【正文】 ，只要在前期規(guī)劃時把各物業(yè)形成的比例控制到一個合適的水準(zhǔn)，可以說是完全沒有風(fēng)險。目前在國內(nèi)做得多工業(yè)項目，主要有這幾種：一、輕紡城，這類項目以紡織、服裝加工、批發(fā)展示于一體，在長三角和珠三角特別多；二、物流園，以倉儲、物流配送、交易為主，在一些交易優(yōu)勢明顯的省份都有；三、產(chǎn)業(yè)孵化器，這和科技園、創(chuàng)業(yè)園一樣，以研發(fā)型的寫定樓為主，在一般大學(xué)多、企業(yè)多的城市都能做起來；四、建材、汽配之類的，由傳統(tǒng)的專業(yè)市場加物流和上下游生產(chǎn)加工企業(yè)一起構(gòu)成的產(chǎn)業(yè)園，一般的城市都可以做起來，并且這更貼近于專業(yè)市場的操作模式。它們大多以經(jīng)濟或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)平臺，從事工業(yè)園區(qū)或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地一級開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)物業(yè)出租、配套設(shè)施服務(wù)等。工業(yè)房地產(chǎn)土地的批租年限為50年。因此，園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)具有一定區(qū)域性，進入壁壘相對比較高。目前，省級和國家級開發(fā)區(qū)一般采用以開發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。政府作為土地開發(fā)的主體，并承擔(dān)最終的損益；二是以開發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。就我國目前來說，工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主，特別是工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式，在我國工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中起到了積極的作用。主要是因為廠房租金持續(xù)上楊，其利潤匯報率已經(jīng)超過商業(yè)地產(chǎn)，且操作建設(shè)都比較簡單的緣故。（3）綜合運作模式綜合運作模式是指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進行混合運用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。之后，派出專業(yè)團隊進行二級項目的物業(yè)管理和客戶維護工作。（3）工業(yè)地產(chǎn)商模式房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進行項目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理。這是一種相對獨立的工業(yè)園區(qū)。嚴(yán)格意義上來說并不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，主要是圍繞主體企業(yè)進行的開發(fā)運作，是企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。 缺陷：不熟悉工業(yè)地產(chǎn)的運作方法，項目前期缺乏科學(xué)合理的定位與策劃等不足導(dǎo)致其在工業(yè)園的整體運作中不夠?qū)I(yè)化，致使大部分工業(yè)園區(qū)閑置與擱荒?；趨^(qū)域經(jīng)濟建設(shè)、社會發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置，是促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的強有力的推動器。根據(jù)國內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式主要有工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運作模式。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間非常巨大，將有更多國際機構(gòu)投資到這一領(lǐng)域，未來潛力無限。工業(yè)地產(chǎn)資料匯總第一篇 工業(yè)地產(chǎn)基本資料我國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展面臨新的歷史性機遇，也蘊藏著新的商機。中國作為“世界工廠”的顯著地位吸引著越來越多行業(yè)投資者來到中國投資工業(yè)地產(chǎn)。一、工業(yè)地產(chǎn)理論及開發(fā)模型介紹（一）工業(yè)地產(chǎn)理論指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。在我國，工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50年。（1）工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式在政府主導(dǎo)的前提下進行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項目所具備的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項目。是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體；如北京亦莊開發(fā)區(qū)，杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等，是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。（2）主體企業(yè)引導(dǎo)模式工地資料員工作總結(jié)是主體企業(yè)進行的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)某個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強大的綜合實力的企業(yè)，營建一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善主體企業(yè)引導(dǎo)模式。如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，在上海石化龍頭企業(yè)的帶動下，做大做強石化企業(yè)，同時進行相關(guān)行業(yè)延伸及細化，進而達到整個產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實現(xiàn)整個金山“大石化戰(zhàn)略”發(fā)展目標(biāo)奠定堅實的基礎(chǔ)。在核心企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的集成和提高。如普洛斯公司的開發(fā)模式，其在取得土地之后，進行一級開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二級項目以倉儲設(shè)施為主，采用租賃方式銷售，客戶對象包括制造商、零售商和物流公司等等。普洛斯稱之為“物流房地產(chǎn)”，即由普洛斯打造一個設(shè)施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。除以上四種模式外還有私人業(yè)主開發(fā)模式，目前在小廠房這一塊，私人業(yè)主開發(fā)占了很大一部分比例。但由于工業(yè)地產(chǎn)政策的逐步完善特別是工業(yè)用地的緊縮，這類開發(fā)模式會逐漸減少，再加上私人業(yè)主開發(fā)的廠房在其設(shè)計和配套設(shè)施等方面都沒有競爭力，時常也逐漸將其淘汰。針對園區(qū)開發(fā)類企業(yè)，其管理體制主要有：一是以政府為損益主體的管理模式。政府委托或者授權(quán)開發(fā)公司從事開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地開發(fā)和市政道路建設(shè)業(yè)務(wù)，開發(fā)公司作為土地開發(fā)的主體，并由開發(fā)公司承擔(dān)最終的損益。出于開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃和環(huán)境等因素的考慮，開發(fā)區(qū)或者新區(qū)管委會通常與區(qū)域內(nèi)一家開發(fā)企業(yè)簽訂長期合作協(xié)議，該協(xié)議雖然不一定具有排他性，但至少園區(qū)開發(fā)企業(yè)在土地開發(fā)和市政道路建設(shè)業(yè)務(wù)方面具有一定的優(yōu)先權(quán)。就我國來說，工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主，特別是工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式，由于其在很大程度上受到政府的影響，需要根據(jù)當(dāng)?shù)卣恼邞?yīng)對，包括園區(qū)產(chǎn)業(yè)類型，土地出讓和規(guī)劃等因素的綜合影響，在我國工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中起到了積極的作用。目前主業(yè)為工業(yè)地產(chǎn)的上市公司主要有鑫茂科技、空港股份、海泰發(fā)展、大港股份、張江高科、ST運盛等。 工業(yè)地產(chǎn)公司最大的優(yōu)勢是經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)定，一般現(xiàn)金流充沛；享受工業(yè)土地增值帶來的資產(chǎn)溢價；不受住宅地產(chǎn)政策調(diào)控影響。一個完整的工業(yè)地產(chǎn)，在建設(shè)規(guī)劃上面，他是在擁有自己的工業(yè)概念和部分建筑之外，還包含有住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、綜合服務(wù)性地產(chǎn)在內(nèi)的一個綜合體。加上現(xiàn)在珠三角工業(yè)的轉(zhuǎn)移，特別是華中、華南以北及以西的大部分省份都會有巨大的機會。工業(yè)地產(chǎn)市場在過去很長一段時間內(nèi)并不是一個完整發(fā)展的商業(yè)市場。l 我國工業(yè)地產(chǎn)的興起國際經(jīng)濟發(fā)展格局層面：改革開放、敞開國門，融入世界經(jīng)濟一體化大勢；同時，憑借低廉的勞動力資源，開放的民族使得世界的制造產(chǎn)業(yè)向中國轉(zhuǎn)移；國內(nèi)各個城市經(jīng)營發(fā)展角度：各個城市之間的發(fā)展、競爭，促使各個地區(qū)都不同程度地加 了招商引資力度，各種形式的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)和工業(yè)園區(qū)以及以主體產(chǎn)業(yè)為核心，相關(guān)鏈條產(chǎn)業(yè)跟進聚集的產(chǎn)業(yè)園區(qū)層出不窮，在很大程度上拉動工業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)性需求；政策層面：出于城市經(jīng)營的戰(zhàn)略性需求，基于城市產(chǎn)業(yè)形態(tài)的布局與發(fā)展層面的考慮，各類以工業(yè)為主體產(chǎn)業(yè)形態(tài)的城市，都在招商引資環(huán)節(jié)上對工業(yè)地產(chǎn)投資者在政策、稅收、低價等諸多環(huán)節(jié)上給與大幅度的優(yōu)惠與支持。地方工業(yè)用地：自行發(fā)展→規(guī)劃發(fā)展→導(dǎo)向發(fā)展→集聚發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和使用仍處于非常初級的階段，以降低投資者的投資成本成為主要手段吸引企業(yè)投資落戶，吸引的企業(yè)大多是勞動密集型的低端行業(yè)，在推動地方經(jīng)濟發(fā)展和提高產(chǎn)業(yè)高度集中并沒有發(fā)揮出預(yù)期的作用和效果。2）作為工業(yè)地產(chǎn)的載體工業(yè)園的建設(shè)中存在的問題①“明星園區(qū)”太少，重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重；上海、蘇州、東莞等。”②招商引資機制不完善，來者不拒；政府（政績）與入駐企業(yè)實現(xiàn)“雙贏”③貪大求洋，面子工程④資金供應(yīng)鏈不完善，融資成瓶頸。市場的規(guī)范透明成熟將導(dǎo)致競爭激烈化，地產(chǎn)商的投資利潤會有所下降，但從長遠前景來看，工業(yè)地產(chǎn)需求強勁，投資回報相對穩(wěn)定。隨著需求的增加而地產(chǎn)的有限，地產(chǎn)租金也會不斷上漲。②國外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進入將成大勢，操作方式將不斷創(chuàng)新。二是帶租收購，收購一些帶有租約的好的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品。③由于國內(nèi)全面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和發(fā)達地區(qū)總部經(jīng)濟的規(guī)模形成，投資熱點區(qū)域?qū)⒉粩鄶U大，更多城市將得到發(fā)展機遇。如美國普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇州普洛斯物流園。通常表現(xiàn)為在項目地塊上建造標(biāo)準(zhǔn)的廠房、研發(fā)中心、配套服務(wù)等設(shè)施后，進行已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引進，從而獲取項目銷售后所帶來的利潤或長期持有項目而取得經(jīng)營管理收益。普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是開發(fā)商而非物流商。（3）通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取得工業(yè)用地后，進行項目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強強聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項目，從而實現(xiàn)最低風(fēng)險下的項目收益。從運營的規(guī)律來說，工業(yè)地產(chǎn)租期相對較長、相對回報穩(wěn)定。有其獨有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動。要先確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進行資源的配套，二級、三級的配套企業(yè)在哪種情況下可以進來，了解企業(yè)需求和園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位及產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。尋求市場：追隨出口覆蓋的市場范圍。尋求戰(zhàn)略機遇。①市場分析：對本身城市的競爭力，環(huán)境的競爭力和區(qū)域本體的競爭力來考察，一般情況下把開發(fā)區(qū)分成成熟和即將成熟兩個部分，即將成熟和成熟的開發(fā)區(qū)即將處置再生產(chǎn)業(yè)升級的階段。③產(chǎn)業(yè)分析：對一個產(chǎn)業(yè)來講，首先要確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，一個是自己本身確定了，圍繞它的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進行資源的配套，二級、三級的配套企業(yè)在哪種情況下可以進來，找到它的需求，本身的園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。先要移植外部強勢資源，培育內(nèi)部特色優(yōu)勢，整合區(qū)域優(yōu)勢資源，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢。比如從定位的角度可以判斷是制造型的園區(qū)、物流園區(qū)，還是研發(fā)型園區(qū)、商務(wù)型園區(qū)。定位一個是移植外部強勢資源，培育內(nèi)部特色優(yōu)勢，整合區(qū)域優(yōu)勢資源。把這兩點結(jié)合起來，把區(qū)域的資源整合起來，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢，實際就是吸引企業(yè)入住的理由，這樣就會形成一個非常好的定位。從定位的角度可以得出是制造型的園區(qū)還是物流園區(qū)還是研發(fā)型園區(qū)，商務(wù)型園區(qū)，這樣更實用一些，對一個企業(yè)的本身的吸引力更強一些。確定園區(qū)選址及產(chǎn)業(yè)定位后，就要開始園區(qū)的設(shè)計及建造。生態(tài)工業(yè)園區(qū)就必段有一個完整的排污循環(huán)再利用的產(chǎn)業(yè)鏈。當(dāng)中各種類型廠房建造的標(biāo)準(zhǔn)也必須達標(biāo)。一般情況下，對客戶的分析要從幾個方面進行。另外要確立以商招商概念，對專業(yè)市場進行分析，考慮把市場和制造融合在一起，形成前店后廠的園區(qū)模式。任何一個城市，按照我國的規(guī)劃和發(fā)展，都會規(guī)劃幾個專業(yè)的市場，這個市場本身聚集大量的商家之外，它的上下游企業(yè)都會過來，比如說北京大紅門的服裝市場。首先確定園區(qū)營銷的推廣理念，搭建公關(guān)平臺（政府溝通平臺、中介商務(wù)平臺、客戶交流平臺），創(chuàng)新傳播渠道（網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)、戶外、展會論壇）。讓客戶意識到園區(qū)不僅僅提供廠房，更重要的是提供一種全新的適合企業(yè)發(fā)展的生活方式和超值服務(wù)。第五是產(chǎn)業(yè)招商招商的核心是招商渠道的建設(shè)，可分為國內(nèi)投資企業(yè)、國內(nèi)異地企業(yè)、同區(qū)域企業(yè)，通過優(yōu)惠政策等各種方式把真正需要的企業(yè)招進來。●產(chǎn)業(yè)招商定位之后，面對你的產(chǎn)業(yè)也好，面對你的行業(yè)也好，怎樣招商，以一個汽車產(chǎn)業(yè)鏈的分析為例，實際一個整車的組裝廠家，下面產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)比較多，涉及勞動各個配套的行業(yè)，從上到下一層一層的分解，會發(fā)現(xiàn)有哪些零部件的企業(yè)會到你的園區(qū)來?！駨恼猩探嵌葋砜催€有一個很重要的因素是渠道的建設(shè)，要想成功的運營一個工業(yè)園，最關(guān)鍵的要素是招商，招商的核心是招商渠道的建設(shè)，可以分為國內(nèi)投資企業(yè)、國內(nèi)異地企業(yè)，同區(qū)域企業(yè)，把真正想要的企業(yè)招進來。首先是確定了營銷的理念推廣理念，公關(guān)平臺，四大傳播渠道，因為城市有城市的資源，有城市的特點。當(dāng)和外企談的時候，他們把一些員工過來參觀，最后發(fā)現(xiàn)有宿舍、有食堂、有公寓，員工很滿意，很多的企業(yè)因為這個選擇了該園區(qū)。還有搭建三個平臺，政府溝通平臺、中介商務(wù)平臺、客戶交流平臺。因為工業(yè)地產(chǎn)招商不是要有多高的知名度，要針對性和有效性，你的客戶能不能找到你。一是對政府和開發(fā)區(qū)服務(wù)，政府和開發(fā)區(qū)最需要的是推動產(chǎn)業(yè)升級，促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)生稅收。客戶有區(qū)域的價值需求，只要來園區(qū)就享受低成本、優(yōu)惠政策等便利。要想成功的運營工業(yè)地產(chǎn)，更重要的一點就是你的服務(wù)，園區(qū)服務(wù)可分成兩個方面，第一個層面是對政府和開發(fā)區(qū)的服務(wù)，這兩類客戶都要提供價值，政府和開發(fā)區(qū)最需要的是推動產(chǎn)業(yè)的升級，促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)的集群，更重要的是需要稅收。你給政府創(chuàng)造了很好的價值，你只有給政府提供價值，政府才會支持你，這也是我們進行工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最根本的，不能突破底線的原則。低成本的優(yōu)勢，不僅僅是租金或者是賣價低，更重要是通過園區(qū)的管理，通過了解它的產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈。要做好增值服務(wù)，物業(yè)管理只是一個基礎(chǔ)的管理，很多的企業(yè)需要增值，從哪個角度增值，如園區(qū)可成立了人力資源部，和園區(qū)周邊區(qū)域的各個職校形成了戰(zhàn)略的關(guān)系，招產(chǎn)業(yè)工人，進而拓展招中層，和工商、稅務(wù)形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，為入園企業(yè)提供便利的，非常好的提供價值的增值服務(wù)，這種增值服務(wù)是園區(qū)持續(xù)發(fā)展非常重要的一點，因為最終的園區(qū)是形成企業(yè)的社區(qū)，要給企業(yè)打造一個家，社區(qū)里面有什么東西，只要引進來，符合企業(yè)的需求，肯定會有很好的發(fā)展。融資渠道方面，在開發(fā)商的想象當(dāng)中，第一個是我們的開發(fā)商自有的資金，第二就是銀行抵押貸款、建筑商墊款，第三是股權(quán)融資、債權(quán)融資、項目融資，第四是預(yù)期收益租金融資，第五是廠房銷售匯款融資，第六還可以通過私募基金、風(fēng)險投資、誠信聯(lián)保融資，包括房地產(chǎn)reits無募集、金融租賃融資。第二點，在資金支付方式和還款方式上是否可以多元化，比如用產(chǎn)品換資金、用產(chǎn)品換項目，這也是一個非常好的創(chuàng)新。工業(yè)園首先融資的條件是，當(dāng)你說服投資方的時候，你如何能拿出這些服務(wù)來，很多投資方就可以跟進，就可以和你一起規(guī)劃發(fā)展中的工業(yè)園。很多時候