【正文】 寫(xiě)字樓市場(chǎng)的影響分析 25 相關(guān)政策對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)影響的分析 27 寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)與需求發(fā)展預(yù)測(cè) 302. 重點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目分析 31 目標(biāo)區(qū)域?qū)懽謽钦{(diào)查 31 區(qū)域?qū)懽謽腔緺顩r 31 區(qū)域?qū)懽謽墙?jīng)營(yíng)狀況 33 目標(biāo)區(qū)域飯店調(diào)查 34 區(qū)域飯店基本狀況 34 區(qū)域飯店經(jīng)營(yíng)狀況 34 目標(biāo)區(qū)域酒店式公寓調(diào)查 35 目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè) 363. 目標(biāo)市場(chǎng)分析 37 目標(biāo)項(xiàng)目定位 37 目標(biāo)項(xiàng)目寫(xiě)字樓、飯店、酒店式公寓面積配置 39 各類(lèi)綜合物業(yè)面積分配參考 39 周?chē)埖觏?xiàng)目基本情況 40 目標(biāo)項(xiàng)目寫(xiě)字樓、商業(yè)、飯店面積分布 41 經(jīng)營(yíng)寫(xiě)字樓、飯店的風(fēng)險(xiǎn)及控制 41 經(jīng)濟(jì)因素對(duì)市場(chǎng)的影響 41 地域競(jìng)爭(zhēng)的影響 42 潛在供應(yīng)量的風(fēng)險(xiǎn) 42 定位風(fēng)險(xiǎn) 42 交通風(fēng)險(xiǎn) 43 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 434. 經(jīng)濟(jì)效益分析 44 本報(bào)告經(jīng)濟(jì)測(cè)算原則 44 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取的依據(jù) 44 建設(shè)成本 45 寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)收益 47 寫(xiě)字樓出租經(jīng)營(yíng)情況預(yù)測(cè) 47 寫(xiě)字樓經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算 485. 結(jié)論 531. 總體市場(chǎng)狀況分析 飯店市場(chǎng)概況北京作為世界著名的歷史文化名城和東方古都、擁有1382萬(wàn)常住人口和300萬(wàn)流動(dòng)人口。北京是中國(guó)的首都，是對(duì)中國(guó)和世界都有巨大影響力的城市。中共中央和國(guó)務(wù)院在北京制定國(guó)家發(fā)展的重大方針、政策，領(lǐng)導(dǎo)全國(guó)的現(xiàn)代化建設(shè)。北京是中國(guó)區(qū)位優(yōu)勢(shì)最明顯的城市，以北京為中心城市，包括遼東半島、山東半島、京津冀在內(nèi)的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚、資源豐富、人口密集，市場(chǎng)潛力巨大，是我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍、最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一。中央銀行和其它政策性銀行、商業(yè)銀行、商業(yè)保險(xiǎn)等重大金融機(jī)構(gòu)的總部都設(shè)在北京，涉及全國(guó)的貨幣金融政策在這里制定和發(fā)布。已經(jīng)具有了學(xué)科門(mén)類(lèi)齊全、研究領(lǐng)域廣闊、有雄厚研究力量的自然科學(xué)、技術(shù)科學(xué)和社會(huì)科學(xué)體系，成為全國(guó)最大的科研基地和國(guó)內(nèi)外科學(xué)技術(shù)信息的重要集散地。隨著中國(guó)改革開(kāi)放的日益深入，北京不但是中國(guó)的政治文化中心、是中國(guó)最主要的旅游城市之一，也已成為當(dāng)前及進(jìn)入二十一世紀(jì)后外商投資的熱點(diǎn)地區(qū)之一。北京城區(qū)通往周邊地區(qū)的放射形交通干線(xiàn)四通八達(dá)，京津塘、京石、首都機(jī)場(chǎng)高速路的建成，形成了現(xiàn)代化交通體系的骨架。北京已經(jīng)成為中國(guó)與世界各國(guó)郵政、通訊的主要樞紐，市內(nèi)電話(huà)裝機(jī)容量已達(dá)462萬(wàn)門(mén)。北京擁有基礎(chǔ)雄厚、門(mén)類(lèi)齊全、體系完整的第二產(chǎn)業(yè)、尤其是改革開(kāi)放的近二十年來(lái)，第二產(chǎn)業(yè)保持了較高的增長(zhǎng)速度，當(dāng)前北京市以調(diào)整工業(yè)結(jié)構(gòu)和布局為重點(diǎn)，積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和輕型、低能耗、無(wú)污染的新型工業(yè)。北京第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度大大超過(guò)其它產(chǎn)業(yè)，成為北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。目前，其中跨國(guó)公司和國(guó)際知名公司有316家已在北京投資了418個(gè)項(xiàng)目，全球最大的500家企業(yè)中，在北京有投資項(xiàng)自的就達(dá)146家，金融機(jī)構(gòu)和組織在京的代表處達(dá)215家，銀行類(lèi)115家，保險(xiǎn)類(lèi)80家，其它30家，外資銀行在京設(shè)立分行14家。大量的外商投資企業(yè)帶動(dòng)了商務(wù)旅行、商務(wù)會(huì)議增加，增加了賓館飯店，尤其涉外賓館飯店的需求量。北京的民俗文化豐富多彩，國(guó)子監(jiān)古文化街、白云觀(guān)廟會(huì)等是民俗活動(dòng)的重要地區(qū)。近年來(lái)，在國(guó)內(nèi)擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀(guān)調(diào)控政策下，節(jié)假日時(shí)間也越來(lái)越長(zhǎng)，同時(shí)帶薪休假制度也將逐步提到日程上來(lái)，這對(duì)國(guó)內(nèi)旅游業(yè)將形成重大促進(jìn)。旅游業(yè)對(duì)賓館飯店也提出了巨大需求。另外，全國(guó)各省、重要城市以及大公司等紛紛在北京市設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，來(lái)往人員頻繁。另外，我國(guó)會(huì)議、展覽經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，也為北京賓館飯店的功能、設(shè)施、服務(wù)提出了新的要求。%。%；，%；，%。具體花費(fèi)構(gòu)成如下圖所示： 國(guó)內(nèi)旅游人員狀況根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年北京賓館飯店共接待外省市來(lái)京游客6743萬(wàn)人次，比1999年增長(zhǎng)10%。 北京市飯店賓館概況 賓館飯店基本情況目前北京市列入國(guó)家旅游局及統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料的飯店及酒店式公寓共有571家，其中5星級(jí)飯店21家、4星級(jí)飯店39家、3星級(jí)飯店148家、2星級(jí)209家、1星級(jí)57家、酒店式公寓22家、未定級(jí)飯店28家、非定點(diǎn)飯店47家。北京市歷年客房數(shù)量變動(dòng)情況見(jiàn)下圖：根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，不同星級(jí)飯店客房數(shù)量以及床位數(shù)量比例分布情況如下： 賓館飯店基本經(jīng)營(yíng)情況2000年，%；客房平均出租率61%，較1999年增長(zhǎng)4%；客房平均房?jī)r(jià)394元/間天；，扣除不可比因素。從客房的平均房?jī)r(jià)看，2000年，涉外飯店平均房?jī)r(jià)394元/間天，比上年高出42元/間天，%，成為營(yíng)業(yè)收入總額增長(zhǎng)的另一原因。2001年，隨著我國(guó)加入WTO和北京正加緊申辦2008年奧運(yùn)會(huì)，北京市的國(guó)際旅游業(yè)將繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，預(yù)計(jì)全年接待海外旅游者將達(dá)300萬(wàn)人次，比2000年增長(zhǎng)6%；旅游外匯收入29億美元，比2000年增長(zhǎng)5%。2000年四星級(jí)飯店出租率最高，超過(guò)70%；二星級(jí)出租率較低。不同星級(jí)賓館不同服務(wù)項(xiàng)目所占營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成狀況分析如下：三星級(jí)與五星級(jí)賓館客房服務(wù)收入所占總收入比重最低，未定級(jí)的賓館客房服務(wù)收入所占比重最高。星級(jí)飯店商品銷(xiāo)售所占營(yíng)業(yè)收入比例都高于未定級(jí)的飯店與公寓，四星級(jí)、五星級(jí)飯店比例更高于其他星級(jí)飯店。不同星級(jí)飯店各類(lèi)營(yíng)業(yè)收入比重公寓營(yíng)業(yè)收入中客房收入超過(guò)多數(shù)，其他收入項(xiàng)目比重也非常高，而餐飲與商品收入比例較低。五星級(jí)飯店客房收入所占比例未過(guò)半數(shù)，餐飲收入比重較高；四星級(jí)飯店客房收入超過(guò)半數(shù)，餐飲收入也占了非常高的比例；三星級(jí)飯店與五星級(jí)飯店收入構(gòu)成比較一致；二星級(jí)、一星級(jí)飯店客房收入比重增加，餐飲收入與其他項(xiàng)收入比重基本相當(dāng)。不同星級(jí)飯店收入構(gòu)成，五星、四星級(jí)飯店數(shù)量雖然較少，但總收入確占了較大比重：不同星級(jí)飯店利潤(rùn)狀況，五星、四星級(jí)飯店利潤(rùn)較高，其他飯店利潤(rùn)總額仍然為負(fù)值，三星級(jí)飯店虧損最大： 北京賓館飯店區(qū)域分布朝陽(yáng)區(qū)由于商務(wù)氣氛濃厚，發(fā)展較快，所以賓館飯店數(shù)量最多；海淀區(qū)由于中關(guān)村區(qū)域發(fā)展迅速，旅游休閑景點(diǎn)多，賓館飯店也比較多。各區(qū)域分布比例如下圖所示。三星級(jí)飯店分布三星級(jí)飯店雖然仍然是朝陽(yáng)等商務(wù)氣氛濃厚的區(qū)域最集中，可在有一定旅游資源的遠(yuǎn)郊區(qū)縣數(shù)量已經(jīng)明顯增加。公寓區(qū)域分布由于公寓以較長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)的人為主要客戶(hù)群，所以在商務(wù)氣氛濃厚的朝陽(yáng)、東城、海淀等區(qū)域，數(shù)量比重較大。隨著北京市現(xiàn)代化進(jìn)程加快，加入WTO后對(duì)外交流增加，以及2008年奧運(yùn)會(huì)體育旅游觀(guān)光的需求刺激，近幾年客房數(shù)量年增長(zhǎng)速度仍然不會(huì)低于前20年的平均值。旅游收入496億元，均比上年增長(zhǎng)10%。增加值占第三產(chǎn)業(yè)增加值的32%，%?！柟毯屯晟剖锥夹蜗螅ㄖ袊?guó)首都、東方古都、現(xiàn)代新都），把北京建設(shè)成全國(guó)旅游首善之區(qū)，成為國(guó)內(nèi)外旅游者的首選之地，使旅游的發(fā)展充滿(mǎn)首創(chuàng)精神和新意。全面提高旅游服務(wù)質(zhì)量，提高旅游者的滿(mǎn)意度，旅游產(chǎn)業(yè)全面實(shí)行現(xiàn)代企業(yè)制度，真正實(shí)現(xiàn)WTO對(duì)旅游業(yè)提出的各項(xiàng)要求，使旅游產(chǎn)業(yè)具備更加強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。今年11月中國(guó)已經(jīng)正式成為國(guó)際貿(mào)易組織成員，國(guó)際商務(wù)交往活動(dòng)更加頻繁，國(guó)際商務(wù)旅客來(lái)京人次必將增加；作為國(guó)家的首都，北京是國(guó)內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)、文化等各領(lǐng)域中心，交流、會(huì)議、展覽等等都必將加大對(duì)賓館、飯店的需求量；同時(shí)北京作為一個(gè)歷史文化古城，旅游資源豐富，是國(guó)內(nèi)外游客首選的游覽觀(guān)光勝地，而且隨著法定假日的增多和帶薪假期在我國(guó)的流行，越來(lái)越多的人外出旅游，并選擇星級(jí)飯店入住。以前20年數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，預(yù)測(cè)今后接待海外來(lái)京人數(shù)如下：國(guó)內(nèi)游客方面，隨著每年法定假日中長(zhǎng)假的增多，近年來(lái)也在以年增長(zhǎng)率超過(guò)10%的速度增加，以此為基數(shù)估計(jì)，國(guó)內(nèi)來(lái)京游客數(shù)量：在較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，外省市國(guó)內(nèi)游客仍是北京市飯店最主要客戶(hù)，在旅游業(yè)收入中，國(guó)內(nèi)游客收入目前占總旅游收入近70%，這一趨勢(shì)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不會(huì)改變。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況 市場(chǎng)供應(yīng)情況隨著北京市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，整個(gè)辦公用房市場(chǎng)日漸活躍，從1994年不足20平方米的竣工量，2000年稍有回落，竣工面積約為69萬(wàn)平方米，整個(gè)辦公市場(chǎng)存量在500萬(wàn)平方米左右。到2000年大約在449萬(wàn)平方米左右。其中，中關(guān)村地區(qū)的供應(yīng)量將有33萬(wàn)平方米左右。 綜合起來(lái)，大約有141萬(wàn)平方米的供應(yīng)量入市。 在這四棟寫(xiě)字樓中，東方廣場(chǎng)二期從面積上講可以說(shuō)是其中最大的，中國(guó)人壽大廈和和喬大廈三期則都位于寫(xiě)字樓的黃金地段－－規(guī)劃中的北京中央商務(wù)區(qū)，而騰達(dá)大廈則靠近中關(guān)村，新增供應(yīng)量已經(jīng)很大，給市場(chǎng)帶來(lái)了很大的壓力，而現(xiàn)有寫(xiě)字樓所空出的面積則更進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)的惡化程度。而從中長(zhǎng)期規(guī)劃來(lái)看，高檔寫(xiě)字樓的供應(yīng)量分布有： CBD大約在500萬(wàn)平方米，中關(guān)村為200萬(wàn)平方米左右，金融街在150萬(wàn)平方米左右，其他地區(qū)150萬(wàn)平方米左右，潛在供應(yīng)量在1000萬(wàn)平方米左右。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求狀況2000年以來(lái)，隨著世界經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和亞洲經(jīng)濟(jì)的回暖升溫，新經(jīng)濟(jì)的迅速崛起全面帶動(dòng)了寫(xiě)字樓市場(chǎng)的快速回升。目前北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的投資回報(bào)率約在9％－11％之間，與國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)5％左右的回報(bào)率相比是非?？捎^(guān)的。受高投資回報(bào)率的吸引，一些以投資為目的買(mǎi)家也開(kāi)始大面積購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓，這些因素都會(huì)最終促使寫(xiě)字樓售價(jià)逐漸上漲。2001年上半年，市場(chǎng)吸納了近28萬(wàn)平方米的高檔寫(xiě)字樓面積，其中多數(shù)面積被電信、金融行業(yè)購(gòu)買(mǎi)且多數(shù)用于自用，同時(shí)新租戶(hù)租用和現(xiàn)有租戶(hù)擴(kuò)租的情況也比較踴躍。外資企業(yè)在租賃市場(chǎng)上仍然體現(xiàn)出強(qiáng)大的實(shí)力，占據(jù)40％左右的市場(chǎng)份額。這從一個(gè)側(cè)面反映了中資機(jī)構(gòu)國(guó)際化進(jìn)程的加快。如在今年的CBD大戰(zhàn)中，CCTV的東遷和部分高科技外企、上市公司的西移就證明了這一點(diǎn)。以金融街為例，目前金融街地區(qū)的售價(jià)在2400美元／平方米。租金方面，成交價(jià)在26美元/，比去年同期上漲了7個(gè)百分點(diǎn)。從區(qū)位上看，東城區(qū)空置率最高（%），其次是朝陽(yáng)區(qū)（%），海淀區(qū)和西城區(qū)列第三和第四位，%%。但由于美國(guó)的恐怖襲擊、經(jīng)濟(jì)減速等方面帶來(lái)的一系列連鎖反應(yīng)產(chǎn)生了很多不穩(wěn)定因素，對(duì)世界經(jīng)濟(jì)有可能產(chǎn)生消極影響，進(jìn)而使跨國(guó)公司減少對(duì)寫(xiě)字樓的需求。 加入WTO對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的影響分析中國(guó)已于今年11月加入世界貿(mào)易組織，這對(duì)北京高檔寫(xiě)字樓 將產(chǎn)生積極的影響。對(duì)于高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，入世肯定會(huì)有積極地影響，這種積極的影響最直接地體現(xiàn)在銀行、保險(xiǎn)等金融行業(yè)，會(huì)計(jì)、律師等服務(wù)性行業(yè)以及電信運(yùn)營(yíng)等行業(yè)。然而，入世之后，這些行業(yè)將很快被允許經(jīng)營(yíng)本地業(yè)務(wù)，它們的規(guī)模將隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展而逐漸擴(kuò)大，隨之產(chǎn)生的對(duì)寫(xiě)字樓的需求也將逐漸釋放出來(lái)。原因主要有：（1）入世的利好因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是高檔辦公樓的影響都不會(huì)立竿見(jiàn)影的，至少需要半年甚至一年的時(shí)間，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有一個(gè)滯后期。（2）是全球經(jīng)濟(jì)目前正在放緩，美日經(jīng)濟(jì)甚至已經(jīng)進(jìn)入了衰退期，而北京高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)相當(dāng)大一部分都是由美日公司來(lái)支撐的，因此這些國(guó)家經(jīng)濟(jì)的衰退勢(shì)必會(huì)對(duì)北京高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)產(chǎn)生不利的影響。在租金方面，許多公司對(duì)目前市場(chǎng)上的高租金越來(lái)越缺乏承受能力。（3）盡管目前需求不旺，但寫(xiě)字樓的供應(yīng)在今年下半年到明年上半年卻相當(dāng)多，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年下半年到明年上半年北京高檔寫(xiě)字樓的供應(yīng)量將接近80萬(wàn)平方米，這還不包括原有寫(xiě)字樓中未被消化的部分，如果全加起來(lái)的話(huà)，實(shí)際有效供應(yīng)將超過(guò)120萬(wàn)平方米，這一供應(yīng)量已經(jīng)超過(guò)了北京寫(xiě)字樓供應(yīng)高峰年1997年的供應(yīng)量（116萬(wàn)平方米），因此未來(lái)半年到一年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量將是比較大的。實(shí)際上，這種謹(jǐn)慎的態(tài)度也是目前寫(xiě)字樓發(fā)展商普遍存在的，這與以前北京寫(xiě)字樓發(fā)展商對(duì)利好消息的反應(yīng)形成了鮮明的對(duì)比。以上種種情況表明，發(fā)展商目前表現(xiàn)得更加理智，更能從市場(chǎng)的實(shí)際供求關(guān)系來(lái)決定其租金的定價(jià)，而不是盲目地跟風(fēng)。實(shí)際上，一些不利因素本身就能夠轉(zhuǎn)化成有利因素。實(shí)際上，目前已經(jīng)有不少這樣的公司由于本國(guó)或本地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣而正在或準(zhǔn)備考慮到中國(guó)來(lái)投資。而臺(tái)灣公司更加明顯，尤其是電子行業(yè)，目前臺(tái)灣本土甚至已經(jīng)出現(xiàn)空洞化的趨勢(shì)，許多這類(lèi)公司到祖國(guó)大陸投資建廠(chǎng)。但從長(zhǎng)期來(lái)看，尤其是入世后半年到一年的時(shí)間，隨著原有寫(xiě)字樓存量被逐漸吸納以及新的供應(yīng)還沒(méi)有出現(xiàn)，并且隨著入世的利好因素逐漸釋放出來(lái)，北京高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)將逐步趨向供需平衡，某些位置好、素質(zhì)高的樓盤(pán)會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，高檔寫(xiě)字樓的租金也會(huì)穩(wěn)步回升，空置率將相應(yīng)地降低。 相關(guān)政策對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)影響的分析在相關(guān)政策方面，北京市頒布的許多區(qū)域性政策和對(duì)某些行業(yè)的優(yōu)惠政策將會(huì)對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)起到一定的積極作用，主要有以下一些相關(guān)政策：（1）朝陽(yáng)CBD地區(qū)從政策方面，CBD的規(guī)劃方案也為開(kāi)發(fā)商提供了各種靈活和便利，如在對(duì)商務(wù)中心區(qū)內(nèi)建筑容積率實(shí)行宏觀(guān)控制、總量平衡的前提下，可采取容積率轉(zhuǎn)移、容積率獎(jiǎng)勵(lì)等鼓勵(lì)辦法，促進(jìn)商務(wù)中心區(qū)開(kāi)放空間的規(guī)劃建設(shè)；另外，對(duì)區(qū)內(nèi)高檔寫(xiě)字樓的綠地建