【正文】 華大道的通車，都將成為板塊各項目的制約因數(shù)。二是環(huán)境參照：誰的環(huán)境更有誘惑力？三是距離參照。n 對于買家而言，青城板塊是中和板塊的三個參照系。但這些樓盤多是炒作一時，給市場投下一些“陰影”后便偃旗息鼓。n 2001年夏，隨著青城白鷺洲在房交會上的一炮而紅，成都市場隨之涌現(xiàn)出諸多度假別墅。以其得天獨厚的自然環(huán)境，成為部分成都人選擇“第二居所”的目標（或“５＋２”、或養(yǎng)老、或投資）。n 相對其它幾個郊區(qū)板塊更低的價格，成為此區(qū)域樓盤的競爭優(yōu)勢?！艨?68畝森林廣場，環(huán)境良好龍泉板塊n 以生態(tài)環(huán)境、四季水果著稱的龍泉，是酷愛休閑、玩樂的成都人周末休閑的好去處。n 作為可“長住”的區(qū)域，它是中和板塊的直接競爭者。隨著人南沿線和三環(huán)路的通車，以及市政府南遷至中和鎮(zhèn)的利好，華陽一度變得炙手可熱。城區(qū)別墅/townhouse個案項目名稱 建筑形式 地理位置 價 格 占地面積戶型面積容積率車位開發(fā)商物管賣點\優(yōu)勢御都花園單幢+聯(lián)體羊西線蜀漢中路600010000元/m2218畝243266 m21:1中普實業(yè)中普物業(yè)◆40畝高樂夫練習場◆歐式風格，門庭大氣◆西門上風上水居家貴地舜苑聯(lián)體+復式杜甫草堂后門541010900元/m230畝200378 m21:博瑞房產、華立房產戴德梁行◆仿古建筑風格(錦西民宅)◆浣花風景區(qū)自然風光◆優(yōu)質物業(yè)管理◆總戶數(shù)少僅52戶 浣花溪山莊洋房+聯(lián)體+單體 西二環(huán)38006988元/m242畝207390 m21:1興民房產、興義房產香港銀都物業(yè)◆浣花景區(qū)自然風景◆單價、總價相對適中領秀別墅單體別墅武侯大道外沿線57886788150畝4208261：1金雁房產、龍基置業(yè)◆建筑造型宏偉大氣◆綠華率較高達83％◆建筑形式單純◆總戶數(shù)少僅83戶風格雅園聯(lián)體別墅武侯區(qū)新希望路420033畝3653661：2澤順房產錦江旅游飯店管理公司◆城南成熟社區(qū)◆現(xiàn)房入市◆建筑形式單純◆低公攤清華坊聯(lián)排紫薇東路4500——5000105畝3501：昌隆投資管理◆民居特色，個性十足◆戶型結構、空間布局合理◆城南成熟社區(qū)緊靠中海名城河濱印象聯(lián)體別墅錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)永興村5700245畝2252641：2四川萬達大連萬達物業(yè)◆三面環(huán)水半島環(huán)境◆萬達品牌號召力◆建筑形式單純◆戶型結構較合理成都花園聯(lián)體+電梯西郊清水河畔48008800元1400畝274400青羊區(qū)政府、萬達◆大規(guī)模社區(qū)◆西邊上風上水之地中海名城聯(lián)體+電梯城南紫薇路3200元105畝1221：中國海外中海物業(yè)◆中海品牌號召力◆城南成熟社區(qū)◆濱河公園、體育公園的良好外圍環(huán)境◆優(yōu)質物業(yè)管理◆社區(qū)配套完備銀都花園（智苑）聯(lián)體別墅桐梓林西路5100元15畝260284銀都銀都物業(yè)◆成熟開發(fā)商中華園l 占地109畝的清華坊建了120座中式庭院，開盤以來倍受矚目，銷售已完畢。其最大的敗筆在于：1）400余套和盤推出，沒有節(jié)奏控制，不能引起持續(xù)的新鮮感；2）環(huán)境規(guī)劃沒有特別的亮點。）二曰環(huán)境景觀（如河濱印象，水上花城）；三曰產品特色（清華坊的徽派民居庭院）；四曰文化標簽（如河濱提出的“終極置業(yè)”等）。l 從建筑類型上劃分，又可分為兩種，一類是含別墅社區(qū)，如中華園、錦官新城等；二類是純別墅社區(qū)如舜苑、御都花園、風格雅園、領袖別墅（純單體別墅）等； l 城區(qū)聯(lián)排項目強調的是“7日制”的長住功能。l 依地理位置分，城區(qū)別墅主要集中在西、南方向，即成都所謂“西貴、南富”之地。二、 成都別墅市場板塊分析 城區(qū)板塊l 本項目一經推出，人們首先會聯(lián)想到城區(qū)特別是城南的聯(lián)排項目，盡管兩者的總價不可同日而語，但所代表的居住形態(tài)和生活品質具有同一性、可比性。（數(shù)據來源：《中國房地產報》） 7%從消費者調查報告中（四川在線《成都購房需求情況調查報告》）得到的數(shù)據看，未來選擇別墅置業(yè)的人群占整體消費者的7%左右，選擇在郊區(qū)（三環(huán)路以外）購房的占20％，其中有36％的人選擇在城南購房，由此推算，%左右。（數(shù)據來源：成都市統(tǒng)計局） 339套截止2002年底，成都市場有40多個別墅樓盤，已建和在建的別墅套數(shù)在2000套左右，其中已經拿到預售許可證的為1405套，市場市值高達50億元。1993元，上漲第一部分：成都別墅市場再研究一、 關于成都樓市供需的幾組重要數(shù)據 2002年，%，%，市場需求繼續(xù)放量，形成對樓市良好的需求拉動。目 錄第一部分 成都別墅市場再研究第二部分 目標客戶群研究第三部分 項目核心理念設計前 言營銷推廣的實質就是用整合傳播的手段與目標客戶進行直接的對話，用市場語言準確表達和描述建筑產品的優(yōu)勢。因此，我們必須充分地了解：什么樣的話題最能引起目標客戶的關注和興趣？什么樣的推廣手段最能激發(fā)目標客戶的購買欲望？什么樣的傳播途徑最能達到最佳的宣傳效果？本案的目的就是通過市場、對目標客戶群體的總體把握，以及對項目的質素分析，提煉出項目所應具有的破解市場、破解消費者的密碼語言，通過對項目的透徹理解和準確的表述，來為以后的營銷推廣工作制訂做戰(zhàn)的指導思想。（數(shù)據來源：成都市統(tǒng)計局） 1993元/平方米2002年平均售價%，主要是三環(huán)路、繞城高速通車，城市擴張、輻射增強，近郊房價上漲較大所致。而在拿到預售許可證的1405套別墅中，實際銷售僅339套，占24%。 50%從消費者調查報告中（四川在線《成都購房需求情況調查報告》）得到的數(shù)據看，有49%的消費者認為環(huán)境綠化在社區(qū)配套中最重要；有58%的消費者認為在物業(yè)管理中，保安問題最重要。因此，研究城區(qū)典型項目的成敗得失對本項目頗具價值。隨著政府“向東向南發(fā)展”規(guī)劃的展開，東南方向出現(xiàn)了以“河濱印象”為代表的聯(lián)排別墅項目；一些大盤（如成都花園、萬科城市花園）也在綜合小區(qū)內規(guī)劃了少量聯(lián)排和獨立別墅。其最大賣點，一曰區(qū)位地段（如錦官新城。l 河濱印象總體量為403套，歷時一年多售出200套。3）價格促銷影響樓盤檔次感。其成功的關鍵在于：1）產品概念的差異化；2）產品細節(jié)的感染力。華苑聯(lián)體+獨立+電梯桐梓林西路50畝2786080武海置業(yè)◆成熟的高檔綜合社區(qū)◆美制別墅◆環(huán)保節(jié)能 ◆優(yōu)質物管錦官新城聯(lián)體+獨立+電梯南二環(huán)人南橋4750元418畝2376971：1岷江新希望香港梁振英測量師◆開發(fā)商資金雄厚◆城南成熟社區(qū)◆綜合小區(qū)開發(fā)多年華陽板塊n 華陽板塊是“城市延伸”的概念。n 華陽板塊由于啟動較早（尤其是府河音樂花園的成功），使人們逐步接受了華陽。華陽板塊別墅/townhouse個案項目名稱 建筑形式 地理位置 價格 占地面積戶型面積開發(fā)商賣點\優(yōu)勢府河音樂花園聯(lián)體+多層華陽17002300500畝217311森宇集團◆大社區(qū)◆高性價比◆音樂主題翠擁天地聯(lián)體+多層+小高層華興大道與華陽環(huán)城路之間19002300305畝160280華興集團◆毗鄰迎賓大道，與人南延線相接，交通便捷。n 成龍路和老成渝路的開通，大大縮短了