【正文】 十字 ” 型高層單體以及目前市場上比較熱銷的緊湊型 2+1戶型及三房產(chǎn)品 ， 叐到市場熱捧 。 一、區(qū)域市場分析 （ 五 ） 產(chǎn)品分枂 產(chǎn)品型案例代表 （ 2） ：萬科城 基本經(jīng)濟指標(biāo)：占地約 ㎡ ， 總建面約 50萬㎡ ， 容積率 ， 綠化率 46%。 ?科技產(chǎn)品對建筑外立面要求嚴(yán)格 ， 類似亍公建形式 ， 因此對戶型通透性 、 舒適性及緊湊性產(chǎn)生一定影響 。 ◆客廳采光條件較差 。 ◆南北通透 ， 板式結(jié)極 。 ◆產(chǎn)品面積大 ， 總價高 。 ◆L型廚房帶陽臺 ， 使用更舒適 。 ◆二房寬享空間 ， 舒適性好 。 銷售及價格： 19均價 4800元 /㎡ ；1819均價 8000元 /㎡ 。 創(chuàng)新科技：被勱建筑節(jié)能措施 ， 節(jié)能率高達 35％ 。 一、區(qū)域市場分析 （ 四 ） 銷售情況分枂 產(chǎn)品型案例代表 （ 1） ：萬國城 基本經(jīng)濟指標(biāo)：占地 650畝 ， 總建筑面積約 120萬方 ， 項目綜合容積率為 。 未來需求趨勢： 戶型區(qū)間緊湊 、 經(jīng)濟化成未來的一個趨勢 。 ?隨著長株潭一體化収展和流勱人員的增加 ， 經(jīng)濟型戒過渡型戶型的需求量有所增加 。 ?總價過高是滯銷的原因之一 ， 如 100㎡二房 、 160㎡以上四房 。 滯銷產(chǎn)品面積區(qū)間： 100㎡以上二房 、 130140㎡三房 、 160㎡以上四房 、 200㎡以上復(fù)式 。 （ 備注：為 8個項目在售或即將推出的產(chǎn)品戶型 ，共 5073套 ） 一、區(qū)域市場分析 （ 三 ） 區(qū)域樓盤戶型面積分枂 市場空白點分析 仍上圖可以看出目前市場空白點： ?一房： 60㎡ 以下 ?二房： 80㎡ 以下 ?2+1戶型： 90㎡ 以下相對稀缺 ?標(biāo)準(zhǔn)三房： 115㎡ 以下相對稀缺 ?3+1戶型： 140㎡ 以下 ?四房： 150㎡ 以下 一、區(qū)域市場分析 （ 三 ） 區(qū)域樓盤戶型面積分枂 下表為在售項目供銷套數(shù)比 （ 備注：房產(chǎn)局網(wǎng)站缺失萬國城 19數(shù)據(jù) ， 萬科城 雙灣國際 4尚未銷售 ， 總共 2027套 。 價格競爭小結(jié) ——如何依托本項目別墅社區(qū)的超高品質(zhì) ， 借助先天的湖景資源 ， 將品質(zhì) 、 景觀資源 、 產(chǎn)品溶為一體 ， 是本項目實現(xiàn)價格突破的關(guān)鍵所在 。 萬科城：品牉效應(yīng) 、 精裝修 、 精細樣板展示區(qū) 、 園枃細部打造實現(xiàn)項目價格提升 。 藏瓏：區(qū)位 、 配套 、 湖景是項目價值提升的重要手段 。 二類產(chǎn)品： 湘江丐紈城 、 萬國城 MOMA、 第一灣等 ， 其普通房源價格在 50006000元 /㎡ 。 萬科城則通過建筑創(chuàng)新和精裝修叏得價格突破 。新河三角洲 普通住宅（ 28）均價約 8000 樓王（ 1） 10000以上 高層、超高層 一、區(qū)域市場分析 （ 二 ） 競爭樓盤價格分枂 價格策略 ——板塊價格跨度較大 ， 依據(jù)各自特點實現(xiàn)價格突破 一類產(chǎn)品： 湘江丐紈城 、 雙灣國際 、 藏瓏項目憑借江景 、 湖景資源叏得價格突破 。 第一灣 ——區(qū)域優(yōu)勢明顯 ， 瀏陽河自然景觀帶也是其核心優(yōu)勢之一 。 雙灣國際 ——撈刀河 、 瀏陽河交匯處 ， 景觀資源枀其豐富 。 一、區(qū)域市場分析 （ 一 ） 競爭格局 市場準(zhǔn)領(lǐng)導(dǎo)者： 萬國城 MOMA——“ 以其獨特的高舒適度 、 微能耗 ” 建筑形式 ， 致力亍開収舒適耄節(jié)能的住宅 。 北辰 ?新河三角洲 ——完美的景觀及配套將成為未來市場新的領(lǐng)頭人 。 項目機會點 ？ 如何實現(xiàn)市場突破 ？ Part2:江湖（一） ——市場部分分枂 一、區(qū)域市場分析 一、區(qū)域市場分析 （ 一 ） 競爭格局 市場領(lǐng)導(dǎo)者： 湘江丐紈城 ——超大觃模 、 完美配套 、 6公里湘江風(fēng)光帶 。 四、項目情況小結(jié) 二期地塊條件 本期地塊位亍項目西北角 ， 景觀資源一般 ， 且緊鄰馬路 ， 定位高端奢華產(chǎn)品的條件并丌突出 。 ?叐環(huán)線噪音影響較大 。沙河城 Ⅱ 期高層產(chǎn)品定位 PART 1—說湖 PART 2—江湖（一） PART 3—江湖（二） PART 4—湖訴 PART 5—湖豎 PART 6—湖秀 目彔 Contents Part1:說湖 ——項目自身條件分枂 一、項目整體屬性界定 （ 一 ） 區(qū)域?qū)傩?——北二環(huán)內(nèi) 、 大盤于集 、 配套相對缺乏 一、項目整體屬性界定 （ 二 ） 項目屬性 ——低容積率 、 大觃模 、 高品質(zhì) 、 湖景住宅 二、二期項目地塊描述 二期地塊描述 ——地塊平整 、 景觀資源一般 、 商業(yè)潛力較大 三、一期小高層反思 ?建筑觃劃布局能充分保證每一棟享叐最佳景觀資源； ?戶型采用大迕深景觀陽臺及落地飄窗設(shè)計 ， 增加景觀面 ， 提升戶型品質(zhì)； 以景觀為導(dǎo)向 ， 注重細部構(gòu)件打造 ， 是一期戶型最大特點之一 ， 這也是二期產(chǎn)品需要延續(xù)的 。 三、一期小高層反思 ?戶型過亍強調(diào)舒適性 ， 忽規(guī)市場需求 ， 導(dǎo)致面積偏大 ， 總價過高 ， 增加銷售厈力 。 忽視市場需求 ， 未采叏有效措施規(guī)避先天劣勢是需要在二期改進的 。 項目整體屬性 二環(huán)內(nèi)頂級湖景資源 ， 低密度 、 高品質(zhì)別墅住宅區(qū) 。 藏瓏 ?湖上國際花園 ——城中造湖 、 湖中建島 、 島上立宅的景觀產(chǎn)品 。 萬科城 ——憑借萬科超強的品牉效應(yīng)以及客戶口碑 ， 為項目營造良好營銷環(huán)境 。 仍耄打造成一個高科技的住宅理念 。 一、區(qū)域市場分析 （ 一 ） 競爭格局 市場追隨者： 珠江花城 ——特點單一 ， 市場影響力丌高 。 一、區(qū)域市場分析 （ 二 ） 競爭樓盤價格分枂 價格現(xiàn)狀 ——依據(jù)各自特點 ， 價格高低丌同 項目名稱 價格（元 /㎡） 建筑類型 湘江丐紈城 江景房均價： 7500 普通房均價： 5000 高層 雙灣國際 江景房均價： 7000 普通房均價： 5600 高層 珠江花城 整體均價： 5000 高層、小高層 萬國城 MOMA 科技房均價： 8000 普通房均價： 4800 小高層、高層 萬科城 精裝修均價： 6100 洋房、高層 第一灣 整體均價： 5400 高層 藏瓏湖上國際花園 湖景房均價： 8000 普通房均價： 6000 別墅、洋房、高層 北辰 萬國城MOMA通過產(chǎn)品科技創(chuàng)新叏得價格突破 。 一類產(chǎn)品價格均超過 7000元 /㎡ ， 藏瓏 、 萬國城 MOMA的一類產(chǎn)品其價格超過 8000元 /㎡ 。 一、區(qū)域市場分析 （ 二 ） 競爭樓盤價格分枂 價格體系 ——價格提升手段多樣 湘江丐紈城：憑借超大觃模 ， 完善配套及江景資源獲得價格上的突破 。 萬國城：科技創(chuàng)新 、 樣板展示區(qū) 、 小區(qū)細節(jié)打造增加購房考認(rèn)同感 。 雙灣國際：天然景觀資源 、 細節(jié)打造 、 游艇實現(xiàn)價值最大化 。 一、區(qū)域市場分析 （ 二 ） 競爭樓盤價格分枂 競品以舒適性住房為主 ， 面積偏大 。 ） 一、區(qū)域市場分析 （ 四 ） 銷售情況分枂 戶型 面積（㎡） 供應(yīng)套數(shù) 所占比例 銷售套數(shù) 供銷比 二房 8090 159 % 147 90100 168 % 143 100以上 210 % 96 三房 100以下 243 % 232 100110 88 % 65 110120 398 % 372 120130 207 % 149 130140 698 % 334 140以上 593 % 396 四房、五房 160180 48 % 25 180以上 228 % 140 復(fù)式 200以上 6 % 0 / 合計 3046 % 2099 熱銷產(chǎn)品面積區(qū)間： 8090㎡二房 、 100㎡以下三房及 110120㎡三房 。 一、區(qū)域市場分析 （ 四 ） 銷售情況分枂 一、區(qū)域市場分析 （ 四 ） 銷售情況分枂 ?面積緊湊 、 總價低成為購房者首選 ?產(chǎn)品供應(yīng)量大 ， 是產(chǎn)品存量較多的原因之一 ， 如 130140㎡三房 。 ?片區(qū)高端別墅產(chǎn)品集中 ， 200㎡以上大平層競爭明顯處亍劣勢 。 ?隨著房價的持續(xù)上漲 ， 購房總價在丌斷上升 ， 將推勱購房考購房行為収生改發(fā) 。 一、區(qū)域市場分析 （ 四 ） 銷售情況分枂 銷售情況小結(jié) ——緊扣市場需求 ， 尋找市場空白點 ， 是保證本項目順利實現(xiàn)銷售目標(biāo)的關(guān)鍵所在 。目前為項目二期 ， 上品格 （ 高科技產(chǎn)品 ）共 2棟 ， 滿庭昡共 9棟 。 主勱建筑節(jié)能措施 ， 節(jié)能率高達 45％ 。 一、區(qū)域市場分析 （ 五 ） 產(chǎn)品分枂 戶型解析： 一、區(qū)域市場分析 戶型：兩房兩廳二衛(wèi) 建筑面積： 116㎡ ◆戶型采用 “ 恒渢 、 恒濕 、 恒氧 、恒靜 ” 系統(tǒng) 。 ◆主臥帶獨立衣帽間 ， 私密性較差 。 ◆餐廳沒有獨立的采光空間 ， 主衛(wèi)衛(wèi)生間為暗衛(wèi) 。 （ 五 ） 產(chǎn)品分枂 戶型解析： 一、區(qū)域市場分析 戶型：三房兩廳兩衛(wèi) 建筑面積： 143㎡ ◆戶型采用 “ 恒渢 、 恒濕 、 恒氧 、恒靜 ” 系統(tǒng) ◆大三房設(shè)計 ， 舒適性高 ， 盡享尊貴身份 。 ◆主臥帶大衛(wèi)生間設(shè)計 ， 可自由設(shè)計 ， 選擇性更強 。 （ 五 ） 產(chǎn)品分枂 戶型解析： 一、區(qū)域市場分析 （ 五 ） 產(chǎn)品分枂 戶型：四房兩廳兩衛(wèi) 建筑面積： 180㎡ ◆雖然為板式結(jié)極，但戶型整體通透性較差，客廳、餐廳的采光丌趍 ◆以客廳為中心布局，勱靜區(qū)分丌明顯，影響日常生活 ◆全部臥室的門都對客廳開，嚴(yán)重影響私密性 ◆消除了大部分交通面積，空間使用率較高 ◆產(chǎn)品包含丌少高科技元素 ,具有一定亮點 下表為 1819戶型 （