【正文】 我處理的范圍，你找服務中心吧”，如 發(fā)生此類事件，一經(jīng)查出，將嚴肅處理。 當業(yè)戶提出小區(qū)問題時，自己職責范圍內(nèi)能答復的即時答復，不能答復的應講“ 對不起，您的這個問題我本人不能給您答復，不過我會盡快將您的意見（建議）向我們主管反映后再給您一個滿意的答復（解釋）的，好嗎？” 對業(yè)戶提出的問題，自己職權(quán)范圍以外的，切不可隨便承諾業(yè)戶要求。 禮節(jié)禮貌 在區(qū)內(nèi)公共區(qū)域做維修工作時應盡可能注意少影響或不影響業(yè)戶，對無法避免的情況應主動向過往業(yè)戶說“ 對不起，請小心！” 無論上班或下班后在區(qū)內(nèi)遇到熟悉的業(yè)戶應主動打招呼、問好。 勤洗頭、洗澡，勤嗽口，保持個人衛(wèi)生。3．職責 工程組主管對維修人員的行為規(guī)范進行監(jiān)督及管理 維修人員儀容儀表方面：河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司15 應勤換勤洗工作服，保持著裝整潔，精神 飽滿。 培訓內(nèi)容 維修人員行為規(guī)范 維修人員違規(guī)處罰制度 各崗位職責 工程組作業(yè)指導書5．記錄《培訓計劃表》由服務中心檔案管理員保存 1 年《培訓記錄表》由服務中心檔案管理員保存 1 年維修服務人員行為規(guī)范加強維修人員管理，規(guī)范維修人員行為。4 內(nèi)容 年度培訓計劃的制定 工程組主管每年 12 月 15 日前制定出下年度的《培訓計劃表》，并上報公司審核批準。3 職責 工程組主管負責制定年度工程技術(shù)人員培訓計劃，并負責具體組織實施。河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司13工程組培訓規(guī)程1 目的明確工程組工程技術(shù)人員的培訓內(nèi)容，規(guī)范培訓的操作流程，提高工程技術(shù)人員的專業(yè)知識水平和技能。5. 如遇設備有異常故障，應及時處理或報告維修班長和主管或經(jīng)理。3. 實 施設備或系統(tǒng)的定期和日常的維保檢查，保證設備運行環(huán)境的清潔，并按時做好相關質(zhì)量記錄。直接上司：班長直接下屬：無主要職責與權(quán)限、保養(yǎng)工作。特殊原因無法排除的，立即報告上級盡快解決。，應在樓轎門處掛停用標識牌， 嚴禁違章操作，保 證檢修安全，電梯在運行中發(fā)生停機故障，要迅速趕到現(xiàn)場，全力以赴解救 轎廂內(nèi)人員、 搶修設備，減低對業(yè)主的影響。，熟悉電梯內(nèi)部構(gòu)造，做好 電梯的維修保養(yǎng)工作。直接上司：班長直接下屬：無主要職責與權(quán)限，實行 24 小時值班制，隨叫隨到，熱 情為業(yè)主排擾解難。10．負責保管好使用的工具、圖紙、儀表、材料不丟失，不損壞。8．負責對本崗位所發(fā)現(xiàn)的異常現(xiàn)象和隱患及時處理，解決不了的問題及時報告部門主管。6．負責做好設備設施、日常工作的檢查記錄、維修保養(yǎng) 記錄。4．負責每月的水表查抄記錄，并同 時檢查水表的工作情況是否正常。2．負責處理業(yè)主反映的戶內(nèi)有關水暖方面的維修工作，以及燃氣管道和設備的安全使用的監(jiān)督檢查。河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司10工程組水工職責任職要求：具有實際的水暖、給排水系統(tǒng)等方面的維修管理知識與操作技能，獲相關專業(yè)維護操作的操作證，本崗位工作經(jīng)驗 2 年以上。10．嚴格執(zhí)行安全用電的操作規(guī)程，保 證用電設備的正常運行。8．負責保管好使用的工具、電工儀表、電器材料安全用 電器材不丟失、不損壞。6．負責做好日常工作檢查記錄、 維修保養(yǎng)記錄。4．負責解決節(jié)假日霓虹燈、彩燈， 應急照明、臨時用電等電氣設備的用電監(jiān)護和維修工作。2．負責辦公及公共區(qū)域、設備機房的照明設備和線路以及事故照明設備的巡查、 維修工作。工程組電工職責任職要求：45 歲以下，有三年以上同行業(yè)工程維修管理工作經(jīng)驗，能編制相關工作計劃和維修保養(yǎng)工作流程。，并對維修保養(yǎng)服務質(zhì)量承擔主要責任。、井、池檢查疏通清理工作。，提出設備設施存在的問題、隱患和相關的改進措施及建議。河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司8 責 監(jiān) 督 檢 查 本 班 維 修 人 員 的 工 作 落 實 情 況 、服 務 質(zhì) 量 是 否 符 合 要 求 ，并 做 好 設 備 設 施 、日 常 工 作 的 檢查 記 錄 和 維 修 保 養(yǎng) 記 錄 ，服 務 質(zhì) 量 檢 查 記 錄 和 本 班 每 日 的 工 作 日 志 。 2 年以上。16. 負責完成服務中心經(jīng)理布置的其它工作。，交工程管理部審核。12. 制定特約服務的工作項目及收費標準。維護好物業(yè)的整體利益。、設備零配件組織人員進行檢驗和試驗。，并作好相關記錄。\設施的物業(yè)清單,設備臺賬建立 ,標識卡的制作。直接上司：服務中心經(jīng)理直接下屬：維修班班長主要職責與權(quán)限、水工、電梯維修工，弱 電工對物業(yè)小區(qū)的房屋及配套設備、設施進行日常運行操作、維修、保養(yǎng)以及處理業(yè)主報修事宜等具體工作。收集相關的法律、法規(guī)、國家強制標準及更新內(nèi)容，及時向上級提出發(fā)放和更新制定并不斷完善業(yè)主室內(nèi)維修的項目范圍、工作規(guī)范、作 業(yè)標準。河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司6制度建設： 制定房屋及設施、設備前期介入、接管驗收的方案。協(xié)助配合：協(xié)助前期物業(yè)部開展前期介入工作。人員管理：草擬各類工程技術(shù)人員、維修人員的任職資格。組織服務中心范圍內(nèi)重大維修、協(xié)助設備維保招標工作，并 對該項目的實施進行監(jiān)管、參與 驗收。負責測量器具的登記、校對、 報檢。負責業(yè)主日常報修事項的處理以及根據(jù)本部門的業(yè)務能力提供特約維修服務。負責物業(yè)的房屋及其設備設施的產(chǎn)權(quán)資料和工程技術(shù)資料、維修保養(yǎng)記錄的收集整理、存檔。河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司工程維修工作手冊編 制： 辛 山 燕審 核： 周 德 文 批 準： 李 安 平 編制單位：河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司 編制部門：品質(zhì)管理部河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司1目 錄一、工程組質(zhì)量目標詳述…………………………………………………………………3二、工程組組織架構(gòu)圖……………………………………………………………………4三、工程組部門職責………………………………………………………………………5四、工程組主管職責………………………………………………………………………6五、工程組維修班長職責…………………………………………………………………7六、工程組電工職責………………………………………………………………………8七、工程組水工職責………………………………………………………………………9八、工程組電梯工職責……………………………………………………………………10九、工程組弱電工…………………………………………………………………………11十、工程組培訓規(guī)程………………………………………………………………………12十一、維修人員行為規(guī)范…………………………………………………………………13十二、工程組維修人員違規(guī)處罰制度……………………………………………………15十三、工程組值班制度……………………………………………………………………16十四、設備管理卡管理制度………………………………………………………………18十五、工程組工具管理規(guī)程………………………………………………………………19十六、設備、設施管理責任人制度………………………………………………………21十七、工程組技術(shù)檔案管理規(guī)定…………………………………………………………23十八、公共設施及改造及維修工作規(guī)程…………………………………………………25十九、工程組裝修管理規(guī)定………………………………………………………………28二十、業(yè)主保修維修服務工作規(guī)程………………………………………………………30二十一、維修過程的檢驗…………………………………………………………………35二十二、水泵房設備操作規(guī)程……………………………………………………………38二十三、水泵運行保養(yǎng)規(guī)程………………………………………………………………40二十四、污水處理器操作規(guī)程……………………………………………………………43二十五、公共設施設備管理規(guī)定…………………………………………………………45二十六、柴油發(fā)電機操作規(guī)程……………………………………………………………49二十七、柴油發(fā)電機定期保養(yǎng)規(guī)程………………………………………………………51二十八、干式變壓器保養(yǎng)規(guī)程……………………………………………………………53二十九、高壓環(huán)網(wǎng)柜操作規(guī)程……………………………………………………………55河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司2三十、低壓配電柜操作規(guī)程………………………………………………………………57三十一、低壓配電設備維修保養(yǎng)規(guī)程……………………………………………………59三十二、專變設備房管理規(guī)程……………………………………………………………62三十三、弱電系統(tǒng)的維護保養(yǎng)規(guī)程………………………………………………………63三十四、電梯安全檢測主要標準…………………………………………………………66三十五、電梯管理規(guī)定……………………………………………………………………69三十六、電梯定期保養(yǎng)規(guī)程………………………………………………………………74三十七、電梯設備維修規(guī)程………………………………………………………………78三十八、工程組應急規(guī)程…………………………………………………………………80三十九、供水管理規(guī)程……………………………………………………………………82四十、水箱水池清洗規(guī)程…………………………………………………………………85四十一、電梯故障困人救援規(guī)程…………………………………………………………87四十二、配電房維護保養(yǎng)流程圖…………………………………………………………88四十三、事務保修管理作業(yè)指引…………………………………………………………89河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司3工程組質(zhì)量目標詳述≥95% （完好設備臺數(shù)/ 設備總臺數(shù)*100%）≥95% (按時完成維修工作單總數(shù)/ 接單總數(shù)*100%)≥95% （維修服務合格總單數(shù)/ 維修服務總單數(shù)*100%） 100% （業(yè)戶投訴處理總數(shù)/ 業(yè)戶投訴總數(shù)*100%）河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司4工程組組織架構(gòu)工程組主管班長強電工電工弱電工 水工電梯工服務中心經(jīng)理河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司5工程組部門職能設備維護、運行：負責物業(yè)的房屋及其設備設施的管理、運行、維修、保養(yǎng)、改造和節(jié)能降耗工作，并保證正常運轉(zhuǎn)。負責設備設施限時搶修。負責業(yè)主房屋裝修的監(jiān)理、檢查工作；保持物業(yè)的整體完整。不斷完善物業(yè)管理相關的設備設施選型建議。項目介入：負責新接管項目房屋主體、設施、 設備方面的前期介入（工程情況記錄、提出整改意 見、設備選型建議）及接管驗收工作（工程技術(shù)資料接管、驗收及資料整理完畢后移交服務中心）。負責與建設單位之間進行物業(yè)的接管、驗收、移交工作，并與建 設單位協(xié)商解決工程質(zhì)量問題。負責服務中心各類工程技術(shù)人員、維修人員的業(yè)務培訓、業(yè)務考核。協(xié)調(diào)與供水、供電等部門的關系。向品質(zhì)部提供不斷完善房屋、設施、 設備的管理制度、維修養(yǎng)護作業(yè)規(guī)程和檢驗標準的建議。工程組主管職責任職要求：45 歲以下，持有效技術(shù)類操作證、中 級以上職稱，有三年以上同行 業(yè)工程維修管理工作經(jīng)驗，能編制相關工作計劃和維修保養(yǎng)工作流程。、月度維修保養(yǎng)計劃并組織實施，并報服務中心經(jīng)理審批。,節(jié)約成本,控制費用開支。、設備零配件采購計劃，報服務中心經(jīng)理審批后備案。.河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司7，同時解答裝修有關問題。；10 負責對分包方服務質(zhì)量的監(jiān)督檢查。，經(jīng)公司審批后實施改造。工程組維修班班長職責任職要求：45 歲以下，、電氣運行、燃氣、房屋、土建門窗等方面的維修管理知識與操作技能；。直接上司：工程組主管直接下屬：維修人員主要職責與權(quán)限、供電及其它公共設施等維護檢修工作的具體安排和實施。 責 監(jiān) 督 檢 查 本 班 各 崗 位 所 管 轄 范 圍 內(nèi) 的 所 有 設 備 設 施 及 場 地 的 清 潔 衛(wèi) 生 工 作 。、電表數(shù)據(jù)上報部門主管。、指導和協(xié)助本班維修人員對具體工作的落實。 直接上司：班長河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司9直接下屬：無主要職責與權(quán)限1．負責物業(yè)區(qū)域內(nèi)高壓供電、低 壓配電、線路、控制柜、操作箱及其附屬設施的巡視檢查、維修保養(yǎng)配電值班工作。3．負責處理業(yè)主反映的有關電氣維修方面的工作。5．負責每月定期查抄電表讀數(shù)，并同 時檢查電表工作是否正常。7．負責對本崗位所轄范圍內(nèi)發(fā)現(xiàn)的異常情況和隱患及時處理，處理不了及時上報部門主管。9．負責做好所管轄責任區(qū)及其設備設施的清潔衛(wèi)生工作。11．完成部門主管交辦的其它工作。直接上司：班長直接下屬：無主要職責與權(quán)限1．負責物業(yè)區(qū)內(nèi)的給排水、消防水系統(tǒng)設備、設施的巡 視檢查、維修保養(yǎng)工作。3．負責物業(yè)區(qū)內(nèi)的排水管、排水井以及化 糞池的疏通、清理工作。5．負責生活二次供水設備設施的運行、 檢查、巡視 ，并配合衛(wèi)生防疫部門的水質(zhì)檢測和水池清洗、消毒工作，并負責污水處理器的保養(yǎng)。7．負責做好設備設施、日常工作的檢查記錄、維修保養(yǎng) 記錄。9．負責做好所管轄責任區(qū)及其設備及設備房的清潔衛(wèi)生工作。11．負責完成部門主管交辦的其它工作河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司11工程組電梯工職責任職要求：具有實際電梯維修、保養(yǎng)管理知識與操作技能，獲相關專業(yè)維護操作的操作證，本 崗位工作經(jīng)驗 2 年以上。，每日巡檢二次。、機房的清潔、保養(yǎng)及巡 視檢查，實行 電梯定期保養(yǎng)制度，作好維修保養(yǎng)記錄