【正文】 單鋪面積（㎡）平均面積（㎡）套數(shù)業(yè)態(tài)分布得房率 （預(yù)估）銷售形式1F9924—1超市—帶租約銷售1F、2F臨街3314492—8645旗艦店60%直接銷售1F內(nèi)鋪706932—43017640品牌服飾店50%帶租約銷售2F內(nèi)鋪618040—34016338品牌服飾店50%帶租約銷售3F8517168—184265513餐飲50%帶租約銷售4F85171130—4000—4娛樂50%帶租約銷售合計(jì)43521——101———2) 現(xiàn)有產(chǎn)品規(guī)劃的銷售難點(diǎn)：a) 整體業(yè)態(tài)規(guī)劃主題不清晰，分層特色不鮮明；b) 業(yè)態(tài)組合比例不合適，餐飲體量過大，客觀上造成商場(chǎng)內(nèi)部其他業(yè)態(tài)豐富度缺失，商場(chǎng)可逛性不足、吸客、留客力偏弱，從而影響投資或自用客戶購買信心；c) 動(dòng)線規(guī)劃極為奢侈，客觀造成鋪面得房率偏低；d) 為滿足超市動(dòng)線需求而犧牲了大量臨街鋪面，破壞了整體商業(yè)的外圍氣氛；e) 鋪面分割完全依照經(jīng)營模式設(shè)定，忽略銷售因素。 北金紅場(chǎng) 釋義：紅，中國紅、熱情奔放象征朝氣蓬勃、代表熱鬧繁華。2. 形象定位：案名建議：216。主題定位闡述：打造“公園版情景式青春體驗(yàn)廣場(chǎng)”，以“炫目、優(yōu)雅、動(dòng)感、潮流”為關(guān)鍵詞。4. 風(fēng)險(xiǎn)：1) 2012年國家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策短時(shí)間內(nèi)不會(huì)實(shí)質(zhì)性放松，由此造成投資客戶觀望情緒在未來一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)保持；2) 區(qū)域性消費(fèi)能力與超前產(chǎn)品設(shè)計(jì)之間存在市場(chǎng)落差；3) 商業(yè)地產(chǎn)整體供應(yīng)量呈現(xiàn)供大于求的局面，投資客戶選擇余地較大；4) 城市立交及高壓線路對(duì)商業(yè)氛圍及人流動(dòng)線后期影響較大，影響客戶前期投資信心。三、 項(xiàng)目SWOT分析1. 優(yōu)勢(shì)：1) 項(xiàng)目處于商業(yè)布局的戰(zhàn)略性發(fā)展區(qū)域，區(qū)域型商業(yè)中心成為未來商業(yè)的開發(fā)趨勢(shì)，而鄭州市北區(qū)花園路以北至北四環(huán)還未出現(xiàn)成型的區(qū)域型商業(yè)項(xiàng)目處于市場(chǎng)空白狀態(tài)；2) 項(xiàng)目位于鄭州市北環(huán)路文化路中軸線位置（三面環(huán)路兩大城市主干道），城市北部擴(kuò)展區(qū)域的中心位置，處于區(qū)域的核心價(jià)值位置；3) 擁有龐大的消費(fèi)群體，該區(qū)域是鄭州市最大的居住集中區(qū)域，也是鄭州是人口數(shù)量最多、人口密度較高的區(qū)域。 2012年整體商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)競爭將日趨激烈形勢(shì)不容樂觀。 2012年預(yù)計(jì)新投入市場(chǎng)的商業(yè)物業(yè)體量將達(dá)100萬㎡以上；216。 07年以前商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量遠(yuǎn)大于銷售量，07年以后供應(yīng)量明顯減少銷售量有所抬頭，但整體而言仍存在223萬㎡商業(yè)物業(yè)尚未去化；216。3) 商業(yè)開發(fā)規(guī)模盲目追求利潤最大化但商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施欠缺前瞻性。二、 競爭項(xiàng)目簡述項(xiàng)目名稱位置建筑形態(tài)總體量商業(yè)體量業(yè)態(tài)定位推廣主題主力商家銷售模式天旺廣場(chǎng)東風(fēng)路與天明路交匯地上四層，局部五層10萬10萬零售、娛樂、餐飲、休閑康體、文化和生活配套服務(wù)一站式休閑主題購物中心世紀(jì)聯(lián)華整體出售置地廣場(chǎng)鄭汴路中州大道高層+商業(yè)25萬8萬超市、金融、餐飲時(shí)尚之都嘉茂5萬整體出售鄭州國貿(mào)花園路農(nóng)業(yè)路寫字樓+公寓+商業(yè)50萬12萬百貨、購物、娛樂、休閑、餐飲、旅游、文化、康體城市商業(yè)街生活中心大商、家樂福、肯德基、星巴克等60%自持+40%出售裕鴻國際紫荊山路商城路4棟寫字樓+商業(yè)20萬百貨、餐飲、娛樂百貨天地新世界百貨整體出售中原萬達(dá)中原西路秦嶺路住宅+公寓+商業(yè)+商業(yè)街53萬20萬萬千百貨、萬達(dá)院線、大歌星KTV、大玩家電玩、超市一座萬達(dá)廣場(chǎng)一個(gè)城市中心萬千百貨+沃爾瑪直接銷售匯澤時(shí)代廣場(chǎng)豐慶路國基路住宅+寫字樓+商業(yè)30萬7萬百貨、商業(yè)步行街北城核心 區(qū)域未來規(guī)劃：新編制的濱河產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃對(duì)北部片區(qū)東風(fēng)渠沿岸地塊提出了建設(shè)生態(tài)型文化創(chuàng)意休閑區(qū)的規(guī)劃設(shè)想，通過進(jìn)行大規(guī)模的城市更新，改變目前北部區(qū)域落后的面貌，以東風(fēng)渠為脈絡(luò)，帶動(dòng)北部城市形象的整體改善，由此促進(jìn)北部地區(qū)的城市建設(shè)。周邊大型居住區(qū)，腹地人口眾多在輻射半徑3平方公里范圍內(nèi)，居住人口約30萬人，項(xiàng)目半徑5平方公里范圍內(nèi)，居住人口約50萬，周邊為城市北部二、三環(huán)間的大型居住區(qū)，腹地人口眾多青年比例約占70%；216。 周邊專業(yè)市場(chǎng)分布密集，科技市場(chǎng)、花卉市場(chǎng)、蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、茶城、建材市場(chǎng)、汽配市場(chǎng)等大型批發(fā)市場(chǎng)環(huán)伺周邊，為該區(qū)域帶來了極高的人氣及人流量；216。 我項(xiàng)目位于北環(huán)路文化路交匯處，位于城市的三環(huán)以內(nèi)，現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)暫未形成區(qū)域型商業(yè)中心，項(xiàng)目處于商業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃區(qū)域，戰(zhàn)略商業(yè)布局的核心板塊。 06年開始鄭州的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期，在鄭州市二環(huán)路包含的各區(qū)域內(nèi)形成了區(qū)域型的商業(yè)中心如：花園路商業(yè)中心、升龍國際中心等商業(yè)項(xiàng)目；216。北金商業(yè)營銷報(bào)告目錄：一、 項(xiàng)目簡介： 31. 區(qū)位簡介： 32. 項(xiàng)目周邊情況分析： 43. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及前期定位： 54. 小結(jié)： 5二、 競爭項(xiàng)目簡述 61. 調(diào)研結(jié)論： 7三、 項(xiàng)目SWOT分析 91. 優(yōu)勢(shì)： 92. 劣勢(shì)： 103. 機(jī)會(huì)： 114. 風(fēng)險(xiǎn)： 11四、 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 121. 項(xiàng)目功能定位： 122. 形象定位： 123. 產(chǎn)品定位： 144. 業(yè)態(tài)定位 185. 目標(biāo)客戶定位 186. 價(jià)格定位 20五、 銷售策略： 251. 整體銷售計(jì)劃： 252. 銷售模式 283. 前三年租金收入預(yù)測(cè)： 304. 推算返租前銷售表均價(jià)系數(shù)： 315. 推算返租前銷售表均價(jià)： 336. 銷售周期及漲價(jià)策略 34六、 保障措施 361. 基礎(chǔ)保障： 362. 形象保障： 363. 技術(shù)保障： 364. 組織保障： 365. 資金保障： 37七、 推廣計(jì)劃： 381. 項(xiàng)目目標(biāo)客群需求特征（以投資為主） 382. 項(xiàng)目價(jià)值體系梳理 403. 推廣核心： 411) 整體推廣策略： 412) 整體推廣節(jié)奏控制 423) 配合項(xiàng)目整體銷售周期，項(xiàng)目推廣節(jié)奏安排及量化指標(biāo)： 444) 階段推廣任務(wù)安排 44八、 推廣費(fèi)用框算 67一、 項(xiàng)目簡介：1. 區(qū)位簡介：216。瀚海置業(yè)營銷中心 瀚海北金商業(yè)營銷報(bào)告瀚海 鄭州市現(xiàn)有核心區(qū)域商圈分布：火車站商圈、二七商圈、紫荊山商圈、碧沙崗商圈；216。 隨著城市框架的不斷拉大商業(yè)地產(chǎn)布局的戰(zhàn)略規(guī)劃區(qū)域不斷向外擴(kuò)展，城市三環(huán)路包含的區(qū)域內(nèi)成為商業(yè)地產(chǎn)布局的戰(zhàn)略規(guī)劃熱點(diǎn)區(qū)域，已成型的區(qū)域型商業(yè)中心如：東部金水路未來路曼哈頓商業(yè)中心、西部中原路秦嶺路萬達(dá)廣場(chǎng)等；216。 2. 項(xiàng)目周邊情況分析：216。 周邊人口情況：項(xiàng)目位于鄭州市十字軸線的北側(cè)節(jié)點(diǎn)，是城市北部擴(kuò)展區(qū)域的中心位置。 區(qū)域消費(fèi)情況：項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)存在大量住宅小區(qū)，城中村村民及外來人口，流動(dòng)人口巨大，區(qū)域內(nèi)的潛在消費(fèi)者多為個(gè)體商戶、公司職員、自由職業(yè)者、企業(yè)中高層管理人員等中端人群，中端、中低端消費(fèi)群較大；216。3. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及前期定位：商業(yè)面積（含1F）㎡1F業(yè)態(tài)定位超市商業(yè)層數(shù)5層1F業(yè)態(tài)定位精品商業(yè)層高\(yùn) 1F3F：\2F業(yè)態(tài)定位精品商業(yè)停車位1090個(gè)3F業(yè)態(tài)定位餐飲商業(yè)前廣場(chǎng)㎡4F業(yè)態(tài)定位影院、電玩電梯數(shù)量直梯7部、扶梯3組單層面積1F：9924㎡\1F:8040㎡\2F:8372㎡\34F：8517㎡單層鋪位間數(shù)1F：45間\2F:38間 \3F:13間 \4F:5間 共計(jì)101間4. 小結(jié)：項(xiàng)目處于商業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃區(qū)域，而本案坐落于該區(qū)域的核心位置，區(qū)域內(nèi)擁有龐大的消費(fèi)群體，商業(yè)需求旺盛，因各種原因該區(qū)域一直沒能出現(xiàn)滿足區(qū)域消費(fèi)的集中商業(yè)體，而符合區(qū)域市場(chǎng)需求的品質(zhì)商業(yè)體更是嚴(yán)重缺失，這恰為本案提供了巨大的市場(chǎng)空間；本案的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念在品質(zhì)及延展性方面具有高度的前瞻性，但是在規(guī)模和業(yè)態(tài)規(guī)劃等方面，作為區(qū)域型商業(yè)中心還有較大不足，不論是銷售還是經(jīng)營在目前規(guī)劃范圍內(nèi)都存在較大風(fēng)險(xiǎn)。旗艦級(jí)商業(yè)鉅著大商千乘百貨5萬平米主力店整體出租+直接銷售正弘藍(lán)堡灣花園路東風(fēng)路住宅+公寓+商業(yè)街50萬20萬（）大型百貨、品牌旗艦、新概念餐飲藍(lán)寶灣貴人街直接銷售西元國際建設(shè)路秦嶺路寫字樓+商業(yè)11萬購物、餐飲、休閑娛樂西區(qū)標(biāo)志性商業(yè)旗艦95%自持+直接銷售蘭德國際中心花園路豐產(chǎn)路寫字樓+商業(yè)10萬4萬高端商業(yè)花園路商圈全新地標(biāo)星巴克、蘋果、宜家等未售中晟銀泰國際中原路華山路寫字樓+商業(yè)8萬4萬未推出——————錦藝城桐柏路棉紡路住宅+公寓+商業(yè)23萬23萬超市、時(shí)尚精品、家電賣場(chǎng)、餐飲、兒童樂園、婚紗攝影、院線、娛樂區(qū)域型商業(yè)中心上海聯(lián)華+成龍?jiān)壕€自持新悅城購物中心大學(xué)路政通路商業(yè)潮流地帶、數(shù)碼電器、精品服飾、皮具、珠寶、化妝品、餐飲、娛樂一站式、潮流時(shí)尚的商業(yè)體驗(yàn)消費(fèi)空間沃爾瑪直接銷售升龍國際中心淮河路政通路住宅+公寓+寫字樓+商業(yè)120萬40萬大型商業(yè)廣場(chǎng)+商業(yè)步行街市中心開發(fā)的第二個(gè)大型城市綜合體大潤發(fā)返租5年每年8%回報(bào)中原新城隴海路桐柏路住宅+公寓+寫字樓+酒店+商業(yè)140萬28萬大型商業(yè)廣場(chǎng)+商業(yè)步行街西部第一城180萬城市綜合體大商80%自持+20%銷售1. 調(diào)研結(jié)論：1) 區(qū)域型商業(yè)中心成為未來商業(yè)的開發(fā)趨勢(shì)，隨著鄭州市城市框架的拉大，升龍國際中心、曼哈頓廣場(chǎng)、萬達(dá)廣場(chǎng)等大型商業(yè)的建成及投入使用，以區(qū)域性為代表的商業(yè)地產(chǎn)成為鄭州商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的形象和亮點(diǎn)；2) 現(xiàn)階段區(qū)域型商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)：l 脫離區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)需求體量，依托規(guī)劃條件最大限度設(shè)定自身商業(yè)開發(fā)規(guī)模如升龍系項(xiàng)目、亞星、德潤、錦藝、萬達(dá)等，l 商業(yè)開發(fā)體量較小項(xiàng)目以差異化產(chǎn)品定位切入市場(chǎng)如：新悅城、蘭德國際中心、裕鴻國際等。4) 由下表20012011年商業(yè)供應(yīng)量銷售量對(duì)比可以得出以下結(jié)論：216。 近三年來商業(yè)物業(yè)每年的去化量呈現(xiàn)遞減態(tài)勢(shì)基本維持在80萬㎡上下的去化規(guī)模；216。 整體而言商業(yè)物業(yè)供大于求，缺少精品商業(yè)；216。5) 區(qū)域型商業(yè)項(xiàng)目體量小的商業(yè)部分以售為主，項(xiàng)目體量較大的主力店自持，其他商業(yè)部分以銷售為主，但是無論哪種情況其后期經(jīng)營問題都非常嚴(yán)重；6) 利用商業(yè)包裝、概念炒作（依托區(qū)域特點(diǎn)、未來規(guī)劃、自身品牌、主題定位等）、夸大商業(yè)運(yùn)營能力加主力店效應(yīng)加返租模式增加投資信心、透支投資客戶市場(chǎng)預(yù)期，利用壓縮鋪面面積降低首付比例增加客戶購買力。周邊大型居住區(qū)，腹地人口眾多，項(xiàng)目半徑3平方公里范圍內(nèi)，居住人口約30萬人，項(xiàng)目半徑5平方公里范圍內(nèi)，居住人口約50萬，青年比例約占70%；4) 項(xiàng)目規(guī)劃滿足未來區(qū)域性商業(yè)購物中心所應(yīng)具備的品質(zhì)及各種配套需求，具有不可復(fù)制的前瞻性設(shè)計(jì)，（建筑：寫字樓商業(yè)綜合體項(xiàng)目、立面：全球十大前衛(wèi)設(shè)計(jì)師之一王弄極設(shè)計(jì)、車位：1:80車位配置、廣場(chǎng)：3萬米商業(yè)前廣場(chǎng)、動(dòng)線組合合理、業(yè)態(tài)組合特色鮮明主題突出）5) 項(xiàng)目依托未來思念城整體商業(yè)規(guī)劃勢(shì)必成為該區(qū)域標(biāo)志性商業(yè)核心，具有巨大的商業(yè)延展性；2. 劣勢(shì)： 1) 項(xiàng)目自身體量較為尷尬：如做區(qū)域型商業(yè)中心體量不足需借助其他商業(yè)資源形成合力方可成型（區(qū)域型商業(yè)中心體量最少需10萬平米），如做精品商業(yè)體量偏大（精品商業(yè)一般23萬平米），項(xiàng)目對(duì)商業(yè)運(yùn)營能力要求極高，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大，項(xiàng)目自身上升空間不足；2) 項(xiàng)目不屬于獨(dú)立商業(yè)商業(yè)布局及人流動(dòng)線受建筑結(jié)構(gòu)限制，容易產(chǎn)生商業(yè)死角，客觀上造成得房率偏低；3) 為了滿足超市需求犧牲大量臨街鋪面勢(shì)必嚴(yán)重破壞整體商業(yè)的外圍氣氛；4) 公司商業(yè)開發(fā)、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)不足，品牌號(hào)召力不強(qiáng)；5) 外區(qū)域投資客戶對(duì)本區(qū)域商業(yè)投資價(jià)值認(rèn)可度較低；6) 不具備預(yù)售條件；3. 機(jī)會(huì)：1) 作為商業(yè)布局的戰(zhàn)略性區(qū)域還未出現(xiàn)類似項(xiàng)目，區(qū)域競爭度低；2) 隨著北區(qū)戰(zhàn)略性地位的快速拔高，濱河產(chǎn)業(yè)帶的逐步完善居住環(huán)境的不斷提升，北區(qū)大量中高端住宅的建成及入住，勢(shì)必導(dǎo)入更多的中高端消費(fèi)人群，區(qū)域消費(fèi)力呈現(xiàn)快速提升的態(tài)勢(shì)，商業(yè)需求旺盛；3) 股市低迷、擔(dān)保崩盤其他投資渠道風(fēng)險(xiǎn)加劇，為防止資產(chǎn)縮水保值增值商鋪投資成為最佳選擇；4) 2011年底中央在經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中明確指出2012年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)為穩(wěn)定增長，這一信息的釋放勢(shì)必增加投資客戶的投資信心。四、 項(xiàng)目市場(chǎng)定位1. 項(xiàng)目功能定位：填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)品質(zhì)商業(yè)空白，引領(lǐng)青春時(shí)尚商業(yè)潮流，集購物、樂淘、娛樂、餐飲為一體的區(qū)域型精品購物中心。每一層主打一個(gè)概念，并由這些概念為她的年輕消費(fèi)群體構(gòu)筑一個(gè)面向世界的全方位體驗(yàn)空間。 北金場(chǎng)，氣場(chǎng)氛圍、紅場(chǎng)可解釋為宏大的廣場(chǎng)突出項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)，紅場(chǎng)可聯(lián)想到前蘇聯(lián)標(biāo)志性廣場(chǎng)，代表項(xiàng)目戰(zhàn)略核心地位；216。尚都 釋義：北金時(shí)尚之都