǎn)洋 〃 沁山水 11800 13500 14% 上海 高檔 翠湖天地(二手 ) 40000 64000 60% 中檔 大華錦繡華城 11000 15000 33% 中高檔 慧芝湖花園 16000 19000 14% 深圳 高檔 半島城邦 19000 22022 16% 中檔 佳兆業(yè)水岸新都 5300 5600 5% 中檔 萬科金域華府 11000 13000 20% 高溢價(jià)率地塊一: 杭政儲(chǔ)出 [2022]4號(hào)地塊,地塊起始價(jià)格 30,798萬元,經(jīng)過 46輪書面競(jìng)價(jià)后由杭州上城區(qū)投資控股集團(tuán)有限公司以 70,000萬元競(jìng)得,溢價(jià)率高達(dá) 127%。 高溢價(jià)率地塊三: 北京航天花園住宅項(xiàng)目。 高溢價(jià)率地塊四: 富力 “廣渠門外 10號(hào)居住用地”,溢價(jià)率達(dá)到 241%。 2022 易居(中國(guó))房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可,不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。 關(guān)注點(diǎn)一:全國(guó)整體市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)如何? 關(guān)注點(diǎn)三:企業(yè)如何應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化及挖掘自身成長(zhǎng)潛力? 關(guān)注點(diǎn)二:如何看待典全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)? 9 169。保留所有權(quán)利。 我們認(rèn)為, 2022年 整體市場(chǎng)將好于去年 ,對(duì)后市應(yīng)持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。 全國(guó)整體市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)如何? 理由 1:基本面好轉(zhuǎn)信號(hào)明顯,但具體走勢(shì)尚未明朗,喜憂參半 理由 2:當(dāng)前市場(chǎng)以消化存量為主,二季度供應(yīng)仍將萎縮,三季度將大幅放量 理由 3:八成開發(fā)企業(yè)對(duì)后市持樂觀態(tài)度,部分項(xiàng)目已出現(xiàn)調(diào)價(jià)現(xiàn)象 10 169。保留所有權(quán)利。 GDP增速或?qū)⒁姷灼蠓€(wěn) 城市 2022年 1季度 2022年 1~2季度 2022年 1~3季度 2022年 1~4季度 2022年 1季度 全國(guó) % % % 9% % 天津 % % % % % 成都 % % % % % 武漢 % % % % % 南京 % % % % % 重慶 % % % % % 廣州 % % % % % 深圳 % % % % % 北京 % % % % % 杭州 % % % % % 上海 % % % % % 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 :仍未明朗,喜憂參半 11 169。保留所有權(quán)利。 部分指標(biāo)表現(xiàn)出良好的發(fā)展趨勢(shì) 時(shí)間 固定資產(chǎn)投資累計(jì)同比增幅( %) 社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增幅( %) PMI指數(shù)( %) 2022年 2月 / 2022年 3月 / 2022年 4月 22 / 2022年 5月 / 2022年 6月 23 / 2022年 7月 2022年 8月 2022年 9月 2022年 10月 22 2022年 11月 2022年 12月 19 2022年 2月 2022年 3月 2022年 4月 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 :仍未明朗,喜憂參半 12 169。保留所有權(quán)利。 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基礎(chǔ)仍較為薄弱 時(shí)間 工業(yè)增加值同比增 幅( %) PPI(%) CPI(%) 出口總額同比增幅 ( %) 發(fā)電量同比增幅 ( %) 2022年 1月 / 2022年 2月 / 2022年 3月 8 / 2022年 4月 / 2022年 5月 16 / 2022年 6月 16 / 2022年 7月 / 2022年 8月 / 2022年 9月 2022年 10月 4 2022年 11月 2 2022年 12月 2022年 1月 11 3 1 2022年 2月 2022年 3月 6 2022年 4月 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 :仍未明朗,喜憂參半 13 169。保留所有權(quán)利。 開工許可 (新開工面積) 正式開工 上市 (取得預(yù)售許可證) 施工建設(shè) 1年 新開工面積至上市時(shí)間約為 1年 去年 2季度新開工面積明顯減少, 09年 2季度供應(yīng)將下降; 1季度存量去化較快,減輕了 2季度銷售壓力; 預(yù)計(jì) 09年 2季度市場(chǎng)持續(xù)供不應(yīng)求。 由于市場(chǎng)可售量較少,預(yù)計(jì)二季度成交量大致與一季度持平,成交價(jià)格將有所上調(diào);但三季度受供應(yīng)放量影響明顯,市場(chǎng)需謹(jǐn)慎對(duì)待,四季度市場(chǎng)與三季度基本持平 城市 新開工面積(萬㎡) 市場(chǎng)存量(萬㎡) 08Q1 08Q2 環(huán)比 08Q3 08Q4 環(huán)比 08Q4 09Q1 環(huán)比 上海 % % % 南京 % % % 合肥 % % % 深圳 % % % 廣州 % % % 福州 % % % 北京 % % % 大連 % % % 成都 % % % 南昌 % % % 武漢 % % % 重慶 % % % 鄭州 % % % 市場(chǎng)表現(xiàn):當(dāng)前市場(chǎng)以消化存量為主,二季度供應(yīng)仍將萎縮,三季度將大幅放量 資料來源: CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 14 169。保留所有權(quán)利。 2022年大量改善性需求由于市場(chǎng)低迷被壓抑,改善性需求市場(chǎng)將在一定的價(jià)格水平上得到市場(chǎng) 從去年四季度以來,上海和北京的改善型需求成交比重明顯開始上揚(yáng),受抑制的改善性需求已顯現(xiàn)釋放的跡象 改善型需求成交情況表 單位:萬平方米 月份 上海成交面積 北京成交面積 深圳成交面積 90145平方米 占全市總成交比重 90140平方米 占全市總成交比重 90144平方米 占全市總成交比重 2022年 10月 % % % 2022年 11月 % % % 2022年 12月 % % % 2022年 1月 % % % 2022年 2月 % % % 2022年 3月 % 59 % % 市場(chǎng)結(jié)構(gòu):改善性需求受抑制較大,未來需求比重呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì) 資料來源: CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 15 169。保留所有權(quán)利。 企業(yè)對(duì)市場(chǎng)態(tài)度也是決定市場(chǎng)走勢(shì)的一個(gè)主要因素 1 1 . 9 6 % 7 . 9 2 % 1 6 . 9 8 %3 6 . 6 0 % 4 0 . 4 4 %5 6 . 8 7 %5 1 . 4 4 % 5 1 . 6 4 %2 6 . 1 5 %0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%0 8 年四季度 0 9 年一季度 0 9 年二季度上漲 持平 下調(diào)1 . 8 7 %2 5 . 9 6 %7 0 . 4 0 %5 3 . 2 8 %2 7 . 7 3 %2 0 . 7 7 %0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%0 9 年1 季度調(diào)研 0 9 年2 季度調(diào)研一季度 0 9 年回暖 0 9 年不回暖? 半數(shù)以上企業(yè)認(rèn)為二季度價(jià)格平穩(wěn) ? 八成企業(yè)認(rèn)為 09年市場(chǎng)將回暖 企業(yè)表現(xiàn):八成開發(fā)企業(yè)對(duì)后市持樂觀態(tài)度,部分項(xiàng)目以出現(xiàn)調(diào)價(jià)現(xiàn)象 企業(yè)部分項(xiàng)目出現(xiàn)明顯提價(jià) 資料來源: CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 企業(yè) 城市 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 上期銷售價(jià)格 (元 /m2) 目前銷售價(jià)格 (元 /m2) 與上期推案價(jià)格比較 (%) 遠(yuǎn)洋 北京 遠(yuǎn)洋 〃 沁山水 石景山 12022 13000 6% 萬科 寧波 萬科金色水岸 鄞州 8600 9800 12% 廣州 萬科柏悅灣 荔灣 / 12022 比周邊高出 2022 深圳 萬科金域華府 寶安 11000 13000 16% 仁恒 上海 仁恒河濱城 浦東 28000 33000 15% 大華 上海 大華錦繡華城 浦東 9200 14000 37% 保利 廣州 中環(huán)廣場(chǎng) 越秀 17000 18000 6% 北京 保利百合花園 豐臺(tái)區(qū) 15000 16000 7% 16 169。保留所有權(quán)利。 A. 市場(chǎng)篇 17 169。保留所有權(quán)利。 如何看待全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)? 全國(guó)城市整體處于較低風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域,但市場(chǎng)走勢(shì)尚未明朗環(huán)境下,對(duì)待市場(chǎng)仍需謹(jǐn)慎 理由 1:市場(chǎng)層面,當(dāng)前的市場(chǎng)以去存量為主,后續(xù)供應(yīng)預(yù)計(jì)在 3季度釋放 理由 2:需求層面,當(dāng)前的“小陽春”是被壓抑一年多的需求釋放 理由 3:開發(fā)商層面,市場(chǎng)的熱銷引起開發(fā)商上調(diào)價(jià)格的可能性較大 理由 4:近期政府出臺(tái)相關(guān)扶持市場(chǎng)的政策可能性較小 18 169。保留所有權(quán)利。 我們認(rèn)為一季度華北區(qū)域地方政府介入組織企業(yè)集體降價(jià),釋放剛性需求,市場(chǎng)出現(xiàn)一定回暖,從而有效的緩解了風(fēng)險(xiǎn) 華南 中西部 華東 華北 市場(chǎng)已筑底 , 成交進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)期 廣州 、 深圳回暖期間較早 , 未來成交增幅將企穩(wěn) , 成交量將進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)期 市場(chǎng)表現(xiàn)分化 , 政策推動(dòng)西南區(qū)域活躍 武漢市場(chǎng)回暖幅度較小 ,成都 、 重慶在重大利好的推動(dòng)下成交持續(xù)活躍 底部基本形成 , 未來逐步走穩(wěn) 上海 、 杭州等長(zhǎng)三角城市已探得市場(chǎng)底部 , 未來市場(chǎng)將逐步趨于穩(wěn)定 政府介入調(diào)整 , 沈陽受影響較小 北京天津政府引導(dǎo)市場(chǎng)調(diào)整 , 促使市場(chǎng)回暖 ,降低風(fēng)險(xiǎn) , 沈陽依舊按自身軌跡運(yùn)行 區(qū)域市場(chǎng):華南率先回暖,中西部、華東次之,最后華北地區(qū) 19 169。保留所有權(quán)利。 揚(yáng)州 常州 大連 西安 低風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域 高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域 以上 以下 預(yù)計(jì)未來 一年消化周期 60個(gè)月以上 蘭州 預(yù)計(jì)未來 一年供求比 中風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域 3660個(gè)月 1836個(gè)月 18個(gè)月以下 深圳 武漢 上海 沈陽 福州 杭州 長(zhǎng)春 蘇州 太原 南寧 合肥 廣州 昆明 貴陽 北京 重慶 天津 成都 南京 鄭州 廈門 無錫 連云港 南昌 長(zhǎng)沙 寧波 濟(jì)南 ??? 青島 哈爾濱 ? 低風(fēng)險(xiǎn)城市 20個(gè),占%,上升 ? 中風(fēng)險(xiǎn)城市 6個(gè),占%,減少 ? 高風(fēng)險(xiǎn)城市 9個(gè),占%,減少 全國(guó)城市風(fēng)險(xiǎn)整體較低,在一季度市場(chǎng)回暖的情況下,大部分城市向次低風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域集中 城市市場(chǎng):整體風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低,但仍需謹(jǐn)慎對(duì)待 20 169。保留所有權(quán)利。 區(qū)域市場(chǎng):華南率先回暖,中西部、華東次之,最后華北地區(qū) 華南市場(chǎng):廣州、深圳是較早回暖的城市,未來市場(chǎng)走勢(shì)也較為良好,但其周邊的東莞、惠州、福州、廈門等城市市場(chǎng)表現(xiàn)較為一般,要真正穩(wěn)定還需要一段時(shí)間。 2022 易居(中國(guó))房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可,不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。 2022 易居(中國(guó))房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可,不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。 2022 易居(中國(guó))房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可,不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。 2022 易居(中國(guó))房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可,不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。 典型城市市場(chǎng)特征 城市市場(chǎng):整體風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低,但仍需謹(jǐn)慎對(duì)待 資料來源: CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 25 169。保留所有權(quán)利。 城市 風(fēng)險(xiǎn)度評(píng)估 成交量(萬㎡) 供求比 市場(chǎng)特征 消化周期 (月) 供求
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