【正文】 沈陽(yáng)鴻基物業(yè)管理公司 物業(yè)費(fèi)用 目前城北板塊在售或預(yù)售的樓盤共有 16個(gè) 。 ◎ 怒江街和西江街沿線區(qū)域：代表樓盤為水榭花都 、 萬(wàn)科四季花城 、格林夢(mèng)夏 、 北苑明珠 、 紅田翠園 、 心海陽(yáng)光共 6個(gè)項(xiàng)目 。 ◎ 黃河北大街與長(zhǎng)江街沿線區(qū)域：主要樓盤為精博苑 、 明華欣居園 、藝術(shù)名家 、 國(guó)奧現(xiàn)代城 、 花好悅園共 5個(gè)項(xiàng)目 。 2． 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況 2022年于洪區(qū)商品房交易面積 ㎡ ， 同比增長(zhǎng) %， 平均售價(jià) 2394元 /㎡ ， 同比增長(zhǎng) %。 固定資產(chǎn)投資完成 25億元 ， 增長(zhǎng) %。 2022年 ， 沈陽(yáng)市于洪區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn) 177億元 ， 增長(zhǎng)15%。 2022年商品住宅 3000元 /㎡ 以下的銷售量占整個(gè)商品住 宅銷售量的75%以上 ， 同樣說(shuō)明商品房消費(fèi)的低端起動(dòng)戰(zhàn)略已經(jīng)發(fā)生效果 ， 這標(biāo)志著占居民 40%左右的銅領(lǐng)階層大批量進(jìn)入購(gòu)房市場(chǎng) ， 意味著住房消費(fèi)發(fā)生重大變化 ， 由金領(lǐng) 、 銀領(lǐng)階層購(gòu)房為主向銅領(lǐng)階層購(gòu)房為主轉(zhuǎn)變 ， 大眾住房消費(fèi)逐漸變?yōu)槭袌?chǎng)主流 ， 居民住房梯次消費(fèi)結(jié)構(gòu)已經(jīng)形成 ， 這將對(duì)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生極其重大的影響 。 大眾住房消費(fèi)時(shí)代業(yè)已顯現(xiàn) 。 若按市政府計(jì)劃在 2022年全市人均居住建筑面積達(dá)到 30㎡ 的指標(biāo)計(jì)算 ， 每年至少也需新增 500萬(wàn)㎡ 。 市場(chǎng)需求和政府規(guī)劃將刺激 2022年沈陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 。沈陽(yáng)市從 2022年 1月和 8月先后兩次放寬沈陽(yáng)的戶籍政策，在沈陽(yáng)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)購(gòu)買商品房、存量房（二手房）居住房屋，取得房屋所有權(quán)；外地居民來(lái)沈投資興辦企業(yè)，在沈陽(yáng)購(gòu)買總價(jià)款 20萬(wàn)元以上或面積在 50平方米以上的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、門市房等非居住房，均準(zhǔn)許本人、配偶、未婚待業(yè)子女及共同居住的父母辦理落戶手續(xù)。 一批全國(guó)各地的開發(fā)商紛紛登陸沈陽(yáng) ， 香港 、 臺(tái)灣 、 甚至韓國(guó)等國(guó)外開發(fā)商也投巨資在沈陽(yáng)從事房地產(chǎn)開發(fā)及城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ，從而提升了沈陽(yáng)市城市的整體競(jìng)爭(zhēng)力 ， 吸引更多的外地公司 、 國(guó)際企業(yè)和人員的進(jìn)入 ， 對(duì)沈陽(yáng)的房地產(chǎn)發(fā)展起到了重要的促進(jìn)作用 。 加大對(duì)外招商引資力度 。 政府相關(guān)政策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展 。 在沈陽(yáng)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好的條件下 ， 加上國(guó)家政策的支 持 ， 必然增強(qiáng)開發(fā)商的投資信心 ， 帶動(dòng)房地產(chǎn)相應(yīng)的快速發(fā)展 。 “東北振興戰(zhàn)略 ” 的啟動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展提供利好政策支持 在黨的十六屆三中全會(huì)上 ， 中央發(fā)布了 《 中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于實(shí)施東北地區(qū)等老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略的若干意見 》 ， 為東北老工業(yè)基地振興指明了方向 。 2022年完成土地交易面積 根據(jù)中國(guó)城市發(fā)展報(bào)告 ,衡量一個(gè)城市綜合發(fā)展能力的主要指標(biāo)是城市競(jìng)爭(zhēng)力發(fā)展?jié)摿驼鎸?shí)能力 ,2022年到 2022年 ,在綜合這 3項(xiàng)指數(shù)的排名中 , 沈陽(yáng)排在第十位 。 沈陽(yáng)市 2022年完成 GDP1602億元 ， 房地產(chǎn)占其比重為 11%， 遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于 5%的標(biāo)準(zhǔn) 。 沈陽(yáng)市居民總戶數(shù)為 224萬(wàn)戶 ， 總?cè)丝?720萬(wàn)人 ， 其中市區(qū)戶數(shù) 161萬(wàn)戶 ， 占全市總戶數(shù)的 72%， 市區(qū)人口 490萬(wàn)人 ， 占全市人口的 68%，全市人口密度 555人 /平方公里 ， 其中市區(qū)人口密度 1402人 /平方公里 。 在以沈陽(yáng)為中心的 150公里半徑內(nèi) ， 有著名的鋼都鞍山 、 煤都撫順 、 煤鐵城本溪 、煤電城阜新 、 石油城盤錦 、 輕紡城丹東 、 化纖城遼陽(yáng)和糧食煤碳基地鐵嶺 ， 這些資源豐富 、 實(shí)力雄厚的遼寧中部工業(yè)城市形成了世界上罕見的城市群和經(jīng)濟(jì)集聚區(qū) 。 沈陽(yáng)市轄和平 、 沈河 、 大東 、 皇姑 、 鐵西 、 于洪 、 蘇家屯 、 東陵 、 新城子等 9個(gè)市區(qū)以及新民 、 遼中 、 法庫(kù) 、 康平 4個(gè)縣 （ 市 ） 。 瀋陽(yáng)小韓屯項(xiàng)目 發(fā) 展 建 議 一 、 沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì) 二 、 項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況 三 、 項(xiàng)目綜合分析 四 、 項(xiàng)目定位 五 、 項(xiàng)目規(guī)劃 六 、 合作計(jì)劃 七 、 利潤(rùn)測(cè)算 八 、 開發(fā)計(jì)劃 九 、 銷售計(jì)劃 十 、 資金計(jì)劃 十一 、 結(jié)論及建議 一 、 沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì) 1． 自然概況 沈陽(yáng)市位于中國(guó)東北地區(qū)的南部 ， 遼寧省的中部 ， 東西長(zhǎng) 115公里 ，南北長(zhǎng) 205公里 ， 國(guó)土總面積 12980平方公里 ， 其中城區(qū)面積 3495平方公里 , 地勢(shì)平坦 ， 平均海拔 50米左右 。 沈陽(yáng)的周圍有風(fēng)景秀麗的輝山 、 天柱山和碧波蕩漾的渾河 、 遼河 、 北沙河 、 新開河 、 南運(yùn)河等 。 沈陽(yáng)北倚長(zhǎng)白山麓 ， 面向渤海之濱 ， 是遼東半島的腹地 。 沈陽(yáng)作為東北的中心城市 ， 是遼寧省的貿(mào)易 、 經(jīng)濟(jì)信息和科技文化的中心 ， 也是東北地區(qū)的交通樞紐和政治 、 經(jīng)濟(jì) 、 文化中心 。 2． 房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì) 沈陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) 2022年全市完成房地產(chǎn)投資 177億元 ， 同比增長(zhǎng) 52%,占全市固定資產(chǎn)投資 580億元的 %， 成為固定資產(chǎn)投資的主要成分 。 沈陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)呈上升趨勢(shì) 自 1999年起 ,沈陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)展開始進(jìn)入高潮，從 2022年起，全市商品房投資額、土地開發(fā)面積、商品房開（竣）工面積、商品房交易面積及交易額、商品房平均售價(jià)持續(xù)攀升。 676萬(wàn) m2， 商品房開工面積 716萬(wàn) m2， 竣工面積 586萬(wàn) m2， 增量房交易面積 518萬(wàn) m2， 存量房交易面積 553萬(wàn) m2， 合計(jì) 1071萬(wàn) m2， 商品房平均價(jià)格為 2916元 / m2， 商品住宅價(jià)格為 / m2， 同比上升分別為 %和%。 2022年 ， 東北振興將進(jìn)入實(shí)施階段 ， 相關(guān)的政策效應(yīng)會(huì)全面顯現(xiàn)出來(lái) 。 而且隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ， 廣大居民收入增加 ， 必將會(huì)極大促進(jìn)住房消費(fèi) ， 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展供需平衡的良性循環(huán) 。全市房地產(chǎn)用地按市場(chǎng)化運(yùn)作得到一步規(guī)范，市本級(jí)土地實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一整理、統(tǒng)一供應(yīng)； 房地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性用地全部進(jìn)入市場(chǎng)公開交易，減少房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的土 地“尋租” 行為；制定土地儲(chǔ)備交易業(yè)務(wù)工作程序 ， 國(guó)有土地使用權(quán)公開招標(biāo) 、 掛牌 、 拍賣等工作流程 ， 對(duì)交易的各個(gè)環(huán)節(jié)做出明確的規(guī)定 ， 嚴(yán)格按工作流程進(jìn)行市場(chǎng)交易 。 2022年作為沈陽(yáng)的 “ 項(xiàng)目年 ” ， 市政府加大了招商引資力度 ， 房地產(chǎn)市場(chǎng)開始由地域性市場(chǎng)變?yōu)槿珖?guó)性市場(chǎng)和國(guó)際市場(chǎng) 。 戶籍制度的放寬。對(duì)外埠來(lái)沈人員購(gòu)買住房的面積和款額均不作限制，尤其是允許購(gòu)買二手房也可以辦理落戶，將學(xué)歷、投靠政策、人口指標(biāo)等戶口遷移 的限制等戶口遷移的限制進(jìn)一步打破，加快人員在城市間的流動(dòng)，極大的促進(jìn)外埠人員在沈置業(yè)積極性，保證沈陽(yáng)的商品房、二手房市場(chǎng)的共同繁榮。 市政府 正在實(shí)施的棚戶區(qū)拆遷工程 、 金廊工程 （ 區(qū)域 CBD） 、 道路改造工程和城市綠化工程將促使今明兩年內(nèi)有近 10萬(wàn)戶居民動(dòng)遷 ， 每戶按 80㎡ 計(jì) ， 將有 800萬(wàn)㎡的需求 。 房地產(chǎn)金融支持力度加大 2022年 1—9月份 ， 房地產(chǎn)抵押貸款面積 ， 抵押貸款額 ， 同比增長(zhǎng) 60%和 50%；其中 ， 個(gè)人住房消費(fèi)抵押貸款面積 ， 抵押貸款金額 ， 同比增加 74%和 46%， 這對(duì)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了重要的推動(dòng)作用 。 2022年沈陽(yáng)市人均可支配收入 8000元，人均消費(fèi)性支出 6674元，同比增長(zhǎng)分別為 %和 %，這從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的繁榮與穩(wěn)定，預(yù)示著沈陽(yáng)市民可支配收入的增加對(duì)大眾住房消費(fèi)市場(chǎng)的促進(jìn)作用。 二 、 項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況 1． 區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)分析 本項(xiàng)目地塊隸屬于沈陽(yáng)市于洪區(qū) ， 于洪區(qū)區(qū)域劃分比較特殊 ，分為沈陽(yáng)北部和西部?jī)蓚€(gè)區(qū)域 ， 全區(qū)行政區(qū)域面積 774平方里 ， 總?cè)丝? 。 財(cái)政收入完成 33594萬(wàn)元 ， 增長(zhǎng) %。 農(nóng)村人均收入實(shí)現(xiàn) 5700元 ， 增長(zhǎng) %；城市居民 可支配收入實(shí)現(xiàn) 6400元 ， 增長(zhǎng) %。 由于于洪區(qū)特殊的區(qū)域劃分為西部和北部?jī)蓚€(gè)相隔很遠(yuǎn)的版塊 ， 本項(xiàng)目地塊位于于洪區(qū)的北部地區(qū) ，因此該區(qū)域房地產(chǎn)的各種指標(biāo)統(tǒng)計(jì)主要以北部板塊的樓盤為目標(biāo) ， 城北板塊在售或預(yù)售樓盤主要集中在三個(gè)開發(fā)區(qū)域 。 ◎ 白山路 （ 二環(huán) ） 沿街兩側(cè)：代表樓盤為五彩園 、 亞都名苑 、 荷蘭村 、 加州陽(yáng)光花園 、 巴黎世家共 5個(gè)項(xiàng)目 。 項(xiàng)目位置 沈陽(yáng)北站 市府廣場(chǎng) 中街 太原街 荷蘭村 小韓屯 巴黎世家 靚馬新村 60 020406080區(qū)域總供應(yīng)量 住宅供應(yīng)量 消化量 住宅消化量 周邊住宅市場(chǎng)調(diào)查分析