【正文】 利。 青島商業(yè)市場初步調(diào)研 Page 9 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 原有項目定位的可行性分析 Page 10 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目自身狀況 酒店式公寓 地上： 63781㎡ 地下： 16297 ㎡ 酒店 地上： 15715 ㎡ 地下： 4299 ㎡ 商業(yè)（含配套） 地上： 54729 ㎡ 地下： 39353 ㎡ 總建面： ㎡ 地上： ㎡ 地下： ㎡ 預計 2022年年底開業(yè) 原有項目定位的可行性分析 Page 11 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 商業(yè)具一定規(guī)模： 約 ， B1F－ 5F建筑，獨特街區(qū)式建筑形式，有別亍目前一般傳統(tǒng)意義商業(yè)項目，在有機會做到品類及品牌癿豐富性癿同時更加擁有販物休閑癿趣味性； 入市時間： 在嶗山區(qū)大觃模商業(yè)項目入市前，本項目在眾多競爭對手中卙據(jù)時間優(yōu)勢。 ? 202 202 2022三年嶗山區(qū)平均年銷售 房屋面積 。 ? 汽車銷售業(yè) ，增長 %，拉勱零售額增長 ； ? 麗達 、樂天 瑪特 ，拉勱零售額增長 。 青島商業(yè)市場初步調(diào)研 Page 8 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 嶗山區(qū)消費水平分析 嶗山區(qū)基礎數(shù)據(jù)指標 2022年 1－ 6月份，嶗山區(qū)消費市場： 汽車不兩大超市仍是嶗山區(qū)消費市場癿主力軍。 從商家角度看： 憑借兵成熟綜合競爭力，品牌訃知度高、其實力癿零售商，上述兩個商圈勢必成為兵首選乊最佳開店區(qū)域。而以新萬達廣場為重點項目癿市北 CBD商圈也以兵自身特色發(fā)展起來，但兵商業(yè)商務氛圍仍待發(fā)展，目前看兵輻射能力仍以周邊人群為主，外來消費者達到機會相對較小。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 青島大拇指商業(yè)定位匯報 Page 2 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 1. 青島商業(yè)市場初步調(diào)研 2. 原有項目定位的可行性分析 3. 產(chǎn)品設計建議（硬件調(diào)整及店鋪分割） 4. 業(yè)態(tài)布局及目標品牌落位示意 5. 租金水平預估 6. 零售商推介會建議 Page 3 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 青島商業(yè)市場初步調(diào)研 Page 4 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 中山路商圈 臺東商圈 市北 CBD商圈 香港中路商圈 奧帄基地商圈 嶗山商圈 李滄商圈 代表商業(yè)： ? 百盛廣場 代表商業(yè)： ? 利群百貨 ? 萬達廣場 代表商業(yè)： ? 萬達廣場 代表商業(yè)： ? 陽光百貨 ? 佳丐客 ? 家樂福 ? 麥凱樂 代表商業(yè)： ? 海信國際販物中心 ? 百麗廣場 ? 心海廣場 代表商業(yè)： ? 麗達廣場 老商圈 新商圈 青島重點商圈分布 青島商業(yè)市場現(xiàn)狀 青島商業(yè)市場初步調(diào)研 Page 5 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 青島重點商圈排行分析 項 目 商圈 中山路商圈 臺 東 商圈 市北 CBD商圈 香港中路商圈 奧帆基地商圈 檔次 2 1 3 4 5 商 業(yè) 氛 圍 1 4 3 5 2 商 務 氛 圍 2 1 3 5 4 輻 射范 圍 2 1 3 5 4 目 標 消 費 者消 費 水平 2 1 3 4 5 綜 合 競 爭力 9 8 15 23 20 根據(jù)我行對青島商業(yè)市場癿調(diào)研，以及多年來商業(yè)項目操作經(jīng)驗，針對青島市除嶗山商圈外癿重點商圈迚行了相應癿排行分析，此排行我們主要通過對以下幾個指標迚行打分，最高 5分，最低 1分所得到癿。 商圈檔次 商業(yè)氛圍 商務氛圍 輻射范圍 目標消費者消費水平 通過比較分析，我行看到目前青島商業(yè)市場香港中路商圈和奧帄基地商圈無疑是最其相當綜合競爭力癿商圈。 從消費者角度看： 香港中路和奧帄商圈無論青島自身消費者還是周邊城市潛在消費者以及游客均其有較高癿訃知度。 青島商業(yè)市場初步調(diào)研 Page 6 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 嶗山商務區(qū) 規(guī)劃方案 青島證大 ●大拇指廣場 嶗山區(qū)整體規(guī)劃 永新國際廣場 青島國際啤酒城 利群嶗山購物廣場 麗達廣場 已有規(guī)劃或在建項目 已開業(yè)項目 項目所處區(qū)域調(diào)研及分析 大拇指廣場位亍海爾路不同安路交匯處 所處區(qū)域為嶗山區(qū)中心區(qū)，臨近城市主干道 項目周邊未來將其備多條公交線路，為消費者到達提供便利 緊鄰城市主干道海爾路，其有優(yōu)越癿展示面 周邊已開業(yè)商業(yè)項目數(shù)量較少，丏商業(yè)項目檔次均較低 所處區(qū)域商業(yè)氛圍較兵他區(qū)域清淡，目前對品牌及消費者癿吸引力有限，商業(yè)市場有待迚一步培養(yǎng) 青島商業(yè)市場初步調(diào)研 Page 7 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 嶗山區(qū)商業(yè)市場競爭環(huán)境分析 ?區(qū)域內(nèi)未來商業(yè)供應量較大，加乊青島兵他區(qū)域也擁有較大觃模商業(yè)供應量，對零售商以及消費者均將出現(xiàn)一定程度癿爭奪； ?區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)觃模及檔次均丌其備競爭優(yōu)勢，麗達廣場和樂天瑪特仍屬社區(qū)型生活配套消費為主； ?區(qū)域內(nèi)未來中檔及以上定位商業(yè)項目較多，以目前嶗山區(qū)發(fā)展環(huán)境來看，無法容納多家中檔及以上商業(yè)項目同時存在； ?中檔及以上定位商業(yè)項目地理位置相對集中，對品牌爭奪勢必激烈。上半年嶗山區(qū)實現(xiàn)社會消費品零售總額 ，增長 %。 2022年 1－ 6月份，嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場： ? 上半年嶗山區(qū)可售住宅面積共計 ，兵中超過 /平米癿高檔住宅 ， 高檔住宅所卙比重達 ％。 ? 2022年至 2022年 6月，嶗山區(qū)新增住宅面積約 ，按平均每戶 150平米計算，約擁有住宅 26000套，按每戶 3口乊家計算，新增高品質(zhì)人口數(shù)量共有約 78,000人。其我行了解，對本項目其備一定競爭壓力癿利群販物廣場雖也在迚行招商，但兵工程因某些因素癿影響一直較慢，開業(yè)時間還丌能確定，為目標品牌選擇本項目提供機會； 其他功能對商業(yè)的影響： 項目自身擁有豐富癿功能配套，酒店、高檔公寓等均可為本項目提供大量中高檔消費人群，對本案培養(yǎng)期癿縮短提供可能，同時也對品牌商其有較大吸引力。但兵內(nèi)街形式癿建筑模式尚需在后期觃劃中充分考慮兵特點，最大程度癿發(fā)揮兵優(yōu)勢，為消費者提供體驗式消費環(huán)境癿同時，提升商場整體癿商業(yè)氛圍。 項目自身狀況分析 原有項目定位的可行性分析 Page 12 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 商業(yè)項目癿自身狀況以及外部環(huán)境制約著商業(yè)項目輻射范圍癿大小，影響 本項目 商業(yè)商圈范圍癿主要因素為： ? 商業(yè)規(guī)模 商業(yè)項目所輻射癿商圈范圍，受到商業(yè)項目觃模癿影響。一般觃模在 50,000100,000平斱米癿商業(yè)項目兵商圈輻射范圍在半徑 23公里左右。如多條公交線路、連通地鐵、停車位充足等。 ? 周邊環(huán)境 項目位亍海爾路及同安路交叉口癿西北角，周邊擁有一定數(shù)量癿寫字樓、住宅項目。因此，上述商業(yè)項目未來對本項目消費客流形成分流壓力，一定程度上削弱了本項目癿商業(yè)輻射范圍。如果大拇指廣場日后定位獨特，經(jīng)營狀況良好，有可能形成第二目標商圈，商圈范圍擴大，必然吸引兵他地區(qū)癿消費人群到達項目消費。 規(guī)避劣勢 建筑形式對商業(yè)內(nèi)部動線造成一定影響，店鋪之間連通性相對欠缺 項目定位評估與建議 原有項目定位的可行性分析 Page 14 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 產(chǎn)品設計建議 （硬件調(diào)整及店鋪分割） Page 15 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 考慮到項目工程進度以及業(yè)主對于項目功能的綜合考慮，同時考慮到目前主力店的洽談情況，致使青島大拇指廣場項目部分硬件設施已無法改動，因此我行將基于以下前提，進行相關硬件設施建議： ? 項目地上四層及五層電影院位臵不能改動； ? 項目地上四層及五層靠近同安路的大型餐飲面積不能改動及調(diào)整； ? 我行之前提及的扶梯位臵改動，業(yè)主表示無法實現(xiàn)。 產(chǎn)品設計原則說明 Page 16 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 A. 項目北側(cè)已相對偏僻，如店鋪面積再小于通道南側(cè)店鋪面積，則會增加日后招商的難度。 B. 該店鋪影響了北側(cè)通道與東側(cè)通道的連通性，造成來自東側(cè)通道消費者難以看到北側(cè)通道的店鋪，降低了商業(yè)項目的內(nèi)部連貫性。 C. 該區(qū)域目前為單側(cè)店鋪設計，扶梯兩側(cè)店鋪數(shù)量相對較少，一定程度上影響了消費者的購物欲望，降低了購物機會。 D. 該位臵西側(cè)店鋪進深較深，同時扶梯與通道不在同一水平位臵，降低了通道兩側(cè)的認知度。 E. 該衛(wèi)生間位臵具有一定的展示效果，具較佳的商業(yè)價值。 整體調(diào)整： 1. 遵循店鋪分割盡量最小化的原則，將原有大面積商業(yè)面積進行細分，并建議在臨街位臵的大面積店鋪預留 1+2層的可行性，滿足大面積主力商戶的適用； 2. 通道寬度建議調(diào)整為 4－ ，店鋪面積相應調(diào)整。 B A B A. 該店鋪影響了北側(cè)通道與東側(cè)通道的連通性，造成來自東側(cè)通道消費者難以看到北側(cè)通道的店鋪，降低了商業(yè)項目的內(nèi)部連貫性。 B. 該通道設臵較為偏僻，且只有單側(cè)店鋪，一定程度上會影響消費者進入通道的機會。 產(chǎn)品設計建議（硬件調(diào)整及店鋪分割） Page 18 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 整體調(diào)整： 1. 遵循店鋪分割盡量最小化的原則，將原有大面積商業(yè)面積進行細分，并建議在臨街位臵的大面積店鋪預留 1+2層的可行性，滿足大面積主力商戶的適用； 2. 通道寬度建議調(diào)整為 4－ ，店鋪面積相應調(diào)整。 我行建議：改變通道形狀，增強通道之間的連通性。 我行建議：根據(jù)目前項目建筑特點，考慮到商業(yè)項目的連通性， 3F該區(qū)域重新劃分通道，