【正文】 同時(shí)隨著項(xiàng)目周邊區(qū)域大量的高檔樓盤的新起，三角區(qū)域的居住價(jià)值隨項(xiàng)目方向不斷遞增，并在繼續(xù)擴(kuò)大。 結(jié)論： 未來幾年上海的頂級(jí)寫字樓市場(chǎng) 供應(yīng)將逐漸擴(kuò)大 ，在抬高寫字樓檔次的同時(shí)也擠壓了現(xiàn)在甲級(jí)商務(wù)圈周邊的非甲級(jí)寫字樓市場(chǎng) 復(fù)興東路沿線基本無寫字樓供應(yīng)，所以無商務(wù)價(jià)值可言。而 2022年前后 ，浦西中心城區(qū)的寫字樓上市量也將出現(xiàn)激增。到 2022年，市場(chǎng)供應(yīng)將進(jìn)一步提升。 19%16%28%13%1%9%12%2%長(zhǎng)寧黃浦浦東徐匯虹口靜安盧灣閘北單價(jià)在 20220元 /平以上的在售項(xiàng)目主要集中在靜安區(qū)、普陀區(qū)和虹口區(qū)，總體數(shù)量少于 30個(gè)， 30000元 /平米的項(xiàng)目不多 寫字 樓 序號(hào) 物業(yè)名稱 售價(jià)（元 /平方米） 1 靜安創(chuàng)展中心 22022 2 靜安國(guó)際廣場(chǎng) 22022 3 恒利國(guó)際大廈 現(xiàn)房 30000 4 嘉里不夜城 26000 5 旭輝世紀(jì)商務(wù)廣場(chǎng) 22022 6 伸大廈 25000 7 飛洲時(shí)代大廈 2022026000 8 銘德國(guó)際廣場(chǎng) 27000 9 智富源大廈 22022 10 金海岸大廈 23000 11 創(chuàng)智天地 21000 12 東淮海 1號(hào) 35000 12 7 9 6 10 4 5 11 8 1 2 3 靜安區(qū) 上海在售真正意義上的甲級(jí)寫字樓幾乎沒有，位臵相對(duì)較好的人民廣場(chǎng)商圈的恒利國(guó)際大廈，以及東淮海 1號(hào)等雖然對(duì)外銷售價(jià)格達(dá)到 40000元 /平米，但客戶并不買地段稀缺的帳，連續(xù) 多個(gè)月零成交 ，且 經(jīng)營(yíng)狀況非常差 。 上海寫字樓最高租金集中于梅泰恒 /淮海中路新天地 /陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)。該方向可以考慮，需再深入分析研究決定 SOHO不能支撐 價(jià)格 ， 建筑本身 不支撐創(chuàng)意工作室，純寫字樓 有機(jī)會(huì) 寫字 樓 從上海寫字樓的區(qū)域分布 /特性 /價(jià)格 /等多方面來分析現(xiàn)有寫字樓市場(chǎng)綜合情況 上海寫字樓市場(chǎng)分為六大核心 CBD地區(qū)，三大次核心 CBD也正逐漸形成，多數(shù)分布租賃型寫字樓 寫字 樓 長(zhǎng)壽路 虹橋開發(fā)區(qū) 人民廣場(chǎng) 徐家匯 北外灘 中山公園 竹園 市場(chǎng)概況： 截至 2022年第四季度，上海甲級(jí)寫字樓總供應(yīng)量約為 ，主要分布在盧灣區(qū)淮海中路東段、黃浦區(qū)人民廣場(chǎng)區(qū)域、靜安區(qū)南京西路、徐匯區(qū)淮海中路西段及徐家匯、長(zhǎng)寧區(qū)虹橋區(qū)域、浦東新區(qū)小陸家嘴。項(xiàng)目本身不具備創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，所以不建議開發(fā)商花重金往該方向發(fā)展。 項(xiàng)目創(chuàng)意坊猜想： 在上海此類物業(yè)使用客戶注重的是辦公的氛圍，氛圍的營(yíng)造需要很大的硬件投入。 辦公物業(yè)發(fā)展方向分析總結(jié) 寫字 樓 項(xiàng)目 SOHO猜想： 雖然項(xiàng)目位臵好，但無法改變SOHO整體的目標(biāo)客層，只能還是創(chuàng)業(yè)初期的微小型公司，這些公司最關(guān)注的是總價(jià) /物業(yè)費(fèi)成本等，地段并不是他們關(guān)注的主方向。 同時(shí)項(xiàng)目的形象不僅表現(xiàn) 在外立面 /樓體高度 /電梯數(shù)量速度 /整層面積 /各種設(shè)備等， 并且有良好的物業(yè)管理，同時(shí)設(shè)備等原因物業(yè)費(fèi)都在 20元 /平米 /月以上。 可選分解 —— 甲級(jí)純辦公樓 寫字 樓 基本情況： 上海甲級(jí)純辦公樓一般都商務(wù)感強(qiáng)，價(jià)值高，為成熟辦公市場(chǎng)的主流物業(yè)。 其次，華誼星城大廈雖然單間面積小，但每套房間還配備了 獨(dú)立的衛(wèi)生間 ，是較典型的 SOHO辦公樓； 項(xiàng)目具體情況分解： 項(xiàng)目處于楊浦區(qū)平?jīng)雎罚拷鼉?nèi)環(huán)線高架，銷售價(jià)格 12022元 /平米，要低于同期周邊住宅銷售價(jià)格，且戶型總價(jià)在 4060萬之間，以初期創(chuàng)業(yè)客戶為主。前者本項(xiàng)目具備，但是后兩者是本項(xiàng)目 無法改變 的現(xiàn)狀。經(jīng)過精心改造， 原來 那些 厚重的磚墻、林立的管道、斑駁的地面 被 保留了下來 ，使整個(gè)空間充滿了工業(yè)文明時(shí)代的滄桑韻味。 項(xiàng)目界定總結(jié) 在上海最有上海底蘊(yùn)區(qū)域之一的豫園 底蘊(yùn)帶來了文化，但同時(shí)也遺留了歷史的腳印 —— 棚戶區(qū) 上世紀(jì) 90年代末，區(qū)塊的高檔住宅依靠?jī)?yōu)越的地理位置開始新起 達(dá)到上海各個(gè)主要商業(yè)區(qū)的直線距離十分短，但存在一定的可達(dá)性問題 是商業(yè)區(qū)，非商務(wù)區(qū) 是住宅區(qū)，非高檔住宅區(qū)（現(xiàn)狀下） 是中心地段，但可達(dá)性不佳（非駕車） 臨主干道，駕車出行便捷 界 定 ? 1—— 項(xiàng)目界定 ? 2—— 開發(fā)商目標(biāo)與問題 ? 3—— 寫字樓可行性論證 ? 4—— 酒店式公寓可行性論證 ? 5—— 整體項(xiàng)目定位思考 ? 6—— 項(xiàng)目具體執(zhí)行操作 ? 7—— 中原操盤優(yōu)勢(shì) 中原理解 —— 控制風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)值最大，快速去化 目 標(biāo) 開發(fā)商目標(biāo) 中原理解 價(jià)值最大化，快速去化 風(fēng)險(xiǎn)控制為主要前提 發(fā)掘物業(yè)的最高價(jià)值 實(shí)現(xiàn)快速去化資本運(yùn)做 商業(yè)綜合體 尋找市場(chǎng)需要的物業(yè)形態(tài) 寫字樓 商業(yè) 住宅 是否可以 改變 ，以達(dá)到中原理解的 3點(diǎn) 項(xiàng)目實(shí)際結(jié)合開發(fā)商目標(biāo)最終問題界定 目 標(biāo) 處于城市核心頂端商業(yè)（ CBD）區(qū)的周邊 辦公性質(zhì)不可改變 區(qū)域處于商務(wù)價(jià)值的低谷 項(xiàng)目處于上海最大的旅游人口商業(yè)區(qū) 區(qū)塊高檔住宅區(qū)性質(zhì)未確立 項(xiàng)目未來有高檔住宅 如何結(jié)合目標(biāo)及現(xiàn)狀創(chuàng)造項(xiàng)目最大價(jià)值 ? 1—— 項(xiàng)目界定 ? 2—— 開發(fā)商目標(biāo)與問題 ? 3—— 辦公物業(yè)可行性論證 ? 4—— 酒店式公寓可行性論證 ? 5—— 整體項(xiàng)目定位思考 ? 6—— 項(xiàng)目具體執(zhí)行操作 ? 7—— 中原操盤優(yōu)勢(shì) 根據(jù)項(xiàng)目本身的建筑狀況可以發(fā)展的寫字樓類型有 創(chuàng)意工作室 /SOHO辦公 /純寫字樓 寫字 樓 辦公物業(yè)發(fā)展方向 創(chuàng)意工作室 SOHO辦公 純寫字樓 項(xiàng)目所處區(qū)塊的歷史文化可以引用 現(xiàn)有分割戶型中含有上下水，符合居住要求 自由的面積分割可以吸引更多客戶 結(jié)論： 項(xiàng)目的辦公可發(fā)展方向從硬件來看可以有三種選擇，但當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目在同一個(gè)方向可選過多時(shí)就 會(huì) 出現(xiàn)問題 可選分解 —— 創(chuàng)意工作室 參考“ 8號(hào)橋” 寫字 樓 商務(wù)特征： 個(gè)性化的辦公空間 、 開放式會(huì)議室、醒目的產(chǎn)品展示區(qū) 這兒最為獨(dú)特的是園區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)留出了很多“租戶共享空間” 。 項(xiàng)目周邊有一定的高檔住宅，例如早期的太陽都市花園，復(fù)地雅苑，新盤士林華苑等，使得區(qū)塊的高檔住宅區(qū)概念得到一定的提升。老洋房。陸家嘴。法國(guó)梧桐。百樂門。外灘。崇明。周邊道路四通八達(dá)，復(fù)興東路隧道距離項(xiàng)目只有 1公里多。香港名都 —— 營(yíng)銷策劃報(bào)告 整體報(bào)告思路 1—— 項(xiàng)目界定 2—— 開發(fā)商目標(biāo)與問題 3—— 寫字樓可行性論證 4—— 酒店式公寓可行性論證 5—— 整體項(xiàng)目定位思考 6—— 項(xiàng)目具體執(zhí)行操作 7—— 中原操盤優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地處 上海 /黃浦 /豫園商圈 …… 界 定 結(jié)論： 黃浦區(qū)復(fù)興東路河南南路口，緊鄰豫園。項(xiàng)目到達(dá)淮海路 /新天地 /人民廣場(chǎng) /陸家嘴等重要商業(yè)區(qū)的直線距離都在 2公里以內(nèi)。 《 上海 》 —— 哪里才是上海？行政區(qū)塊與傳統(tǒng)理念的矛盾 外白渡橋。松江。 30年代。租界。鐘聲。世紀(jì)公園。石庫(kù)門 …… 這些詞語都屬于上海 尋找那些上海特有的性質(zhì) 發(fā)現(xiàn)“上?！保鋵?shí)很小，只有十里洋場(chǎng) 我們是在這個(gè) 上海 ，同時(shí)更是在這個(gè) 上海 ， 全憑看待的角度 界 定 抓住上海的 “ 本 ” 黃浦 /靜安 /盧灣 —— 既是相互競(jìng)爭(zhēng)又是相互促進(jìn) ? 黃浦區(qū)是上海 CBD重要組成部分和 中心商業(yè)區(qū)核心區(qū) ，上海市行政、金融、文化、商貿(mào)中心 ? 靜安是目前上海層次最高的區(qū)域之一，現(xiàn)代與傳統(tǒng)結(jié)合；是高端商務(wù)商業(yè)聚集中心 ? 盧灣區(qū)以淮海中路為代表，以時(shí)尚精品、商務(wù)配套、休閑餐飲為主體，推進(jìn)支馬路特色專業(yè)街建設(shè)，放大淮海中路商業(yè)輻射效應(yīng) 界 定 結(jié)論： 上海的三個(gè)“上只角”，各有特色 黃浦的商業(yè) 靜安的商務(wù) 盧灣的結(jié)合 豫園商圈 —— 大交通方便可達(dá)性差人多，人雜，住宅高檔 /棚戶共存 界 定 項(xiàng)目所處的豫園商圈，雖然距離各主要商圈近，但實(shí)際可達(dá)性存在一定的問題： 1,現(xiàn)狀下無軌道交通 2,復(fù)興東路是連接浦東浦西的重要主干道，車流量十分大，且通往地鐵站