【正文】 水平。這一城市擴(kuò)張從人口增長(zhǎng)來(lái)講，將以機(jī)械增長(zhǎng)為主（包括農(nóng)村城鎮(zhèn)化）、自然增長(zhǎng)為輔，將有越來(lái)越多的人通過(guò)購(gòu)房、投資等方式進(jìn)入福州市。 非市區(qū)對(duì)象成為福州市購(gòu)房的主體。 經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格控制在 1600－ 1800元／平方米范圍內(nèi)，比同等地段房?jī)r(jià)低 200－ 300元／平方米，為抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲做出了貢獻(xiàn)。上半年拆除房屋建筑面積 ，比去年同期減少 ％。福州市房?jī)r(jià)正由 4年前的 2500元／平方米臺(tái)階上升到了 3000元／平方米臺(tái)階。 商品房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定。 存量房交易持續(xù)攀升。金山新區(qū)，今年上半年商品住宅平均交易價(jià)格 2400－ 2500元／平方米，去年同期 2000元／平方米左右。相比去年，平均房?jī)r(jià)增長(zhǎng)超過(guò) 300元／平方米，漲幅超過(guò) 10％。上半年，這三大新區(qū)的商品房預(yù)售批準(zhǔn)量為 ，占了商品房供應(yīng)總量的 ％。這幾年來(lái)，新區(qū)逐漸取代舊區(qū)成為我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。其原因是，上半年，特別是第一季度，在溫州人購(gòu)房的帶動(dòng)下，市場(chǎng)需求有些透支，一部分未來(lái)時(shí)段的需求被提前釋放。其中商品住宅銷(xiāo)售面積 ，金額 。 商品房銷(xiāo)售繼續(xù)保持旺盛勢(shì)頭。假定新增城鎮(zhèn)人口中有 60%需要解決住房， 6年之中，年均住房需求約為 507萬(wàn)平方米。 城市化進(jìn)程 按照福州市政府規(guī)劃目標(biāo)： 2000年 2020年城市化水平每年增長(zhǎng) ，到 2020年，城市化水平可 達(dá) 60%， 城鎮(zhèn)人口控制在 393萬(wàn)人。就是說(shuō)在以后 20年的時(shí)間里，福州的人均居住支出將呈現(xiàn)“ U”型的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但住房支出的絕對(duì)值將會(huì)不斷的變大。其中，交通與通信類(lèi)支出人均 ，增長(zhǎng) ％，在消費(fèi)支出中所占比重為 ％，比去年同期提高 ；醫(yī)療保健類(lèi)支出人均 ，增長(zhǎng) ％，在消費(fèi)支出中所占比重為 ％，同比增長(zhǎng) 2020上半年福州市城市居民平均消費(fèi)性支出的構(gòu)成中，居住占 16%，高于世界銀行在《 1997年世界發(fā)展報(bào)告》中所提供的在人均收入 10014000美元以下時(shí)居住占消費(fèi)的 10%的世界平均水平，相當(dāng)于人均收入在 1000120000美元段的居住占消費(fèi)比例。不難看出，這種長(zhǎng)期的收入增長(zhǎng)快于住宅價(jià)格增長(zhǎng)的情況，為該市住宅需求提供了堅(jiān)實(shí)的收入保障。 2020上半年是 5995元，同期增 長(zhǎng)幅度達(dá) %。從圖26中可以看出福州市人均可支配收入平均以每年 10%左右的速度增長(zhǎng)。 人均可支配收入 人均可支配收入的增長(zhǎng)對(duì)短期房地產(chǎn)需求形成最有力支撐。見(jiàn)圖 11 圖 25 按照聯(lián)合國(guó)對(duì) 40多個(gè)國(guó)家的統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果：人均 GDP800美元左右時(shí)，住房消費(fèi)進(jìn)入快速增長(zhǎng) 期， 1300美元以上時(shí)進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)時(shí)期，達(dá)到 8000美元時(shí)增長(zhǎng)速度趨緩。 投資潛力分析 一、 宏觀經(jīng)濟(jì)及房產(chǎn)市場(chǎng)分析 福州市 2020上半年城市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)快速一覽： 市區(qū)人口（萬(wàn)人） 224（ 2020） 人均居住面積（㎡） 商品房竣工面積（萬(wàn)㎡） GDP（億元） 1347（ 2020） 戶均居住面積（㎡） 商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡） 人均 GDP（萬(wàn)元） 20534（ 2020） 戶均人口（人） 商品房銷(xiāo)售額（億元） 人口自然增長(zhǎng)率 ‰ 房?jī)r(jià)收入比 空置率 % 城鎮(zhèn)居民可支配收入 5995 房地產(chǎn)投資額（億 商品房平均價(jià)格（元 / 3092 （元） 元） ㎡） 居民可支配收入增長(zhǎng) % 房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率 % 商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率 % GDP 根據(jù)福州市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)資料：該市國(guó)民生產(chǎn)總 值自 2001年以來(lái)， 3年的增長(zhǎng)率分別為 ％、 ％、 ％，高于同期全國(guó)平均水平。出口總額 ，增長(zhǎng) %，其中外資企業(yè)出口 ，增長(zhǎng) %；內(nèi)資企業(yè)出口 ，增長(zhǎng) %。全年全社會(huì)用電量達(dá) ，比上年增長(zhǎng) %，其中生活用電 ，增長(zhǎng) %；工業(yè)用電 ，增長(zhǎng) %。全年新增公交車(chē) 202輛，年末擁有公交車(chē) 1615輛，每萬(wàn)人擁有公交車(chē) ；新辟、延伸線路 20條，年末公交車(chē)營(yíng)運(yùn)線路達(dá) 97條；日客運(yùn)量達(dá) 89萬(wàn)人次。 福州交通發(fā)達(dá)，有公路、鐵路、水路、航空等多功能、多層次的交通網(wǎng)絡(luò)。屬亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，溫暖濕潤(rùn)，雨量充沛。海岸線曲折迂回，長(zhǎng)達(dá) 1148公里，海岸直線距離為 146公里。南部為福州盆地的 大部分，北部為山地，從西南向東傾斜，西部為中低山地，東部丘陵平原相間。居民以漢族為主，畬、滿、苗、蒙古、回等 12個(gè)少數(shù)民族聚居或雜居其間?，F(xiàn)轄閩侯縣、連江縣、羅源縣、閩清縣、永泰縣、平潭縣、鼓樓區(qū)、臺(tái)江區(qū)、倉(cāng)山區(qū)、晉安區(qū)、馬尾區(qū)等 6縣 5區(qū)，代管長(zhǎng)樂(lè)市、福清市。東臨臺(tái)灣海峽，西靠三明市、南平市，南鄰莆田市，北接寧德地區(qū)。 房地產(chǎn)投資潛力城市分析 (福建省福州市 ) 目 錄 城市概況 投資潛力分析 一、宏觀經(jīng)濟(jì)及房產(chǎn)市場(chǎng)分析 福州市 2020上半年城市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)快速一覽 GDP 人均可支配收入 恩格爾系數(shù) 城市化進(jìn)程 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 房?jī)r(jià)收入比 房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在供給分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 附錄 一：福州市 2020部分新樓盤(pán)一覽 三、土地市場(chǎng)分析 福州市土地市場(chǎng)概況 福州市地價(jià)指數(shù)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r之間的關(guān)系分析 福州市地價(jià)指數(shù)與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系分析 土地市場(chǎng)展望 附錄二：福州市土地發(fā)展中心近期收儲(chǔ)的地塊一覽 附錄三： 2020年城市土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià) 附錄四：各類(lèi)土地的基準(zhǔn)地價(jià)（單位：萬(wàn)元 /畝） 附錄五：福州市 2020上半 年公開(kāi)出讓地塊情況一覽 房地產(chǎn)投資潛力城市分析（福建省福州市） 城市概況 ： 福州市是福建省 省會(huì)。位于福建省中部東端，臺(tái)灣海峽西岸。東西最大橫距 128公里，南北最大縱距 145公里，總面積 11968平方公里，其中市區(qū)面積 1043平方公里，城市建成區(qū)面積 ?？?cè)丝?656萬(wàn)人，其中城市人口 224萬(wàn)。 境內(nèi)地形復(fù)雜，地貌多樣。鷲峰、戴云兩山脈斜切南北，閩江橫貫市區(qū)東流入海。沿海大小島嶼 316個(gè)，平潭島 245平方公里，為全國(guó)第五大島。全年無(wú)霜期 326天，年平均氣溫 ℃ ，年降雨量 900～ 2100毫米。 2020年末，城市道路總長(zhǎng) 983公里，新增道路面積 180萬(wàn)平方米，人均擁有道路面積 平方米。 2020年，城市供水能力達(dá)／日；液化氣供氣總量 ，其中家庭用氣 ，城市氣化率達(dá) %。 2020年，全市進(jìn)出口總額 ，比上年增長(zhǎng) %。 福州市先后進(jìn)入 中國(guó)城市綜合實(shí)力 50強(qiáng) 和 全國(guó)投資硬環(huán)境 40優(yōu)城市 行列，三次被評(píng)為全國(guó) 雙擁模范城 ，并獲全國(guó) 科教興市先進(jìn)城市 稱(chēng)號(hào)。 2020上半年福州市 GDP已實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)%，與前幾年同期相比，呈現(xiàn)逐漸加速的跡象。截止 2020年末福州市人均 GDP為 20534元即 2500美元，現(xiàn)福州市的住房消費(fèi)已處于穩(wěn)定增長(zhǎng)的發(fā)展階段。人均及家庭可支配收入的現(xiàn)狀及持續(xù)增長(zhǎng)，對(duì)居住的需求具有較大的剛性，并且會(huì)隨著人均收入的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì) 2020年末已突破 1萬(wàn)元，達(dá)到 10179元。 另從圖中反映出，福州市城鎮(zhèn)居民的平均可支配收入的增長(zhǎng)速度，近 3年來(lái)全部以高于房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度在運(yùn)行。 圖 26 從該市城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)來(lái)看， 2020上半年市民發(fā)展和享受類(lèi)消費(fèi)比重繼續(xù) 上升。 假定貨幣匯率不變，福州市人 均可支配收入以年平均 10%的速度增長(zhǎng)，大約需要 20年左右的時(shí)間才可能達(dá)到該階段水平。 恩格爾系數(shù) 根據(jù)有關(guān)部門(mén)對(duì)市區(qū) 300 戶居民的抽