【正文】 節(jié)能省地為房地產(chǎn)市場開發(fā)主旋律 進(jìn)入 2022年之后，能源短缺問題日益成為全社會關(guān)注的問題，建造節(jié)約型社會的口號深入人心； 2022年 7月 1日，我國第一部有關(guān)公共建筑節(jié)能設(shè)計的綜合性國家標(biāo)準(zhǔn) ——《 公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 》 正式實(shí)施，標(biāo)志著其后的建筑產(chǎn)品中，節(jié)能成為驗(yàn)收的重要考評指標(biāo)；進(jìn)行建筑節(jié)能設(shè)計的同時，高新技術(shù)同節(jié)能設(shè)計手法相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)隔熱、保溫、通風(fēng)等既節(jié)能又舒適的細(xì)節(jié)設(shè)計，從而變被動達(dá)標(biāo)為主動提升住宅附加值 ——這種設(shè)計原則將在 2022年得以凸顯。 西部組團(tuán)趨穩(wěn)：從高新區(qū)自 1991年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成為首批國家級開發(fā)區(qū)以來，西部地區(qū)一直成為城市的戰(zhàn)略發(fā)展重點(diǎn)，隨之 1993年啟動了經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的建設(shè)， 2022年開始建設(shè)政務(wù)文化新區(qū)、大學(xué)城，近年相繼起動了森林公園以及科學(xué)城的建設(shè)，經(jīng)過十余年的建設(shè)，已經(jīng)取得了相當(dāng)大的成績， 2022年底合肥市政府已按照既定計劃遷至政務(wù)區(qū)，西部將成為凝聚政治、科教、經(jīng)濟(jì)、文化一體的新城， 2022年商鋪、寫字樓以及新興的旅游地產(chǎn)開發(fā)將會進(jìn)一步穩(wěn)健發(fā)展。 2022年末，市政府又明確發(fā)出加快建設(shè)濱湖城市的步伐，未來省政府將有可能南遷。加之一直以來具有交通條件便利的優(yōu)勢，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步改善，特別是人們居住理念的極大改變，使得該區(qū)域 2022年將出現(xiàn)量價雙增的態(tài)勢。由于 2022年整體房地產(chǎn)市場的動蕩，購房者對市場的消費(fèi)信心還在慢慢恢復(fù)，再加之國家宏觀調(diào)控已進(jìn)入周期性調(diào)整階段， 2022年二手房成交量會進(jìn)一步加大，預(yù)計 2022年合肥市二手房市場總成交量的上升幅度仍然保持在兩位數(shù)以上。 住房消費(fèi)梯度格局明顯，二手房前景廣闊 宏觀調(diào)控后的合肥房地產(chǎn)市場，購房消費(fèi)者逐漸成熟，形成對房地產(chǎn)市場發(fā)展的理性認(rèn)知，如房地產(chǎn)短期投資行為逐漸減少，購房者對欲購房屋的面積、總價都將回歸到合理的范圍，購房甄選中的影響因素逐漸理性，開始拒絕不切合實(shí)際的概念引導(dǎo)等。但是由于宏觀政策的延續(xù)性，決定了其不會有 2022—2022年那樣大的年增長幅度。同時，當(dāng)前購房群體呈現(xiàn)年輕化， 25歲到 35歲之間群體購房占 40%，戶型需求為 80100平方米。 “七類需求” 進(jìn)一步釋放將拓寬合肥房地產(chǎn)市場開發(fā)間 從需求方面分析，明年有以下“七類需求”進(jìn)一步釋放：一是每年不斷增長的首次置業(yè)者的主動性購房需求；二是改善居住條件與居住環(huán)境的二次購房需求；三是新區(qū)開發(fā)、舊城改造、市政工程建設(shè)實(shí)施拆遷帶來的拆遷戶被動性購房需求；四是以收取租金或出售轉(zhuǎn)手獲利的中長期投資置業(yè)的需求；五是外來人口進(jìn)城購房落戶的需求；六是為子女教育遷居購房需求；七是年輕人結(jié)婚購房需求。而目前合肥市這些指標(biāo)均有較大差距，發(fā)展空間潛力巨大。房地產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP比重 2022年要達(dá)到約為 5%，目前為 2%。合肥市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展長期看好是毋容置疑的，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還很大的潛力空間。 二、廬州盡變，坐看房事風(fēng)云（地產(chǎn)概況） 2022年合肥房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測及概況 合肥市 200５年人均 GDP達(dá)到了 1670美元，正在向全面小康的目標(biāo)邁進(jìn)。如今已世事變遷，留下的卻是到處開發(fā)的如雨后春筍般拔地而起的高樓大廈。 目 錄 一、序 二、廬州盡變，坐看房事風(fēng)云（地產(chǎn)概況） 三、三國頂立、如何坐如龍鐘（競爭事態(tài)） 四、古道西風(fēng)瘦馬憶往昔 （項(xiàng)目個案及周邊） 五、藕塘人家看今日廬陽（項(xiàng)目定位依據(jù)） 六、風(fēng)水寶坻、黃金萬兩（價格研究及建議） 七、順?biāo)浦邸孆堻c(diǎn)睛（推廣及銷售建議） 八、流連溢彩、譜寫濃墨樂章（項(xiàng)目軟文、平面表現(xiàn)） 一、序 藕塘村，在我的記憶當(dāng)中它是廬州城郊的一所以藕塘多而文明遐邇著稱的村莊，那里藕塘成片，一到夏季，藕葉、荷花與蓮子便會散發(fā)出芬芳、飄香的輕香味散布于每個村落。這里沒有嘈雜、喧鬧、繁華，卻有著背后更多的是人們對那時的留戀。新小區(qū)正以不斷擴(kuò)張的局勢，迷漫著區(qū)域內(nèi)所有能開發(fā)的土地，而今新高樓、新社區(qū)、新馬路、新學(xué)校、新生活，以成為入住在這里的人們的帶名詞了 ——“時尚新生活”，而此卻是策劃者提案的基點(diǎn)。按照國際通行的說法，以及合肥市周邊南京、上海、杭州等城市發(fā)展的實(shí)際，未來一段時期，居民購房及購車將成為消費(fèi)的主流。 經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長和居民收入的提高促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展 合肥市“十一五”規(guī)劃以及 141“城市空間發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想”到 2022年全市地區(qū)生產(chǎn)總值，總量超過 1600億，目前為 589億；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 18000元，目前為 8610元；城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)到 28平方米，目前為 ；城區(qū)人口增加到 300萬，目前為 180萬左右；建成區(qū)面積在 2022年達(dá)到 240平方公里，目前為150平方公里。按照國外一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的測算，人均 GDP在 3000美元左右，房地產(chǎn)業(yè)增長速度與國民經(jīng)濟(jì)增長速度之比約為 :1，房地產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP比重約為 7%。加之這幾年居民收入平均水平逐年提高，中等收入階層比重逐步擴(kuò)大，恩格爾系數(shù)進(jìn)一步降低，居民消費(fèi)支出中用于改善居住條件的比重會明顯上升，居民住宅消費(fèi)能力明年將進(jìn)一步提高。近幾年合肥平均每年約有 3萬對左右新婚夫婦，其潛在購房需求正在釋放。經(jīng)過了 2022年幾乎一整年的觀望，抑制需求已經(jīng)被大量的積累， 2022年以上七大需求將進(jìn)一步被釋放，這將使 2022年的成交量較 2022年相比有較大的提高。此外，與經(jīng)濟(jì)適用房對低端市場的影響相比，許多機(jī)關(guān)及企業(yè)單位推行團(tuán)購（集資）購房的行為將對中高端商品住宅市場的影響更大。同時，購房者對于購買二手房的心理芥蒂正逐漸淡化，加上合肥城市中心區(qū)可開發(fā)土地的減少，當(dāng)一手新房中不能選出自己滿意的房屋時，他們會考慮購買二手房作為一手房的替代品，二手房市場正在逐漸成為新房市場的強(qiáng)有力補(bǔ)充。 區(qū)域間房地產(chǎn)開發(fā)差異化明顯，將使熱點(diǎn)區(qū)域分散 東部組團(tuán)看漲：在合肥的城市發(fā)展規(guī)劃中，為東部的發(fā)展確定了基調(diào)，東部隸屬瑤海區(qū)，具備良好的商業(yè)基礎(chǔ)和工業(yè)基礎(chǔ)，凝聚了合肥主要的批發(fā)市場和商貿(mào)市場，目前來看其現(xiàn)代物流園、瑤海工業(yè)園、龍崗工業(yè)區(qū)等處的建設(shè)的力度較大。 南部組團(tuán)激變：南部是合肥城市發(fā)展一直想推進(jìn)的方向，“機(jī)場搬遷”、“建立濱湖新區(qū)”以往多次規(guī)劃，但終究未有實(shí)質(zhì)性動作。因此2022年南部城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)將可能發(fā)生激變，即將有較大的實(shí)質(zhì)性動作。 老“城”區(qū)活躍：上世紀(jì) 90年代開始開發(fā)建設(shè)的地段好、交通便利、配套成熟的商業(yè)， 2022年依然將是二手房成交非常活躍的區(qū)域。越來越多的購房者已經(jīng)逐漸將其注意力轉(zhuǎn)向了環(huán)保、綠色產(chǎn)品，而從長期經(jīng)濟(jì)利益角度出發(fā)的房地產(chǎn)節(jié)能產(chǎn)品也吸引了眾多消費(fèi)者的眼球。但是提高一些成本，從全壽命來看，從今后 100年來看，是節(jié)約的，對全社會是節(jié)約的。 商業(yè)檔次不斷提高、商業(yè)格局日趨完善 按合肥現(xiàn)有 G